Buitengebied Olst-Wijhe

4.7.1 Algemeen

Aan bestaande (legale) burgerwoningen met de bijbehorende erven en tuinen wordt een bestemming 'Wonen (W)' toegekend.

In principe wordt aan alle woningen een afzonderlijk bouwvlak toegekend en wordt in de regels aangegeven dat er per bouwvlak maximaal 1 woning gerealiseerd mag worden. In enkele situaties zijn er meer woningen legaal binnen een bouwvlak aanwezig en maakt de kadastrale en eigendomssituatie het niet mogelijk hier een goede ruimtelijke scheiding aan te brengen. In die gevallen wordt aan het bouwvlak een cijfer toegevoegd dat aangeeft hoeveel woningen hier maximaal aanwezig mogen zijn.

Binnen het bouwvlak wordt gestreefd naar een concentratie van bebouwing. Indien sprake is van zeer grote tuinen (veelal het restant van een voormalig agrarische bedrijfscomplex) wordt met een bouwvlak, waarbinnen de bebouwing is geconcentreerd, en een bestemmingsvlak Wonen voor de tuin gewerkt.

De inhoud van een woning mag maximaal 750 m³ bedragen, inclusief aan- en uitbouwen. Daarnaast is 100 m² aan bijgebouwen toegestaan. Woningen die aaneengebouwd zijn, hebben een specifieke aanduiding gekregen.

In het buitengebied komt hobbymatig agrarisch gebruik veelvuldig voor. Vaak is 100 m² aan bijgebouwen onvoldoende voor dit hobbymatig gebruik. Gezien de omvang ervan, vervult deze functie een steeds belangrijkere rol in het beheer van het landschap. Om die reden is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het oppervlak aan bijgebouwen te vergroten tot 250 m². Als voorwaarde geldt dat aangetoond moet worden dat hierdoor daadwerkelijk een bijdrage wordt geleverd aan natuur- en/of landschapsbeheer, waarbij minimaal 1 ha grond moet worden beheerd.

Ook het hobbymatig houden van paarden komt veel voor bij burgerwoningen. Vaak wil men daarvoor een paardenbak realiseren. Binnen het bouw- of bestemmingsvlak is dat zonder meer mogelijk. Vaak ontbreekt echter de ruimte voor een paardenbak binnen de bestemming. Om toch mogelijkheden te bieden, kan via een afwijkingsbevoegdheid en onder voorwaarden een paardenbak aansluitend aan de bestemming Wonen mogelijk worden gemaakt.

4.7.2 Inwoning, mantelzorg en woningsplitsing

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor inwoning van bijvoorbeeld zorgbehoevende familieleden (mantelzorg). Om van inwoning te kunnen spreken, dient op zijn minst sprake te zijn van gemeenschappelijke voorzieningen en een gezamenlijke toegang. Inwoning wordt in het hele plangebied mogelijk gemaakt. Tevens worden in de bestemmingsplannen mogelijkheden opgenomen voor mantelzorg in een bijgebouw.

Wat is mantelzorg? Mantelzorgers zorgen voor een chronisch zieke, gehandicapte of hulpbehoevende partner, ouder, kind of ander familielid, vriend of kennis. Mantelzorgers zijn geen professionele zorgverleners, maar geven zorg omdat zij een persoonlijke band hebben met degene voor wie ze zorgen. Mantelzorg is niet de alledaagse zorg voor, bijvoorbeeld de zorg voor een gezond kind. Mantelzorg is vaak langdurig en intensief.

Mantelzorg is in de planregels via een afwijkingsbevoegdheid onder de volgende voorwaarden mogelijk gemaakt:

• er is een indicatie voor mantelzorg afgegeven;
• mantelzorg vindt plaats binnen de bestaande bebouwingsregeling met een maximale oppervlakte van 75 m²;
• het bijgebouw vormt qua ligging een ruimtelijke eenheid met de woning;
• de tijdelijkheid van de situatie dient voor alle partijen kenbaar en voldoende verzekerd te zijn via een privaatrechtelijke overeenkomst.

De gemeente ziet toe op handhaving na het vervallen van de noodzaak voor mantelzorg.

Toevoeging van een burgerwoning door splitsing van woningen is in principe niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor de splitsing van een (karakteristieke) voormalige agrarische bedrijfswoning (het hoofdgebouw) in meerdere afzonderlijke wooneenheden. Hiervoor is in de planregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

4.7.3 Nevenfuncties

Bij de bestemming 'Wonen' is na afwijking kleinschalig kamperen als nevenfunctie toegestaan. Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als voor agrarische bedrijven.

Voormalige agrarische bedrijfscomplexen die nu een woonfunctie hebben, bieden door de aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing mogelijkheden voor diverse nevenfuncties. De nevenfuncties die ter plaatse van deze bestemming zijn toegestaan, komen overeen met de nevenfuncties die per zone toelaatbaar worden geacht voor de agrarische bedrijven (zie paragraaf 4.2.6).

4.7.4 Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis

Bij woningen zijn ondergeschikte beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten mogelijk, waaronder bedrijvigheid behorend tot de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis worden bij recht toegestaan tot maximaal 35% van de aanwezige bebouwing of tot een maximale oppervlakte van 100 m². Woningen waar activiteiten met een bedrijfsmatig karakter plaatsvinden met een grotere oppervlakte, zijn op de verbeelding nader aangeduid. Een nevenactiviteit-/kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis is zowel toegestaan in het hoofdgebouw als in het bijgebouw

De volgende voorwaarden zijn eveneens van toepassing:

• er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
• ten behoeve van de gewijzigde functie wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er mag geen horeca of detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
• één van de bewoners van het hoofdgebouw dient eigenaar/bedrijfsleider te zijn van het bedrijf.

4.7.5 Nieuwbouw van woningen

Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is in principe uitgesloten. Nieuwe woningen zijn alleen in de volgende situaties mogelijk:

• een extra woning in monumenten en karakteristieke panden;
• een extra woning middels toepassing Rood voor Rood/Groen;
• nieuwbouw van een woning na sloop van de bestaande woning.

4.7.6 Landhuizen

In paragraaf 4.4.1 is de regeling voor historische landhuizen beschreven. Naast historische landhuizen kennen we ook nieuwe landhuizen. Daarin onderscheiden we twee situaties:

• 1. nieuwe landhuizen;
• 2. nieuwe landhuizen voortkomend uit vrijkomende agrarische bebouwing.

Het doel van beide vormen van nieuwe landhuizen is het genereren van nieuwe natuur (groen). Het middel dat hiervoor wordt ingezet is woningbouw (rood), dat geld genereert voor de te realiseren natuur (ofwel Rood voor Groen). Wel worden er eisen gesteld aan zowel het rood als het groen. De hoofdfunctie van nieuwe landhuizen is wonen. Zij worden bestemd met een hoofdbestemming Wonen, met een aanduiding specifieke vorm van Wonen-Landhuis, W(sw-ld). Er gelden vaste inhouds- en oppervlaktematen en een maximum aantal wooneenheden en er zijn nevenfuncties mogelijk. Ook worden eisen gesteld aan het groen (oppervlak, openbaarheid).

Het gemeentelijk beleid geeft aan dat nieuwe landhuizen een omvang van minimaal 10 ha moeten hebben. Verder moet 30% bestaan uit (opengestelde) natuur.

Nieuwe landhuizen, voortkomend uit vrijkomende agrarische bebouwing, kennen dezelfde doelstelling als nieuwe landhuizen. In tegenstelling tot andere VAB's, kennen nieuwe landhuizen die voortkomen uit VAB een afwijkende regeling met betrekking tot de bebouwing. Om investeringen in groen mogelijk te maken worden bouwmogelijkheden gegeven. De maximale hoeveelheid bebouwing is gelijkgesteld aan nieuwe landgoederen. Dat betekent dat de vrijgekomen boerderij mag worden vergroot of worden gesloopt en nieuw gebouwd. In het laatste geval worden dezelfde eisen gesteld als aan nieuwe landhuizen.

Om landhuizen financieel exploitabel te houden, worden er diverse nevenfuncties mogelijk gemaakt. Nevenfuncties die weinig effect op hun omgeving kennen, zijn rechtstreeks mogelijk gemaakt. Overige nevenfuncties zijn toelaatbaar als zij aan de volgende criteria voldoen:

• nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• de ruimtelijke kwaliteit dient door de nevenfunctie niet nadelig te worden beïnvloed; indien hier toch sprake van is, wordt landschappelijke inpassing vereist;
• bestaande landschaps-, natuur- en cultuurhistorische waarden in de omgeving mogen niet onevenredig worden aangetast;
• er mag geen sprake zijn van een onevenredige vergroting van de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking, dit in relatie tot de functie van de ontsluitingsweg waaraan het landgoed is gelegen;
• ten behoeve van nevenfuncties mag niet worden gebouwd;
• er mag geen sprake zijn van buitenopslag;
• eventuele parkeerplaatsen moeten op eigen terrein gesitueerd worden en worden ingepast in het groen;
• er mag alleen sprake zijn van detailhandel als dit kleinschalig en duidelijk ondergeschikt aan de 'hoofdactiviteit' is; de detailhandel moet ook een directe relatie met de hoofdactiviteit hebben;
• de gezamenlijke nevenfuncties mogen maximaal 850 m² aan bebouwing en 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik hebben.

Nieuwe landhuizen vormen een kans om het landschap een impuls te geven en vormen een eigentijdse aanvulling op de bestaande landhuizen in Salland. In de Landschapsvisie van het LOP staat dat nieuwe landhuizen onder voorwaarden in principe in het hele plangebied mogelijk zijn.

Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landhuis levert aan de ruimtelijke kwaliteit dan wel de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. Daarbij moet de maatschappelijke meerwaarde en het particuliere voordeel met elkaar in evenwicht zijn. Deze meerwaarde kan tot uiting komen in de effecten op natuur, landschap, recreatie, cultuur, water en milieu. In de randvoorwaarden wordt benadrukt dat de nieuwe landhuizen geen belemmeringen mogen opleveren voor de landbouw.

Voor nieuwe landhuizen is maatwerk vereist. De realisatie van nieuwe landhuizen wordt daarom via een aparte planologische procedure mogelijk gemaakt.