Kleine kernen

3.1.1 Ruimtelijke en functionele structuur

In de kernen Herxen, Elshof, Boerhaar, Den Nul en Welsum is de hoofdfunctie wonen. In de meeste gevallen gaat het daarbij om eengezinswoningen. In sommige gevallen wordt de woonfunctie gecombineerd met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf. Dit soort functies is altijd ondergeschikt aan de woonfunctie.

In dit bestemmingsplan gaat het hoofdzakelijk om bestaande woningen. In sommige gevallen is ook sprake van nieuwbouw in de vorm van enkele woningen of woonbuurtjes. Omdat de exacte invulling daarvan nog niet volledig vastligt, is hiervoor een eigen regeling van belang.

De woningtypen variëren. Wanneer het gaat om de woningen in de oudere delen van de kernen is er veelal sprake van vrijstaande woningen. Bij de nieuwere uitbreidingen aan de kernen, daarbij gaat het om kleinschalige projecten, komen ook geschakelde, twee-onder-één-kap- en rijwoningen voor.

Naast het verschil in woningtypen is variatie ook te vinden in de afmetingen van de woningen. Daarbij valt niet alleen het verschil in de oppervlakte (footprint) op, maar vooral ook het verschil in de goot- en bouwhoogte en kapvorm van de woningen. De woningen hebben een hoogte die varieert tussen één bouwlaag met een kap en twee bouwlagen met een kap.

De woningen in de kernen zijn niet allemaal in een strakke rooilijn geplaatst. Vooral bij de oudere, meer historische bebouwing, ontbreekt een duidelijke rooilijn. Nieuwere (projectmatig gebouwde) woningen kennen veelal wel een min of meer strakke rooilijn.

De voor- en zijtuinen die van belang zijn voor het ruimtelijk beeld van de straat moeten open blijven.

Bij de woningen zijn in de loop van de jaren veel verschillende (soorten) aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen gebouwd. Op een enkele uitzondering na zijn deze bij geen enkele woning gelijk.

3.1.2 Beleid

Het College heeft een woningbouwprogrammering vastgesteld voor 2010-2015. Het gaat daarbij om de volgende cijfers:

	2010 t/m 2015
Boerhaar	7 woningen
Den Nul	7 woningen
Welsum	15 woningen

De nieuwbouw van Boerhaar heeft plaatsgevonden in het plan Boerhaar III. Dit plan voorziet in 12 bouwkavels voor eengezinswoningen voor particulier opdrachtgeverschap.

Daarnaast is op 10 augustus 2010 de adviesnota in relatie tot het buurtschappenbeleid vastgesteld. Het buurtschappenbeleid geldt alleen voor de dorpen Herxen en Elshof, omdat in deze dorpen een aanwijsbaar lint aanwezig is. Het buurtschappenbeleid geeft enkele dorpen de mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen. Daarbij zijn enkele criteria genoemd:

• het moet gaan om woningen voor starters;
• per jaar mag per buurtschap maximaal 1 woning worden gebouwd;
• onderzocht moet zijn of er een goed alternatief voor de nieuw te bouwen woning is, bijvoorbeeld een bestaande te koop staande woning;
• er mag alleen in het lint worden gebouwd op een voorschreven manier;
• het kostenverhaal vindt plaats via een anterieure overeenkomst, waarin specifieke voorwaarden zijn opgenomen.

Dit beleid heeft geen directe doorwerking op dit bestemmingsplan.

Met betrekking tot recreatie & toerisme kan in het plangebied ingezet worden op kleinschalige vormen van verblijfsrecreatie die naast de woonfunctie kunnen, zoals bed & breakfast. In het plangebied is reeds een bed & breakfast aanwezig bij een woning in Welsum.

Nieuwbouw Elshof

Voor het perceel tussen Elshofweg 1 en Elshofweg 11 is een perceel dat is aangewezen voor nieuwbouw. Op dit perceel wordt ruimte geboden voor een twee-onder-een-kap woning. Voor het perceel is qua ruimtelijke mogelijkheden maatwerk verricht. Daarbij is echter de omgeving in ogenschouw genomen. Voor deze nieuwbouw zijn de nodige onderzoeken uitgevoerd, namelijk een bodemonderzoek en een flora- en faunaonderzoek.

3.1.3 Uitgangspunten bestemmingsplan wonen

• De bestaande situatie en de geldende juridisch-planologische regeling zijn een eerste uitgangspunt voor het bestemmingsplan;
• In het bestemmingsplan is geen onderscheid gemaakt in woningtype. In het plan, op de ruimtelijke verbeelding, is alleen onderscheid gemaakt in oppervlakte en maatvoering van woningen;
• Bij de woonfunctie zijn bij recht aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven toegestaan, mits de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. Hieronder valt ook bed & breakfast en kinderopvang;
• Nieuwbouwprojecten zijn alleen gedetailleerd opgenomen in het bestemmingsplan indien ze concreet zijn. Wanneer ze minder concreet zijn, is een specifieke regeling opgenomen.
• Voor- en zijtuinen die van belang zijn voor het ruimtelijk straat- en bebouwingsbeeld worden specifiek bestemd.
• Nieuwbouw van een twee-onder-een-kap woning op perceel tussen de percelen Elshofweg 1 en 11 mogelijk maken.