| Plan: | Wijhe - Park Wijhezicht |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1773.BP2011004001-0201 |
Het doel van de bestemming "Wonen" is de bestaande woonfunctie van het gebied te behouden en nieuwe woonfuncties mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.
De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.
Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.
Hoofdgebouwen
De bouwregels van deze bestemming zijn vooral gebaseerd op de gewenste nieuwbouw. Om hiervoor voldoende kaders te scheppen is er op sommige punten sprake van een behoorlijk specifieke regeling.
Op de verbeelding van het plan zijn bouwstroken en -vlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden. Voor het ene woningtype is dit meer vastgelegd dan het andere. Dit heeft te maken met de al dan niet gewenste flexibiliteit per woonblok.
De bestemming maakt vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen mogelijk. Het toegestane aantal aaneengebouwde woningen is in de bouwvlakken aangeduid. De hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. -In sommige gevallen zijn bij de bouwvlakken gevellijnen aangeduid. Het hoofdgebouw moet in dat geval in de gevellijn worden gebouwd.
Voor de maximale goot- en bouwhoogte zijn twee standaarden te herkennen, namelijk één bouwlaag met een kap en twee bouwlagen met een kap. Het kan voorkomen dat hiervan in een enkel geval wordt afgeweken. Daarnaast zijn ook de minimale en maximale dakhelling (25°- 60°) in de regels opgenomen, deze voorkomen platte daken bij woningen, waar die ongewenst zijn.
Wanneer de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afstand tot de zijdelingse perceelsgrens' opgenomen is, moet een hoofdgebouw met de vrijstaande zijde in ieder geval 3,00 meter van de perceelsgrens worden gebouwd. Hierdoor kan een relatief open bebouwingsbeeld behouden blijven.
Patiowoningen passen niet volledig binnen de hiervoor genoemde regels. De patiowoningen hebben immers een plat dak en worden in ieder geval aan twee zijden op de zijdelingse perceelsgrens gebouwd. Om strijdigheid met het bestemmingsplan te voorkomen is voor de patiowoningen alleen een maximale bouwhoogte opgenomen. Daarnaast is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende regeling' opgenomen om zo een dakopbouw mogelijk te maken. Bij de dakopbouw gaat het om een volledige bouwlaag, over een maximum van 33% van de oppervlak van het gebouw. Bij de patiowoningen is zowel de opbouw van een volledige bouwlaag als van een kapvorm mogelijk. In verband met de interne gebruiksruimte en de invloed op de omgeving, mag een dakopbouw met een volledige bouwlaag minder hoog worden dan een dakopbouw in een kapvorm.
In sommige gevallen is vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk af te wijken van de standaard gevellijn en/of nokrichting. In deze bestemming zijn hiervoor aanduidingen met een daaraan gekoppelde specifieke bouwregeling opgenomen.
Voor enkele hoofdgebouwen is een zogenoemde voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting geeft aan dat een hoofdgebouw niet eerder mag worden gebouwd dan wanneer de erf- en terreinafscheidingen rond het perceel zijn gerealiseerd volgens het beeldkwaliteitsplan. De gebieden waarop dit van toepassing is zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting'.
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
De aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd, behalve wanneer de gronden zijn aangeduid met 'bijgebouwen uitgesloten'.
Om te voorkomen dat een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat, is de maatvoering van dit type bebouwing beperkt in de regels van de bestemming. Bij rijwoningen mag maximaal 50 m2 en bij (half)vrijstaande woningen mag maximaal 70 m2 bij een hoofdgebouw worden gebouwd. Daarbij geldt bovendien een maximaal bebouwingspercentage van 50% van de oppervlakte van het achtererf. Ook de goothoogte en bouwhoogte zijn beperkt. Hierdoor blijft deze bebouwing ruimtelijk ondergeschikt aan de hoofdgebouwen.
Wanneer bebouwing op dit moment al groter is dan de genoemde afmetingen, dan mogen deze blijven bestaan. Hierdoor kan de bestaande situatie behouden blijven.
Andere bouwwerken
Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.
De erf- en terreinafscheidingen mogen (buiten het bouwvlak) voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel.
Overkappingen (maximaal 30 m2) mogen achter de voorgevel worden gebouwd. Deze bouwwerken mogen niet worden gebouwd op de gronden met de 'bijgebouwen uitgesloten'. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van die gronden.
Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.
Enige flexibiliteit in de functie- en bouwmogelijkheden is bij de regels opgenomen door middel van afwijkingsregels. Dit betekent dat met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van de bestemmingsregels. Hierdoor worden onder andere een afwijkende dakhelling (c.q. plat dak) en het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor mantelzorg, mogelijk. Voordat de vergunning verleend wordt, moet deze getoetst zijn aan de bij de bevoegdheid opgenomen regels en de toetsingscriteria.