direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Buitengebied, IJsseldijk 95 en nabij Kloosterhoekweg 12
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het agrarisch erf aan de IJsseldijk 95 te Welsum (buitengebied gemeente Olst-Wijhe). De agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn inmiddels gestaakt. Naast de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen is op het peceel één vervallen karakteristieke woonboerderij aanwezig.

Initiatiefnemer is voornemens het erf te transformeren naar een woonerf met in totaal vier reguliere wooneenheden, namelijk: twee wooneenheden in de bestaande karakteristieke woonboerderij en twee vrijstaande woningen (met bijgebouwen). Op het erf worden per saldo drie nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. Eén van deze wooneenheden wordt mogelijk gemaakt door het splitsen van de bestaande karakteristieke woonboerderij. Daarnaast is één van de nieuwe wooneenheden afkomstig van het erf aan de Kloosterhoekweg 10/12 te Welsum (verplaatsing).

Ten behoeve van het verkrijgen van de derde wooneenheid en in het kader van het voornemen in zijn geheel worden ter plaatse van de IJsseldijk 95 compenserende maatregelen getroffen, zoals:

  • het restaureren/herbouwen van de momenteel vervallen karakteristieke woonboerderij;
  • het slopen van circa 850 m² aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing;
  • het saneren van asbest.

Tot slot wordt het gehele erf aan de IJsseldijk 95 landschappelijk ingepast.

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" is de hiervoor genoemde ontwikkeling niet toegestaan. Om het voornemen mogelijk te maken is dan ook een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse van het erf aan de IJsseldijk 95 (mogelijk maken woonerf) en ter plaatse van het erf aan de Kloosterhoekweg 10/12 (vervallen wooneenheid) noodzakelijk.

Voorliggend bestemmingsplan toont aan dat de ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied bestaat uit twee plandelen, namelijk het gewenste woonerf aan de IJsseldijk 95 met aangrenzende gronden en de locatie waar één wooneenheid komt te vervallen aan de Kloosterhoekweg 10/12. De plandelen liggen ten noorden en zuiden van de kern Welsum, in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe.

In afbeelding 1.1 is de indicatieve ligging van het plangebied ten opzichte van de kernen Welsum en Olst weergegeven, waarbij het plandeel aan de IJsseldijk 95 met de rode ster is aangegeven en het plandeel aan de Kloosterhoekweg 10/12 met de blauwe ster. In afbeelding 1.2 zijn daarnaast beide locaties in de directe omgeving weegegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0001.png"  
Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Olst (Bron: PDOK)  
afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0002.png"  
Afbeelding 1.2: Ligging van de delen van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)  

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Buitengebied, IJsseldijk 95 en nabij Kloosterhoekweg 12” bestaat uit de volgende stukken:

  • verbeelding (tek.nr NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301) en een renvooi;
  • regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidig planologisch regime

1.4.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied Olst-Wijhe”. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Olst-Wijhe vastgesteld op 21 mei 2012. Nadien hebben er nog twee correctieve herzieningen, genaamd "Buitengebied eerste herziening" en "Buitengebied tweede herziening", van dit plan plaatsgevonden. Daarnaast geldt het "Parapluplan Parkeren", welke is vastgesteld op 10 september 2018. Een nadere toelichting van deze herzieningen is in het kader van voorliggend voornemen niet relevant.

De bestemmingen uit het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" worden in de volgende paragrafen per plandeel nader beschreven.

1.4.2 Plandeel IJsseldijk 95

In afbeelding 1.3 is de verbeelding van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de IJsseldijk 95 weergegeven. Het rode kader geeft het plandeel weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0003.png"  
Afbeelding 1.3: Uitsnede van het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)  

Geldende bestemmingen

Ter plaatse geldt de enkelbestemming 'Agrarisch', voor een deel voorzien van een 'bouwvlak'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 1' en ter plaatse van een groot deel de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Ook geldt ter plaatse de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied'.

Gronden met de enkelbestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor onder meer de uitoefening van een agrarisch bedrijf, alsmede voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals onder andere kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding. Ook zijn onder meer een bed & breakfast, extensieve dagrecreatie en kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis toegestaan. Voor het bouwen geldt onder andere dat gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd. Tevens is één bedrijfswoning per bouwvlak toegestaan. Vanwege de ter plaatse geldende gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied' gelden ter plaatse specifieke voorwaarden binnen de wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen voor het vergroten van agrarische bouwvlakken.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting. Een archeologisch onderzoek is hier noodzakelijk, indien een bouwwerk een oppervlakte van meer dan 2.500 m² kent met graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de aanleg, het onderhoud, het beheer en de verbetering van (hoofd)waterkeringen, alsmede voor de afvoer van water, sediment en ijs, de waterhuishouding en/of verkeer te water met de daarbij behorende voorzieningen. Op de gronden mogen ten behoeve van deze bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 1 m bedraagt. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering en/of indien de gronden zijn voorzien van een bouwvlak.

Strijdigheid

Het gewenste woonerf past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse van een groot deel van het bestaande agrarische bouwvlak en de aangrenzende gronden moet hiervoor een passende woonbestemming worden opgenomen, waarbinnen vier wooneenheden worden toegestaan. Deze wooneenheden worden onder meer mogelijk gemaakt op basis van de verplaatsing van een bestaande wooneenheid (zie hiervoor paragraaf 1.4.3) en ter compensatie van de beoogde sloop en de te treffen maatregelen (zie hiervoor paragraaf 2.2 van deze toelichting). Eén en ander is in de regels geborgd met een voorwaardelijke verplichting.

Daarnaast wordt de bestaande karakteristieke woonboerderij gesplitst. Deze splitsing is gebaseerd op de in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" opgenomen wijzigingsbevoegdheid in artikel 44.1 (zie hiervoor paragraaf 3.3.5 van deze toelichting). In het kader hiervan wordt ter plaatse van de karakteristieke woonboerderij de aanduiding 'karakteristiek' opgenomen.

Opgemerkt wordt dat het overige deel van het bestaande agrarisch bouwvlak geen woonbestemming krijgt, maar een agrarische bestemming behoudt. Het bouwvlak wordt hier verwijderd, er zijn ter plaatse dan ook niet langer gebouwen toegestaan.

Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologisch kader op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.4.3 Plandeel Kloosterhoekweg 10/12

In afbeelding 1.4 is de verbeelding van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de Kloosterhoekweg 10/12 weergegeven. Het blauwe kader geeft het plandeel weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0004.png"  
Afbeelding 1.4: Uitsnede van het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)  

Geldende bestemmingen

Ter plaatse geldt de enkelbestemming 'Wonen' die geheel is voorzien van een 'bouwvlak' en de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal wooneenheden: 2'. Daarnaast gelden de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 1' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied'.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken. Tevens zijn hieraan ondergeschikt een aantal nevenfuncties en een bed & breakfast toegestaan. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Het aantal woningen dat ter plaatse van het bouwvlak is toegestaan bedraagt één, tenzij middels een aanduiding anders is aangegeven. In voorliggend geval zijn gelet op de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal wooneenheden: 2, twee woningen toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting. Een archeologisch onderzoek is hier noodzakelijk, indien een bouwwerk een oppervlakte van meer dan 2.500 m² kent met graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm.

De gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied' heeft enkel betrekking op agrarische bestemmingen en daarmee niet op dit plandeel.

Strijdigheid

Eén van de gewenste wooneenheden op het woonerf aan de IJsseldijk 95 betreft een te verplaatsen wooneenheid afkomstig van dit plandeel. Als gevolg van het voornemen komt daarom ter plaatse van dit plandeel één van de toegestane twee wooneenheden te vervallen.

Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologisch kader op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Olst-Wijhe beschreven. In Hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op het vooroverleg, de inspraak en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie en gewenste situatie

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Algemeen

Zoals reeds vermeld bestaat het plangebied uit twee plandelen in het buitengebied van Olst-Wijhe, namelijk het gewenste woonerf aan de IJsseldijk 95 met aangrenzende agrarische gronden en de locatie waar één woonheid komt te vervallen aan de Kloosterhoekweg 10/12.

Hierna wordt per plandeel op de huidige en gewenste situatie ingegaan.

2.1.2 Plandeel IJsseldijk 95

De IJsseldijk ligt ter hoogte van het plandeel aan de IJsseldijk 95 aan een parallelweg aan de dijk, in het oeverwallenlandschap. Ten oosten bevindt zich de rivier de IJssel. Het erf ligt op een oeverwal, verhoogd in het landschap. Aan de dijk liggen de erven als kralen aan een ketting. Vanaf de oeverwal zijn doorzichten, tussen de woningen het achterland in.

Het landschap ter plaatse kenmerkte zich tot halverwege de vorige eeuw door kleinschaligheid. De dijk, vele boomgaarden, hagen en oeverbos langs de IJssel bepaalden de doorzichten. Lijnen in het landschap (bepaald door wegen, kavelgrenzen en de dijk) volgden het landschap, waardoor een lappendeken van weides en akkers bestond. In de jaren '60 werd een piek bereikt in de fruitteelt. Vanaf die tijd nam het aantal boomgaarden gestaag af. Nu zijn deze schaars. De bebouwing stond haaks of parallel op de wegenstructuur. Door de boomgaarden waren de erven beschut.

In het huidige landschap is een deel van dit organisch gevormde landschap nog herkenbaar. De openheid is echter veel groter, doordat veel boomgaarden en erfgrensbeplantingen zijn verdwenen. Erven aan de snoeren van wegen bepalen nu veel meer het ruimtelijke karakter van het landschap. De ruimtes tussen de erven, bieden zicht het landschap in. Deze doorzichten worden hoog gewaardeerd in het landschapsbeleid van de gemeente.

Het plandeel zelf wordt begrensd door agrarische gronden en een woonperceel in het noorden en agrarische gronden, de vermelde IJsseldijk, de Stuurmanskolkpad en de uiterwaarden met daarachter de genoemde rivier de IJssel in het oosten. Ten zuiden bevindt zich daarnaast een woonperceel met ten zuiden een klompenpad dat geflankeerd wordt door een haag. Ten zuidwesten bevinden zich agrarische gronden en een gasleiding.

Ter plaatse is een voormalig agrarisch erf met aangrenzende gronden aanwezig. Op het erf bevinden zich een karakteristieke woonboerderij met historische waarde (zie ook bijlage 1 bij deze toelichting) en diverse voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. De woonboerderij (circa 1.400 m³) is in zeer slechte staat en voorzien van asbest. De voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (circa 850 m²) zijn landschapsontsierend.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plandeel opgenomen. Afbeelding 2.2 omvat een straatbeeld van de huidige situatie, gezien vanaf de IJsseldijk.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0005.png"  
Afbeelding 2.1 Huidige situatie (Bron: Provincie Overijssel)  

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0006.png"  
Afbeelding 2.2 Straatbeeld huidige situatie plangebied (Bron: Google Streetview)  

2.1.3 Plandeel Kloosterhoekweg 10/12

Het plandeel Kloosterhoekweg 10/12 ligt op gronden die worden aangeduid als 'Oeverwallen', vanwege de nabijheid van de IJssel. Deze gronden kenmerken zich door hoge oeverwallen met daarachter veelal extensieve landbouw en beboste gronden.

Het plandeel aan de Kloosterhoekweg 10/12 wordt begrensd door agrarische gronden en een woonperceel in het noorden en agrarische gronden met daarachter de genoemde rivier de IJssel in het oosten. Ten zuiden bevinden zich daarnaast agrarische gronden. Ten westen bevindt zich de Kloosterhoekweg met daarachter een woonperceel.

Ter plaatse is een woonperceel aanwezig. Hier zijn twee woningen toegestaan, waarvan één woning (nummer 10) reeds is gesloopt. Voor de sloop waren de wooneenheden dicht op elkaar gesitueerd, waardoor in de loop van jaren een verrommeld beeld ontstond. Als gevolg van de sloop van woning nummer 10 is ter plaatse van woning nummer 12 ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. Door het saneren van deze bebouwing zijn de historische kenmerken van het gebied, het beeld van extensieve landbouw met bosschages, versterkt. Ook heeft de woning meer 'lucht' kregen, doordat de bebouwing minder op elkaar staat gepakt. De boerderij op Kloosterhoekweg 12 komt nu beter tot zijn recht in deze landelijke omgeving.

In afbeelding 2.3 is een luchtfoto van het plandeel opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0007.png"  
Afbeelding 2.3 Huidige situatie (Bron: Provincie Overijssel)  

2.2 Gewenste situatie

2.2.1 Gewenste ontwikkeling

Initiatiefnemer wenst het erf aan de IJsseldijk 95 te transformeren naar een woonerf met vier wooneenheden. Het gaat om twee wooneenheden in de karakteristieke woonboerderij en twee vrijstaande woningen (met bijgebouwen). Daarnaast behoud een deel van het plangebied een agrarische bestemming, waarbij niet langer sprake is van een bouwvlak (vanaf de IJsseldijk gezien achter de woningen). Hier kan dan geen bebouwing worden gerealiseerd.

Op het erf worden per saldo drie nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. Een van deze wooneenheden wordt mogelijk gemaakt door het splitsen van de bestaande karakteristieke woonboerderij. Daarnaast is een van de nieuwe wooneenheden afkomstig van het erf aan de Kloosterhoekweg 10/12 te Welsum (verplaatsing).

Ten behoeve van het verkrijgen van de derde wooneenheid en in het kader van het voornemen in zijn geheel worden compenserende maatregelen getroffen, zoals:

  • het restaureren/herbouwen van de momenteel vervallen karakteristieke woonboerderij;
  • het slopen van circa 850 m² aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing;
  • het saneren van asbest.

Tot slot wordt het gehele erf aan de IJsseldijk 95 landschappelijk ingepast.

Hierna wordt nog kort ingegaan op de ontwikkeling per plandeel.

2.2.2 Plandeel IJsseldijk 95

Ter plaatse van de IJsseldijk 95 wordt - na de sloop van de landschapsontsierende bebouwing en het verwijderen van asbest - een woonerf gecreëerd, waarbij bij de invulling van het nieuwe erf aansluiting wordt gezocht bij de gebiedskenmerken ter plaatse. Zo wordt een samenhangend geheel gecreëerd. Het erf wordt op een goede wijze landschappelijke ingepast, waardoor de ruimtelijke kwaliteit in zijn totaliteit toeneemt.

Ten behoeve van het voorgenomen plan is voor de IJsseldijk 95 een inpassingsplan opgesteld, inclusief inrichtings- beplantingsplan. Voor dit plan wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze toelichting. In deze paragraaf worden de hoofdlijnen van dit plan weergegeven/beschreven. De landschappelijke inpassing die hieruit voortkomt wordt, evenals de sloop, zijn vastgelegd in de regels door middel van een voorwaardelijke verplichting.

In afbeelding 2.4 is een uitsnede van het inpassingsplan opgenomen, vervolgens wordt hierop nader ingegaan.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0008.png"  
Afbeelding 2.4 Uitsnede inrichtingsplan (Bron: Eelerwoude)  

Hiërarchie in bebouwing

De her op te richten historische woonboerderij met twee wooneenheden en bijgebouw blijft het hoofdvolume op het erf. Wat volume betreft, maar ook wat betreft detaillering en aankleding vormt dit de hoofdrolspeler. Het voorerf van dit historische bouwwerk biedt ruimte aan een hoogstam boomgaard. Dit is een cultuurhistorisch logische plek. Daarmee wordt ook een zeldzaam wordend landschapselement weer toegevoegd aan het erf.

Een strakke zichtlijn het landschap in wordt gevormd door de inrit naar een van de te realiseren vrijstaande woningen ('schuurwoning') op het achtererf aan de zuidzijde van het plandeel, maar ook over de bestaande omhaagde voortuin op het voorerf van de historische boerderij.

Achter op het erf aan de noordzijde wordt een woning in de vorm van een veldschuur gesitueerd die los ligt van het historische erf. Dit bouwvolume sluit qua typologie aan op de diverse veldschuren in de omgeving. Het bijgebouw zal inpandig gerealiseerd worden. De schuurwoning zal ontsloten worden over een oude route en de ontsluiting krijgt het uiterlijk van een karrenspoor.

Karakteristiek van de plek

De nieuwe woningen vinden hun plek op het achtererf. Hierdoor passen ze in het lint van bebouwing met een verspringende rooilijn vanaf de dijk en blijft de karakteristiek van de plek gehandhaafd. De nieuwe woningen hebben een eenvoudige vorm en bestaan uit één bouwlaag met een kap.

Aanhelen klompenpad

Als gevolg van de ontwikkeling is het mogelijk om het bestaande, doodlopende klompenpad aan te sluiten op de dijk. Een stevige hagenstructuur zorgt voor goede begeleiding van de wandelaars. Daarnaast zorgt het voor privacy van de nieuwe bewoners.

Beplantingsplan

Beplanting voor landschap en biodiversiteit

Doelstelling van de landschappelijke kwaliteitsimpuls is het terugbrengen van kleinschaligheid van het landschap door het aanplanten van een tweetal hoogstam boomgaarden. Daarnaast heeft de beplanting als doel om knusheid en privacy op de erven te realiseren. Alle beplanting heeft als doel om de biodiversiteit te vergroten.

Aanplant van nieuwe karakteristieke bomen

De bomen aan de entree van het erf en achter op het erf, mogen uitgroeien tot nieuwe solitaire bomen. Ook geven deze het erf een 'rafelig' silhouet.

Haag vormt windbreker en groene plint erf

De hagenstructuur vergroend het aangezicht van het erf en zorgt voor een heldere eigendomssituatie. Dit is praktisch, ook voor de gebruikers van het klompenpad. Door de grote lengtes vormt de haag een interessant landschappelijk en ecologisch element. De haag bestaat uit inheemse soorten. De voet van de haag wordt aangeplant met verwilderingsplanten die bloeien en (liefst ook) bes dragen, denk aan een bosaardbei, bosrank, een smeerwortel of éénjarigen. Het biedt een gevoel van geborgenheid en blokkeert de wind, waardoor de tuin een prettige verblijfplek wordt. Voor zowel mens, dier als plant.

Beeldkwaliteit

Vorm en gevels

De historische boerderij wordt opgericht met de detaillering van de huidige boerderij. De andere gebouwen zijn eenvoudig van vorm. Strakke belijning maakt dat de gebouwen sober en praktisch zijn. Naar de dijk toe hebben deze gebouwen een meer gesloten gevel.

Materiaal- en kleurgebruik

Het kleurgebruik is terughoudend: natuurtinten worden aangevuld met zwart, wit en een neutrale kleur baksteen.

2.2.3 Plandeel Kloosterhoekweg 10/12

Ter plaatse van de Kloosterhoekweg 10/12 blijft een woonperceel voor één woning (nummer 12) aanwezig, zoals reeds het geval is (zie ook paragraaf 2.1.3 van deze toelichting).

2.3 Verkeer en parkeren

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. De gemeente Olst-Wijhe beschikt over eigen beleidsregels (Beleidsregels voor parkeren Olst-Wijhe 2015). In deze nota wordt gebruikt gemaakt van de kencijfers zoals opgenomen in de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW. Inmiddels is deze vervangen door de publicatie 'Toekomstig parkeren, publicatie 381, december 2018' van het CROW. Hiervan wordt ook uitgegaan bij het aspect verkeer.

Ten behoeve van voorliggend voornemen gelden de volgende uitgangspunten:

  • Verstedelijkheidsgraad 'Niet stedelijk';
  • Stedelijke zone 'Buitengebied.

Via het parapluplan Parkeren zijn de beleidsregels parkeren Olst-Wijhe gekoppeld aan het bestemmingsplan. Deze worden ook in voorliggend bestemmingsplan opgenomen (zie Artikel 12 van de regels).

Parkeren

Ter plaatse van de IJsseldijk 95 worden vier woningen mogelijk gemaakt, namelijk twee vrijstaande woningen en twee dubbele woningen (twee-onder-een-kapwoningen). Hiervoor geldt op basis van reeds vermelde uitgangspunten per woning gemiddeld de volgende parkeerbehoefte:

  • Koop, huis, vrijstaand: 2,4 parkeerplaatsen per woning;
  • Koop, huis, twee-onder-een-kap: 2,2 parkeerplaatsen per woning.

Het voornemen leidt daarmee gemiddeld tot een parkeerbehoefte van (2 x 2,4 + 2 x 2,2 =) 9,2 parkeerplaatsen, afgerond 10 parkeerplaatsen.

Op het erf is voldoende ruimte aanwezig om in deze parkeerbehoefte te kunnen voorzien (zie ook afbeelding 2.4).

Ter plaatse van de Kloosterhoekweg 10/12 komt daarnaast een woningbouwrecht te vervallen. Hier neemt de parkeerbehoefte planologisch gezien niet toe, maar af (met 2,4 parkeerplaatsen). Er is in de bestaande situatie voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte van de te behouden woning te kunnen blijven voorzien.

Verkeer

Ter plaatse van de IJsseldijk 95 worden vier woningen mogelijk gemaakt, namelijk twee vrijstaande woningen en twee dubbele woningen (twee-onder-een-kapwoningen). Hiervoor geldt op basis van reeds vermelde uitgangspunten per woning gemiddeld de volgende verkeersgeneratie:

  • Koop, huis, vrijstaand: 8,2 verkeersbewegingen per woning;
  • Koop, huis, twee-onder-een-kap: 7,8 verkeersbewegingen per woning.

Het voornemen leidt daarmee gemiddeld tot een verkeersgeneratie van (2 x 8,2 + 2 x 7,8=) 32 verkeersbewegingen.

Als gevolg van het voornemen wordt aan de IJsseldijk een extra ontsluitingsmogelijkheid toegevoegd, namelijk voor de noordelijke vrijstaande woning. De verkeersbewegingen van het gehele plandeel worden via de ontsluitingsmogelijkheden uiteindelijk verkeersveilig en overzichtelijk ontsloten op de IJsseldijk. Deze weg kan deze verkeersbewegingen zonder problemen opvangen.

Daarbij wordt vermeld dat het voornemen per saldo minder dan de reeds berekende 32 extra verkeersbewegingen zal opleveren, aangezien ter plaatse één van de woningen reeds is toegestaan (bedrijfswoning) - waardoor de verkeersbewegingen van deze woning planologisch gezien reeds bestaan - en het agrarische bedrijfsverkeer als gevolg van het voornemen permanent komt te vervallen.

Ter plaatse van de Kloosterhoekweg 10/12 komt zoals vermeld een woningbouwrecht te vervallen. Hier neemt de verkeersgeneratie planologisch gezien niet toe, maar af (met 8,2 verkeersbewegingen). Het plandeel wordt en blijft verkeersveilig en overzichtelijk ontsloten op de Kloosterhoekweg. Deze weg kan de bestaande verkeersbewegingen zonder problemen opvangen.

Conclusie

Zoals uit voorgaande blijkt, vormt het aspect 'verkeer en parkeren' geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

Opgemerkt wordt dat enkel ter plaatse van het plandeel IJsseldijk 95 nieuwe functies worden mogelijk gemaakt, ter plaatse van het andere deel wordt een wooneenheid wegbestemd. Het plandeel aan de IJsseldijk 95 staat dan ook centraal bij de toetsing aan het van belangzijnde beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
3.1.1.1 Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

3.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

  • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

  • Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder ander ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
  • Het formuleren van een integrale strategie voor het totale revierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
  • Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) NNN, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
  • Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.
3.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Wat de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' betreft wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Op het realiseren van woningen is een uitspraak van de Afdeling Bestuurrechtspraak van de Raad van State van belang. Hierin is uitgesproken dat met de realisatie van 11 woningen niet voorzien wordt in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (ABRS 16 september 2015, 201501297/1/R4). In voorliggend geval is de Ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing, aangezien binnen het plangebied per saldo sprake is van de toevoeging van slechts drie extra woningen (aan de IJsseldijk 95 is reeds een (bedrijfs)woning toegestaan). Daarnaast is één van de drie extra woningen afkomstig van een locatie elders, namelijk de Kloosterhoekweg 10. Per saldo worden als gevolg van het voornemen twee extra woningen toegestaan in het buitengebied van Olst-Wijhe.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

  • goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
  • versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
  • veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;
  • investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.
3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

  • Of - generieke beleidskeuzes;
  • Waar - ontwikkelingsperspectieven;
  • Hoe - gebiedskenmerken.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In afbeelding 3.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0009.png"  
Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)  

3.2.3.1 Of- generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

3.2.3.2 Waar- ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

3.2.3.3 Hoe- gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

3.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

3.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes

Bij de afweging in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de artikelen 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.2.2 en 4.6.4 uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op deze artikelen ingegaan.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (lid 2)

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

  • dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
  • dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een woonerf met vier woningen, hoofdzakelijk ter plaatse van een bestaand agrarisch erf. Aan de IJsseldijk 95 worden drie woningen toegevoegd, deze worden verkregen op basis van:

  • 1. Splisting karakteristieke woonboerderij;
  • 2. Verplaatsing;
  • 3. Het treffen van kwaliteitsmaatregelen (waaronder sloop van circa 850 m² bebouwing).

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.1.3. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (lid 1, 2, 3 en 5)

1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

5. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan de artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Binnen het voornemen is sprake van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Zo is onder meer sprake van een passende positionering en kleurstelling van de bebouwing, aansluitend op de omgeving, en wordt passende beplanting aangeplant (zie ook paragraaf 2.2 van deze toelichting). Voor de toepassing van het uitvoeringsmodel, het ontwikkelingsperspectief, de vier-lagenbenadering en de gebiedskenmerken wordt verwezen naar de hierop volgende tekst in deze toetsing.

Het voornemen is in overeenstemming met artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (lid 1)

Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4. en het bepaalde in artikel 2.1.5. – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing van het initiatief aan de artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het voorliggende plan leidt, naast de basisinspanning in het kader van de ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing), tot extra inversteringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Olst-Wijhe (zie ook paragraaf 2.2 en bijlage 2 bij deze toelichting). Deze investeringen bestaan onder meer uit de sloop van circa 850 m² aan landschapsontsierende bebouwing, het saneren van asbest, het realiseren van passenden bebouwing en het aanhelen van het klompenpad.

De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit staan in verhouding tot de geboden ontwikkelingsmogelijkheden (zie ook paragraaf 3.3.2 van deze toelichting). Het voornemen is in overeenstemming met het lid uit 2.1.6 dat in voorliggend geval van toepassing is.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1)

  • 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval worden per saldo twee extra wooneenheden in het buitengebied van Olst-Wijhe toegestaan. Deze passen binnen de gemeentelijke woonvisie (zie ook paragraaf 3.3.1 van deze toelichting). Het voorliggende bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.6.4 Vergunningplicht reservering Salland Diep

  • 1. Alle onttrekkingen van grondwater op een diepte van meer dan 50 meter beneden het maaiveld en zijn gelegen in het gebied, aangegeven als boringsvrije zone Salland Diep op kaart Drinkwatervoorziening en grondwaterbescherming, zijn vergunningplichtig.
  • 2. Het algemeen bestuur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta regelt bij verordening dat voor onttrekkingen van grondwater op een diepte van meer dan 50 meter beneden het maaiveld en zijn gelegen in het gebied, aangegeven als boringsvrije zone Salland Diep op kaart Drinkwatervoorziening en grondwaterbescherming, een vergunningplicht geldt.
  • 3. Het dagelijkse bestuur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta kan voor het gebied bedoeld in lid 2 slechts vergunning verlenen voor het onttrekken van grondwater als dit grondwater bedoeld is voor hoogwaardige industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is en waarvoor geen alternatief voorhanden is.
  • 4. Het algemeen bestuur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta kan de vrijstellingsmogelijkheid, bedoeld in artikel 6.11, vijfde lid van het Waterbesluit niet toepassen op de onttrekkingen waarvoor het dagelijkse bestuur op grond van het vorige lid vergunning verleent.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.6.4 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval is geen sprake van onttrekkingen van grondwater op een diepte van meer dan 50 meter beneden het maaiveld. Er is op basis hiervan ten behoeve van het voornemen dan ook geen vergunning noodzakelijk.

Gesteld wordt dat het voornemen niet strijdig is met de beleidsuitgangspunten ten aanzien van de boringsvrije zone (artikel 4.6.4 van de Omgevingsverordening).

Bij de overige afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn er verder geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen.

3.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving van belang. In de Groene Omgeving gaat het hoofdzakelijk om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven:

  • de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW);
  • agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap;
  • wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen waarbij het plandeel met de rode omlijning is aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0010.png"  
Afbeelding 3.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)  

'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

In voorliggend geval is sprake van het mogelijk maken van een functie (wonen) die passend is binnen het ontwikkelingsperspectief. Daarnaast brengt het voornemen geen belemmeringen met zich mee ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

3.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “stedelijke laag” wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er op het plandeel aan de IJsseldijk 95 geen kenmerken vanuit deze specifieke laag van toepassing zijn.

1. De 'Natuurlijke laag'

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Oeverwallen', zoals in afbeelding 3.3 is te zien ter plaatse van de rode omlijning.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0011.png"  
Afbeelding 3.3 De 'Natuurlijke laag' (Bron: Provincie Overijssel)  

'Oeverwallen'

De oeverwallen langs met name de IJssel zijn de hogere gronden langs de rivier; ze bestaan uit zand en leemhoudend materiaal, dat door de rivier ooit is afgezet. Van nature zijn deze gronden de drager van rijke en hele afwisselende loofbossen (hardhoutooibos) met een weelderige struikenlaag. Het zandige materiaal van de oeverwallen verwaaide in de omgeving van de oeverwal hier en daar tot 'rivierduinen' en langs de Vecht tot duinen. De oeverwallen werden als eerste bewoond en bewerkt. Fungeerden als uitvalsbasis bij het in cultuur brengen van de omgeving. Vanwege de hoge natuurlijke dynamiek is het winterbed lang het domein van natuurlijke processen gebleven. Door de voedselrijkdom van de gronden en de regelmatige overstromingen, zijn deze gronden al eeuwenlang als wei- en hooiland in gebruik.

Als ontwikkelingen plaats vinden op de oeverwallen, dan dragen deze bij aan herstel van de natuurlijke variatie: bos op de hogere delen, open ruigte langs de voet van de oeverwal.

Toetsing van het initiatief aan de “Natuurlijke laag”

De gronden ter plaatse van het plandeel zijn grotendeels reeds ingericht als erf. Het voornemen ter plaatse betreft een relatief kleinschalige erfontwikkeling, die passend is in dit landschap. Kenmerkende doorzichten vanaf de dijk blijven behouden, en er worden onder meer nieuwe boomgaarden gerealiseerd. Hiervoor wordt tevens verwezen naar paragraaf 2.2.2 van deze toelichting.

De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het gestelde in de 'Natuurlijke laag'.

2. De “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Oeverwallen'. In afbeelding 3.4 wordt dit weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0012.png"  
Afbeelding 3.4 De Laag van het agrarisch cultuurlandschap” (Bron: Provincie Overijssel)  

“Oeverwallen”

Dit betreft kleinschalig (mix) mozaïeklandschap (bebouwing, boomgaarden, akkerbouw, wegen paden). Daarnaast open en verkavelde komgronden met weiland, waarin de patronen van de rivier soms nog te af te lezen zijn. Boerderijen zoals karakteristieke IJsselhoeves soms op rivierduintjes.

Als ontwikkelingen plaats vinden op de oeverwallen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van het gevarieerde patroon van lanen, wallen, agrarische percelen, afgewisseld met boomgaarden en bebouwing.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”

Het voornemen heeft zoals vermeld hoofdzakelijk betrekking op een bestaand erf. Hier wordt onder meer landschapsontsierende bebouwing gesloopt en passende bebouwing teruggebouwd, in een passende erfsetting. Het erf wordt landschappelijk ingepast met inheemse beplanting, en er worden twee boomgaarden gerealiseerd, hetgeen passend is in dit landschap.

Op basis van een onafhankelijk advies van Het Oversticht (zie bijlage 1 bij deze toelichting), is de bebouwing in de context van het erf en het landschap aangeduid als karakteristiek. De wens tot splitsing van de woonboerderij draagt positief bij aan het behoud van de cultuurhistorische waarden. Het onderhoud aan de woning is op deze manier financieel beter haalbaar en tevens geborgd, waardoor het pand goed behouden blijft.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen een positieve invloed heeft op de gebiedskenmerken van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

3. De “Laag van beleving''

In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Ter plaatse van het plandeel IJsseldijk 95 is het gebiedskenmerk 'Donkerte' van toepassing. Het plandeel is tevens aangeduid als onderdeel van de 'IJssellinie inundatieveld'. In afbeelding 3.5 wordt dit weergegeven. Aan het gebiedstype 'IJssellinie inundatieveld' zijn in de Omgevingsvisie geen uitgangspunten gekoppeld.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0013.png"  
Afbeelding 3.5 De Laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel)  

'Donkerte'

Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk.

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden.

Opgemerkt wordt dat aan het gebiedstype 'IJssellinie inundatieveld' in de Omgevingsvisie geen uitgangspunten zijn gekoppeld.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van de beleving”

Het plandeel bevindt zich in een gebied dat is aangemerkt als een 'donkerte' gebied. Het voornemen leidt per saldo naar verwachting niet tot een onevenredige toename van verlichting, aangezien hoofdzakelijk een bestaand erf wordt benut waar bebouwing met verlichting blijft behouden of wordt vervangen door een kleinere oppervlakte aan bebouwing met verlichting. De conclusie is dan ook dat het voornemen naar verwachting geen negatieve gevolgen heeft voor het gebiedskenmerk 'donkerte' en op de 'Laag van de beleving' waarvan deze onderdeel is.

3.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Olst-Wijhe
3.3.1.1 Algemeen

Op 4 december 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025 geschetst. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op de volgende strategische doelen:

  • 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen;
  • 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit;
  • 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met het aantrekkelijke ‘IJsselfront Olst-Wijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling;
  • 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten;
  • 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie;
  • 6. Samen werken aan circulaire economie, aan mogelijkheden voor lokale ondernemers om zich te vestigen en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Hiermee speelt de nieuwe visie ook in op ontwikkelingen als vergrijzing, leegstand en veranderende behoeftes van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers. Speciale aandacht is in de Structuurvisie Olst-Wijhe uitgegaan naar de verkeerssituatie Olst.

Het plangebied is gelegen in de 'Prachtige IJsselzone'. In cultuurhistorisch opzicht heeft de IJsselzone bijzondere waarden. De reden waarom veel mensen zich vestigden in deze omgeving was de vruchtbare kleigrond. Het grondgebruik is nog altijd afwisselend natuur en agrarisch. Een andere bijzondere waarde betreft onder meer de aanwezige cultuurhistorische relicten, zoals: molens, de restanten van een steenfabriek bij Fortmond en nog enkele bestaande dijkhuizen. Deze relicten vertellen iets over het grondgebruik en de historie van het gebied. Natuurlijk behoort hiertoe ook de IJssellinie, opgericht als verdedigingslinie tijdens de Koude Oorlog. De IJssellinie moest het westen van Nederland door middel van inundatie beschermen tegen een landinvasie vanuit het Oosten. Verspreid langs de IJssel werden kazematten, bunkers en verschillende tanks geplaatst, waarvan nog velen aanwezig zijn. Vanaf landgoed De Haere ten zuiden van Olst zijn enkele van deze verdedigingswerken publiekelijk te bezoeken. Duidelijk is daarmee dat de IJsselzone ook een belangrijke recreatieve waarde heeft en daarmee van economisch belang is. Zowel Olst als Wijhe zijn verbonden met de overzijde van de IJssel (Veluwe), via verschillende pontverbindingen. Daarnaast is in Wijhe een recreatieve pleisterplaats ontwikkeld waar de nieuwe passantenhaven onderdeel van uit maakt. Met deze passantenhaven en de pontverbindingen, waarmee ook de buurtschappen Welsum en Marle via de IJssel bereikbaar zijn, heeft de IJsselzone bovendien een belangrijke kwaliteit als overstappunt van oost naar west en vice versa. Aantrekkelijke fiets- en wandelroutes voeren de recreant door de uiterwaarden met het landgoed De Haere, de IJssellinie of richting Fortmond waar de rust en de natuur beleefd kunnen worden.

In de structuurvisie wordt daarnaast aangegeven dat door bedrijfsbeëindiging veel gebouwen op het platteland vrij komen. Boerderijen krijgen een nieuwe functie, zoals een woonfunctie al of niet gecombineerd met bedrijfsruimten, bed & breakfast, zorg en wellness. Het faciliteren van nieuwe functies voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is de opgave voor de komende jaren, waarbij functie en beleving belangrijke randvoorwaarden zijn.

De gemeente blijft de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' gebruiken bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

3.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de 'Structuurvisie Olst-Wijhe'

Het voorliggende plan past binnen de kaders van de structuurvisie. Uitvoering vindt daarnaast plaats conform de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. Het plan, waarbij het voormalig agrarisch erf IJsseldijk 95 wordt herontwikkeld tot een woonerf, doet geen afbreuk aan de beschreven waarden van de IJsselzone. Het plan leidt onder meer als gevolg van het slopen van landschapsontsierende bebouwing, het verplaatsen van een wooneenheid en het treffen van landschapsmaatregelen in zijn geheel tot een kwaliteitsimpuls ter plaatse van het plangebied (zie ook paragraaf 2.2 van deze toelichting).

Geconcludeerd wordt dan ook dat het initiatief in overeenstemming is met de structuurvisie

3.3.2 Nota Ruimtelijke kwaliteit
3.3.2.1 Algemeen

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit". Deze is door de gemeenteraad vastgesteld op 24 februari 2014.

3.3.2.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Uitgangspunt van het beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past planologische medewerking kan worden verleend, bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst spelen het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol, evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden.

Hierbij spelen onderstaande vragen:

  • Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
  • Wat is de schaal en impact op de omgeving?
  • Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving?
  • Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?
3.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Nota Ruimtelijke Kwaliteit'

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, hetgeen zoals reeds vermeld overeenkomstig het provinciale beleid (artikel 2.1.6, zie ook paragraaf 3.2.4.1 van deze toelichting). Hierna wordt het voornemen kort getoetst aan het beleid:

  • Gebiedseigenheid van de ontwikkeling

In het voorliggende plan worden voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt (circa 850 m²), wordt verharding verwijderd, wordt asbest gesaneerd en wordt de realisatie van twee nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt (daarnaast wordt één wooneenheid verplaatst). De nieuwe functie (woonerf) past goed in dit gebied. De functie wonen is in de omgeving veelvoorkomend. In zijn algemeenheid geldt daarnaast dat hoe beter de nieuwe functies in het gebied passen, des te kleiner de vereiste extra investering is. Het erf wordt tot slot landschappelijk goed ingepast en ingericht.

• Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De nieuwe ontwikkeling past qua schaal goed in het landschap en is qua impact klein, ook vergeleken met de huidige situatie. De ontwikkeling wordt landschappelijk goed ingepast in de omgeving.

• Eigen belang versus maatschappelijke belangen

De initiatiefnemers zijn op zoek naar een toekomstbestendige invulling voor het erf. Als gevolg van de realisatie van het plan is sprake van een dergelijke invulling en is de gewenste kwaliteitsverbetering ter plaatse economisch uitvoerbaar. Ook kan hierdoor de karakteristieke woonboerderij behouden blijven. Het erf wordt zoals vermeld landschappelijk ingepast. Functies in de omgeving van het plangebied worden niet beperkt en er wordt voorzien in de lokale woonbehoefte. Het totale project dient daarmee eigen belangen, maar ook maatschappelijke belangen.

Het voorliggende plan past dan ook binnen het KGO beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is in balans met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

3.3.3 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020
3.3.3.1 Inleiding

Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen eenieder en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen. De visie luidt: 'Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen'. Dit vertaalt zich in onder meer de volgende uitgangspunten:

  • 1. De gemeente streeft naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
  • 2. De gemeente heeft een rijke differentiatie aan woonmilieus en wat aansluit bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
  • 3. De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van onze inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.
  • 4. De gemeente zet in op een duurzame woonomgeving. De ambitie is om in de toekomst energieneutrale kernen te ontwikkelen. Daarbij richt men zich op energie neutrale nieuwbouw, verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en op samenwerking op wijk- en kernniveau om collectief in te zetten op een duurzaam veilige en leefbare woonomgeving.
3.3.3.2 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020

De voorliggende ontwikkeling betreft maatwerk. Deze ontwikkeling komt voort uit een lokale behoefte aan woningen in het buitengebied. Als gevolg van de ontwikkeling wordt daarnaast onder meer bijgedragen aan een differentiatie aan woonmilieus. Eén van de woningen wordt mogelijk gemaakt ter compensatie van onder meer de sloop van circa 850 m² landschapsontsierende bebouwing, hetgeen tevens bijdraagt aan een aantrekkelijke woongemeente en de kwaliteit van de woonomgeving. De andere woning wordt mogelijk gemaakt op basis van splitsing van een te restaureren/te herbouwen karakteristieke woonboerderij (zie ook paragraaf 3.3.5 van deze toelichting), hiermee kan de karakteristiek op het erf behouden blijven. Tot slot wordt een reeds toegestane woning verplaatst van een locatie elders. Het voornemen draagt bij aan een aantrekkelijke woongemeente en de kwaliteit van de woonomgeving.

Het voorliggende initiatief sluit dan ook goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan Salland
3.3.4.1 Algemeen

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

3.3.4.2 Oeverwallen-landschap

Volgens het LOP ligt het plangebied in het Oeverwallen-landschap. Het landschapsbeleid is hier gericht op het versterken van de ruimtelijke structuur en de eigen identiteit van de oeverwallen. Het gewenste landschapsbeeld bestaat uit een ruimtelijk verdicht 'mozaïek' met een relatief kleinschalige opbouw. Hierdoor zal het verschil in karakter tussen de meer verdichte oeverwallen en de open komgronden en uiterwaarden vergroot worden.

Landschappelijke karakteristiek zijn:

  • Hoogstamboomgaarden;
  • Kavelgrensbeplantingen in de vorm van houtwallen, hagen en singels;
  • 'Mozaïek' patroon verkaveling door diversificatie van grondgebruik;
  • Open enken (Herxerenk, Marler enk);
  • Erfbeplantingen (hagen, fruitbomen, windsingels, solitairen)
  • Waterfronten Olst, Wijhe
  • (enkele) wegen met laanbeplanting;
  • IJsselhoeven;
  • Doorzichten van oost- naar westzijde.
3.3.4.3 Toetsing van het initiatief aan Landschapsontwikkelingsplan Salland

Binnen het voornemen is op deze karakteristieken ingespeeld. Naast dat sprake blijft van een karakteristieke woonboerderij, worden hagen en hoogstamboomgaarden gerealiseerd op het erf aan de IJsseldijk 95 (zie ook paragraaf 2.2 van deze toelichting).

Het voorliggende initiatief sluit dan ook goed aan bij de uitgangspunten van het landschapsontwikkelingsplan.

3.3.5 Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe
3.3.5.1 Algemeen

Artikel 44.1 van het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het splitsen van panden met de aanduiding 'karakteristiek' in het buitengebied. Op dit moment is de karakteristieke woonboerderij aan de IJsseldijk niet voorzien van de aanduiding 'karakteristiek', waardoor voor dit pand geen gebruik kan worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid.

Het Oversticht heeft echter in een onafhankelijk advies beoordeeld dat de woonboerderij wel kan worden aangemerkt als 'karakteristiek' (zie bijlage 1 bij deze toelichting). De gemeente heeft op basis van dit advies besloten in principe medewerking te verlenen aan de gewenste splitsing middels een herziening van het geldende bestemmingsplan. Hierbij gelden voor de woonboerderij dezelfde voorwaarden als de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid om artikel 44.1. In het vervolg van deze paragraaf wordt de splitsing van de woonboerderij getoetst aan de voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid.

3.3.5.2 Artikel 44.1: Woningsplitsing karakteristieke panden

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

  • a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

Zoals reeds vermeld is deze aanduiding ter plaatse niet aanwezig. Hiertoe heeft het Oversticht onafhankelijk onderzocht of de woonboerderij beoordeeld kan worden als 'karakteristiek'. Het Oversticht heeft geconcludeerd dat dit het geval is. Zij heeft bij de beoordeling gebruik gemaakt van dezelfde criteria die golden ten tijde van de beoordeling van andere karakteristieke panden voor het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe". Het advies is opgenomen in de bijlage 1 van deze toelichting.

  • b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 4, 5, 6 of 8 een karakteristiek hoofdgebouw betreft;

Zie het reeds gestelde onder a;

  • c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;

Hiervan is geen sprake;

  • d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;

Niet van toepassing, zie het gestelde onder c;

  • e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;

Binnen het voornemen is sprake van het restaureren/herbouwen van de momenteel vervallen woonboerderij, waardoor het pand hersteld wordt en behouden kan blijven; De splitsing biedt tevens mogelijkheden voor een duurzaam beheer en behoud van het erf. Door het splitsen van de woning kunnen de totale onderhoudskosten voor het gehele pand worden verdeeld over de eigenaren van beide woningen. Hierdoor wordt het financieel gezien gemakkelijker om het pand te onderhouden en is de kans op behoud groter;

  • f. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;

De cultuurhistorische waarde wordt niet aangetast, zie ook onder e;

  • g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;

De inhoud van het pand is meer dan 1.000 m3;

  • h. woningsplitsing in 3 woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;

Niet van toepassing;

  • i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;

In voorliggend bestemmingsplan is ter plaatse van de gesplitste woning aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen (zie hiervoor ook Hoofdstuk 6);

  • j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;

het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, er vindt geen uitbreiding van de bebouwing plaats. Het uitwendige karakter van het hoofdgebouw blijft behouden;

  • k. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;

De oppervlakte aan bijgebouwen is gelijk aan de toegestane oppervlakte uit het moederplan;

  • l. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer zal de uiterste grenswaarde niet overschrijden, zie hiervoor ook paragraaf 4.1 van deze toelichting.

3.3.5.3 Conclusie

Het perceel aan de IJsseldijk 95 is op basis van het geldende bestemmingsplan niet voorzien van de aanduiding 'karakteristiek', maar voldoet voor het overige aan de wijzigingsbevoegdheid. Hierdoor kan voor de beoogde splitsing geen gebruik worden gemaakt van de voorliggende wijzigingsbevoegdheid. Uit een advies van Het Oversticht blijkt dat de locatie wel voldoet aan de criteria om als karakteristiek te worden aangeduid (zie bijlage 1 bij deze toelichting), waadoor de splitsing wordt toegestaan.

3.3.6 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie en archeologie & cultuurhistorie.

Opgemerkt wordt dat enkel ter plaatse van het plandeel IJsseldijk 95 nieuwe functies worden mogelijk gemaakt, ter plaatse van het andere deel wordt een wooneenheid wegbestemd. Het plandeel aan de IJsseldijk 95 staat dan ook centraal bij de toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten.

4.1 Geluid

4.1.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan/wijzigingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

4.1.2 Situatie plangebied

In dit geval is sprake van de toevoeging van nieuwe geluidsgevoelig objecten (woning).

4.1.2.1 Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Wettelijke geluidszones van wegen:

Aantal rijstroken   Stedelijk gebied   Buitenstedelijk gebied  
1 of 2 rijstroken   200 m   250 m  
3 of 4 rijstroken   350 m   400 m  
5 of meer rijstroken   350 m   600 m  

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

  • wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
  • wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 ligt binnen de wettelijke geluidszone van de IJsseldijk (60 km/uur). Alcedo heeft daarom een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd, zie hiervoor bijlage 3 bij deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat de optredende geluidsbelastingen inclusief correctie conform artikel 110g Wgh voor de twee vrijstaande woningen maximaal 53 dB bedraagt en voor de te splitsen woning maximaal 54 dB. Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. De maximaal toelaatbare geluidsbelasting van 53 dB voor de vrijstaande woningen en de 58 dB voor de vervangende nieuwbouw (woonboerderij) worden niet overschreden.

Het vaststellen van hogere waarden en het zorgen voor voldoende geluidswering, zodat binnen de woningen sprake is van een aanvaardbaar binnenniveau (conform het Bouwbesluit), is noodzakelijk.

Geadviseerd wordt om burgemeester en wethouders te verzoeken een hogere grenswaarde vast te stellen, en wel:

  • Voor de vrijstaande woning in het noorden: 52 dB, voor wegverkeer van de IJsseldijk.
  • Voor de te splitsen woonboerderij: 54 dB, voor wegverkeer van de IJsseldijk.
  • Voor de vrijstaande woning in het zuiden : 53 dB, voor wegverkeer van de IJsseldijk.
4.1.2.2 Industrielawaai

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 is niet gelegen in of nabij een zone van een gezoneerd industrieterrein. Daarom wordt niet nader op het aspect industrielawaai ingegaan. In paragraaf 4.5 wordt ingegaan op de in de omgeving aanwezige (individuele) bedrijvigheid.

4.1.2.3 Railverkeerlawaai

Railverkeerslawaai wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat de dichtstbijzijnde spoorlijn op circa 1,5 kilometer afstand van het plandeel ligt.

4.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de Wet geluidhinder geen belemmering vormt voor het plan, indien hogere waarden worden vastgesteld en wordt voldaan aan het Bouwbesluit.

4.2 Bodemkwaliteit

4.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

4.2.2 Situatie plangebied

Ter plaatse van de IJsseldijk 95 zijn twee locaties onderzocht, namelijk:

  • perceel van beoogde vrijstaande woning in het noorden;
  • rest van het plandeel.

Hierna wordt kort op de onderzoeken en resultaten ter plaatse van deze gebieden ingegaan (zie voor de onderzoeken ook bijlage 4, bijlage 5, bijlage 6 en bijlage 7 bij deze toelichting).

Verkennend bodemonderzoek perceel vrijstaande woning noorden (14-04-2020, bijlage 4 bij deze toelichting)

Op basis van de onderzoeksresultaten is de hypothese, dat er wordt uitgegaan van een onverdachte locatie, aangenomen voor de bovengrond en verworpen voor de ondergrond en het grondwater. Met betrekking tot de gevolgde onderzoeksstrategie is gesteld dat op basis van de beschikbare gegevens, de strategie voldoende van opzet is geweest om de toetsing te verrichten.

Volgens het toetsingskader behoeft op de betreffende locatie geen nader onderzoek plaats te vinden, aangezien geen van de onderzochte parameters zich boven het gemiddelde van 1/2 {S+I} bevindt.

Verkennend bodemonderzoek/verkennend bodemonderzoek asbest ter plaatse van rest van het plandeel (13-02-2019, bijlage 5 bij deze toelichting)

Op basis van de onderzoeksresultaten is de hypothese, dat er wordt uitgegaan van een onverdachte locatie (overig terrein) verworpen voor de boven- en ondergrond en aangenomen voor het grondwater. De hypothese verdacht voor de bovengrondse dieselolietank is verworpen voor zowel bovengrond als grondwater. Met betrekking tot de gevolgde onderzoeksstrategie is gesteld dat op basis van de beschikbare gegevens, de strategie voldoende van opzet is geweest om de toetsing te verrichten.

Op basis van de onderzoeksresultaten is daarnaast gesteld dat de hypothese verdacht voor de grond ter plaatse van de inspoelzones van de asbesthoudende dakbedekking kan worden verworpen. Met betrekking tot de gevolgde onderzoeksstrategie is gesteld dat op basis van de beschikbare gegevens, de strategie voldoende van opzet is geweest om de toetsing te verrichten.

Volgens het toetsingskader uit de circulaire bodemsanering 2013, gedateerd van 1 juli 2013, dient op het overig terrein een nader onderzoek plaats te vinden, aangezien het gehalte PCB (som7) in de mengmonsters MM1 en MM3 zich boven het gemiddelde van 1/2{S+I} bevindt.

In eerste instantie is aanbevolen om de monsters welke nog liggen opgeslagen in het laboratorium separaat te laten analyseren op PCB's om duidelijk te krijgen of er sprake is van een geval van bodemverontreiniging en waar deze verontreiniging zich bevindt. Op 11 maart 2019 zijn de analyseresultaten binnengekomen (zie bijlage 6 bij deze toelichting).

Op basis hiervan is gebleken dat ter plaatse van de twee boringen (oostzijde van de stal aan de dijk) sterk verhoogde gehalten PCB (som7) zijn aangetroffen. Ter plaatse van twee boringen (westzijde van de stal aan de dijk) zijn matig verhoogde gehalten PCB (som 7) aangetroffen. Formeel dient eerst een 2e fase onderzoek plaats te vinden om de exacte omvang van de verontreiniging vast te stellen. Omdat uit de analyses blijkt dat de verontreiniging zich enkel rondom de oostelijke stal op het perceel bevindt is het mogelijk om een globale inschatting te maken van de omvang van de verontreiniging. Niet duidelijk is wat de oorzaak is van de verontreiniging met PCB (som7) en of het een historische verontreiniging betreft (veroorzaakt voor 1987). Indien op de locatie ontwikkelingen gaan plaatsvinden kan het in dat kader noodzakelijk zijn dat de aanwezige bodemverontreiniging wordt gesaneerd.

In het rapport van 4 september 2020 is dan ook een nader bodemonderzoek opgenomen (zie bijlage 7 bij deze toelichting). Op basis van het nader onderzoek is door middel van afperkende boringen de omvang van de verontreiniging vastgesteld. Wegens het feit dat de interventiewaarde wordt overschreden is op de locatie sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dient de locatie te worden gesaneerd.

Een oppervlakte van circa 125 m² matig [>tussenwaarde] tot sterk [>interventiewaarde] verontreinigd met PCB (som 7). De dikte van de verontreinigde laag wordt geschat op 0,5 m. Dit houdt in dat er circa 65 m³ met PCB (som 7) verontreinigde grond wordt aangetroffen, waarvan volgens schatting circa 40 m³ sterk [>interventiewaarde] verontreinigd.

De sanering dient door middel van een Plan van Aanpak beschikt te worden door bevoegd gezag voordat met een daadwerkelijke bodemsanering gestart kan worden. In het kader van een bodemsanering is de gemeente Olst-Wijhe bevoegd gezag.

4.2.3 Conclusie

Na uitvoering van de sandering vormt het aspect bodem geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan. De sanering is vastgelegd in de regels.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Op grond van de Wet milieubeheer, gelet op artikel 5.16 lid 4 Wet Milieubeheer geldende de volgende regelingen:

  • Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
  • Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);
4.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

  • woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
  • woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
  • kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet milieubeheer nodig.

4.3.2 Situatie plangebied

De onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op de mogelijkheid om in het buitengebied van de gemeente per saldo twee extra woningen mogelijk te maken. Een dergelijke wijziging is, gezien de aard en de omvang van dit project, in vergelijking met de in paragraaf 4.3.1.1 genoemde voorbeelden een wijziging die 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan enige vorm van luchtverontreiniging. Ook kan de gewenste woonfunctie aan de IJsseldijk 95 niet worden aangemerkt als een 'gevoelige bestemming' in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

4.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

  • het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
  • de Regeling externe veiligheid (Revi);
  • het Registratiebesluit externe veiligheid;
  • het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
  • het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

  • het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
  • de Regeling basisnet;
  • de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszones en plasbrandaandachtsgebieden).

Het transporteren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

4.4.2 Situatie in en bij het plangebied
4.4.2.1 Algemeen

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is aangegeven middels de groene omlijning.

afbeelding "i_NL.IMRO.1773.BP2020001062-0301_0014.png"  
Afbeelding 4.1 Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)  

Uit de inventarisatie blijkt dat zich, zoals reeds vermeld in paragraaf 2.1.2, ten zuidwesten van het plandeel aan de IJsseldijk 95 een aardgasleiding van de Gasunie bevindt (N-556-60). Deze bevindt zich op circa 75 meter van de beoogde woningen. Ook ligt het plandeel in een gebied waar een middelgrote kans is op overstromingen. Dit aspect is nader onderbouwd in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

De aardgasleiding van de Gasunie kent een uitwendige diameter van 219 mm en maximale werkdruk van 40 bar. Bij gasleidingen zijn, voor wat betreft het groepsrisico, de 1% en 100% letaliteitsgrens van belang. De 1% letaliteitsgrens bepaalt het invloedsgebied voor het groepsrisico. Binnen de 100% afstand is de invloed van de leiding zodanig groot dat toename van bebouwing en bewoning bijdraagt aan een verhoging van het groepsrisico. In voorliggend geval geldt een 1% letaliteitsgrens van 100 meter en een 100% letaliteitscontour van 50 meter. Aangezien de leiding op circa 75 meter van het plandeel ligt wordt aan de afstand van 100 meter niet voldaan. Binnen het geldende bestemmingsplan is ter plaatse van de leiding en 4 meter aan weerszijden van de leiding de dubbelbestemming ‘Leiding – Gas’ opgenomen. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd. Voorliggend initiatief wordt echter gerealiseerd ruim buiten deze dubbelbestemming.

Groepsrisico

Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht voor te toevoeging van een kwetsbaar object binnen het legaliteitsgebied van de voornoemde gasleiding. In het kader van het groepsrisico dient te worden in gegaan op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden van zelfredzaamheid.

Tevens dient te worden ingegaan op de rekenkundige hoogte van het groepsrisico, de huidige en te verwachten personendichtheid in het plangebied, de mogelijkheden voor het treffen van maatregelen ter reductie van het groepsrisico en de mogelijkheden voor ruimtelijke alternatieven met een lager groepsrisico. Dit laatste kan achterwege blijven als het groepsrisico relatief laag is (kleiner dan 10% van de oriëntatiewaarde) of als de toename van het groepsrisico relatief klein is (kleiner dan 10%). Als het groepsrisico groter is dan de oriëntatiewaarde dient altijd te worden in gegaan op alle genoemde aspecten van het externe risico.

Met de toevoeging van de drie extra woningen ter plaatse neemt de verwachte personendichtheid overdag met 4 personen en in de nacht met 8 personen toe. Daarmee zal het risico binnen dit deel van het invloedgebied beperkt toenemen. Verwacht wordt dat daarmee de toename van het groepsrisico aanzienlijk kleiner is dan 10% of te wel relatief klein is. Daarmee is een nadere afweging van het groepsrisico externe risico betreffende de buisleiding N-556-60 met dit plan niet vereist.

Hulpverlening

Het plandeel is onderdeel van het gebied van de veiligheidsregio IJsselland. Gezien de ligging van het plandeel, op korte afstand van de brandweerkazerne in Welsum (Kapellenkamp 2), mag verwacht worden dat sprake is van goede opkomsttijden voor de brandweer en dat er voldoende primair en secundair bluswater aanwezig is.

Door de ligging aan de IJsseldijk is het plandeel goed bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten. Het plan voorziet in de huisvesting van gezinnen, waarbij kan worden aangenomen dat de bewoners zelfredzaamheid zijn.

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

4.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.5 Milieuzonering

4.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

  • het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

4.5.2 Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Onderstaande tabel geeft de richtafstanden weer voor de verschillende omgevingstypes.

Milieucategorie   Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk   Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied  
1   10 m   0 m  
2   30 m   10 m  
3.1   50 m   30 m  
3.2   100 m   50 m  
4.1   200 m   100 m  
4.2   300 m   200 m  
5.1   500 m   300 m  
5.2   700 m   500 m  
5.3   1.000 m   700 m  
6   1.500 m   1.000 m  

4.5.3 Beoordeling

Met het realiseren van een milieugevoelige bestemming (woningen) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen. Dat is in het voorliggende plan aan de IJsseldijk 95 aan de orde. Dit erf wordt omgeven door burgerwoningen, en er liggen geen agrarische bedrijven in de directe omgeving. Aan de zuidkant van het plandeel ligt wel een garagebedrijf met kantoor. De grens van het erf van het garagebedrijf ligt op circa 30 meter van een nieuw te realiseren woning. Tussen de nieuw te realiseren woning en het garagebedrijf ligt reeds een andere burgerwoning. Het garagebedrijf moet daarmee voldoen aan geldende milieunormen (o.a. op het gebied van geluid) met betrekking op deze dichterbij gelegen woning. Het bedrijf wordt (door de voorliggende ontwikkeling) daarmee ook niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.5.4 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.6 Geur

4.6.1 Algemeen
4.6.1.1 Wet geurhinder en veehouderij en Activiteitenbesluit

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 2 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 8 odeur units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

  • ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
  • ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Op grond van het bepaalde in artikel 1 van de Wgv is een geurgevoelig object als volgt gedefinieerd: gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruik.

4.6.1.2 Activiteitenbesluit

Vanaf 1 januari 2013 is het Activiteitbesluit ook van toepassing op agrarische activiteiten. Het Besluit landbouw milieubeheer is tegelijkertijd komen te vervallen. Agrarische bedrijven hebben geen vergunning meer nodig als al hun activiteiten onder de reikwijdte van het Activiteitenbesluit vallen. Dit zijn type B-bedrijven, zoals veehouderijen, kinderboerderijen (en andere bedrijven die kleinschalig dieren houden), glastuinbouwbedrijven, bedrijven met teelt in gebouwen, bedrijven met open teelt, agrarische loonwerkers en losse opslagen (bijvoorbeeld mest). Voor geurhinder is in het Activiteitenbesluit een soortgelijk beoordelingskader opgenomen als in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Zo gelden binnen en buiten de bebouwde kom dezelfde normen als in de Wgv. Ook de geurbelasting wordt bepaald volgens het bepaalde in de Wgv. Hetzelfde geldt voor het meten van de afstanden.

4.6.2 Situatie plangebied

Voor de nieuw te realiseren woningen geldt dat deze als geurgevoelig object zijn aan te merken op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Voor een geurgevoelig object gelden vaste aan te houden afstanden van 50 meter, wanneer deze zijn gelegen in het buitengebied. Met de geurverordening kunnen andere afstanden worden gesteld. Voor veehouderijen met dieren waarvoor geuremissie factoren (o.a. voor varkens, pluimvee, schapen, vleeskalveren en stieren) geldt tevens dat geurnormen van toepassing zijn. De gemeente Olst-Wijhe heeft geen geurbeleid.

In de nabijheid van het plandeel liggen geen agrarische bedrijven. Er wordt dan ook voldaan aan de geldende normen vanuit de Wet geurhinder en veehouderij.

4.6.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.7 Ecologie

4.7.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

4.7.2 Gebiedsbescherming
4.7.2.1 Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

In de directe omgeving van het plandeel IJsseldijk 95 ligt het Natura 2000 gebied 'Rijntakken'. Het plandeel ligt op 44 meter afstand van dit Natura 2000 gebied. De aard en kleinschaligheid van de werkzaamheden van de ontwikkeling en de tussenliggende IJsseldijk maakt dat eventuele effecten uitsluitend tot het plandeel zelf beperkt blijven. Derhalve is er geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Wel dient aanvullend een stikstof-berekening uitgevoerd te worden.

Ten behoeve van het plan is daartoe door Eelerwoude een nadere 'Onderbouwing stikstofdepositie' opgesteld (zie bijlage 8 bij deze toelichting). Op basis van deze onderbouwing is gebleken dat de uitvoering van het voorliggende plan geen significant negatief effect heeft op het verstoringsgevoelig Natura 2000-gebied.

4.7.2.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied is niet gelegen binnen de begrenzing van het NNN. Gezien het feit dat sprake is van een ontwikkeling buiten het NNN en gezien de aard en omvang van dit plan wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

4.7.3 Soortenbescherming
4.7.3.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

4.7.3.2 Situatie plangebied

Met betrekking tot soortenbescherming heeft door Eelerwoude een Toetsing Wet natuurbescherming plaatsgevonden (zie bijlage 9 bij deze toelichting). In het plandeel zijn naar verwachting een aantal beschermde soorten aanwezig. Het gaat hierbij om enkele licht beschermde soorten, waarvoor bij ruimtelijke ontwikkeling een vrijstelling is opgesteld. Daarnaast zijn een aantal strikt beschermde soorten aanwezig waaronder verschillende soorten broedvogels, en kerkuil. Ten aanzien van deze soorten dient met het volgende rekening gehouden te worden.

  • Het slopen van de bebouwing dient plaats te vinden buiten de broedperiode van vogels, welke globaal loopt van half maart tot half juli. De sloopwerkzaamheden kunnen vervolgens worden uitgevoerd nadat is vastgesteld dat geen broedende vogels meer aanwezig zijn.
  • De werktuigenberging met, daarin een rustplaats van de kerkuil, dient buiten de meest kwetsbare periode gesloopt te worden. De optimale periode voor de sloop ligt tussen half juli en oktober.
  • Als mitigerende maatregel wordt in de nabijgelegen bestaande paardenschuur (annex werktuigberging) een kerkuilenkast geplaatst. Deze kast kan naast een functie als rustplaats ook als voortplantingsplaats door de soort gebruikt worden.
4.7.4 Conclusie

Het plan heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of de NNN. Indien de reeds vermelde maatregelen genomen worden is geen sprake van overtreding van de natuurwetgeving en is het plan derhalve uitvoerbaar.

4.8 Archeologie & cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie
4.8.1.1 Algemeen

Op grond van de Erfgoedwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Erfgoedwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.8.1.2 Situatie plangebied

Binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' zijn dubbelbestemmingen opgenomen die archeologische waarden borgen. Het plandeel aan de IJsseldijk 95 heeft de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1'. Voor deze dubbelbestemmingen geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 2.500 m², de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Met het voorliggende plan wordt de grond over een aanmerkelijk kleinere oppervlakte geroerd. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.8.2 Cultuurhistorie
4.8.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten. 

4.8.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten die worden gesloopt. Wel is de woonboerderij door het Oversticht als 'karakteristiek' aangemerkt (zie bijlage 1 bij deze toelichting). Deze woonboerderij wordt met dit voorliggende plan gerestaureerd en gedeeltelijk herbouwd.

4.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat in het kader van dit plan geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is en er geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

Hoofdstuk 5 Wateraspecten

5.1 Vigerend beleid

5.1.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

5.1.2 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

5.1.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

5.1.4 Waterschap Vallei en Veluwe

Het plandeel IJsseldijk 95 maakt deel uit van het beheergebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap heeft een Waterbeheerprogramma 2016-2021 opgesteld. Het Waterbeheerprogramma (WBP) geeft de koers aan die het waterschap vaart en beoogt daarmee twee dingen. Ten eerste inzicht geven aan alle gebruikers en partners in het werkgebied in de doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar gaat bereiken. Ten tweede de koers intern – als spoorboekje – expliciet maken en vastleggen. De maatregelen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt.

5.1.5 Invloed plan op de waterhuishouding

Het plandeel aan de IJsseldijk 95 te Welsum ligt nabij een primaire waterkering (van de IJssel). De sloop van schuren, de splitsing van de bestaande woonboerderij en de nieuwbouw van twee wooneenheden brengt geen beperkingen (o.a. m.b.t. functie, de stabiliteit en het onderhoud) mee voor de primaire waterkering.

Binnen dit plan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Het plandeel bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plandeel is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte aangehouden van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil gehanteerd. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. In het voorliggende plan wordt hemelwater geïnfiltreerd in de bodem.

Het plan ligt in een dijkringgebied. Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Voor het plandeel is de maximale waterdiepte tijdens een overstroming in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden.

Het voorliggende plandeel aan de IJsseldijk 95 is goed ontsloten en een overstroming van de IJssel is naar alle redelijkheid goed te voorspellen, waarbij tijdig ge-evacueert kan worden. Bij de verdere ontwikkeling van het plan dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Hierbij kan gedacht worden aan:

  • voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
  • zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
  • opstellen van evacuatie plan;
  • belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

5.2 Waterparagraaf

5.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.2.2 Watertoetsprocedure

Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (zie bijlage 10 bij deze toelichting). Uit de digitale watertoets komt dat de 'normale procedure' van toepassing is.

De toekomstige bebouwing heeft meer afstand heeft tot de waterkering. Hierdoor ziet het waterschap geen reden om in dit stadium aanvullende eisen te stellen voor deze herontwikkeling, en wordt een positief wateradvies geven.

Vermeld wordt tot slot dat de noodzakelijke watervergunning voor de (nieuw)bouw wordt in een later stadium aangevraagd.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

6.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

6.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

6.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

  • Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
  • Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte etc.);
  • Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels.
  • Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn of onder welke voorwaarden toegestaan zijn;
  • Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming en/of specifieke gebruiksregels.
  • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de desbetreffende bestemming is gekozen.

6.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van (bijvoorbeeld) een maximaal bebouwingspercentage.

Algemene bouwregels (Artikel 8)

In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Dit artikel bevat onder andere bepalingen over bouwwerken, welke krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming.

Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel wordt aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met de geldende bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 11)

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen.

Overige regels (Artikel 12)

In dit artikel worden de overige regels, waaronder de regels ten aanzien van parkeren, beschreven.

6.2.5 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

6.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

'Agrarisch'

De gronden aangrezend aan het gewenste woonerf aan de IJsseldijk 95 zijn (opnieuw) voorzien van de bestemming 'Agrarisch'.

Deze gronden zijn bestemd voor onder meer het weiden van vee alsmede voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water. Gebouwen zijn hier niet toegestaan.

'Wonen'

De gronden ter plaatse van het gewenste woonerf aan de IJsseldijk 95 en de betrokken gronden aan de Kloosterhoekweg blijven voorzien van de bestemming 'Wonen'.

Deze gronden zijn bestemd voor onder meer het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken.

Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Woningen binnen een bouwvlak met de aanduiding 'karakteristiek' mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' worden gebouwd en hiervan moet de bestaande goot- en bouwhoogten alsmede de bestaande kapvorm worden gehandhaafd. Het aantal woningen per bouwvlak bedraagt één, tenzij door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' anders is aangegeven. Woningen dienen vrijstaand te worden gebouwd, met dien verstande dat woningen binnen een bouwvlak met de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneengebouwd dienen te worden gebouwdm indien ter plaatse sprake is van meer dan één woning (binnen karakteristieke boerderij). En een woning heeft een inhoud van 750 m³ of bestaand indien dit meer is, tenzij door middel van de maatvoeringsaanduiding ‘maximum volume (m3)’ anders is aangegeven (woning met inpading bijgebouw).

Bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden en de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m. En deze beschikken over een oppervlakte van maximaal 100 m² of de bestaande oppervlakte indien dit meer is (de te slopen bebouwing in het kader van Rood voor Rood valt hier niet onder), tenzij deze niet zijn toegestaan vanwege de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' (woning met inpandig bijgebouw).

Daarnaast is een drietal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, namelijk één voor de landschappelijke inpassing van het woonerf, één voor de sloop van de landschapsontsierende bebouwing en één voor de sanering van de bodem.

'Waarde - Archeologie - 1'

Alle gronden binnen het plangebied zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. Deze gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

'Waterstaat - Waterkering'

De gronden aan de IJsseldijk zijn voorzien van de bestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Deze gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de aanleg, het onderhoud, het beheer en de verbetering van (hoofd)waterkeringen, alsmede voor de afvoer van water, sediment en ijs, de waterhuishouding en/of verkeer te water met de daarbij behorende voorzieningen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. De gemeentelijke kosten worden verhaald middels de legesverordening, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen

8.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

8.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

8.1.2 Provincie Overijssel

Er is vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, gevoerd met de provincie Overijssel. De provincie Overijssel heeft geoordeeld dat het plan in het ruimtelijk beleid van de provincie past.

8.1.3 Waterschap Vallei en Veluwe

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de 'normale procedure' van toepassing is. Het waterschap heeft een positief wateradvies geven (zie paragraaf 5.2.2 van deze toelichting).

8.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

8.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd.