Buitengebied Olst-Wijhe, wijziging, Boerlestraat 22 en 22a

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemers zijn eigenaar van het perceel met de bebouwing aan de Boerlestraat 22 en 22a in Wijhe. Op dit erf bevindt zich een bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing, die als werkplaats gebruikt worden door Bouwbedrijf De Haan BV. Het betreffende bouwbedrijf is gevestigd in Diepenveen en voor een efficiëntere en praktischer bedrijfsvoering, worden de activiteiten geheel ondergebracht in Diepenveen. De activiteiten op de locatie aan de Boerlestraat 22 en 22a worden gestaakt en de wens is de bedrijfsbestemming wijzigen naar woonbestemming op basis van de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van vervolgfuncties, artikel 6.6.1. Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het erf aan de Boerlestraat 22 en 22a, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuidoosten van de kern Wijhe, zie figuren 1 en 2. Het perceel WHE00-D-1391 is 1.567 m2 groot en ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische percelen en woonpercelen.

Figuur 1 Ligging erf Boerlestraat 22 en 22a te Wijhe (Bron: Google Maps)

Figuur 2 Erf Boerlestraat 22 en 22a, met in rood het plangebied globaal aangegeven. (Bron: Google Maps)

1.3 Huidig planologisch regime

De voorgenomen ontwikkeling aan de Boerlestraat 22 en 22a is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst- Wijhe'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 12 april 2021. De grond met betrekking tot het voorliggende plan heeft in het geldende bestemmingsplan de enkelbestemming 'Bedrijf', met in het geheel de aanduiding 'Bouwvlak' en de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf'. Daarnaast geldt de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' en gelden op delen van het perceel de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie - 2' (voor een groot deel van het plangebied), 'Waarde – Landschap – 1' en 'Waterstaat – Intrekgebied'. Figuur 3 bevat de uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' ter hoogte .

Figuur 3 Uitsnede Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe ter hoogte van Boerlestraat 22 en 22a.

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe, aangezien er geen bedrijf meer actief zal zijn, de (voormalige) bedrijfswoning als burgerwoning gebruikt gaat worden. Het onderliggende bestemmingsplan 'Buitengebied' geeft echter wijzigingsbevoegdheid aan burgemeester en wethouders ten behoeve van vervolgfuncties, binnen de bestemming 'Bedrijf' (artikel 6.6.1 ).

“Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Bedrijf zodanig wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een bedrijf – vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
  • indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
  • indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
  • van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;
• c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
• d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
• e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
• f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
• g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
• h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
• i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
• j. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• k. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• l. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• m. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
• n. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
• o. het aantal woningen mag niet toenemen;
• p. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
• q. het bepaalde onder p is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.”

Dit plan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid voor vervolgfuncties. Deze toelichting gaat deel uit maken van het wijzigingsplan 'Buitengebied. Met de wijzing van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het bestemmingsplan (moederplan). In de komende hoofdstukken wordt het initiatief nader toegelicht. Daarnaast wordt onderbouwd waarom het plan ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving ten aanzien van ruimtelijke en milieukundige aspecten. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op het vooroverleg.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Boerlestraat 22 en 22a, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuidoosten van de kern Wijhe, zie figuren 1 en 2. Het perceel is 1.567 m2 groot en ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische percelen en woonpercelen. Binnen het plangebied bevinden zich een jaren '30 bedrijfswoning (Boerlestraat 22) met daarachter, geschakeld de bedrijfsgebouwen (Boerlestraat 22a), zie bovenaanzicht figuur 4.

Figuur 4 Bovenaanzicht planlocatie. (Bron: Funda.nl)

Figuur 5 Zijaanzicht en binnenkant bedrijfsgebouwen op planlocatie. (Bron: Funda.nl)

Figuur 5 geeft een impressie van de bedrijfsgebouwen van de buiten en binnen. Het erf is grotendeels verhard, de oprit langs het huis aan de westzijde met asfalt, de parkeergelegenheid naast het huis aan de oostzijde met klinkers en het achtererf met betonplaten en gedeeltelijk stelconplaten.

2.2 Voorgenomen plan

De huidige eigenaren willen het erf van de Boerlestraat 22 en 22a transformeren naar een woonhuis met bijgebouw, in de bestaande, karakteristieke bebouwing. Dit behelst de wijziging van bestemming van Boerlestraat 22 en 22a van 'Bedrijf' naar 'Wonen', op basis van artikel 6.6.1 Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe. De erfverharding wordt deels verwijderd en het erf wordt landschappelijk ingepast, zie paragraaf 2.3 en figuur 6.

2.3 Inrichtingsplan

Voor het voorgenomen plan aan de Boerlestraat 22 en 22a is een inrichtingsplan opgesteld, bijgevoegd als bijlage 1. In deze paragraaf worden de hoofdlijnen van het inrichtingsplan weergegeven. Het erf wordt ingeplant met een groene mantel, zie figuur 6. In het beplantingsplan is gekozen voor inheemse beplantingssoorten. Daarbij is aansluiting gezocht op bestaande structuren en soorten die kenmerkend zijn voor dit gebied. Aan de zijde van de Boerlestraat bestaat dat uit een strakke haag die aansluit op het huis en de reeds aanwezige beplanting. Op de hoek van het erf wordt een groep berken geplant, die vervangen de zieke kastanje die op termijn waarschijnlijk gekapt zal moeten worden. Aan de westzijde van het erf komt in lijn met de bestaande haagbeuken een ruige haag. Deze zorgt voor een robuuste grens, zonder dat de kavel, die vrij smal is, al te donker wordt. Halverwege de haag is een doorkijk die de tuin visueel met het landschap verbindt. Het bosje aan de achterzijde van het erf wordt versterkt door extra bomen en struweel aan te brengen.

De verharding op het erf wordt grotendeels verwijderd. Direct achter de woning komt een terras. Ook loopt daar het pad naar de schuren achter op de kavel, waar toegang is tot de garages. Naast de woning, aan de oostzijde blijft de verharding behouden voor het parkeren van auto's.

Figuur 6 Inrichtingsplan en beplantingsplan Boerlestraat 22 en 22a. (Bron: The Citadel Company)

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd moet worden.

Figuur 6 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus

• Generieke beleidskeuze
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht.

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

2. Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

3. Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toets aan initiatief

Ad 1. Generieke beleidskeuzes
De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn de volgende:

1. Integraliteit

2. Toekomstbestendigheid

3. Concentratiebeleid

4. (boven)Regionale afstemming

5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief
Ten aanzien van het onderliggende initiatief is een integrale afweging gemaakt waarbij beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte meewegen. Dit vertaald zich in onderliggende toelichting. De bestemmingswijziging naar 'Wonen' sluit aan op de behoefte van de volgende generatie om in het buitengebied van Wijhe te wonen. De kwaliteit waarmee de ontwikkeling wordt vormgegeven is afgestemd op de omgeving. Op basis van hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van integraliteit.

2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief
Het realiseren van een woning op het erf Boerlestraat 22 en 22a draagt bij aan de woningbehoefte in het buitengebied van Wijhe. Bij het realiseren van dit initiatief krijgt het landelijk gebied een andere invulling, waarbij de leefbaarheid en nabijheid gewaarborgd blijft.

3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief
Onderliggend initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling, daarom is het concentratiebeleid hier niet van toepassing.

4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een

gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief
Het onderliggende initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat een bovenregionale afstemming niet van toepassing is.

5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden.

Toets aan initiatief
Onderliggend initiatief voorziet het wijzigen van bestemming van bestaande, karakteristieke jaren '30 bouw, waardoor deze een nieuwe woonfunctie kan krijgen en behouden blijft. Het plan voldoet daarmee aan het principe 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'.

Ad. 2. Ontwikkelperspectieven
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In onderliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van toepassing. In figuur 7 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• continu en beleefbaar watersysteem

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Figuur 7 Ontwikkelperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief
Onderliggende initiatief geeft invulling aan de hierboven beschreven ambities. Door het realiseren van een woning in bestaande bebouwing, het opheffen van de bedrijfsbestemming en versterking van de erfbeplanting, wordt bijgedragen aan de mix van wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Ad. 3. Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

• de natuurlijke laag
• de stedelijke laag
• de laag van de beleving
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief zijn alle lagen, met uitzondering van de stedelijke laag, van toepassing.

1. Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen.

Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van de 'Dekzandvlakte en ruggen', zie figuur 8. Ontstaan na de ijstijden toen, na het verdwijnen van het ijs, in grote delen van Overijssel een reliëfrijk, door de wind gevormd zandlandschap overbleef. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan door natuurlijkere watersystemen en door beplanting met ”natuurlijke soorten”. En door de strekkingsrichting van het landschap meer zichtbaar te maken. Sturing kan door het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Uitgangspunt is daarbij de strekkingsrichting van het landschap.

Figuur 8 Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en ruggen (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief
De gronden in het plangebied zijn hoofdzakelijk ingericht als erf. De van oorsprong voorkomende 'Natuurlijke laag' is daarom niet of nauwelijks meer aanwezig. Dit plan zal geen/weinig invloed hebben op het watersysteem en van hoogteverschil is nu al geen sprake in het plangebied. Met een inrichtingsplan (bijlage 1, bij deze toelichting) wordt het, in deze toelichting besloten, plan voor Boerlestraat 22 en 22a, op een landschappelijk verantwoorde manier in het landschap gepast. In het inrichtingsplan van het plangebied zijn “natuurlijke soorten” opgenomen als beplanting. Hierdoor sluit de locatie na uitvoering van het plan goed aan bij de gebiedskenmerken van het omliggende landschap. '

• Laag van het agrarische cultuurlandschap

De laag van het agrarische cultuurlandschap is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

Binnen de laag van het agrarische cultuurlandschap ligt het plangebied in het 'Oude hoevenlandschap'. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

Figuur 9 Laag van het agrarisch landschap – Oude hoevenlandschap (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief
Onderliggend plan past binnen de ontwikkeling van een bestaand erf. Met het inrichtingsplan, bijlage 1, is via natuurlijke soort beplanting aansluiting gevonden bij de landschappelijke kenmerkende structuren van erf- en landschapsbeplanting. De ontwikkeling aan de Boerlestraat 22 en 22a sluit dan ook aan bij het gebiedskenmerk van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

• Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een

belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Figuur 10 Laag van de beleving – Donkerte en IJssellinie inundatieveld (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief
Het plangebied Boerlestraat 22 en 22a te Wijhe valt binnen het gebiedskenmerk 'IJssellinie inundatieveld'. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. In dit plan blijft de karakteristieke jaren '30 bebouwing behouden door verandering van bestemming en functie. Daarnaast word de erfstructuur versterkt middels extra beplanting, zie inrichtingsplan.

Daarnaast maakt het gebied onderdeel uit van het gebiedskenmerk 'Donkerte'. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. In dit plan wordt kunstlicht selectief ingezet, om het rustige en onthaaste karakter in het gebied te behouden.

Het plan voldoet aan de kenmerken 'Laag van de beleving'.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Conclusie

Voor onderliggend initiatief is met name het provinciale en het gemeentelijke beleid ten aanzien van bebouwing in het buitengebied van belang. Aan het realiseren van bebouwing in het buitengebied zijn (beleidsmatige) voorwaarden van toepassing die voornamelijk voorzien in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In de voorgaande paragrafen is aangetoond dat onderliggend initiatief in lijn is met dit ruimtelijke beleid.

4.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

4.2 Archeologie & cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

Beleidskader
In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (vastgesteld 12 april 2021) door dubbelbestemmingen aan te wijzen. Er zijn 4 archeologische verwachtingswaarden, die verschillende voorwaarden kennen, waarop in de gemeente Olst-Wijhe met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening om wordt gegaan.

Analyse
Het plangebied kent binnen het bestemmingsplan grotendeels de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 2' (middelhoge verwachtingswaarde), zie figuur 11. Vanuit het bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen. Voor dit gebied geldt een onderzoekplicht ten aanzien van archeologie. In voorliggend geval mag uitsluitend worden gebouwd wanneer:

• de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige

De voorgenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van volgende activiteiten of bouwwerken:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
• 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Figuur 11 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied gemeente Olst-Wijhe (2021) ter hoogt van plangebied

Het plangebied heeft een omvang aanzienlijk kleiner dan 5.000 m2 en bovendien betreft het hier een verandering van bestemming van bestaande bebouwing en wordt de grond niet geroerd. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

4.3 Natuur

Beleidskader
In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk

Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse
Voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast.

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) moeten de effecten worden beschreven van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze analyse blijkt of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. Een analyse bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Het meest dichtbij gelegen gebied vallend onder Natuurnetwerk Nederland is gelegen op 2 km ten zuiden van het plangebied. Het meeste dichtbij gelegen Natura2000 gebied is de IJssel, gelegen op 4,5 km ten westen van het plangebied. Bovendien betreft het hier bestaande bebouwing die de nieuwe bestemming 'Wonen' krijgt, waarbij het verkeer in de gebruiksfase zal afnemen ten opzichte van de huidige bestemming 'Bedrijf'. Gelet op de aard, omvang en duur van de voorgenomen activiteiten tijdens de ontwikkelfase, toename verkeer in gebruiksfase en de afstand tussen Natura 2000-gebied en het plangebied, is het niet aannemelijk dat uitvoering van de voorgenomen activiteiten zal leiden tot een negatief effect op Natura 2000-gebied. Omgevingsdienst Twente heeft een tabel opgesteld met een richtlijn voor diverse activiteiten en de effecten op Natura2000 geibieden, zie figuur 12. Aangezien Stikstofbeleid landelijk beleid is, kan deze richtlijn ook gebruikt worden voor gebieden buiten het werkgebied van de omgevingsdienst Twente. Uit deze tabel blijkt dat voor dit plan nader onderzoek, zoals het opstellen van een stikstofberekening, niet noodzakelijk wordt geacht.

Figuur 12 Richtlijn onderzoek stikstofdepositie

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van beschermde dieren. Mogelijk benutten vogels en vleermuizen het plangebied als foerageergebied, maar beschermde dieren bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied. Met voorliggend plan wordt slechts een bestemmingswijziging gerealiseerd, er wordt geen bebouwing of beplanting gesloopt. Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden geen beschermde dieren gedood en wordt geen vaste rust- of voortplantingsplaats negatief beïnvloed.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor diersoorten niet af.

Samenvattende conclusie

Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden.

Conclusie

Onderliggend initiatief is op basis van de aspecten flora & fauna uitvoerbaar. Nader onderzoek, zoals het opstellen van een stikstofberekening, wordt niet noodzakelijk geacht aangezien met wijziging van de bestemming van 'Bedrijf' naar 'Wonen' een afname in stikstofdepositie in de gebruiksfase te verwachten is.

4.4 Bodem

Beleidskader

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaalt dat in het plan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Analyse

Kruse Groep BV heeft in januari 2021 een verkennend (asbest)bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). In totaal zijn 17 inspectiegaten gegraven, waarvan één tot 3.0 meter diepte, welke is afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit matig fijn tot zeer fijn zand. In de boven- en ondergrond zijn roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn bodemvreemde materialen waargenomen (puin/baksteen/glas). Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte

materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Het freatische grondwater is in peilbuis 1 aangetroffen op 1.10 meter min maaiveld.

Analyseresultaten

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I) is zeer licht verontreinigd met kwik, lood, zink, PCB en PAK;
• de bovengrond (BG II) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Op basis van de resultaten van de asbestanalyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• Het mengmonsters MM FF - 01 bevat geen asbest;
• Inspectiegat 2 bevat asbest; het gehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek;
• Inspectiegat 10 bevat asbest, het gehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek;
• Het mengmonster van de fijne fractie MM FF - A in de druppelzone bevat asbest, maar in een gehalte ruim lager dan de interventiewaarde.

Conclusies en aanbevelingen
In de bovengrond (BG I) en in het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. In de bovengrond (BG II) en in de ondergrond (OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

In de mengmonsters van de fijne fractie MM FF - 02 en MM FF - A is asbest aangetoond. De gewogen asbestgehalten in de inspectiegaten 2 en 10 is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Het gewogen asbestgehalte in de druppelzone MM FF - A is ruim lager dan de interventiewaarde.

Conclusie
Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging naar 'Wonen'. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

4.5 Geluid

Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Langs een (toekomstige) verkeersweg ligt een planologisch aandachtsgebied (de zone). Binnen deze zone biedt de Wet geluidhinder in een aantal situaties bescherming aan geluidsgevoelige bestemmingen. Het basisbeschermingsniveau of de voorkeursgrenswaarde is 48 dB.

Analyse

Volgens de Atlas van de Leefomgeving, opgesteld door het RIVM, valt de planlocatie in de geluidzone van de Boerlestraat. Voor de bestaande woning in het plan geldt dat deze niet hoeft te worden getoetst aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai ( Wgh art 76 3e lid). De bedrijfsgebouwen achter de bestaande bedrijfswoning, krijgen met dit plan ook de bestemming wonen. Deze gebouwen liggen op ruim 20 meter van de weg. De Boerlestraat is een gebiedsontsluitingsweg met maximum snelheid van 60 km/uur en een lage verkeersintensiteit. Het is voldoende aannemelijk dat de geluidbelasting op deze woning voldoet aan de voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB van de Wet geluidhinder. Voor het onderliggende initiatief zijn geen geluidsbronnen in de omgeving die om nader onderzoek vragen. Het varkensbedrijf aan de Vettewinkelweg 6 is op voldoende afstand gelegen van de planlocatie.

Conclusie

Ter plaatse van de planlocatie vindt geen overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB conform de Wgh. Voorliggend plan is op basis van het aspect akoestiek uitvoerbaar.

4.6 Water

Beleidskader

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater.
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater.
• grondwater(maatregelen).

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) beschrijft de beleidskaders (ambities) en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater.

Het GRP gaat uit van de volgende principes (tritsen):

De trits 'vasthouden --> bergen --> afvoeren' houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

De trits 'schoonhouden --> scheiden --> schoonmaken' omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoon houden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement worden verhoogd.

Ontvlechting vindt in principe plaats als dat doelmatig en kosteneffectief is.

Bij nieuwbouw is de aanleg van een gemeentelijk hemelwaterstelsel (riool of watergang) gebruikelijk, waar de particulier het hemelwater naartoe kan afvoeren. De infrastructuur wordt in principe zodanig ingericht dat de particulier in staat wordt gesteld het hemelwater (voor een deel) op eigen terrein te verwerken (lozen op aangrenzende sloot en/of infiltratie in de bodem). Is verwerking op eigen terrein niet mogelijk dan kan de particulier het hemelwater bovengronds afvoeren naar het gemeentelijk hemelwaterstelsel.

Ten aanzien van de verwerking van grondwater bij nieuwbouw kan worden gesteld dat dit voldoende wordt ondervangen in het 'watertoets proces'. Hierbij worden vooraf de waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze meegewogen bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties.

Hitte, droogte, watertekort en wateroverlast zijn aspecten die van wezenlijke invloed zijn bij het ontwerpen en bij de realisatie van plannen voor zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Met deze aspecten wordt rekening gehouden door het principe van de meerlaagsveiligheid als bouwsteen van wezenlijk belang te hanteren bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen. Bestaande en nieuwe blauwe en groene elementen ondersteunen de klimaatadaptatie in het binnenstedelijk gebied en op bedrijven- en industrieterreinen. Afkoppelen van verhard oppervlak is niet een doel op zich. Doelmatigheid, haalbaarheid en betaalbaarheid van afkoppelmaatregelen worden meegewogen in ruimtelijke plannen. De samenhang met het beleid over klimaatadaptatie en overstromingsrisico wordt integraal beoordeeld.

In de Omgevingsvisie Overijssel 2017 is aangegeven dat het plangebied gedeeltelijk in 'Overstroombaar gebied' ligt. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Het voorliggende plangebied is goed bereikbaar, waardoor bereikbaarheid en zelfredzaamheid bij calamiteiten verzekerd is. Extra maatregelen en/of voorzieningen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Het plangebied maakt ook deel uit van 'intrekgebied' en 'grondwaterbeschermingsgebied'. Hier zijn functies met risico op grondwaterverontreiniging niet toegestaan, tenzij de beschermingssituatie verbetert. Dit wordt het stap-vooruit-principe genoemd. Een stap-vooruit wordt gezet als de nieuwe bestemming/functie minder risico's oplevert voor de kwaliteit van het grondwater dan de bestaande bestemming/functie. Om een stap-vooruit te bereiken, kunnen effectreducerende (mitigerende) maatregelen noodzakelijk zijn, bij voorkeur ter plaatse, of anders in de nabije omgeving. Met het voorliggende plan is geen sprake van risico's voor grondwaterverontreiniging. Als hier al sprake van is, nemen deze door de voorziene functiewijziging juist af.

Voor het plangebied is het Waterbeheersplan 2016 – 2021 van het waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Analyse

Voorliggend plan betreft een functiewijziging van bestaande bebouwing. De bestemming wordt gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. De toename van wooneenheden bedraagt daarmee ruim minder dan 10 wooneenheden. Er vindt ook geen toename van het verharde oppervlak met meer dan 1500 m2 plaats. Het plangebied aan de Boerlestraat 22 en 22a bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het plan ligt in een dijkringgebied. Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt, zie daartoe de risicokaart in figuur 13 paragraaf 4.9. Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte tot minder dan 0,5 meter. De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden.

Het voorliggende plangebied aan de Boerlestraat 22 en 22a is goed ontsloten en een overstroming van de IJssel is naar alle redelijkheid goed te voorspellen, waarbij tijdig geëvacueerd kan worden. Bij de verdere ontwikkeling van het plan dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Hierbij kan gedacht worden aan:

• a. voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• b. zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• c. opstellen van evacuatie plan;
• d. belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

In het kader van onderliggend initiatief heeft een digitale watertoets plaatsgevonden op 28 juni 2021 (zie bijlage 3). Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang.

Conclusie

Het aspect water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. De standaard waterparagraaf van het waterschap (bijlage 3) wordt nageleefd.

4.7 Bedrijven en Milieuzonering

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG- publicatie omschrijft een gemengd gebied als: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.'

Analyse

Er wordt binnen het plangebied Boerlestraat 22 en 22a te Wijhe een milieugevoelige functie wonen gerealiseerd, in bebouwing die voorheen als bedrijfswoning met bijgebouwen is gebruikt. Onderliggend plan ligt binnen de richtafstanden of wettelijke afstanden betreffende geur van de varkenshouderij en -fokkerij aan de Vettewinkelweg 6 (categorie 4.1).

In juli 2020 is overleg gevoerd met de omgevingsdienst IJsselland of een berekening omtrent geurbelasting dient te worden gemaakt vanwege de nabijheid van het bouwvlak van de intensieve veehouderij aan de Vettewinkelweg 6. Er moet namelijk worden aangetoond dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is voor de toekomstige bewoners aan de Boerlestraat 22 en 22A. De omgevingsdienst heeft de volgende informatie hierover gedeeld:

“Deze woning is op basis van de Wgv reeds een geurgevoelig object en als deze bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning dan verandert deze status feitelijk niet. Beoordeling van de geursituatie, dus toetsen aan geurnormen en vaste afstanden van de Wgv is dan niet noodzakelijk. Het beoordelen van het woon- en leefklimaat voor geur (Wro) kan in dat geval kwalitatief, dus zonder onderbouwing met berekening van de (cumulatieve) geurbelasting.”

Op basis van bovenstaande voldoet dit plan betreffende het aspect milieubelasting en geur aan een goed woon- en leefklimaat. Omgekeerd ontstaat met de wijziging van bedrijfs- naar de woonbestemming geen belemmering voor het genoemde bedrijf.

Conclusie

Bedrijven en milieuzoneringen vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het milieu uitvoerbaar.

4.8 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit

van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

Het realiseren van een woonbestemming in bestaande bebouwing valt binnen de regeling NIBM. Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor 'niet in betekenende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Dit betekent dat dit initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een goed woon- en leefklimaat blijft gehandhaafd.

Conclusie

Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het initiatief is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

4.9 Externe veiligheid

Beleidskader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico's voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico).

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per risicobron vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 10-6 (één op 1.000.000) per jaar bedraagt. Deze contour is wettelijk vastgesteld als grens- of richtwaarde. Kwetsbare objecten zoals bijvoorbeeld woningen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, grote (kantoor)gebouwen en grotere recreatieterreinen zijn niet toegestaan binnen deze 10-6 contour.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting, transportroute gevaarlijke stoffen of buisleiding en als gevolg van een ongewoon voorval in dit invloedsgebied waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: 'Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico's. De overheid garandeert een zogenaamd 'basisbeschermingsniveau' voor externe veiligheid.'

Analyse

In het kader van onderliggend plan is de risicokaart geraadpleegd, zie figuur 13. Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte tot minder dan 0,5 meter. In de directe omgeving van het plangebied zijn verder geen risicobronnen zijn die het plan onuitvoerbaar maken.

Figuur 13 Uitsnede risicokaart ter hoogte van het plangebied (Bron: risicokaart.nl)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen beperking voor onderliggend initiatief.

4.10 Verkeer & parkeren

Beleidskader

In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer (bereikbaarheid) en parkeren.

Analyse

Het plangebied ligt aan de Boerlestraat, een relatief rustige 60 km/uur weg, en de bereikbaarheid is goed. De Boerlestraat vindt aansluiting op de N337 (Zwolle - Deventer) nabij Den Nul. In oostelijke richting vindt de Boerlestraat aansluiting op de N348 (Deventer-Ommen) nabij Wesepe. Het plangebied is te bereiken door bestaande inritten.

Op het erf van het plangebied worden is voldoende ruimte aanwezig voor het stallen van motorvoertuigen. In het inrichtingsplan zijn garages opgenomen voor eigen gebruik achterop het erf en tevens parkeerruimte voor auto's gasten gecreëerd aan de voorzijde van het erf. In de nieuwe situatie is voldoende parkeergelegenheid (net als in de huidige situatie) voor de auto's van de toekomstige bewoners van het erf en eventuele bezoekers.

Conclusie

Het voorziene plan is op basis van de aspecten verkeer en parkeren uitvoerbaar.

4.11 M.e.r.-beoordeling

Beleidskader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D- drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

• 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
• 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
• 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

Analyse

De kenmerken van het project worden in hoofdstuk 2 beschreven. Daaruit blijkt dat de effecten van het plan op de omgeving beperkt zijn. De effecten hebben met name te maken met verkeer en de emissie die daardoor veroorzaakt wordt. Gezien de schaal en aard van de ontwikkeling en het voorgaande gebruik van de locatie kan gesteld worden dat ook de effecten van het verkeer en de emissies verwaarloosbaar zijn. Er treden daarmee geen effecten op kwetsbare gebieden op. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om op een opzichzelfstaande ontwikkeling.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieu- en omgevingsaspecten in beeld gebracht in dit hoofdstuk. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit milieueffectrapportage.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu, het betreft alleen een wijziging van bestemming. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend plan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.12 Conclusie

Op basis van uitgevoerde onderzoeken en een analyse van de beoogde situatie blijkt dat ruimtelijke en milieukundige aspecten geen belemmering vormen voor de wijziging van het bestemmingsplan ter realisatie van een woning met bijgebouw. Hieruit blijkt dat het plan uitvoerbaar is.

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het wijzigingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

6.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en een agrarisch bedrijf. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer op de hoogte gesteld van onderliggend initiatief.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens het risico op planschade is meegenomen. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

7.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit wijzigingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

7.2 Provincie Overijssel

In het voorliggende plan is sprake van het wijzigingen van bestemming van 'Bedrijf' naar 'Wonen' voor bestaande karakteristieke bebouwing. In artikel 6.6.1 van de bestemmingsplanvoorschriften is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn op grond daarvan bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van vervolgfuncties. Dit plan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid en daarom is dit wijzigingsplan opgesteld.

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruikt gemaakt en een zogenoemde 'Vooroverleglijst ruimtelijke plannen' opgesteld. Voor plannen in het buitengebied/ groene omgeving is de lijst onder B opgenomen.

7.3 Waterschap Drents Overijsselse Delta

Vooroverleg met het Waterschap heeft plaatsgevonden via het invullen van de digitale watertoets op 28 juni 2021, zie bijlage 3. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Drents Overijsselse Delta. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft aangegeven geen waterschapbelang te hebben bij dit plan. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat nader overleg in het kader van vooroverleg niet noodzakelijk is.

7.4 Inspraak

Het ontwerp bestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen. Na deze termijn wordt het resultaat van de terinzagelegging in deze toelichting weergegeven.