Buitengebied, Raalterweg 89

2.2.1 Huidige situatie

Het erf aan de Raalterweg 89 te Wesepe ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten noorden van de kern Wesepe. Het erf ligt ten westen van de N348 (Raalterweg), bij de kruising met de Woolsdijk. Het erf ligt te midden van agrarisch gebied en verspreid liggen enkele erven. Dit betreffen met name agrarische erven en woonerven.

Op het voormalige agrarische erf aan de Raalterweg 89 staan een Saksische woonboerderij met dubbel voorhuis, (kap-)schuur en enige relatief kleine bebouwing (zie luchtfoto in figuur 2). Het erf is voorzien van twee opritten. Eén aan de Raalterweg en één aan de Woolsdijk. De huidige eigenaar (en initiatiefnemer van voorliggend plan) bewoont de woonboerderij momenteel alleen. Er is geen agrarisch bedrijf meer actief. De woonboerderij is goed onderhouden en bestaat uit een samenstel van twee gevels met ieder een eigen (overwegend rietgedekt) kap.

In figuren 4 t/m 9 zijn technische tekeningen en foto's van de woonboerderij weergegeven.

Figuur 4: Technische tekening van de voorgevel van de woonboerderij Raalterweg 89. 

Figuur 5: Foto van deel van de voorgevel van de woonboerderij Raalterweg 89. 

Figuur 6: Technische tekening van de achtergevel van de woonboerderij Raalterweg 89.

Figuur 7: Foto deel van de achtergevel van de woonboerderij Raalterweg 89.

Figuur 8: Technische tekening van de rechter zijgevel van de woonboerderij Raalterweg 89.

Figuur 9: Technische tekening linker van de zijgevel van de woonboerderij Raalterweg 89.

2.2.2 Voorgenomen plan

De grondeigenaar wil de Saksische woonboerderij met dubbel voorhuis nu splitsen in twee wooneenheden. Dit gezien de grootte van de woonboerderij en gezien er ook genoeg financiële middelen moeten zijn om het karakteristieke pand te kunnen onderhouden. De locatie en bebouwing lenen zich uitstekend voor splitsing. Feitelijk hoeven er geen ingrijpende wijzigingen aan het pand en erf te worden aangebracht, zodat de karakteristieke uitstraling behouden blijft. De woonboerderij is goed onderhouden en bestaat al uit een samenstel van twee gevels met ieder een eigen (overwegend rietgedekt) kap. Er wordt geen bebouwing gesloopt en er komen geen nieuwe bijgebouwen bij. Het erf is ook reeds voorzien van twee opritten. Eén aan de Raalterweg en één aan de Woolsdijk.

3.2.1 Structuurvisie en Infrastructuur Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn regels opgenomen om het beleid uit de SVIR te verwezenlijken. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. De tijdshorizon is gesteld omdat in de loop van de tijd nieuwe ontwikkelingen en opgaven kunnen vragen om bijstelling van de rijksdoelen. Voor de ambities zijn rijksinvesteringen slechts één van de instrumenten die worden ingezet. Kennis, bestuurlijke afspraken en kaders kunnen ook worden ingezet. De huidige financiële rijkskaders (begroting) zijn randvoorwaardelijk voor de concrete invulling van die rijksambities. De ruimtelijke waarden die het nationaal belang waarborgen zijn opgenomen in 14 verschillende belangen. In de structuurvisie wordt ook aangegeven op welke wijze het Rijk deze belangen wil verwezenlijken. Dit zorgt voor een duidelijk overzicht in één document gezamenlijk met de doelen die het Rijk heeft opgesteld.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het onderhavige plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling die geen inbreuk maakt op nationale belangen.

3.2.2 De Nationale Omgevingsvisie

Nederland staat in de komende jaren voor een aantal opgaven van nationaal belang. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) stelt dat grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw Nederland flink zullen veranderen. Deze opgaven moeten benut worden om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden. De NOVI biedt perspectief om de grote opgaven aan te pakken Hierbij is omgevingskwaliteit het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit.

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. In de NOVI wordt gesproken over een 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI beschrijft enerzijds een toekomstperspectief met ambities en anderzijds de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Deze opgaven zijn het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze vier prioriteiten zijn beleidskeuzes gemaakt:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuze weloverwogen te maken worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven, namelijk:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het onderhavige plan betreft een kleinschalige ontwikkeling die geen inbreuk maakt op nationale belangen. Ook voldoet het plan aan de prioriteit voor toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Met het voorliggende plan wordt een extra wooneenheid gerealiseerd binnen bestaande bebouwing. Het plan leidt niet tot verstening van het buitengebied en draagt bij aan het behoud van een karakteristieke woonboerderij. Dit past binnen het toekomstbestendig ontwikkelen van het landelijk gebied.

3.2.3 Barro en Bro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen.

Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS/NNN, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (bij besluit van 21 april 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd in verband met de aanpassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In het voorliggende plan wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

3.2.4 Wet natuurbescherming

Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er voor projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mag optreden. Binnen de Natura 2000-gebieden zijn de Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied te onderscheiden. De Vogelrichtlijn (vastgesteld in 1979) is een regeling van de Europese Unie (EU) die tot doel heeft alle in het wild levende vogelsoorten op het grondgebied van de EU te beschermen. De lidstaten van de EU zijn verplicht voor alle vogelsoorten die in hun land leven leefgebieden van voldoende grootte en kwaliteit te beschermen. De Europese Habitatrichtlijn (vastgesteld in 1992) beoogt de biologische diversiteit te waarborgen door het instandhouden van de (half)natuurlijke leefgebieden en de wilde flora en fauna. De Habitatrichtlijn is gericht op de bescherming van soorten en natuurlijke habitats. Hiervoor zijn eveneens speciale beschermingszones aangemeld.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied en ligt ook niet in de directe omgeving van een Natura 2000-gebied. Er wordt geen bebouwing gesloopt en ook de woonboerderij zelf hoeft aan de buitenzijde niet significant aangepast te worden. Hieruit blijkt dat het voorgenomen plan voldoet aan de wet- en regelgeving.

3.2.5 Waterbeleid van de 21e eeuw

Door het toenemend hoogwater in rivieren, wateroverlast, een versnelde stijging van de zeespiegel en groeiende behoefte aan schoon drinkwater is het Waterbeleid 21e eeuw vormgegeven. Het oude systeem van waterbeheer waarbij de nadruk werd gelegd het scheiden en gescheiden houden van land en water is niet in staat om toekomstige ontwikkelingen op te vangen. Om Nederland de komende eeuwen veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden is een omslag in het waterbeleid en denken over water noodzakelijk. Samengevat komt het er op neer dat water weer de ruimte moet krijgen in plaats van worden ontnomen. Daarbij wordt de strategie gevoerd van vasthouden, bergen en tenslotte afvoeren. Dit principe gaat ervan uit dat een overvloed aan water allereerst wordt opgevangen waar deze ontstaat. Water wordt hierbij niet meer zo snel mogelijk afgevoerd, maar zolang mogelijk wordt vastgehouden. Wanneer vasthouden niet meer mogelijk is, zal dit geborgen worden in daarvoor toegewezen gebieden. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. Zo wordt het watertekort bestreden. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening betekent dit dat in dit voorliggende plan tevens is gekeken hoe op verstandige wijze om te gaan met het vasthouden, bergen en afvoeren van regenwater. In hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige gevolgen van het onderhavige plan. Met het plan wordt geen bebouwing toegevoegd. Er wordt voldaan aan het principe vasthouden, bergen en tenslotte afvoeren. Het regenwater kan infiltreren in de grond.

3.2.6 Besluit externe veiligheid buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid en buisleidingen (Bevb) regelt de taken en verantwoordelijkheden van de leidingexploitant en de gemeenten. Het besluit en bijbehorende regeling zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Gemeenten zijn hierbij verplicht om bij het opstellen van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen rekening te houden met het volgende:

• Ruimtelijke reservering opnemen voor plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording van groepsrisico (GR). Binnen de PR 10-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. Dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.
• Ruimtelijke reservering opnemen voor de belemmeringenstrook met aanlegvergunningenstelsel: de voor onderhoud gereserveerde ruimte bedraagt ten minste 5 meter aan beide zijden van de leiding.
• De ruimtelijke reserveringen zijn binnen vijf jaar verwerkt in bestemmingsplannen.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In paragraaf 5.5 wordt het voorgenomen plan getoetst ten aanzien van het aspect externe veiligheid.

3.2.7 Conclusie Rijksbeleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het Rijksbeleid. Vanuit relevante beleidsdocumenten en regelgeving werken geen randvoorwaarden of uitgangspunten rechtstreeks door op het voorgenomen plan. In paragraaf 5.5 wordt het plan getoetst m.b.t. het aspect externe veiligheid.

3.3.1 Actualisatie Omgevingsvisie- en verordening

Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld, evenals de actualisatie van de verordening. Daarmee staat onder andere ook de herbegrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Natuurnetwerk Nederland (NNN) vast. Binnen de begrenzing van de NNN heeft de provincie de gronden opgenomen die nodig zijn om de doelen te halen voor Natura 2000. Voor de begrenzing van de ontwikkelopgave Natura 2000 heeft de provincie gebiedsdocumenten en maatregelkaarten laten opstellen. Voor het realiseren van de NNN en de Ontwikkelopgave Natura 2000 zijn landbouwgronden nodig. Deze gronden worden gebruikt voor het realiseren van nieuwe natuur of om maatregelen te nemen voor de naastgelegen natuurgebieden. Deze maatregelen zorgen veelal voor vernatting van de gronden en/of hebben betrekking op minder of geen bemesting. Hierdoor worden deze gebieden minder of ongeschikt voor de landbouw.

Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' en de Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Met de vaststelling van het nieuwe Omgevingsbeleid is invulling gegeven aan de:

• 1. verdieping van de thema's energietransitie, logistiek, agro & food, bestaand bebouwd gebied en ondergrond;
• 2. verruiming van de mogelijkheden voor het (onder voorwaarden) toekennen van een woonbestemming aan permanent bewoonde recreatiewoningen;
• 3. aanpassing van de Omgevingsvisie aan de huidige tijd met het verleidelijke verhaal van Overijssel. Hoe ziet Overijssel er in 2030 uit, met doorkijk naar 2050?;
• 4. verwerking van reeds genomen PS besluiten over de onderwerpen ADT/TBT, drinkwater/grondwaterbeleid, landgoederen, cultuurhistorie (CHW-kaart), mobiliteit , natuur, ondergrond, ruimtelijk economisch beleid, veiligheid en gezondheid (modernisering milieubeleid), water, luchtvaartbeleid, rode draden duurzaamheid, sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit, bestuursfilosofie, instrument reprogrammeren, instrument ladder duurzame verstedelijking;
• 5. uitvoering in de context van 'de andere overheid' en de participatiesamenleving.

Momenteel wordt de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de eisen van de nieuwe Omgevingswet. Dat doet de provincie 'beleidsarm': eerder vastgesteld beleid wordt verwerkt in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. In de visie doet de provincie een beperkt aantal aanpassingen. De geldende Omgevingsverordening moet worden vervangen door een nieuwe, omdat de huidige verordening vervalt als de Omgevingswet in werking treedt.

Voor het voorliggende plan is het met name van belang dat het plan geen negatieve invloed op de NNN en Natura 2000 heeft. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.2.

3.3.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. 'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen' en 'Nieuwe landgoederen' vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend:

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Figuur 10: Ruimtelijke kwaliteitsimpuls, verbeelding van de balans

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling

De locatie en bebouwing lenen zich uitstekend voor splitsing. Feitelijk hoeven er geen ingrijpende wijzigingen aan het pand en erf te worden aangebracht, zodat de karakteristieke uitstraling behouden blijft. Het pand is goed onderhouden en bestaat al uit een samenstel van twee gevels met ieder een eigen (overwegend rietgedekt) kap. Er wordt geen bebouwing gesloopt en er komen geen nieuwe bijgebouwen bij. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het behoud van het karakteristieke pand. Het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming past ook binnen dit gebied, waar verspreid meerdere woonerven aanwezig zijn.

Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De ontwikkeling vindt binnen de bestaande bebouwing plaats en heeft geen significante impact op de omgeving.

Eigen belang versus maatschappelijke belangen

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het behoud van het karakteristieke pand. Het totale project dient daarmee eigen belang, maar ook maatschappelijke belangen.

Conclusie

Conclusie is dat het voorliggende plan past binnen het KGO-beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. Ook biedt het geldende bestemmingsplan al de mogelijkheid om middels toepassing van binnenplanse wijzigingsbevoegdheden planologische medewerking te verlenen aan het plan.

3.3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie figuur 11). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde:

• 1. Generieke beleidskeuzes;
• 2. Ontwikkelingsperspectieven;
• 3. Gebiedskenmerken.

Figuur 11: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

• 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS/NNN, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc.

Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit. Het plangebied ligt wel in 'intrekgebied' en in 'Boringsvrije zone Salland Diep'. Met het voorliggende plan wordt alleen een bestaande woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden en de agrarische bestemming gewijzigd in een woonbestemming, waarmee de belangen m.b.t. 'intrekgebied' en 'Boringsvrije zone Salland Diep' niet worden aangetast.

• 2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn daarnaast geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vorm gegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven.

Het voorliggende plangebied aan de Raalterweg 89 te Wesepe ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' (zie figuur 12).

Figuur 12: Weergave ontwikkelingsperspectief aan de Raalterweg 89 te Wesepe (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017).

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Met aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. En aan de andere kant ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De kwaliteitsambitie 'voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' staat hierbij voorop. De provincie wil de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Uitgangspunten voor mixlandschappen zijn:

• Behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied;
• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen;
• Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Het splitsen van een karakteristieke woonboerderij in twee wooneenheden, en het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming, past binnen dit geldende ontwikkelingsperspectief. Er worden ook geen bestaande functies in de omgeving van het plangebied belemmerd met het voorliggende plan.

• 3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan/ruimtelijke onderbouwing (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtinggevende uitspraken worden gedaan, voorziet het (bestemmings)plan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden.

Het plangebied aan de Raalterweg 89 ligt in een dekzandvlakte en ruggen-gebied. De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.

Normerend uitgangspunt:

• Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaatsvinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

In het voorliggende plan wordt de bestaande karakteristieke woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden en de agrarische bestemming van het erf gewijzigd in een woonbestemming. Met het plan wordt geen bebouwing toegevoegd, de buitenruimte wordt niet gewijzigd en karakteristiek reliëf niet aangetast.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Het plangebied aan de Raalterweg 89 ligt in het Oude hoevenlandschap.

Het oude hoevenlandschap heeft verspreide erven met vaak een 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen 'bezet' waren. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Dit is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het betreft contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en -ontginningen. Daartussen kleinere bovenlopen van beken. De ambitie is de kenmerkende afwisseling te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven en de landschapsbeplanting.

Normerend uitgangspunt:

• De essen en esjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.
• Ontwikkelingen vergroten de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

In het voorliggende plan wordt de bestaande karakteristieke woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden en de agrarische bestemming van het erf gewijzigd in een woonbestemming. Met het plan wordt geen bebouwing toegevoegd, de buitenruimte wordt niet gewijzigd, karakteristiek reliëf en karakteristieke openheid wordt niet aangetast en de bodemkwaliteit wordt niet aangetast.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap.

Voor het plangebied zijn de aanduidingen 'informele trage netwerk' en 'verspreide bebouwing' van toepassing. Relevante uitgangspunten zijn:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap;
• Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Met het voorliggende plan krijgt de karakteristieke grote woonboerderij meer toekomstperspectief, wat bijdraagt aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit, de erfstructuur en volumematen en het robuuste erfensemble.

Laag van de beleving

De laag van de beleving heeft geen rechtstreekse doorwerking op dit plan, behalve dat het plangebied in 'donkertegebied' ligt. Hier is rekening mee gehouden door extra lichthinder te beperken. Ook ligt het plangebied in 'IJssellinie inundatieveld', wat geen rechtstreekse doorwerking heeft op dit plan.

3.3.4 Conclusie provinciaal beleid

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het provinciale beleid, zoals ook vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past binnen het KGO-beleid en binnen het geldende ontwikkelingsperspectief en is uitgewerkt op basis van de gebiedskenmerken.

3.4.1 Structuurvisie Olst-Wijhe

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. De structuurvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. Hierin gaat het over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen, water, enzovoort. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Het plangebied aan de Raalterweg 89 is gelegen in het 'Sallandse platteland'. Het 'Sallandse Platteland' kenmerkt zich door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid. Het grootste deel van het landelijk gebied in de gemeente is nog altijd in gebruik voor de landbouw. Hierbinnen heeft de melkveehouderij met haar weidegronden en hooilanden het grootste aandeel. Naast de melkveehouderij komt er ook op kleinere schaal andersoortige veeteelt en akkerbouw voor. De fruitteeltbedrijven, die vanouds voorkwamen, zijn grotendeels verdwenen. Op 18e en 19e eeuwse kaarten is nog de dichte concentratie van boomgaarden zichtbaar. Waar in het verleden de grondsoort, hoogteligging en ontwateringsmogelijkheden doorslaggevend waren voor het gebruik van de grond, is dat in de huidige tijd steeds meer losgelaten. Dit kan erin resulteren dat karakteristieke kenmerken en de oorspronkelijke verkavelingsstructuur minder goed herkenbaar en beleefbaar zijn. Nog wel heel goed herkenbaar zijn de weteringen. Deze watergangen zijn gegraven voor de afvoer van overtollig water uit de marsen (laag gelegen vlakten). Behalve door landbouwgronden wordt het Sallandse platteland ook sterk bepaald door de bewoning. Regelmatig verspreid over het platteland liggen de Sallandse boerderijen. Langs de IJsselvallei liggen boerderijen die tot de IJsselhoeven worden gerekend. Van oorsprong behoren deze boerderijen tot het hallenhuistype. Dit type bestaat uit langgerekte, driebeukige gebouwen, met de deel (ruimte in de stal of schuur) in het midden en stallen aan weerskanten. Deze boerderijen zijn vaak voorzien van een rieten dakbedekking. Bijzondere waarde heeft het complex van boerderij en erf, bestaande uit een tuin met solitaire bomen en leilinden, eventueel een moestuin en beschermd door houtwallen. De bewoning in combinatie met de agrarische werkzaamheden op het platteland was en is belangrijk voor de sociale structuur. De verspreiding van erven maakte een goede ontsluiting al vroeg noodzakelijk. Nog altijd is dit netwerk van kleinschalige infrastructuur van grote waarde als recreatieve verbinding en als ontsluiting voor onder andere het landbouwverkeer. Vanaf deze wegen is het kleinschalige landschap voor toeristen en bezoekers goed beleefbaar. Daarbij zijn de aangeboden streekproducten en de overnachtingsmogelijkheden op het platteland van groot belang voor de belevingswaarde.

In de structuurvisie is aangegeven dat door bedrijfsbeëindiging veel gebouwen op het platteland vrij komen. Boerderijen krijgen een nieuwe functie, zoals een woonfunctie al of niet gecombineerd met bedrijfsruimten, bed&breakfast, zorg en wellness. Het faciliteren van nieuwe functies voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is de opgave voor de komende jaren, waarbij functie en beleving belangrijke randvoorwaarden zijn.

De gemeente gebruikt de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

Het voorliggende plan past binnen de kaders van de structuurvisie. Het voormalige agrarische erf aan de Raalterweg 89 krijgt een vervolgfunctie (wonen). Door de splitsing van de grote karakteristieke woonboerderij krijgt deze boerderij een duurzame toekomst waarmee deze in stand kan worden gehouden. Met het plan treden geen negatieve effecten op voor de leefomgeving.

3.4.2 Woonvisie 2016-2020

De Woonvisie 2016-2020 is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk.

3.4.3 Landschapsontwikkelingsplan Salland

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

Volgens het LOP ligt het plangebied in dekzandvlakte-gebied. Landschappelijke karakteristieken van dekzandvlaktes om rekening mee te houden zijn:

• Erven hebben een rationele opzet, gekoppeld aan wegen;

• Bebouwing is gericht op de weg;
• Weg- en erfbeplanting zijn belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan, variatie open/gesloten;
• Erfbeplantingen langs lanen zijn rationeel en kennen heldere overgang van erf naar landschap;
• Blokvormige verkaveling.

De genoemde landschappelijke karakteristieken die van toepassing zijn, zijn terug te zien op en rond het erf aan de Raalterweg 89. Met het voorliggende plan worden deze landschappelijke karakteristieken niet aangetast.

3.4.4 Nota Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit", welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving (in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is nader onderbouwd dat geen waarden worden aangetast)?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

De toets aan dit 'KGO-beleid' is opgenomen in paragraaf 3.3.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. De conclusie is dat het plan geen negatief effect heeft op de leefomgeving en de ruimtelijke kwaliteit, en dat plan bijdraagt aan het behoud van de karakteristieke woonboerderij.

3.4.5 Bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'

De voorgenomen ontwikkeling aan de Raalterweg 89 is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 12 april 2021. Het huidige erf heeft in het geldende bestemmingsplan de enkelbestemming 'Agrarisch' met de aanduidingen 'bouwvlak' en 'karakteristiek'. Tevens gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' (voor een hele smalle punt aan de westzijde geldt 'Waarde – Archeologie – 2') en 'Waterstaat – Intrekgebied'. Figuur 3 bevat een weergave van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'.

De voorgenomen woningsplitsing past niet bij recht binnen de van toepassing zijnde regels van het geldende bestemmingsplan, omdat er geen agrarisch bedrijf meer actief is en omdat er maar één wooneenheid op dit erf is toegestaan. Middels binnenplanse wijzigingsbevoegdheden kan het geldende bestemmingsplan worden gewijzigd, waarmee planologische medewerking kan worden verleend.

Toepassing wijzigingsbevoegdheden

Allereerst dient de bestemming 'Agrarisch' te worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Hierop is artikel 3.9.5 van het geldende bestemmingsplan van toepassing. Wanneer aan de in dit artikel weergegeven voorwaarden wordt voldaan, kan deze wijzigingsbevoegdheid worden toegepast.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch zodanig wijzigen dat - indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf - vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;

Hier wordt aan voldaan. Er worden geen nieuwe gebouwen gebouwd en bestaande gebouwen worden niet uitgebreid.

• b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
  • 1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
  • 2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
  • 3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;

Niet van toepassing.

• c. er dient te worden voorzien in een adequate landschappelijke inpassing;

Het erf is reeds adequaat landschappelijk ingepast en er wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd.

• d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;

Niet van toepassing.

• e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;

Dit betreft de bestemming 'Wonen'

• f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft.

Dit is in het voorliggend wijzigingsplan voorzien.

• g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;

Hier zal in de toekomstige situatie aan worden voldaan.

• h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;

Het erf krijgt alleen een woonfunctie. Deze functie heeft geen publieks- en/of verkeersaantrekkende werking. De bestaande infrastructuur kan de toekomstige verkeersbewegingen goed aan.

• i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;

Op het erf is voldoende parkeergelegenheid aanwezig, die reeds goed landschappelijk is ingepast.

• j. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te worden en waar mogelijk te worden versterkt; 

De uitstraling van de bedrijfsgebouwen wordt niet aangetast. Door het toestaan van een extra wooneenheid, komen extra financiële middelen beschikbaar waarmee de karakteristieke woonboerderij onderhouden kan worden.

• k. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staan van de nieuwe hoofdbestemming;

Van detailhandel is geen sprake.

• l. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;

Van horeca is geen sprake.

• m. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.

De woonfunctie is op het erf aan de Raalterweg 89 goed milieuhygiënisch inpasbaar. Zie hiertoe hoofdstuk 5.

• n. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;

De bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven wordt niet onevenredig beperkt. Zie hiertoe hoofdstuk 5.

• o. de her-en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;

Hier is geen sprake van.

• p. het aantal woningen mag niet toenemen;

Het aantal woningen neemt wel toe. Het voorliggende plan wordt in combinatie met toepassing van een andere wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt, die een extra wooneenheid toelaat in karakteristieke woonboerderijen.

• q. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;

Hier is geen sprake van.

• r. het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekening blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;

Niet van toepassing.

• s. ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
  • 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
  • 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

Niet van toepassing.

Het voorliggende plan, waarbij de bestemming 'Agrarisch' wijzigt in de bestemming 'Wonen' voldoet aan de weergegeven voorwaarden. Voor de realisatie van een extra wooneenheid in de karakteristieke woonboerderij wordt gebruik gemaakt van artikel 44.1 van het geldende bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal hoofdgebouw;

Het erf heeft in het geldende bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek'.

• b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 4, 5, 6 of 8 een karakteristiek hoofdgebouw betreft;

Volgens bijlage 4 van het geldende bestemmingsplan betreft de woonboerderij aan de Raalterweg 89 een karakteristiek hoofdgebouw.

• c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding; 

Hier is geen sprake van.

• d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;

Niet van toepassing.

• e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;

Door de woningsplitsing komen financiële middelen vrij waarmee de woonboerderij kan worden onderhouden.

• f. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;

De cultuurhistorische waarde van de woonboerderij wordt niet aangetast. Zo worden er geen ingrijpende wijzigingen aangebracht aan de uiterlijke verschijningsvorm.

• g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;

Het volume van de woonboerderij is ruim groter dan 1.000 m3.

• h. woningsplitsing in 3 woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;

Niet van toepassing.

• i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;

Hier voorziet het nieuwe wijzigingsplan in.

• j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;

Hier wordt aan voldaan.

• k. In afwijking van het bepaalde onder j mag de bestaande inhoudsmaat met maximaal 5% worden vergroot ten behoeve van dakkappellen en soortgelijke voorzieningen;

Niet van toepassing.

• l. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;

Er worden geen nieuwe bijgebouwen gebouwd.

• m. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

Hiertoe is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie hoofdstuk 5), waaruit blijkt dat aan de uiterste grenswaarde wordt voldaan.

• n. Woningsplitsing is uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt.

Op het erf worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd. Het erf aan de Raalterweg 89 is reeds adequaat landschappelijk ingepast.

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan voldoet aan de voorwaarden van de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheden.

3.4.6 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het gemeentelijke beleid.

4.2.1 Soortenbescherming

Met het voorliggende plan worden geen gebouwen gesloopt. Ook worden geen ingrijpende verbouwingen aan bestaande gebouwen uitgevoerd, die enig negatief effect kunnen hebben op beschermde soorten.

4.2.2 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998, inmiddels Wet natuurbescherming, beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)/ Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen.

Het omhakken of rooien van bossen is niet zomaar toegestaan in de Wet natuurbescherming. Dit geldt ook bij het rooien of het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van bomen tot gevolg hebben. Hieronder valt ook beschadiging door vee. Onder bos wordt verstaan:

• alleen bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are (1.000 m2);
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Natura 2000 - gebieden

Niet stikstof-gerelateerde effecten

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 7 kilometer afstand van het plangebied. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maken dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming van niet stikstof-gerelateerde effecten wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Stikstof-gerelateerde effecten

Bij sloop- en bouwwerkzaamheden komt stikstof vrij. Dit betreffen tijdelijke werkzaamheden. Momenteel zijn via een wetswijziging op 1 juli 2021 alle tijdelijke projecten vergunningsvrij. Derhalve is het op dit moment niet noodzakelijk om een stikstofberekening uit te voeren. In het plangebied zijn daarbij ook geen forse sloop- en bouwwerkzaamheden voorzien. Een significante stikstofdepositie op Natura 2000-gebied wordt daarnaast ook niet verwacht vanwege de relatief kleinschalige aard van de ontwikkeling in relatie met de grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. In de beheerfase is er sprake van één extra woning, met bijbehorende vervoersbewegingen. Ook hiervoor geldt dat dit zo kleinschalig is, mede gezien de relatief grote afstand tot Natura 2000-gebied, dat er geen sprake zal zijn van een significante stikstofdepositie op Natura 2000-gebied.

Houtopstanden

Er worden binnen het plangebied geen bomen gekapt.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Met de voorgenomen werkzaamheden worden geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN significant aantasten. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 2 km afstand van het plangebied Een toetsing aan het NNN-beleid is derhalve niet aan de orde.

5.3.1 Algemeen

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht er toe om bij ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

5.3.2 Wegverkeerslawaai

De te splitsen woonboerderij ligt in de wettelijke geluidzones van de N348 (Raalterweg), de Woolsdijk en de Elshagenweg. Hiertoe is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 3. Uit de resultaten blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van Woolsdijk en de Elshagenweg lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Met betrekking tot de N348, Raalterweg is de geluidsbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde. De maximale geluidsbelasting van 53 dB wordt niet overschreden.

Gelet op het voorgaande wordt in het onderzoek overwogen dat het treffen van verdere maatregelen aan de wegen zelf of in de vorm van een afscherming redelijkerwijs niet mogelijk zijn. Geadviseerd wordt om burgemeester en wethouders te verzoeken een hogere grenswaarde vast te stellen, en wel:

• 53 dB, voor wegverkeer van de N348 Raalterweg, voor woning 1.
• 52 dB, voor wegverkeer van de N348 Raalterweg, voor woning 2.

De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt voor woning 1 maximaal 56 dB en voor woning 2 maximaal 54 dB (exclusief aftrek 110g Wgh). Hiermee is de gecumuleerde geluidsbelasting niet onaanvaardbaar hoog. De hogere grenswaarde procedure wordt gelijk doorlopen met de procedure m.b.t. dit wijzigingsplan.

5.3.3 Railverkeerslawaai

Van railverkeerlawaai is geen sprake.

5.3.4 Industrielawaai

Het dichtstbij gelegen bedrijf ligt op circa 250 meter van de woonboerderij aan de Raalterweg 89 (aan de Woolsdijk 2). Dit betreft een groothandel in tuinplanten. Deze afstand is ruim voldoende. Een akoestisch onderzoek industrielawaai is niet nodig. Van industrielawaai is geen sprake.

5.3.5 Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

5.4.1 Externe werking

Met het voorgenomen plan wordt de agrarische bestemming gewijzigd in de bestemming 'Wonen' en wordt de woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden. Het plan heeft nauwelijks tot geen toename tot gevolg van emissies van luchtverontreinigende stoffen: waaronder fijnstof (PM10) stikstofdioxide (NO2). Het plan is in Niet in Betekenende Mate.

5.4.2 Interne werking

Van belang is uit oogpunt van een goede ruimtelijk ordening te beoordelen of de luchtkwaliteit op de locatie geschikt is voor het voorgenomen plan. In de directe omgeving van het plan zijn geen industriële emissiebronnen van betekenis gelegen. Ook liggen er geen intensieve veehouderijen in de directe omgeving van het plangebied. Van belang is te beoordelen wat het effect op woon- en leefklimaat is van een eventuele fijnstofbelasting van omliggende veebedrijven. Uit de luchtkwaliteitskaarten van de Atlas voor de leefomgeving blijkt dat in het km2 vak waarin het plan ligt de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (NO2) en fijnstof PM10 en PM2,5 ruim voldoet aan grenswaarden van de wet milieubeheer en de WHO-advieswaarde.

5.4.3 Conclusie

De emissie van het plan is voor emissie Niet in Betekenende Mate. De Luchtkwaliteit ter plaatse is geschikt voor het plan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

5.5.1 Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport. Het doel van het veiligheidsbeleid is zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en op termijn ook het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) gemeenten en provincies bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet op de ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle activiteiten. Geregeld is hoe gemeenten moeten omgaan met risico's voor mensen in de omgeving van een risicobron als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in de risicobron. Afstanden die aangehouden moeten worden, worden bepaald door het plaatsgebonden risico van een risicovolle activiteit. Het ijkpunt voor het groepsrisico wordt bepaald door een oriëntatiewaarde. De externe veiligheid van risicobronnen wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van de risicobron.

5.5.2 Onderzoek

Om in beeld te brengen of er in het plangebied aan de Raalterweg 89, waar een extra wooneenheid wordt gerealiseerd, of in de nabijheid daarvan risicobronnen aanwezig zijn, is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Een uitsnede daarvan is weergegeven in figuur 13.

Figuur 13: Risicokaart (Bron: Risicokaart provincie Overijssel) waarbij het plangebied aan de Raalterweg 89 met de groene pijl is aangeduid.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plan is niet gelegen binnen aan te houden afstanden voor het plaatsgebonden risico (PR-10) en groepsrisico van inrichtingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Aan de zuidkant van de woonboerderij ligt wel een aardgastransportleiding, op ruim 55 meter afstand. Met betrekking tot het aspect externe veiligheid, is het van belang dat woonfuncties buiten de PR 10-6 contour (plaatsgebonden risico) liggen. De woonboerderij op het erf aan de Raalterweg 89 ligt op meer dan 55 meter afstand van de aardgastransportleiding, buiten deze contour. Het realiseren van een nieuwe wooneenheid leidt wel tot een beperkte toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied van deze gasleiding, maar niet tot een grotere toename dan 10%. Ook zal de oriënterende waarde of 10% van deze waarde niet worden overschreden gezien de lage personendichtheid in het invloedsgebied. Dit zal ook niet veranderen door de toevoeging van één wooneenheid. Gezien bovenstaande kan dan worden volstaan met een beperkte verantwoording. Hiertoe kan een berekening van het groepsrisico worden uitgevoerd, maar ervaringscijfers geven aan dat een dergelijke toename op een lage personendichtheid in het invloedsgebied niets bijdraagt aan de hoogte van het groepsrisico. Ook leidt dit niet tot een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor deze ontwikkeling. M.b.t. zelfredzaamheid, bereikbaarheid en bestrijdbaarheid geldt daarbij het volgende:

• de bewoners moeten door risicocommunicatie op de hoogte worden gebracht van de handelingsperspectieven bij een incident bij de hogedruk aardgasbuisleiding aan de zuidkant van het erf.
• Bij een incident met gevaarlijke stoffen zijn de hulpdiensten niet meteen ter plaatse. De aanwezigen zijn in de tijd dat de hulpdiensten nog niet aanwezig zijn aangewezen op zelfredzaamheid. Het erf is daarbij goed bereikbaar, via twee verschillende toegangswegen op het erf.

5.5.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan, m.b.t. externe veiligheid, uitvoerbaar is.

5.7.1 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Met het realiseren van een milieugevoelige bestemming (een extra wooneenheid) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen.

5.7.2 Doorwerking in het plan

Het plan is gelegen in het omgevingstype 'rustig buitengebied'. Aan de noordoostkant van de woonboerderij aan de Raalterweg 89 ligt een agrarische bedrijf. Het bouwvlak van dit agrarische bedrijf (geen intensieve veehouderij) ligt op ongeveer 125 meter van de woonboerderij. Aan de westkant van de woonboerderij ligt een niet-agrarisch bedrijf aan de Woolsdijk 2. Dit betreft een groothandel in tuinplanten. Dit bedrijf ligt op circa 250 meter van de woonboerderij. Deze afstanden zijn ruim voldoende. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat aan de Raalterweg 89 te Wesepe. Ook worden deze bedrijven (en andere bedrijven die nog verder van het plangebied liggen) met het voorgenomen plan niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Aan alle richtafstanden, zoals genoemd in de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009, wordt voldaan.

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit wijzigingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte, dakhelling, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig/toegestaan is;
• Afwijken van de gebruiksregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk: Opgenomen in de woonbestemming ter bescherming van de karakteristieke bebouwing:
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: regeling ter bescherming van de archeologische waarden en de waarde van het landschap.
• Wijzigingsbevoegdheden: omschrijving van mogelijke wijzigingsbevoegdheden die onder voorwaarden kunnen worden toegepast.

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 8)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 9)

In dit artikel zijn de algemene bouwregels beschreven, die voor hele plangebied gelden. In de algemene bouwregels zijn bepalingen over afwijkende en bestaande maten opgenomen. tevens wordt in de algemene bouwregels ingegaan op herbouw van woningen en parkeren.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 10)

In de algemene gebruiksregels zijn diverse bepalingen omtrent strijdig gebruik opgenomen. Tevens wordt hierbij ingegaan op het parkeren van voertuigen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 11)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het wijzigingsplan af te wijken. Het gaat over het toestaan van mantelzorg, vergroten van Sallandse boerderijvormen, herbouw van woningen buiten de bestaande funderingen en kleinschalige windenergie.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 12)

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen, die erin voorzien dat bepalingen in het plan op ondergeschikte punten kunnen worden gewijzigd. Het gaat over het splitsen van karakteristieke panden, de realisatie van een woning in een karakteristiek bijgebouw, het verwijderen van de bestemming archeologie en de herbouw van woningen buiten bestaande funderingen.

• Overige regels (Artikel 13)

In dit artikel is bepaald dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit wijzigingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het wijzigingsplan wordt genoemd.

7.3.1 Bestemmingen

Ter plaatse van het gehele erf is conform wijzigingsbevoegdheid de bestemming 'Wonen' opgenomen. Hierbij geldt een bouwvlak voor de gehele bestemming.

De gronden zijn met name bestemd voor het wonen, kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis en bijbehorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken.

In de bouwregels zijn bepalingen voor het bouwen van bouwwerken opgenomen. Deze regels zijn grotendeels conform het ‘Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe’ overgenomen. Per bestemmingsvlak is normaliter één woning toegestaan, tenzij op de verbeelding anders is aangegeven. In voorliggend geval is de maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 2' aan het plangebied toegevoegd. De aanduidingen 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' en 'aaneengebouwd' zijn opgenomen omdat het gaat om voormalige agrarische bebouwing en een aaneengebouwde woning, na de splitsing. Dit zijn voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Voor het overige is de bestemming aangesloten bij de standaard in het buitengebied van Olst-Wijhe.

Aangezien er geen sprake is van een inrichtingsplan is er geen voorwaardelijke verplichting voor landschappelijke inpassing opgenomen.

Waarde - Archeologie - 1

De dubbelbestemming is conform het nu geldende bestemmingsplan opgenomen ter plaatse van een gedeelte van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Waarde - Archeologie - 2

Deze dubbelbestemmingen is conform het nu geldende bestemmingsplan opgenomen ter plaatse van een gedeelte van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Waarde - Landschap - 1

Deze dubbelbestemming is conform het geldende plan opgenomen ter plaatse van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de kommen, te weten openheid.

Waterstaat - Intrekgebied

Deze dubbelbestemming is conform het geldend plan opgenomen ter plaatse van het gehele plangebied. Gronden met deze bestemming zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

De regels van deze dubbelbestemming gelden primair ten opzichte van de regels van iedere andere bestemming, waarmee deze dubbelbestemming samenvalt.

Er zijn bouwregels opgenomen ter bescherming van het intrekgebied.