Buitengebied, Eikelhofweg 31, Bouwhuispad 1

2.1.1 De omgeving

Eikelhofweg

De locatie aan de Eikelhofweg 31 ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, in het buurtschap Eikelhof. Dit buurtschap ligt ten zuidoosten van de kern Olst.

In de omgeving van de locatie zijn afwisselend veehouderijen en burgerwoningen aanwezig. Direct aan de overzijde van de weg, ten zuiden van de locatie, ligt een natuurgebied vallend onder het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Aan de noordzijde is de locatie omgeven door agrarische percelen en liggend in het Kampenlandschap. Aan deze zijde wordt het gebied gekenmerkt door een vrij open karakter.

Bouwhuispad

De locatie aan het Bouwhuispad ligt op het landgoed Boxbergen ten westen van het dorp Wesepe. Op dit landgoed is het landhuis Boxbergen aanwezig met aanpalend een boerderij en de paardenrijhal. Daaromheen liggen enkele hectaren grasland. Het totale landgoed besluit ruim 370 hectare en valt samen met het landgoed Lankhorst.

Het landgoed Boxbergen bevindt zich in een kleinschalig landgoederenlandschap met singels, lanen, bossen afgewisseld door akkers en weidegrond. Ruilverkavelingen in het verleden hebben hier weinig grip op gehad. Ook het landgoed zelf kent een robuuste groenstructuur met enkele oude houtopstanden. Langs de zuidzijde van het landgoed zijn groenstructuren op een stervende eik na afwezig.

Rondom de locatie liggen agrarische gronden met tot natuur c.q. bos bestemde landschapselementen. De locatie zelf ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Overijssel, een Groene Ontwikkelzone en Natura 2000. Er zijn geen agrarische bedrijven in de nabijheid gelegen.

2.1.2 De locaties

Eikelhofweg

Het veehouderijbedrijf aan de Eikelhofweg 31 heeft de beschikking over een erf van circa 8.600 m² waarop tal van bedrijfsgebouwen en voorzieningen aanwezig zijn. Op de navolgende luchtfoto is de bedrijfslocatie afgebeeld.

Afbeelding 5: luchtfoto bedrijfslocatie

Centraal op de locatie staat de ligboxenstal (no. 1) met hieraan gekoppeld de melkstal en de wachtruimte voor de melkkoeien (no. 2). Ten westen van de ligboxenstal is de jongveestal aanwezig (no. 3). De werktuigenberging is aangegeven met nummer 4 en de garage / werkplaats met nummer 5. Naast de bebouwing heeft het bedrijf de beschikking over een aantal sleufsilo's en betonplaten voor de opslag van het ruwvoer. Deze zijn aangegeven met nummer 6. Onder de ligboxen- en jongveestal, de melkstal met wachtruimte en onder de sleufsilo en garage zijn kelders aanwezig voor de opslag van het drijfmest. Deze kelders hebben een totale inhoud van 1.245 m³.

Bouwhuispad

Afbeelding 6 is een weergaven van een deel van de bebouwing op het landgoed Boxbergen. Aan de noordzijde is het landhuis Boxbergen zichtbaar en ten zuidoosten hiervan de paardenrijhal. Op het landgoed zijn enkele voorzieningen aanwezig die gerelateerd zijn aan het houden van paarden. Dit betreffen onder andere de stapmolen, de paddock en de mestplaat. Ten westen van de paardenrijhal is een paardenweide aanwezig.

Afbeelding 6: Huidige indeling op het betreffende deel van het landgoed (bron: Landschappelijke inpassing, Ontwerpbureau Luijendijk)

De paardenrijhal heeft een oppervlakte van circa 1.800 m². De originele tekening van de huidige situatie is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Ten aanzien van het toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied is het uitgangspunt dat ontwikkelingen in het landelijk gebied niet ten koste gaan van de landschappelijke kwaliteiten. Door een zorgvuldige landschappelijke inpassing en de groeninvesteringen draagt het plan juist bij aan de landschappelijke kwaliteiten.

Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijk ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 door de minister vastgesteld, op 27 augustus 2011 gepubliceerd in het Staatsblad en op 30 december 2011 in werking getreden.

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd.

In het Barro zijn de onderwerpen mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken reeds opgenomen.

Het plangebied valt niet onder een thema van het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 juli 2017 kent het Besluit ruimtelijke ordening een aangepaste regeling voor de toepassing van de ladder.

Daarbij zijn kortgezegd de volgende uitgangspunten van belang:

• 1. De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• 2. De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• 3. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt
• 4. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht

Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

In het voorliggende plan worden voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt en wordt een compensatiewoning gerealiseerd en een appartement in een bestaand gebouw. Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Uit de overzichtsuitspraak van de ABRvS (ECLI:NL:RVS:2017:1724) volgt namelijk dat bij een ontwikkeling van niet meer dan 11 woningen deze niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

3.1.4 Conclusie

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is opgesteld in het licht van diverse ontwikkelingen die in de provincie Overijssel gaande zijn. Deze ontwikkelingen spelen op het gebied van de fysieke leefomgeving. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren, met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. De leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie Overijssel willen ondernemen.

Uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel, Beken Kleur

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuze waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke nerwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit.
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaalt worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. De onderstaande figuur geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 9: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Hierna worden de lagen nader toegelicht.

• Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.

• Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

• Hoe - gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

Toetsing plan aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Bij de concrete toetsing van het plan voor de herontwikkeling van het erf aan de Eikelhofweg 31 en de realisatie van het appartement in de paardenrijhal aan het Bouwhuispad aan de Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de structuurvisie vindt je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening Overijssel 2017. In de paragraaf 3.3.2 Omgevingsverordening' wordt nader op deze beleidskeuzes ingegaan.

Boringsvrijezones

De beide deelgebieden liggen in de boringsvrije zone Salland Diep. In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.

Beleid boringsvrije zone Salland Diep

Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat we onttrekkingen alleen toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.

In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige (verontreinigde) vloeistoffen te lozen. Het belang van het water is kaderstellend.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving

In de Groene Omgeving gaat het wat de provincie betreft vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. Voor het bepalen van de mate van aanvullende kwaliteitsprestaties gelden drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling 'gebiedseigen' of 'gebiedsvreemd?';
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?; en
• 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen?

Hulpmiddel bij toepassing in de praktijk is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat samen met gemeenten is opgesteld. Het werkboek geeft antwoord op vragen als 'Voor welke ontwikkelingen geldt het?' en 'Hoe bepaal je de balans?'. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is opgenomen in de provinciale verordening. Zie ook paragraaf 3.2.3.

In de Groene Omgeving worden drie ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, ieder met een eigen accent:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Zoals in navolgende afbeelding is weergegeven, vallen de twee deelgebieden in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Afbeelding 10: Uitsnede Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

In het mixlandschap (buitengebied met accent veelzijdige gebruiksruimte) is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant is veehouderij en akkerbouw een belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Het plan voor de herontwikkeling van het voormalig agrarisch erf aan de Eikelhofweg naar wonen en het realiseren van een appartement in de paardenrijhal is in overeenstemming met de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspecief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Gebiedskenmerken - Hoe

Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:

• 1. de natuurlijke laag
• 2. de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• 3. de stedelijke laag
• 4. de laag van de beleving

Gebiedskenmerken Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:

• natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap
• een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel

Het (beter) afstemmen van locatiekeuzes en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:

• het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf
• het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering
• het voorkomen dat locatiekeuzes leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap)
• het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit)

In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie navolgende afbeelding).

Afbeelding 11: Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap' Dekzandvlakte en ruggen

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

De ambitie van de provincie is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

De nieuwbouw aan de Eikelhofweg wordt op een zorgvuldige wijze ingepast in het landschap, waarbij aansluiting is gezocht bij de structuur van een agrarisch erf. Aankleding en inrichting van het erf vindt plaats op basis van het landschaps- en erfinrinchtingsplan waarbij het versterken van de waardevolle landschappelijke structuren en kwaliteiten de basis van het ontwerp zullen zijn.

Het appartement aan het Bouwhuispad wordt geheel inpandig gerealiseerd en heeft daarom geen fysieke impact op de omgeving. Wel zullen ook hier investeringen in het landschap worden gedaan, waarbij onder andere wordt ingezet op herstel van de voormalige lanenstructuur.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden - en worden - gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:

• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.

Het deelgebeid aan de Eikelhofweg 31 maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'. De ruimtelijke kwaliteitsambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Als ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan het behoud en accentuering van de dragende structuren van het oude hoevenlandschap en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Het deelgebied aan het Bouwhuispad maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Jonge heide- en broekontginningenlandschap'. In tegenstelling tot het oude hoevenlandschap is de belangrijkste eigenschap van het jonge heide- en broekontginningslandschap de openheid én rechtlijnige verkavelingsstructuren.

Afbeelding 12: Uitsnede plangebied binnen de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' (link deelgebied 1 in het 'Oude hoevenlandschap' en rechts deelgebied 2 in het 'Jonge heide- en broekontginningenlandschap')

Bij de herontwikkeling van het erf aan de Eikelhofweg wordt ten aanzien van de landschappelijke inpassing juist ingezet op de accentuering van de dragende structuren. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting in de aanplant van streekeigen beplanting aan de randen van het erf. Zie hiervoor ook de als Bijlage 4 opgenomen erfinrichtingsplan.

De ontwikkeling aan het Bouwhuispad vindt inpandig plaats. Er wordt geen bebouwing toegevoegd. Wel werd op deze locatie fors geïnvesteerd in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De ligging van deze locatie op een landgoed is hierbij van groter belang dan de ligging in het 'Jonge heide- en broekontginningenlandschap'.

Ten aanzien van de investeringen wordt ingezet op het versterken van de groenstructuren die zo karakteristiek zijn voor landgoederen. Hiermee wordt ook het ensemble van het landgoed in haar geheel sterker, er ontstaat meer samenhang. Bovendien is de inpassing een 'verjonging' van het bestaande bomenbestand en wordt hiermee de basis gelegd voor monumentale bomen in de toekomst.

Stedelijke laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

Het perceel ligt binnen de stedelijke laag in het gebiedskenmerken 'Informele trage netwerk' en 'Verspreide bebouwing'.

Het 'Informele trage netwerk' is het 'langzame' netwerk van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. Indien ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen, dan dragen deze ontwikkelingen bij aan het behoud en de verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk.

In het gebiedskenmerk 'Verspreide bebouwing' is sprake van een brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad heeft zijn eigen kleur. Contrast tussen dynamische en luwe gebieden moeten worden versterkt door het infrastructuurnetwerk. Hierbij is de sturingsfilosofie dat de ontwikkeling van nieuwe erven bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

De ontwikkeling is niet in strijd met de gebiedstypen 'Informele trage netwerk' en 'Verspreide bebouwing'.

Laag van de beleving

In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.

Op beide deelgebieden is het gebiedskenmerk 'Donkerte' van toepassing. Over het gebiedskenmerk 'Donkerte' kan worden gezegd dat hier de sturingsfilosofie is dat in de donkere gebieden wordt ingezet op de minimaal noodzakelijk toepassingen van het kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. Er is veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Ten opzichte van het gebruik van de Eikelhofweg als agrarisch bedrijf met lichtuitstoot uit stallen, zal de lichtuitstoot door het toevoegen van een extra woning verminderen. Per saldo draagt het plan bij aan het versterken van donkerte in het buitengebied.

De deelgebieden zijn tevens aangeduid als onderdeel van de 'IJssellinie inundatieveld'. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen, is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de ligging van het plangebied binnen de 'IJssellinie inundatieveld'. Tevens is de ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Donkerte'.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskeuzes en uitgangspunten van de provincie Overijssel welke zijn vertaald in de omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor de onderwerpen waarvoor de provincie hecht aan de juridische borging van de doorwerking van het Omgevingsvisiebeleid.

In dit geval zijn bij de afweging onder andere de artikelen 2.1.3 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Dit wordt in onderstaande tekst nader toegelicht.

2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• I. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• II. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing

Zoals in paragraaf 3.1 is geconcludeerd betreft het plan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is. Met het voorgenomen plan vindt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats.

Het agrarisch bouwvlak van het voormalig agrarisch bedrijf aan de Eikelhofweg heeft een oppervlakte van circa 9.850 m², waarbinnen agrarische bebouwing opgericht kon worden. In de nieuwe situatie neemt de omvang van het erf behorende bij de bestaande boerderij en de compensatiewoning af naar circa 8.650 m2.

De realisatie van het appartement legt geen beslag op de groene omgeving omdat deze inpandig wordt gerealiseerd. Dat geldt ook van de schuurruimte bij dit appartement.

Gesteld kan worden dat het ruimtebeslag van het plan op de groene omgeving per saldo afneemt. Het plan is dan ook in overeenstemming met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zoals verwoord artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel.

2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Lid 2

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

Lid 3

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Lid 5

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing

Ten behoeve van de inpassing van beide locaties is een erfinrinchtingsplan uitgewerkt. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit op de erven versterkt passend binnen het ontwikkelingsperspectief (zie paragraaf 3.2.1). Daarnaast is beschreven hoe invulling is gegeven aan het Uitvoeringsmodel en de gebiedskenmerken. Het plan is daarom ook in overeenstemming met de artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

De provincie kent een ruimtelijk document getiteld 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO), die in de provinciale verordening is opgenomen. De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied. Dit alleen wanneer hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke ruimtelijke kwaliteit in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Hierbij is het van belang dat elke ontwikkeling bij moet dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en dat de ontwikkelingsruimte die men krijgt in evenwicht met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit moet zijn.

In het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is door de provincie de basis gelegd voor de toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het werkboek is een hulpmiddel en bevat principes en referenties die gemeenten en provincie gebruiken bij de toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving in de praktijk. Deze principes zijn richtinggevend en kunnen als uitgangspunt dienen voor de vertaling in gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld een structuurvisie). Bovenal is het werkboek bedoeld als een gereedschapskist met tools die bij de toepassing van de kwaliteitsimpuls benut kunnen worden: instrumenten, voorbeeldregelingen en -situaties en referenties. Daarnaast bevat dit werkboek tips voor uitvoering, proces en organisatie, waaronder een beslisboom met processtappen.

Als basisprincipe voor de KGO zijn de volgende vertrekpunten te destilleren:

• 1. er is ruimte voor sociaaleconomische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief en volgens de Catalogus Gebiedskenmerken wordt uitgevoerd;
• 2. een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling is altijd een basisvoorwaarde of basis inspanning;
• 3. bij nieuwvestiging en bij grootschalige uitbreiding van bestaande functies wordt naast een investering in de ontwikkeling zelf tegelijkertijd geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving/het omliggende gebied;
• 4. de balans tussen geboden ontwikkelingsruimte en investering in ruimtelijke kwaliteit moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing van een ruimtelijk plan.

In de vorige paragraaf is geconcludeerd dat het ruimtebeslag van het plan op de groene omgeving per saldo afneemt en dat het rood voor rood-plan past in het ontwikkelingsperspectief en conform de gebiedskenmerken wordt uitgevoerd.

Zoals uit paragraaf 2.2 en het Landschapsplan blijkt (zie hoofdstuk 4), zal de toekomstige situatie landschappelijk worden ingepast, waarbij tevens wordt geinvesteerd in de kwaliteit van de omgeving/het omliggende gebied. Ten behoeve hiervan is een financiële onderbouwing gemaakt van de KGO-investeringen die in ruimtelijke kwaliteit gedaan zullen worden. Deze onderbouwing is door de gemeente beoordeeld en akkoord bevonden. Gesteld kan worden dat de geboden ontwikkelingsruimte en de investeringen in ruimtelijke kwaliteit in balans zijn.

3.2.4 Conclusie

De ruimtelijke ontwikkeling in dit bestemmingsplan, is in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie en -verordening Overijssel.

3.3.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe

Deze Toekomstvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. De structuurvisie gaat over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen en water. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Ten aanzien van 'Wonen' is in deze visie opgenomen dat uitgangspunt is dat plannen en projecten bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voorzien in een 'eigen' woonbehoefte en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke 'plus' op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort. Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. De gemeente gaat strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij het uitgangspunt dat kleinschalige wooninitiatieven bij de kleinere kernen worden gefaciliteerd, die passen bij de schaal en aard van de kern en aansluiten bij de lokale behoefte, zoals onder andere voor jongeren en ouderen.

Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van (her)gebruik van een bestaande locatie waarmee een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gepaard gaat. Wonen wordt hier gebruikt als middel om het landschap daadwerkelijk te versterken. Ook voorziet de ontwikkeling van de twee extra woningen in het landelijk gebied in een woonbehoefte. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie.

3.3.2 Structuurvisie Olst - Wijhe (2017)

De structuurvisie Olst-Wijhe wordt waarschijnlijk in het najaar van 2017 vastgesteld. De structuurvisie Olst-Wijhe beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor onze gemeente voor de komende jaren. De visie beschrijft de aard van de gemeente (de identiteit), de ontwikkelingen die spelen, de ambities en de manier waarop die gerealiseerd kunnen worden. Voor deze visie is de gemeente ingedeeld in vier gebieden:

• Sterke dorpen
• Prachtige IJsselzone
• Lommerrijke landgoederen
• Sallandse platteland.

Beide deelgebieden liggen binnen het gebied 'Sallands platteland' en kenmerkt zicht door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid.

Het uitgangspunt in de structuurvisie het behouden en versterken van de identiteit van de gebieden. De visie is een handleiding voor èn een uitnodiging aan inwoners en organisaties om nieuwe ontwikkelingen te realiseren. Ontwikkelingen die bijdragen aan de versterking van de identiteit en kwaliteit van de leefomgeving en het landschap.

De hoofdpunten uit de visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in het gebied 'SALLANDSE PLATTELAND'. Het Sallandse platteland kenmerkt zich door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid. Behalve door landbouwgronden wordt het Sallandse platteland ook sterk bepaald door de bewoning. Regelmatig verspreid over het platteland liggen de Sallandse boerderijen. Langs de IJsselvallei liggen boerderijen die tot de IJsselhoeven worden gerekend. Van oorsprong behoren deze boerderijen tot het hallenhuistype. Dit type bestaat uit langgerekte, driebeukige gebouwen, met de deel (ruimte in de stal of schuur) in het midden en stallen aan weerskanten. Deze boerderijen zijn vaak voorzien van een rieten dakbedekking. Bijzondere waarde heeft het complex van boerderij en erf, bestaande uit een tuin met solitaire bomen en leilinden, eventueel een moestuin en beschermd door houtwallen. De bewoning in combinatie met de agrarische werkzaamheden op het platteland was en is belangrijk voor de sociale structuur. De verspreiding van erven maakte een goede ontsluiting al vroeg noodzakelijk. Nog altijd is dit netwerk van kleinschalige infrastructuur van grote waarde als recreatieve verbinding en als ontsluiting voor onder andere het landbouwverkeer. Vanaf deze wegen is het kleinschalige landschap voor toeristen en bezoekers goed beleefbaar. Daarbij zijn de aangeboden streekproducten en de overnachtingsmogelijkheden op het platteland van groot belang voor de belevingswaarde.

De structuurvisie besteedt apart aandacht aan het unieke karakter van de landgoederenzone ten zuidoosten van Olst en formuleert dit als volgt: "Landgoederen zijn de parels van Overijssel, die bijdragen aan het gevarieerde Overijsselse landschap. Daarmee dragen ze ook voor een belangrijk deel bij aan de identiteit en het karakter van de provincie (...). Een bonte afwisseling van welbebouwde korenvelden, grasrijke weilanden, uitgestrekte boomgaarden, deftige landgoederen, sierlijke villa's, goed onderhouden boerderijen en vriendelijke dorpen".

Over de ontwikkelingsrichting stelt de structuurvisie het volgende: "De landgoederen zijn niet alleen plekken uit het verleden. De nog bestaande landgoederen kennen ook duidelijke economische dragers, noodzakelijk om in beheer en onderhoud te kunnen voorzien en een toekomstwaarde te kunnen bieden. Bij veel landgoederen speelt de (kleinschalige) landbouw hierin een belangrijke rol. Daarnaast wordt ingezet op culturele evenementen en overnachtingsmogelijkheden".

De gemeente wil het bestaande KGO-instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

Door het realiseren van het appartement in de paardenrijhal op het landgoed Boxbergen blijft de locatie duurzaam exploitabel en bewoonbaar. Bovendien wordt op het landgoed geïnvesteerd in nieuwe groenstructuren ter versterking van de landschappelijke kwaliteit. Ook op het erf aan de Eikelhofweg wordt stevig geïnvesteerd in de aanplant van groen waarmee de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de omgeving. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.3 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020

Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen ons allen en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen.

In dit beleidskader is de volgende visie en uitgangspunten voor het wonen in Olst-Wijhe geformuleerd.

De visie luidt: Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen.

Dit vertaalt zich in de volgende uitgangspunten:

• De gemeente streeft naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• De gemeente streeft naar een passend aanbod van voorzieningen in de verschillende kernen. Een passend aanbod betekent dat rekening wordt gehouden met verschillen in schaalgrootte en dat bestaande voorzieningen zoveel mogelijk in stand worden gehouden; Een aantal voorzieningen zoals winkels, zorg en welzijn is vooral in de kernen Olst en Wijhe geconcentreerd.
• De gemeente kent een rijke differentiatie aan woonmilieus en sluiten aan bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van onze inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.
• Alle doelgroepen worden zo goed mogelijk bediend. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar kwetsbare groepen, zorgbehoevenden en jongeren met een kleine beurs die willen starten op de woningmarkt.
• Een aantrekkelijk woonklimaat betekent dat we ons sterk maken voor leefbare wijken en kernen met veel groen en met oog voor ruimtelijke kwaliteit. Ook opteren we voor behoud van goede vervoersverbindingen naar Deventer, Zwolle en Raalte.
• De gemeente wil inzetten op een duurzame woonomgeving. Onze ambitie is om in de toekomst energieneutrale kernen te ontwikkelen. Daarbij richten wij ons op energie neutrale nieuwbouw, verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en op samenwerking op wijken kernniveau om collectief in te zetten op een duurzaam veilige en leefbare woonomgeving.

Het profiel als woongemeente

De kracht van het profiel als woongemeente zit met name in de bijzondere ligging aan de IJssel tussen de Hanzesteden Deventer en Zwolle. Daarbij beschikken we over een prima voorzieningenniveau, afgezet tegen de schaal van onze gemeente en kernen - en kennen we uitstekende verbindingen met de beide genoemde Hanzesteden. Ook is het prettige leef- en woonklimaat met gevarieerde woonmilieus, actief noaberschap en een bloeiend verenigingsleven een duidelijke plus. Dit sterke profiel kunnen we nog sterker voor onze promotie inzetten.

Het voorliggende initiatief is gericht op maatwerk op grond van het rood voor rood en het KGO-beleid. Gesteld kan worden dat de differentiatie door het toevoegen van de compensatiewoning en het appartement in de paardenrijhal verder wordt vergroot en duidelijk voorziet in een behoefte.

3.3.4 Nota Ruimtelijke kwaliteit

In 2014 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de kunst van het verleiden vastgesteld. Deze nota is leidend voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente. De Rood voor Rood-regeling komt hiermee ook te vervallen. Uitgangspunt van de Nota is dat aan een ruimtelijk plan -wat niet past binnen het geldende bestemmingsplan- planologische medewerking kan worden verleend, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. De randvoorwaarden vanuit Nota Ruimtelijke Kwaliteit komen dus overeen met KGO-randvoorwaarden. Een randvoorwaarde vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is om het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie te bewaken.

Het evenwicht van het voorliggende plan bestaat aan de 'groene' zijde uit de landschappelijke en maatschappelijke meerwaarde en aan de 'rode' zijde uit het toevoegen van de compensatiewoning op het erf aan de Eikelhofweg en het appartement aan het Bouwhuispad. De sloop van de voormalige agrarische bebouwing op het erf aan de Eikelhofweg gecombineerd met de KGO-investeringen in het groen maken dat de weegschaal in evenwicht is en de gewenste ontwikkelruimte geboden kan worden.

Beide deelgebieden liggen in het welstandsgebied Buitengebied "Extra" waarbij onderstaande voorwaarden gelden.

Hoofdgebouwen:

• het materiaalgebruik en kleurgebruik passen in het landelijke gebied, dus geen glimmende materialen of materialen met schitteringen door weerkaatsing van zonlicht (uitgezonderd zonnepanelen). De toepasbare kleuren zijn donker voor bedrijfsgebouwen of rood-, mangaan- of antracietkleurig metselwerk;
• de vorm en indeling van gevels volgt de functie van de ruimte erachter;
• schuine daken worden afgedekt met pannen, riet (woningen), sedum, damwandprofiel of golfplaat (schuren), dus geen singles, mastiek of kunststof. De kleur van de (niet-rieten) daken valt weg tegen de achtergrond en is meestal donker;
• de inrichting van het buitenterrein, het erf wordt meegenomen in het ontwerp van een pand. Er wordt een erfinrichtingsplan gemaakt bij elk pand dat groter is dan 1.000 m², waarbij het uitgangspunt is dat maximaal 2% van de bouwkosten wordt besteed aan de aanplant van bomen en/of struiken, met inachtneming van de landschapscriteria van het Landschapsontwikkelingsplan;
• reclameborden zijn toegestaan, indien deze niet groter zijn dan 1 m2 en dienen om ter plekke vervaardigde producten aan te prijzen.

Bijgebouwen dienen te passen bij de karakter van het erf, dus hout of steen op erven bij woningen.

Voor hoofdroutes, linten van buurtschappen, en delen van het buitengebied rondom (voormalige) landgoederen/omgeving voormalige of bestaande landgoederen) zijn alle bovenstaande voorwaarden van toepassing. Hierbij komen de volgende voorwaarden:

• het ontwerp is modern en vernieuwend door gebruik van eigentijdse materialen en strakke vormen;
• indien het ontwerp niet vernieuwend is dan is het ontwerp in combinatie met de erfinrichting zorgvuldig afgestemd op de belendingen en het landschap.

Met de voorgenomen ontwikkeling gaat een erfinrichtingsplan gepaard waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd.

3.3.5 Conclusie

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Voor het waarborgen van de landschappelijke inpassing wordt in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

4.2.1 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit bestemmingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding 15: uitsnede archeologische verwachtingskaart met rode ster de globale ligging van de deelgebieden aangegeven (links Eikelhofweg en rechts Bouwhuispad)

Het deelgebied aan de Eikelhofweg is gelegen in een gebied met een hoge en middelhoge verwachting. Het deelgebied aan het Bouwhuispad ligt op een AMK (Archeologische Monumenten Kaart) terrein waarvoor een hoge archeologische waarde is vastgesteld.

Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

Toetsing

Eikelhofweg

Voor het deelgebied aan de Eikelhofweg geldt bij bodemingrepen die groter zijn dan 2.500 m² en dieper gaan dan 50 centimeter onder het maaiveld dat er archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De ingrepen in de bodem door de gewenste ontwikkelingen zijn kleiner dan 2.500 m². Daarnaast wordt de woning met bijgebouw gerealiseerd daar waar in de bestaande situatie al grotendeels bebouwing aanwezig is. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Bouwhuispad

In verband met de ligging van de locatie op een AMK terrein is voor de herinrichting van het perceel een archeologisch bureauonderzoek conform de BRL SIKB 4002 uitgevoerd. Het volledige rapport van het archeologisch onderzoek (Projectnummer 213279, d.d. 9 juli 2021) is als Bijlage 6 aan deze toelichting toegevoegd.

In het plangebied zelf heeft nog niet eerder archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Het plangebied is onderdeel van archeologisch monument (nr. 13565) met resten van de versterkte Havezathe Boxbergen.

De herinrichting van het perceel gaat verder dan alleen het verbouwen van de paardenrijhal tot appartement, waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld.

Ten behoeve van de realisatie van het appartement in de bestaande paadenrijhal wordt niet verder ontgraven dan de bestaande ontgraving. Om die reden is door het archeologisch bureau geadviseerd geen vervolgonderzoek te doen omdat er geen diepere verstoring plaatsvindt.

Conclusie

Het aspect archeologie staat de uitvoering van het plan niet in de weg. De bestaande dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' blijven voor beide deelgebieden gehandhaafd.

4.2.2 Cultuurhistorie

De ligging ten opzichte van de IJssel is bepalend voor de cultuurhistorie in de gemeente Olst-Wijhe. Zo werd in de jaren '50 van de vorige eeuw de IJssellinie opgericht als verdedigingslinie tegen de dreiging vanuit het oostblok.

De IJssellinie in Olst-Wijhe maakt deel uit van een 120 kilometer lang en maximaal 10 kilometer breed obstakel in de vorm van onderwater gezet land (inundatie). Het plan bestond om de IJssel bij Olst af te sluiten met caissons die tot zinken zouden worden gebracht. Het gebied daarachter viel droog en door sluizen in de dijk zou het wassende water over de naastgelegen landerijen en dorpen stromen zodat een brede strook land onder water kwam te staan. Bij Olst werd een stuw gebouwd en werden zestig bunkers en kazematten opgetrokken en ingebetonneerde Shermantanks uit de Tweede Wereldoorlog in de IJsseldijken en in de op het land opgeworpen terpen geplaatst. In 1953 was de IJssellinie gereed. In 1965 werd begonnen met het afbreken van de inlaatsluizen in de dijk bij Olst en in 1968 werd de IJssellinie definitief opgeheven. In Olst bleven 32 bunkers over waarvan er enkele zijn gerenoveerd en opengesteld. Ook enkele kazematten zijn gerestaureerd. De Stichting De IJssellinie beheert het bunkercomplex en stelt zich ten doel het complex als toeristische attractie met een militair aspect te behouden.

Daarnaast vormen de landgoederen (zoals 't Nijenhuis, Spijkerbosch, Hoenlo, de Haere, Wijnbergen, Zorgvliet, Ossebosch en Boxbergen) een belangrijk onderdeel van de cultuurhistorie van het landschap. In het zandgebied bevinden zich daarnaast veel verspreide cultuurhistorisch waardevolle elementen in de vorm van hoeven, enken, lanen, houtwallen, zandpaden etc. In het rivierengebied staan diverse karakteristieke IJsselhoeven.

Toetsing

Het beheer en onderhoud van landgoederen is een kostbare aangelegenheid en kan vaak niet meer alleen gefinancierd worden uit de oorspronkelijke inkomsten van landgoederen (pacht, houtoogst, en dergelijke). Landgoedeigenaren zijn op zoek naar nieuwe bronnen van inkomsten om het onderhoud van het landgoed te kunnen financieren. Nieuwe (neven)functies binnen de bestaande bebouwing en nieuwbouw kunnen hier mogelijkheden voor bieden.

Met het realiseren van het appartement in de bestaande paardenrijhal wordt een nieuwe passende functie aan het landgoed toegevoegd waarmee deze duurzaam exploitabel en bewoonbaar blijft. Het plan draagt zodoende bij aan de duurzame instandhouding van het cultuurhistorisch erfgoed.

Binnen het deelgebied aan de Eikelhofweg is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Wel zal door een zorgvuldige landschappelijke inpassing de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

9.1.1 RO standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

9.1.2 Planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

9.3.1 Enkelbestemmingen

Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Ter plaatse van het deelgebied aan de Eikelhofweg 31 in Olst, zijn de gronden die geen onderdeel uitmaken van de woonpercelen, maar waar wel een agrarisch bouwvlak was opgenomen. Om het bouwvlak weg te bestemmen, zijn deze gronden voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' zonder bouwvlak.

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, alsmede het behoud, versterking van de landschappelijke waarde. Tevens zijn bij de bestemming behorende voorzieningen toegestaan.

In de bouwregels is bepaald dat binnen de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd.

Agrarisch met waarden - Natuur en Landschapswaarden

Ter plaatse van het deelgebied aan het Bouwhuispad 1 in Olst, zijn de gronden rondom de woonbestemming voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschapswaarden'. Deze bestemming is opgenomen om de landschapsmaatregelen te laten behoren tot het plangebied, alsmede om ook de gewenste paardenbak bij recht mogelijk te maken. De locatie van de paardenbak is met een aanduiding bepaald.

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, het hobbymatig houden van paarden, alsmede het behoud, versterking van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde. Tevens zijn bij de bestemming behorende voorzieningen toegestaan.

In de bouwregels is bepaald dat binnen deze bestemming uitsluitend de volgende bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gerealiseerd: erf- en terreinafscheidingen en een paardenbak. Voor de vorenstaande bouwwerken zijn maximale bouwhoogtes bepaald. Voor de paardenbak is tevens een maximum oppervlakte van 1.200 m² vastgelegd.

Wonen

De drie woonpercelen binnen het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis.

Ter plaatse van de locatie aan het Bouwhuispad, is de woonbestemming tevens voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' en de aanduiding 'paardenhouderij'. Door middel van deze aanduidingen is respectievelijk geregeld dat binnen de bestemming voormalige bedrijfsbebouwing en het hobbymatige houden van paarden is toegestaan.

Voor de locatie aan het Bouwhuispad is tevens de aanduiding 'wonen' opgenomen. Deze aanduiding is specifiek opgenomen om vast te leggen waar binnen de bebouwing de woonfunctie is toegestaan. Dit is wenselijk om zodoende de afstand tussen de woonfunctie en de stallen voor de paarden te waarborgen.

In de bouwregels is conform het moederplan vastgelegd welke maatvoeringseisen er voor gebouwen en bouwwerken gelden. Omdat voor de te realiseren woning aan het Bouwhuispad een afwijkende inhoudsmaat geldt, is voor deze woning een aanduiding opgenomen. Voor de bestaande woning aan de Eikelhofweg 31 is daarnaast bepaald dat de bestaande inhoud van de woning gehandhaafd mag blijven.

Tot slot zijn aan de woonbestemmingen diverse voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Het gaat om een sloopopgave en verplichtingen voor de aanleg en instandhouding van landschapsmaatregelen conform de inrichtingsplannen die zijn opgesteld. Om te voorkomen dat de bewoners/eigenaren van het Bouwhuispad 1 verplicht worden gesteld voor de landschapsmaatregelen voor de locatie aan de Eikelhofweg 31 (en andersom), is met aanduidingen bepaald welke verplichting per locatie geldt.

9.3.2 Dubbelbestemmingen

Dit bestemmingsplan kent de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1', 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waarde - Archeologie - 3' met als doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten.

9.3.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Herbouw woningen

Deze regeling bepaald dat woningen in geval van herbouw uistluitend op de bestaande fundering mogen wordne herbouwd.

Parkeren

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien. Hierin is tevens een parkeerregeling opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is bepaald dat van het bestemmingsplan mag worden afgeweken ten behoeve van mantelzorg, het vergroten van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijvorm en karakteristieke panden, voor het herbouwen van woningen buiten bestaande funderingen en de realiseatie van kleinschalige windenergie.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt één algemene wijziging geregeld. Concreet gaat het om het verwijderen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1, 'Waarde - Archeologie 2' of 'Waarde - Archeologie 3' te verwijderen. Het verwijderen van de dubbelbestemming is mogelijk indien uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Overige regels

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

9.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.