Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37

1.4.1 Beschrijving bestemmingen

'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor;

• a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
• b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken.

met daaraan onder meer ondergeschikt:

• c. bed & breakfast;
• d. een rustpunt

Bouwregels:

Voor het bouwen geldt onder meer dat gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming mogen gebouwd worden naast dat bijgebouwen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd mogen worden.

Nadere eisen:

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' kunnen nadere eisen stellen aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.

'Waarde - Archeologie -2'

De voor 'Waarde- Archeologie -2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Bouwregels:

Een aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld en de betrokken archeologische waarden, gelet op het archeologische rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door archeologische deskundige.

Hetgeen hierboven is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m2;
• 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Bij de voorgenomen ontwikkeling betreft het intern opknappen van de boerderij. Hierbij zullen de karakteristieke kenmerken van het bestaande pand worden versterkt. Aangezien het kleinschalige werkzaamheden zijn, wordt nadere toetsing aan de 'Waarde - Archeologie -2' niet noodzakelijk geacht.

1.4.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan 'Buitengebied'

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe. Middels de opgenomen wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.1) is het wel mogelijk om een tweede woning mogelijk te maken. Aan het splitsen van een bestaande woning zijn een aantal voorwaarden verbonden, waar de onderhavige ontwikkeling aan voldoet. In artikel 44.1 zijn de volgende voorwaarden opgenomen:

Burgemeesters en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

• woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal hoofdgebouw;
• woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming leiding – Hoogspanningsverbinding;
• het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
• er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
• de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
• woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
• ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
• het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, uitbreiding van bebouwing of het vergroten van de inhoud is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
• in afwijking van het bepaalde onder j mag de bestaande inhoudsmaat met maximaal 5% worden vergroot ten behoeve van dakkapellen en soortgelijke voorzieningen;
• bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;
• de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
• woningsplitsing is uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt.

Toetsing aan de voorwaarden in wijzigingsbevoegdheid in artikel 44.1

• het perceel heeft de aanduiding 'karakteristiek' in het geldende bestemmingsplan;
• binnen 50 meter ten opzichte van de bestemming is geen leiding- of hoogspanningsverbinding;
• n.v.t., zie onder c;
• het bestaande pand wordt behouden en er wordt bijgedragen aan herstel/verbetering (zie paragraaf 2.2.);
• de cultuurhistorische waarde wordt niet aangetast;
• de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt 1.014 m³;
• woningsplitsing in drie woningen is niet van toepassing;
• in het wijzigingsplan wordt de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen;
• het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, er vindt geen uitbreiding van de bebouwing plaats. Het uitwendige karakter van het hoofdgebouw blijft behouden;
• De oppervlakte van de bijgebouwen zal niet wijzigen;
• de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer zal de Wet geluidshinder niet overschrijden
• Het erf wordt op een landschappelijk ingepast, aan de voorwaarde voor een erfinrichtingsplan wordt voldaan;

Dit plan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningsplitsing karakteristieke panden. Deze toelichting gaat deel uit maken van het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37'. Met de wijzing van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het bestemmingsplan (moederplan). In de komende hoofdstukken wordt het initiatief nader toegelicht. Daarnaast wordt onderbouwd waarom het plan ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld en vervangt de vervallen Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is één van de instrumenten van het nieuwe stelsel voor omgevingsrecht. (Omdat de NOVI in werking treedt voorafgaand aan het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, neemt de NOVI tal van (bestaande) beleidsdocumenten over of vervangt deze (deels), op dit strategische niveau.) NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's, en toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets aan initiatief

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendig landelijk gebied en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI.

3.1.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen uit de NOVI vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau.

Toets aan initiatief

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Hierdoor is de Barro niet van toepassing op dit initiatief.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de Wet ruimtelijke ordening verder uitgewerkt ten behoeve van de uitvoering, hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaat wordt onder een stedelijke ontwikkeling. Volgens dit artikel betreft een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder deze andere stedelijke voorzieningen vallen volgens het ministerie van Infrastructuur & Milieu (IenM) onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, bestuur, cultuur, indoorsport en Leisure.

Toets aan initiatief

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. De gebruiksmogelijkheden en de omvang van het initiatief zijn bepalend of er sprake is stedelijke ontwikkeling. In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI: NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang van 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien. Daarentegen werd in de uitspraak van de 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

In voorliggend is sprake van een ontwikkeling waarbij planologisch gezien slecht één woning wordt toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van strijd met het Rijksbeleid.

3.1.4 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het Rijksbeleid. Onderliggend initiatief is niet strijdig met Rijksbeleid.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel Beken Kleur (2017), actualisatie september 2018

De omgevingsvisie schets de visie van de provincie Overijssel op de ruimte binnen deze provincie. Onderwerpen als water, milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen binnen deze omgevingsvisie aan bod. De Omgevingsvisie bestaat uit de volgende drie onderdelen: Visie, Beleid en Uitwerking.

In het buitengebied, ook wel Groene Omgeving genoemd, zet de provincie vooral in op behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur en waterkwaliteit, de realisatie van waterkwaliteitsdoelen en het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden en het opwekken van hernieuwbare energie. Daarnaast zet de provincie ook in op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economisch dragers.

Binnen deze Groene Omgeving hebben de hierboven genoemde 'groene' functies de prioriteit. Andere ontwikkelingen die niet primair thuishoren in de groene omgeving, zoals woningbouw, worden alleen toegestaan als zij een meerwaarde opleveren voor de kwaliteit van landschap, cultuurhistorie, natuur- en wateropgaven. Op (voormalig) agrarische erven is – onder voorwaarden- ruimte voor aanvullende woon- en werkmilieus waarvoor aantoonbaar een marktvraag is en de Stedelijke Omgeving hier geen ruimte voor biedt. Daarnaast geldt hier ook dat de woning actief moet bijdragen aan behoud en versterking van landschap, natuur en andere opgaven in de Groene Omgeving.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft het splitsen van een bestaande woning. Er wordt hierbij gebouwd binnen de bestaande bebouwingsstructuur en hiermee wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In lijn met het provinciale beleid wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van het landschap ter plaatse door de beplantingstructuur op het erf te versterken om zo een meerwaarde voor het landschap te creëren. Het landschapsplan voor het erf aan de Zandhuisweg te Wijhe, is als Bijlage 1 opgenomen.

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd moet worden.

Figuur 7 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht.

• 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

• 2. Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

• 3. Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toets aan initiatief

Ad 1. Generieke beleidskeuzes

De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn de volgende:

• 1. Integraliteit
• 2. Toekomstbestendigheid
• 3. Concentratiebeleid
• 4. (boven)Regionale afstemming
• 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

• 1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief

Ten aanzien van het onderliggende initiatief is een integrale afweging gemaakt waarbij beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte meewegen. Dit vertaald zich in onderliggende toelichting. De toestaan van een extra wooneenheid sluit aan op de behoefte van de volgende generatie om in het buitengebied van Wijhe te wonen. De kwaliteit waarmee de ontwikkeling wordt vormgegeven is afgestemd op de omgeving. Op basis van hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van integraliteit.

• 2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief

Het realiseren van een woning op het erf Zandhuisweg 37 draagt bij aan de woningbehoefte in het buitengebied van Wijhe. Bij het realiseren van dit initiatief krijgt het landelijk gebied een andere invulling waarbij de leefbaarheid en nabijheid gewaarborgd blijft.

• 3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling, daarom is het concentratiebeleid hier niet van toepassing.

• 4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat een bovenregionale afstemming niet van toepassing is.

• 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief voorziet het wijzigen van bestemming van bestaande, karakteristieke gebouw, waardoor deze een nieuwe woonfunctie kan krijgen en behouden blijft. Het plan voldoet daarmee aan het principe 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'.

Ad. 2. Ontwikkelperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In onderliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van toepassing. In figuur 8 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Figuur 8 Ontwikkelperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Onderliggende initiatief geeft invulling aan de hierboven beschreven ambities. Door het realiseren van twee woningen in bestaande bebouwing en versterking van de erfbeplanting, wordt bijgedragen aan de mix van wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Daarnaast brengt het voornemen geen belemmeringen met zich mee ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

Ad. 3. Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

• 1. de natuurlijke laag
• 2. de stedelijke laag
• 3. de laag van de beleving
• 4. de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief zijn alle lagen, met uitzondering van de stedelijke laag, van toepassing.

• 1. Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen.

Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van de 'Dekzandvlakte en ruggen' & 'Oeverwallen', zie figuur 9. Ontstaan na de ijstijden toen, na het verdwijnen van het ijs, in grote delen van Overijssel een reliëfrijk, door de wind gevormd zandlandschap overbleef. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan door natuurlijkere watersystemen en door beplanting met ”natuurlijke soorten”. En door de strekkingsrichting van het landschap meer zichtbaar te maken. Sturing kan door het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Uitgangspunt is daarbij de strekkingsrichting van het landschap.

Figuur 9 Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en ruggen & oeverwallen (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

De gronden in het plangebied zijn hoofdzakelijk ingericht als erf. De van oorsprong voorkomende 'Natuurlijke laag' is daarom niet of nauwelijks meer aanwezig. Dit plan zal geen/weinig invloed hebben op het watersysteem en van hoogteverschil is nu al geen sprake in het plangebied. Met een inrichtingsplan (Bijlage 1, bij deze toelichting) wordt het, in deze toelichting besloten, plan voor de Zandhuisweg 37, op een landschappelijk verantwoorde manier in het landschap gepast. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de 'Natuurlijke laag'.

• 2. Laag van het agrarische cultuurlandschap

De laag van het agrarische cultuurlandschap is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

Binnen de laag van het agrarische cultuurlandschap ligt het plangebied in het 'Oude hoevenlandschap'. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

Figuur 10 Laag van het agrarisch landschap – Oude hoevenlandschap (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Onderliggend plan past binnen de ontwikkeling van een bestaand erf. Met het inrichtingsplan, Bijlage 1, is via natuurlijke soort beplanting aansluiting gevonden bij de landschappelijke kenmerkende structuren van erf- en landschapsbeplanting. De ontwikkeling aan de Zandhuisweg sluit dan ook aan bij het gebiedskenmerk van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

• 3. Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Figuur 11 Laag van de beleving – Donkerte en IJssellinie inundatieveld (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Het plangebied Zandhuisweg 37 te Wijhe valt binnen het gebiedskenmerk 'IJssellinie inundatieveld'. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. In dit plan blijft de karakteristieke bebouwing behouden door het mogelijk maken van een woningsplitsing.

Daarnaast maakt het gebied onderdeel uit van het gebiedskenmerk 'Donkerte'. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. In dit plan wordt kunstlicht selectief ingezet, om het rustige en onthaaste karakter in het gebied te behouden.

Het plan voldoet aan de kenmerken 'Laag van de beleving'.

3.2.3 Omgevingsverordening

In de omgevingsverordening is opgenomen dat in de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Deze gebiedskenmerken zijn opgenomen in de Catalogus Gebiedskenmerken. Voor onderliggend initiatief gelden de gebiedskenmerken zoals die in de vorige paragraaf zijn behandeld.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3.1 Structuurvisie 'ruimte voor initiatief en innovatie' (2017)

De raad heeft op 4 december 2017 de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente verwoord. De visie schetst het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025.

Het doel / de speerpunten uit deze visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leef kwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Volgens de visie gaat de gemeente Olst-Wijhe strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij onder meer de uitgangspunten dat vergevorderde woningbouwplannen op een goede manier worden afgerond en dat voorkeur wordt gegeven aan inbreiding boven uitbreiding in het landschap.

Toets aan initiatief

Met de voorliggende ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities. Hergebruik van karakteristiek voormalige bedrijfsbebouwing biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls op het erf en het betreft zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast sluit het plan aan bij de woningbouwbehoefte binnen de gemeente Olst-Wijhe. Het plan voorziet onder meer in de mogelijkheid met meerdere generaties op één erf te wonen, opdat zorg en onderhoud gedeeld worden.

3.3.2 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020

Op 3 mei 2016 heeft de gemeenteraad van Olst de Woonvisie 2016 - 2020 vastgesteld. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen eenieder en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen. De visie luidt: 'Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen'. Dit vertaalt zich in onder meer de volgende uitgangspunten:

• De gemeente streeft naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• De gemeente heeft een rijke differentiatie aan woonmilieus en wat aansluit bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van haar inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.

De woonvisie geeft aan dat de vraag naar koopwoningen als gevolg van de economisch gunstige tijden toeneemt en dat in de koopsfeer voornamelijk vraag is naar grondgebonden woningen. Ouderen en jongeren worden als belangrijke doelgroepen in de woonvisie genoemd. Mede daarom worden de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen en betaalbare huurwoningen voor starters als opgaven benoemd. De vraag naar middeldure huurwoningen wordt beperkt genoemd. In algemene zin geeft de gemeentelijke woonvisie aan een voorkeur te hebben voor de realisatie van woonmilieus met een mix van jong, oud, sterk, zwak, behulpzaam en hulpbehoevend. Daarbij wordt het oplossen van leegstandsituaties als kans genoemd voor de ontwikkeling van nieuwe woonmilieus. Hier doen zich eveneens kansen voor om de leefbaarheid van kernen in de gemeente te waarborgen en het draagvlak van het voorzieningenniveau in Olst te vergroten.

Toets aan initiatief

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 1 extra woonbestemming in een voormalige karakteristieke bedrijfswoning. Het plan sluit aan bij de demografische ontwikkelingen en behoeften in de gemeente Olst-Wijhe. Het plan voorziet in woningen voor diverse doelgroepen, huishoudenssamenstellingen en leeftijdsgroepen, zeker aangezien het mogelijk is met 2 generaties op het erf te gaan wonen. Ook wordt aangesloten bij de woonvraag naar grondgebonden koopwoningen. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling aansluit bij de geformuleerde ambities uit de woonvisie.

3.3.3 Landschapsontwikkelingsplan Salland

De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Olst-Wijhe hebben een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld met als doel een gezamenlijk kader te bieden (23 september 2008), op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen worden beoordeeld, teneinde de ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken.

Het plangebied aan de Zandhuisweg ligt in het kommenlandschap, mengelgronden. Voor dit gebied geldt als uitgangspunt het ruimtelijk versterken van mengelgronden door beplantingen en nieuwe bedrijven, passend in de maat en schaal van het landschap. De incidentele wegbeplanting, vaak in laanbeplanting te zien, weergeeft een bepaalde uitstraling wat vervolgens reageert op de omgeving. De bebouwing en erfbeplanting worden op de hogere gronden gesitueerd in een losse setting. Nieuwe ontwikkelingen op erven moeten aansluiten op karakteristieken van dit deelgebied.

Toets aan initiatief

In het voorliggende plan is waar mogelijk rekening gehouden met deze uitgangspunten. Het erf heeft een blokvormig karakter en de karakteristieke, rationele erfbeplanting blijft behouden waardoor de heldere overgang van erf naar landschap intact blijft. De karakteristieke bebouwing is gericht op de weg en heeft middels de tuin een koppeling met de Zandhuisweg. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met het Landschapsontwikkelingsplan Salland.

3.3.4 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de “Nota Ruimtelijke Kwaliteit”, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. Het plan betreft het splitsen van een bestaande woning, er worden geen gebouwen gesloopt of gebouwd.

4.2.1 Archeologie

Beleidskader

In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (vastgesteld 12 april 2021) door dubbelbestemmingen aan te wijzen. Er zijn 4 archeologische verwachtingswaarden, die verschillende voorwaarden kennen, waarop in de gemeente Olst-Wijhe met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening om wordt gegaan.

Analyse

Het plangebied kent binnen het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 2' (middelhoge verwachtingswaarde), zie figuur 12. Vanuit het bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen. Voor dit gebied geldt een onderzoekplicht ten aanzien van archeologie. In voorliggend geval mag uitsluitend worden gebouwd wanneer:

• de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige

De voorgenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van volgende activiteiten of bouwwerken:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
• 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Figuur 12 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied gemeente Olst-Wijhe (2021) ter hoogte van plangebied

Het plangebied heeft een omvang aanzienlijk kleiner dan 5.000 m2 en bovendien betreft het plan het toevoegen van een wooneenheid in de bestaande bebouwing en wordt de grond niet geroerd. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

4.2.2 Monumentenzorg

Beleidskader

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden.

Analyse

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten. In het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied is er geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden. Gesteld wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

Conclusie

Onderliggend initiatief is op basis van de aspecten archeologie en cultuurhistorie uitvoerbaar.