Olst, Eendrachtstraat 8

1.1 Aanleiding

Momenteel is het bloemist en tuincentrum Hollegien gevestigd aan de Eendrachtsstraat 8 te Olst. Het perceel betreft een opslag, een overkapt tuincentrum & kassen. De wens is om dit terrein te herontwikkeling tot woningen. Op het terrein zullen één twee kapper en een rij van zes woningen worden ontwikkeld. Deze woningen komen te liggen in een groen hofje met ontsluitingsweg aan de eendrachtstraat. De bestaande woning blijft gehandhaafd en wordt uitgebreid met een tuin.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Olst' is de locatie voorzien van de bestemming 'detailhandel'. Op grond van deze bestemming is de bouw van woningen niet mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De Eendrachtstraat is gelegen in het dorp Olst. Het plangebied ligt in de buurt ten westen van het centrum. Het plangebied wordt ontsloten door de Eendrachtstraat welke uitmondt ten westen aan de Benedendijk en ten oosten aan de wet G.J Kuiperstraat. Onderstaande afbeelding toont de globale ligging en begrenzing van het plangebied. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1 Globale ligging en begrenzing plangebied

1.3 Huidig planologisch regime

Ten plaatse van het plangebied zijn de volgende drie bestemmingsplannen van kracht:

• Bestemmingsplan 'Olst' (vastgesteld op 16 februari 2009)
• Bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' (vastgesteld op 10 september 2018)
• Bestemmingsplan 'Archeologie' (vastgesteld op 28 april 2014)

Bestemmingsplan 'Olst'

Op grond van het bestemmingsplan 'Olst' is het plangebied voorzien van de bestemming 'detailhandel'. Ter plaatse geldt de enkelbestemming 'detailhandel'. De op de plankaart voor detailhandel aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. Indien het betreft de begane grondlaag van gebouwen:
  • 1. Detailhandel en daaraan gerelateerde horeca en dienstverlening;
  • 2. Wonen in bestaande woningen;
• b. Indien het betreft de verdieping(en) van gebouwen:
  • 1. Wonen in bestaande woningen;

Met daar bijbehorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen, erven, terrassen, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen.

Op grond van de voorgenoemde bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Op afbeelding 1.2 is de verbeelding van het plangebied weergeven.

Afbeelding 1.2 uitsnede bestemmingsplan 'Olst'

Bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' en bestemmingsplan 'Archeologie' De bestemmingsplannen 'parapluplan parkeren' en 'Archeologie' bevatten aanvullende regelingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Olst'. In het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' is een aanvullende regeling ten aanzien van parkeren neergelegd. Deze regeling is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Hier wordt in paragraaf 4.11 verder op ingegaan.

Op grond van het bestemmingsplan 'Archeologie' is het plangebied voorzien van de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1'. De voor 'Waarde-Archeologie-1' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting. Deze regeling is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Hier wordt in paragraaf 4.1 verder op ingegaan.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het plan beschreven. In Hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In Hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Huidige situatie

Het voorliggend plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 2.300 m² en ligt in het westelijke deel van het dorp Olst. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door woningen. Het overgrote deel van de woningen is gebouwd rond het jaar 1920, het betreft dus een vooroorlogse wijk.

Het plangebied zelf bestaat uit een tuincentrum, kassen en opslag. Aan de wegzijde is de bloemisterij gevestigd, hierachter de kassen en het achterliggende terrein wordt gebruikt voor opslag.

Afbeelding 2.1 bovenaanzicht van het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

De wens is om tuincentrum Hollegien te beëindigen op deze locatie. Op de locatie aan de Eendrachtstraat is het voornemen nieuwe woningen te ontwikkelen. Hierbij blijft de bestaande woning gehandhaafd en wordt die uitgebreid met een tuin. De aanwezige kassen en het tuincentrum wordt gesloopt waardoor vanaf de Eendrachtstraat een ontsluiting naar het achterterrein ontstaat. Op het achterterrein worden één twee-kapper en een rij van zes woningen ontwikkeld, zie afbeelding 2.2 en het stedenbouwkundig plan in Bijlage 1.

Afbeelding 2.2 Beoogde situatie stedenbouwkundige opzet

De toegang tot de woonhof is ruim en daarmee goed herkenbaar vanaf de Eendrachtstraat. De entree bestaat uit een brede rijbaan met daarnaast op gelijk niveau een smalle loopstrook. Deze zorgt voor ruimte voor de voetgangers en zorgt voor een optische versmalling van het profiel. Aan het eind van deze entree is de centrale woonhof, waaromheen de woningen zijn gegroepeerd. De twee kapper vormt het hoofdaccent, deze woning onderscheidt zich doormiddel van een meer uitgesproken kleur ten opzichte van de rijwoningen. De rijwoningen staan haaks op de twee kapper en zijn ondergeschikt in hiërarchie. Dit komt terug in het ingetogen kleurgebruik.

De centrale woonhof is ruim opgezet waardoor auto's makkelijk kunnen parkeren en draaien. Daarnaast biedt deze ruimte de plek voor ontmoetingen en spelen. Binnen het hele plangebied worden diverse groene accenten aangelegd. Zo wordt een centrale boom aangeplant, diverse hagen langs de woningen en de rijbaan gerealiseerd en komt er een plantvak op de centrale woonhof.

3.1 Algemeen

In het kader van goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk zal deze toetsing plaats vinden.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht.

Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Relatie met onderliggend initiatief

Het toetsen van het initiatief aan de Omgevingsvisie Overijssel levert globaal het onderstaande beeld op.

1. Generieke beleidskeuzes

De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn de volgende:

• 1. integraliteit
• 2. toekomstbestendigheid
• 3. concentratiebeleid
• 4. (boven)regionale afstemming
• 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief

Ten aanzien van het onderliggende initiatief is een integrale afweging gemaakt waarbij beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte meewegen. Het realiseren van 8 woningen sluit aan op de behoefte van de volgende generatie en de leefbaarheid in de kern Olst. De kwaliteit waarmee de ontwikkeling wordt vormgegeven is afgestemd op de omgeving. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van integraliteit.

2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief

De toevoeging van 8 woningen draagt bij aan de woningbouwbehoefte in de kern Olst.

3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat het concentratiebeleid niet van toepassing is op dit initiatief.

4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat een bovenregionale afstemming niet van toepassing is.

5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;.

Toets aan initiatief

Het plan betreft een ontwikkeling dat voldoet aan het principe van 'Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'. Het onderliggend initiatief betreft een ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied. Hiermee worden de mogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal benut.

2. Ontwikkelperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven. In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. In figuur 6 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Woon-en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

Afbeelding 3.2 Ontwikkelperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toets aan initiatief

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, transformatie en inbreiding. In het onderliggende initiatief wordt de bestaande detailhandel functie getransformeerd tot woonbestemming ter realisatie van 6 rijtjeswoningen en 1 twee onder 1 kap woning. Door de ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de lokale woningbouwbehoefte in de kern Olst. Geconcludeerd kan worden dat het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling.

3.Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

• 1. de natuurlijke laag
• 2. de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• 3. de stedelijke laag
• 4. de laag van de beleving

Doordat het plangebied in een stedelijk gebied ligt, zijn de kenmerken afkomstig van de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap niet meer herkenbaar. Deze lagen worden daarom buiten beschouwing gelaten.

1. Stedelijke laag

Het plangebied behoort tot de bestaande woonmilieus binnen de stedelijke laag. De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is op gebiedskenmerkenkaart in de “Stedelijke laag” aangeduid met het gebiedstype “Historische centra binnensteden” & het 'Informele trage netwerk'.

“Informele trage netwerk”

Het 'Informele trage netwerk' is het 'langzame netwerk' van de provincie dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. Hiermee worden voornamelijk oude zandwegen en paden mee bedoeld.

“Historische centra binnensteden”

De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Eigen karakter van het centrum wordt opgezocht en versterkt. Het patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk versterkt of hersteld. Archeologische en historische waarden worden zichtbaar gemaakt en ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. Cultuurhistorisch waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen waar nodig nieuwe functies en economische dragers.

Toets aan het initiatief

Met het realiseren van onderliggend initiatief wordt rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Door de realisatie van het onderliggende plan zullen er geen paden en netwerken verdwijnen, hierdoor zal het informele trage netwerk in stand blijven. Wat betreft bouwkenmerken zal afgestemd worden op de omgeving zodat de woningen goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. Daarnaast wordt invulling gegeven aan de compacte bebouwingsstructuur en de openbare ruimte versterkt. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

2. Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen het IJssellinie inundatieveld. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

Daarnaast maakt het gebied onderdeel uit van donkerte. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting en het rustige en onthaaste karakter behouden. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt hier rekening mee gehouden.

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In dit hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

Beleidskader

In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld, met een gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. In samenhang met de gemeentelijke kaart is beleid ontwikkeld over de wijze waarop de gemeente met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening omgaat. Dit heeft geresulteerd in een paraplubestemmingsplan archeologie, vastgesteld op 28 april 2014.

Afbeelding 4.1 uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Olst-Wijhe (bron: gemeente Olst Wijhe)

Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart liggen de plandelen in archeologische beleidsgebied 'Hoge verwachting'. De gemeentelijke archeologische beleidskaart is door vertaald naar het bestemmingsplan "Paraplu Archeologie". Op basis van dit geldende bestemmingsplan kennen de plandelen de bestemming "Waarde - Archeologie - 1". Voor dit gebied geldt dat een onderzoekplicht ten aanzien van archeologie. In voorliggend geval mag uitsluitend worden gebouwd wanneer:

• 7. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• 8. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen danwel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.

De voorgenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van volgende activiteiten of bouwwerken:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 100 m2;
• 3. een bouwwerk buiten de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2;
• 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Analyse

Op basis van de gemeentelijke verwachtingenkaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. Het plangebied is ongeveer 2.200 m² groot en de beoogde ontwikkeling betreft ook een oppervlak groter dan 100m², hiermee is het onderzoeksplichtig. Door Salisbury B.V is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van dit bureauonderzoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt voor de rivierduin. Hierin kunnen resten worden aangetroffen vanaf het Laat-Paleolithicum tot de Nieuwe tijd met uitzondering van de Bronstijd en de IJzertijd.

Door de Steekproef is vervolgens een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. In het plangebied zijn zeven boringen geplaatst met een megaboor. Uit resultaten van het booronderzoek blijkt dat de bodem bestaat uit een opgebrachte zandlaag met daaronder plaatselijk het restant van een bouwvoor met een onderliggende menglaag. Hieronder ligt een duin waarvan het schone gele zand van de C-horizont al ruimschoots binnen meter onder het maaiveld is aangetroffen. Op delen van het plangebied waar resten van de oorspronkelijke bouwvoor ontbreken, is dit zelfs al het geval vanaf ongeveer dertig centimeter beneden het maaiveld. Het naboren op alle punten met een megaboor en het zeven van het daarmee opgeboorde zand heeft slechts relatief moderne resten opgeleverd waaruit blijkt dat de bodem nog in de twintigste eeuw tot in de C-horizon geroerd is. In geen van de boringen zijn relevante archeologische indicatoren gevonden zoals stukken bewerkt vuursteen of scherven oud aardewerk.

Aangezien het onderzoek geen vondsten noch archeologische indicatoren heeft opgeleverd en evenmin vondsten bekend zijn uit de nabije omgeving, adviseert Steekproef geen nader archeologisch onderzoek te ondernemen en het terrein op archeologische gronden vrij te geven voor de voorgenomen ingrepen. De beide onderzoeken zijn te vinden in Bijlage 2.

4.3 Natuur

Beleidskader In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse

Voorafgaand aan de herziening van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast. Deze eerste stap om de aanwezigheid van beschermde soorten en/of gebieden te bepalen, is het uitvoeren van een quickscan flora en fauna. De quickscan is als Bijlage 3 opgenomen.

De quickscan flora en fauna beschrijft in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) de effecten van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze quickscan blijkt of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. De quickscan bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming. Het plangebied is op 1 december 2020 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. De nieuwe woningen krijgen geen aansluiting op het aardgasnet en in de nieuwe situatie is sprake van een sterke reductie van het aantal verkeersbewegingen t.o.v. de gangbare (=huidige) situatie. Als gevolg van de afname van het aantal verkeersbewegingen, daalt ook de emissie van stikstofoxiden en als gevolg daarvan de depositie. Er is geen sprake van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Het resultaat van de AERIUS-berekening is als Bijlage 5 van deze toelichting toegevoegd.

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezet een amfibie er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. De beplanting dient buiten de voortplantingsperiode van vogels verwijderd te worden.

Mogelijk wordt een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie gedood en wordt een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd en vernield, als gevolg van uitvoering van de voorgenomen activiteiten. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën, die een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, en die mogelijk gedood worden, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'doden' en het 'beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen'.

Conclusie

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, wordt de functie van het plangebied als foerageergebied voor de in het plangebied foeragerende grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, amfibieën en vogels niet aangetast. En als gevolg van de functieverandering (detailhandel naar wonen) vindt er een reductie plaats van stikstofemissie. Als gevolg van deze reductie, is er geen sprake van toename van stikstofdepositie in Natura-2000 gebied.

Het onderliggende initiatief is op basis van het aspect natuur uitvoerbaar.

4.4 Bodem

Beleidskader De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in het plan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een plan.

Analyse

Door Kruse Milieu BV is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 6. In de bovengrond en in het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetoond. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren. In het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is asbest aangetoond, maar het gehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. In het mengmonster van de fijne fractie van MM FF - 02 en MM FF - 03 is geen asbest aangetoond.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat uit milieukundig oogpunt er geen bezwaar is tegen de geplande bestemmingsplanherziening en de nieuwbouw van woningen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanherziening en de nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde lichte verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.5 Geluid

Beleidskader Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Analyse

Voor het onderliggende initiatief zijn geen geluidstromen in de omgeving die om nader onderzoek vragen. Het plangebied ligt aan een weg waar een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Deze wegen hoeven op grond van artikel 75 niet nader onderzocht te worden.

Conclusie

Voorliggend plan is op basis van het aspect akoestiek uitvoerbaar.

4.6 Water

Beleidskader

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater;
• grondwater(maatregelen).

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) beschrijft de beleidskaders (ambities) en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater.

Het GRP gaat uit van de volgende principes. De trits 'vasthouden --> bergen --> afvoeren' houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

Analyse

In het kader van onderliggend initiatief heeft een digitale watertoets plaatsgevonden (Bijlage 7). Uit deze watertoets blijkt dat het plan onder de normale procedure valt. Dit betekent dat er nader overleg heeft plaatsgevonden met Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Het waterschap gaat akkoord met het plan, mits wordt voldaan aan de uitgangspunten uit de waterparagraaf, zoals beschreven in Bijlage 7 van deze toelichting. In de uitgangspuntennotitie worden de volgende thema's behandeld:

• waterveiligheid
• Wateroverlast
• Riolering
• Externe werking ruimtelijk plan

Waterveiligheid Beschermen van inwoners tegen overstromingen van binnendijkse gebieden. Waarborgen van het veiligheidsniveau van dijken en beperken van gevolgen overstromingen door een water robuuste inrichting.

• Waterkeringen: In het plan ligt een beschermingszone van een primaire kering. Met betrekking tot waterkeringen hanteert het waterschap een kernzone en verschillende beschermingszones.
  • 1. De functie en stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd. Binnen de Keur worden eisen gesteld met betrekking tot werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering is een Watervergunning op grond van de Keur noodzakelijk.
  • 2. Volgens het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) krijgen de gronden waarop een primaire waterkering ligt de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering” (tot 4 m uit de teen van de waterkeringen). De gronden die deel uitmaken van de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering krijgen de gebiedsaanduiding “vrijwaringszone – dijk” (tot 100 m uit de teen van de waterkering).

Relatie met initiatief Bij uitvoering van het bouwplan wordt er een watervergunning aangevraagd. In het bestemmingsplan wordt de gebiedsaanduiding “vrijwaringszone-dijk” opgenomen (tot 100 m uit de teen van de waterkering).

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. De ontwikkelaar houdt rekening met de randvoorwaarden die zowel het waterschap als de gemeente stelt aan het voorkomen van wateroverlast. Er wordt rekening gehouden met de randvoorwaarden die gemeenten stellen aan:

• het benutten, lokaal verwerken of vertraagde afvoer van hemelwater op percelen en in de openbare ruimte;
• het gescheiden houden van hemelwater;
• de capaciteitseisen voor de afvoer van hemelwater;
• de eisen die aan woningen, andere kwetsbare functies en openbare ruimte worden gesteld ter voorkoming van wateroverlast.

Grondwateroverlast

• Grondwateroverlast bij bebouwing: In gebieden waar grondwateroverlast op kan treden, adviseren wij de volgende voorkeursvolgorde toe te passen: (1) kruipruimteloos bouwen of het (2) ophogen van het plangebied.
• Aanleghoogte van bebouwing: Voor de aanleghoogte van gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een aanleghoogte van de vloer geadviseerd van minimaal 80 cm ten opzichte van de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 cm boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Relatie met initiatief

Het verhard oppervlak zal door de beoogde ontwikkeling met circa 40m² afnemen. Wel moet regenwater deels geïnfiltreerd worden op eigen terrein om wateroverlast te voorkomen. De woningen worden nieuw gebouwd, tijdens de bouw van deze woningen wordt er rekening gehouden met de bovengenoemde adviezen. Zo worden de woningen zonder kruipruimte gebouwd en wordt een drempelhoogte van 30cm boven het straatpeil gehanteerd.

Doormiddel van infiltratiekratten (naast de woningen) en een infiltratieriool wordt het water zo lang mogelijk vastgehouden, geïnfiltreerd en zo nodig afgevoerd. Het infiltratieriool komt uit op het te realiseren gemeentelijk hemelwaterriool.

Riolering Het doel van dit thema is het optimaliseren van de aanvoer van afvalwater naar de rioolwaterzuivering, het verminderen van de hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en het beperken van riool overstorten op het oppervlaktewater.

Beleid en regelgeving

• Gemeentelijk rioleringsbeleid: de gemeente heeft een zorgplicht voor doelmatige verwerking en afvoer van hemelwater, afvalwater en grondwater. In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijke rioleringsbeleid. Afvalwater en hemelwater worden op de perceelgrens gescheiden aangeboden. Eventueel geldt er een bergingseis (zie wateroverlast).
• Voorkeursvolgorde afvoer hemelwater: Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu worden teruggebracht (afkoppelen). Dat kan door infiltratie in de bodem of door berging in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om daar waar mogelijk, het hemelwater oppervlakkig af te voeren en te infiltreren in de bodem. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater.
• Lozing afvalwater: Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels:
  • 1. Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.
  • 2. Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het “Activiteitenbesluit”.
  • 3. Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het “Besluit lozen buiten inrichtingen” (Blbi).

Rioolcapaciteit

• Rioolcapaciteit: De capaciteit van het huidige rioolstelsel kan een aandachtspunt vormen. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Relatie met initiatief

Voor het onderliggende plan wordt rekening gehouden met het huidige beleid en regelgeving. Na afstemming met de gemeente blijkt dat de planning is om in 2025 een hemelwaterriool aan te leggen. In principe dient er tot die tijd een gescheiden riool te worden aangelegd waarbij het hemelwaterriool vooralsnog bij de aansluiting op de Eendrachtstraat een overloop naar het vuilwaterriool krijgt. Bij de aanleg van een hemelwaterriool in 2025 kan dit weer losgekoppeld worden.

Regenwater moet deels geïnfiltreerd worden. De plannen wordt gedimensioneerd waarbij minimaal 10 mm per m² verhard oppervlak kan worden geïnfiltreerd. Dit wordt gedaan door middel van infiltratiekratten en een infiltratieriool.

De toevoeging van 8 woningen is mogelijk op basis van het bestaande afvoerstelselstelsel en rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Externe werking ruimtelijk plan Beschermen en handhaven grond- en oppervlaktewatersysteem om nadelige gevolgen op de omgeving te voorkomen.

• Relatie oppervlaktewater en grondwater: In nieuw te ontwikkelen gebied worden de waterstanden binnen het in te richten gebied tijdens of na het bouwrijp maken niet structureel verlaagd. Voor tijdelijke of structurele grondwateronttrekking is op grond van de Waterwet een melding of vergunning van het waterschap nodig.

Relatie met initiatief

Voor onderstaande ontwikkeling wordt er geen grondwater aan de bodem onttrokken. Wanneer dit tijdens de bouw toch noodzakelijk blijkt te zijn wordt op voorhand een vergunning bij het waterschap aangevraagd.

Overstromingsrisicoparagraaf

Tot slot wordt de overstromingsrisicoparagraaf opgesteld. Het plan ligt in een overstroombaar gebied. Onder overstroombaar gebied verstaat het waterschap gebieden die normaal niet onder water staan, maar kunnen overstromen (tijdelijk onder water staan). Het gaat zowel om uiterwaarden die frequent onder water staan (buitendijks) als om beschermde gebieden achter de dijk (binnendijks). Beide vallen onder het toepassingsbereik van de Europese Richtlijn Overstromingsrisico's (ROR). De provincie Overijssel verplicht initiatiefnemers een overstromingsrisicoparagraaf op te stellen ten behoeve van het ruimtelijke plan.

Ten aanzien van het onderliggende plan is er een kleine kans op overstromingen waarbij het water tussen de 0,5 en 1 meter hoog komt te staan. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 4.2 Maximale waterdiepte bij (kleine kans op) overstromingen. Bron: Risicokaart.nl

Indien er sprake zou zijn van een overstroming zal dit niet leiden tot gevaarlijke situaties voor de bewoners van het plangebied. Bij een waterstand tot 1 meter kunnen bewoners zich in veiligheid brengen door zich te verplaatsen naar de naastgelegen hogere dijk of op de verdiepingen van de gebouwen te verblijven.

Conclusie Water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het aspect water uitvoerbaar.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven.'

Analyse

In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies, waarbij woningbouw de dominante factor is. Naast woningen is er een bedrijf en een maatschappelijk instelling in de nabije omgeving. Echter zijn alle andere bestemmingen gesitueerd op een dusdanige afstand (verder dan 100 meter) waardoor het aspect milieu niet van invloed is.

Conclusie Bedrijven en milieuzoneringen vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het milieu uitvoerbaar.

4.8 Externe veiligheid

Beleidskader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico's voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico).

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: 'Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico's. De overheid garandeert een zogenaamd 'basisbeschermingsniveau' voor externe veiligheid.'

Analyse In het kader van onderliggend plan is de risicokaart geraadpleegd. Binnen een straal van 1 kilometer bevinden zich twee stationaire risicobronnen. Het betreft vleesgroothandel Hogeslag-Olst B.V. aan de Industrieweg 16 en Grolleman Vrieshuis B.V. aan de Industrieweg 23.

Afbeelding 4.3 uitsnede digitale risicokaart, het plangebied is zwart omkaderd (bron: risicokaart.nl)

De vleesgroothandel kent een maximum plaatsgebonden risico (PR10-6) van 65 meter op basis van een ammoniak installatie. De installatie heeft een inhoud van 6,5 ton. Het invloedsgebied hierbij bedraagt 400 meter. De ontwikkellocatie ligt op ongeveer 700 meter van de risicobron. Daarmee valt de ontwikkellocatie buiten het invloedsgebied.

Koelopslag Grolleman kent eveneens een maximum plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6) van 65 meter op basis van een ammoniak installatie. De grootste installatie heeft een inhoud van 1,83 ton. In dit geval is de grens van het invloedsgebied niet relevant. Er hoeft niet getoetst te worden aan het groepsrisico. Aangezien de afstand van deze risicobron tot aan de ontwikkellocatie circa 700 meter bedraagt vormt deze bron geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie Externe veiligheid vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

4.9 Luchtkwaliteit

Beleidskader Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse 

Het onderliggende initiatief draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De aard en omvang van het project is van een dermate kleine aard dat het geen invloed heeft op een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het project is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

4.10 Geur

Beleidskader

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Op basis van de wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt voor geurgevoelige objecten gelegen in bebouwde kom geldt een minimaal aan te houden afstand van 100 meter tot veehouderijbedrijven Voor geurgevoelige objecten gelegen buiten bebouwde kom geldt een minimale afstand van 50 meter. Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere afstanden van toepassing zijn. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

Regeling geurhinder en veehouderij

In de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is de wijze vastgelegd waarop:

• de geurbelasting wordt bepaald;
• de afstand tussen veehouderij en geurgevoelig object) wordt gemeten.

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Analyse De te realiseren woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. Het plangebied is binnen de bebouwde kom gelegen, waardoor een minimaal aan te houden afstand van 100 meter geldt. Binnen een straal van 100 meter vanaf het plangebied komen geen agrarische bedrijven voor. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op een afstand van 450 meter. De gewenste ontwikkeling ligt op een dusdanige afstand dat het niet wordt belemmerd door het agrarische bedrijven, andersom wordt het agrarische bedrijf ook niet belemmerd door de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

Beleidskader In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer (bereikbaarheid) en parkeren. Om de parkeerbehoefte te bepalen wordt door de gemeente Olst-wijhe gebruik gemaakt van het parapluplan parkeren. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen moet zijn verzekerd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen.

Analyse

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar parkeerbeleid neergelegd in de 'Beleidsregels voor parkeren Gemeente Olst-Wijhe', vastgesteld op 12 maart 2015. Voor het voorliggende plangebied gelden de volgende parkeernormen:

• twee-onder-een-kapwoningen: 1,8 parkeerplaatsen per woning
• aaneengebouwde woningen: 1,6 parkeerplaatsen per woning

De parkeerplaatsen voor de twee-onder-een-kapwoningen worden gerealiseerd op eigen erf (4 stuks). Voor de 6 rijwoningen zijn 6 x 1,6 paarkeerplaatsen = 9.6 parkeerplaatsen nodig. In het voorliggende plan zijn aan de zijdes van de woonhof 11 parkeerplaatsen opgenomen. Daarnaast is er een parkeerplaats bij de hoekwoning ingetekend. In totaal wordt voorzien in 16 parkeerplaatsen, waarmee het plan voldoet aan de eisen die worden gesteld (zie afbeelding 10).

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt door de genomen maatregelen geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Afbeelding 4.4 duiding woningen en parkeerplaatsen.

4.12 Mer-beoordeling

Beleidskader 

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoEendemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

• 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
• 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
• 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

De kenmerken van het project worden in toelichting hoofdstuk 3 beschreven. Daaruit blijkt dat de effecten van het plan op de omgeving beperkt zijn. De effecten hebben met name te maken met verkeer en de emissie die daardoor veroorzaakt wordt. Gezien de schaal en aard van de ontwikkeling en het voorgaande gebruik van de locatie kan gesteld worden dat ook de effecten van het verkeer en de emissies verwaarloosbaar zijn. Er treden daarmee geen effecten op kwetsbare gebieden op. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om op een opzichzelfstaande ontwikkeling.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten in beeld gebracht in dit hoofdstuk. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit milieueffectrapportage.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend plan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

5.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer middels een brief op de hoogte gesteld van onderliggend initiatief.

5.3 Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens het risico op planschade is meegenomen. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

6.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

7.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat deze herziening geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

7.2 Provincie Overijssel

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruikt gemaakt en een zogenoemde 'Vooroverleglijst ruimtelijke plannen' opgesteld.

7.3 Waterschap Drents Overijselse Delta

Het waterschap is geïnformeerd middels de digitale watertoets. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Drents Overijsselse Delta. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat nader overleg in het kader van vooroverleg niet noodzakelijk is.

7.4 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid.

Gelet op de aard en omvang van voorliggend bestemmingsplan is ten aanzien van dit plan geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd voor inspraak.

7.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 december 2021 tot en met 2 februari 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder zijn of haar zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan naar voren kunnen brengen. Er zijn in deze periode twee zienswijzen ingediend.

Voor de ’Nota van beantwoording zienswijzen’ wordt verwezen naar bijlage 9 van deze toelichting.

De zienswijzen hebben niet geresulteerd in aanpassingen aan het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.