Buitengebied, Vettewinkelweg 4

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemers zijn eigenaar van het perceel met bebouwing aan de Vettewinkelweg 4 in Wijhe. Op dit erf bevindt zich een bedrijfswoning en voormalige bedrijfsbebouwing. Het agrarische bedrijf is gestaakt, maar de initiatiefnemers willen de planlocatie geschikt maken om te wonen. Hierdoor komt de feitelijke situatie niet meer overeen met de bestemde situatie. Om de gewenste gebruik (Wonen) in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Als toelichting bij het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'. Deze toelichting voorziet daarin.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het erf aan de Vettewinkelweg 4, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe. Het erf ligt ten zuidoosten van de kern Wijhe, zie figuren 1.1 en 1.2. Het perceel WHEOO-D-1760 is 9.945 m² groot en ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische percelen en woonpercelen.

Figuur 1.1 Ligging erf Vettewinkelweg 4 te Wijhe ten opzichte van de kern Wijhe (Bron: Pdok)

Figuur 1.2 Erf Vettewinkelweg 4, met in rood het plangebied globaal aangegeven. (Bron: Google Maps)

1.3 Huidig planologisch regime

De voorgenomen ontwikkeling aan de Vettewinkelweg 4 is gelegen binnen het 'Bestemmingsplan Buitengebie Olst-Wijhe', zie figuur 1.3. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 12 april 2021. De grond met betrekking tot het voorliggende plan heeft in het geldende bestemmingsplan de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Ook kent het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie-1', 'Waarde-Archeologie-2' en 'Waterstaat – Intrekgebied'. Het plangebied kent bovendien de gebiedsaanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied'.

Figuur 1.3 Uitsnede Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe ter hoogte van Vettewinkelweg 4.

1.4 Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van vervolgfuncties

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende 'Bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'. Middels de opgenomen wijzigingsbevoegdheid (artikel 4.9.5) is het wel mogelijk om een woonbestemming (als vervolgfunctie) op dit perceel te realiseren. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden, waar de onderhavige ontwikkeling aan voldoet. In artikel 4.9.5 zijn de volgende voorwaarden opgenomen:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden zodanig wijzigen dat –  indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf – vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
  • 1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
  • 2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
  • 3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;
• c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing waarbij tevens de bestaande landschappelijke waarden zoals genoemd in lid 4.1 onder g en h niet onevenredig worden aangetast;
• d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
• e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
• f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
• g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
• h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
• i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
• j. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te worden en waar mogelijk te worden versterkt;
• k. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• l. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• m. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• n. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
• o. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
• p. het aantal woningen mag niet toenemen;
• q. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
• r. het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
• s. ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
  • 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
  • 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

Toetsing aan de voorwaarden in wijzigingsbevoegdheid in artikel 4.9.5:

• 1. De bestaande bebouwing blijft behouden, er verandert fysiek niets
• 2. De aanduiding 'specifieke vorm van wonen – voormalige bedrijfsbebouwing' is opgenomen, in de bouwregels onder de bestemming Wonen zijn deze voorwaarden opgenomen;
• 3. In overeenstemming met de gemeente Olst-Wijhe is een erfinrichtingsplan opgesteld dat voldoet aan deze eisen, zie bijlage 3;
• 4. Niet van toepassing;
• 5. De bestemming wordt gewijzigd in Wonen, een bestemming die aansluit bij het huidige functie;
• 6. De aanduiding 'specifieke vorm van wonen – voormalige bedrijfsbebouwing' is opgenomen;
• 7. Er is geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
• 8. De publieks- en/of verkeersaantrekkende werking neemt met de bestemming Wonen niet toe, zie paragraaf 4.10 Verkeer en parkeren;
• 9. Het parkeren is landschappelijk ingepast, zie bijlage 3 Erfinrichtingsplan en paragraaf 4.10 Verkeer en parkeren;
• 10. Het uitwendige karakter van het gebouwen blijft behouden, er verandert fysiek niets in de nieuwe situatie. Het erf wordt landschappelijk ingepast, zie bijlage 3 Erfinrichtingsplan;
• 11. Niet van toepassing;
• 12. Niet van toepassing;
• 13. De functie en bestemming Wonen is milieuhygiënisch inpasbaar, dit is onderbouwd in hoofdstuk 5;
• 14. De bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven wordt niet onevenredig beperkt, zie paragraaf 4.7;
• 15. De planlocatie is niet gelegen in een landbouwontwikkelingsgebied;
• 16. Het aantal woningen neemt niet toe;
• 17. Planlocatie ligt niet binnen 50 meter ten opzichte van de bestemming 'Leiding – Hoogspanningsverbinding';
• 18. Niet van toepassing;
• 19. Niet van toepassing

Dit wijzigingsplan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid voor vervolgfuncties van de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden. Deze toelichting gaat deel uit maken van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Vettewinkelweg 4'. Met de wijzing van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het 'Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe', het moederplan uit 2021. In de komende hoofdstukken wordt het initiatief nader toegelicht.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving ten aanzien van ruimtelijke en milieukundige aspecten. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Vettewinkelweg 4, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuidoosten van de kern Wijhe, zie figuren 1.1 en 1.2. Het perceel is 9.945 m² groot en ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische percelen en woonpercelen. Binnen het plangebied bevinden zich een woning en verschillende bijgebouwen, zie het bovenaanzicht in afbeelding 2.2. Het woonhuis is het meest linkse gebouw op de afbeelding (met blauwe stip). De inrit van het erf is van asfalt, de bestrating om de bijgebouwen van klinkers en een klein deel beton. Het erf is via een eigen oprit met laanbeplanting te bereiken. Het erf is omzoomd met een haag. Om het erf maken weilanden deel uit van het plangebied, zie figuur 2.1.

Figuur 2.1 Impressie huidige situatie Vettewinkelweg 4, Wijhe

Figuur 2.2 Bovenaanzicht planlocatie (Bron: Pdok).

2.2 Voorgenomen plan

Het agrarische bedrijf is gestaakt, hierdoor komt de feitelijke situatie niet meer overeen met de bestemde situatie. Om de bestemde situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk om het gebruik (Wonen) in afwijking van de bestemming (Agrarisch met waarden – landschapswaarden) toe te staan. De feitelijke situatie op het erf blijft hetzelfde. De landschappelijke inpassing van het erf wordt nader toegelicht in paragraaf 2.3.

2.3 Landschappelijke inpassing

De woning met bijgebouwen blijven behouden. Er is hiermee geen sprake van ruimtelijke wijzigingen. Het erf is op een natuurlijk wijze afgeschermd van omliggende percelen door een inheemse beukenhaag aan alle zijden van het erf. Daarnaast staan langs de oprijlaan inheemse rode beuken. Er is een inrichtingsplan gemaakt om het erf te verdichten met landschapselementen, zie figuur 2.3 en Bijlage 3. Dit maakt het erf een duidelijk herkenbaar Sallands erf. Aan de zuidoost en noordzijde wordt struweel aangelegd met hazelaar, gele en rode kornoelje en meidoorn. Het struweel aan de noordzijde wordt versterkt met haagbeuk bomen en een solitaire berk. Aan de zuidoostzijde wordt het struweel versterkt met elzen en een solitaire zomereik. Aan de noordoostzijde worden fruitbomen aangeplant en een haag van gemengd zwarte bes, bosaalbes en kruisbes.

Figuur 2.3 Erfinrichtingsplan Vettewinkelweg 4

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

3.4 Conclusie

Voor onderliggend initiatief is met name het provinciale en het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen in het buitengebied van belang. In de voorgaande paragrafen is aangetoond dat onderliggend initiatief in lijn is met de diverse beleidskaders.

4.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

4.2 Archeologie & cultuurhistorie

4.3 Natuur

Beleidskader

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor één van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse

Voorafgaand aan het afwijken van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast.

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) moeten de effecten worden beschreven van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze analyse blijkt of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. Een analyse bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Het meest dichtbijgelegen gebied vallend onder Natuurnetwerk Nederland is gelegen op 2,4 km ten zuiden van het plangebied. Het meeste dichtbijgelegen Natura2000 gebied is de IJssel, gelegen op 3,9 km ten westen van het plangebied. Omdat er feitelijk niets verander op planlocatie en gelet op de afstand tussen Natura 2000-gebied en het plangebied, leidt dit plan niet tot een negatief effect op Natura 2000-gebied. Omdat een agrarisch bedrijf op planlocatie niet meer mogelijk is, zal de situatie ter plekke juist verbeteren als het gaat om stikstofbelasting op Natura2000. Een stikstofberekening is daarom niet noodzakelijk.

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

Met voorliggend plan wordt slechts de bestemming gewijzigd van 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' naar 'Wonen', er wordt geen bebouwing of beplanting gesloopt. Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden geen beschermde dieren gedood en wordt geen vaste rust- of voortplantingsplaats negatief beïnvloed, omdat er niks veranderd in het plangebied. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor diersoorten daarom ook niet af.

Conclusie 

Onderliggend initiatief is op basis van de aspecten flora & fauna uitvoerbaar. Onderzoek is daarom niet nodig.

4.4 Bodem

Beleidskader 

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in het plan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van de het bestemmingsplan.

Analyse

Kruse Groep BV heeft in november 2022 een verkennend (asbest)bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). In totaal zijn 18 inspectiegaten gegraven, waarvan 2 diepe boringen zijn afgewerkt met een peilbuis. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit zeer fijn tot matig fijn, zwak siltig zand. In de ondergrond zijn matig tot uiterst grove leemlagen aanwezig. In de boven- en ondergrond zijn oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn bodemvreemde materialen waargenomen (puin, kolengruis en ijzer). Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen. Het freatische grondwater in de peilbuizen is gemiddeld aangetroffen op 1.43 meter min maaiveld.

Analyseresultaten te onderzoeken terreindeel

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I) is licht verontreinigd met PAK;
• de bovengrond (BG II) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is niet verontreinigd;
• de mengmonsters MM FF – 01, MM FF – 02 en MM FF – 03 zijn niet asbesthoudend.

Analyseresultaten voormalige bovengrondse dieseltank

• De bovengrond (A – BG) is niet verontreinigd met minerale olie;
• Het grondwater (PB A1) is niet verontreinigd met minerale olie en/of vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen.

Analyseresultaten druppelzone

• Het mengmonster (MM FF – B) is niet asbesthoudend

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG I) is een verhoogde concentratie aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. In de bovengrond (A – BG en BG 2), de ondergrond (OG) en in het grondwater (PB 1) zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is het uitvoeren van een vervolg onderzoek niet noodzakelijk.

In de mengmonsters van de fijne fractie MM FF – 01, MM FF – 02, MM FF – 03 en MM FF – B is geen asbest aangetoond.

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.5 Geluid

Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Langs een (toekomstige) verkeersweg ligt een planologisch aandachtsgebied (de zone). Binnen deze zone biedt de Wet geluidhinder in een aantal situaties bescherming aan geluidsgevoelige bestemmingen. Het basisbeschermingsniveau of de voorkeursgrenswaarde is 48 dB.

Analyse 

Volgens de Atlas van de Leefomgeving, opgesteld door het RIVM, valt de planlocatie buiten de geluidzone van de Vettewinkelweg. Op de locatie van het erf is een geluidswaarde van 40 dB aangegeven. Voor het onderliggende initiatief zijn geen geluidsbronnen in de omgeving die om nader onderzoek vragen. Het varkensbedrijf aan de Vettewinkelweg 6 is op 520 meter afstand van de planlocatie gelegen. Aan de Boerlerstraat 9 in Wijhe ligt een bedrijf in het fokken en houden van pluimvee, dit bedrijf ligt op 370 m afstand van het plangebied. Beide bedrijven liggen op voldoende afstand van het plangebied.

Figuur 4.2 Geluidsbelasting ter plaatse van planlocatie (Bron: atlasleefomgeving.nl)

Conclusie 

Ter plaatse van de woning vindt geen overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB conform de Wgh. Bovendien betreft het hier een al bestaande woning. Voorliggend plan is op basis van het aspect geluid uitvoerbaar.

4.6 Water

Beleidskader 

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is om waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater.
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater.
• grondwater(maatregelen).

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) beschrijft de beleidskaders (ambities) en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater.

Het GRP gaat uit van de volgende principes (tritsen):

De trits 'vasthouden --> bergen --> afvoeren' houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

De trits 'schoonhouden --> scheiden --> schoonmaken' omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoonhouden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement worden verhoogd.

Ontvlechting vindt in principe plaats als dat doelmatig en kosteneffectief is.

Hitte, droogte, watertekort en wateroverlast zijn aspecten die van wezenlijke invloed zijn bij het ontwerpen en bij de realisatie van plannen voor zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Met deze aspecten wordt rekening gehouden door het principe van de meerlaagsveiligheid als bouwsteen van wezenlijk belang te hanteren bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen. Bestaande en nieuwe blauwe en groene elementen ondersteunen de klimaatadaptatie in het binnenstedelijk gebied en op bedrijven- en industrieterreinen. Afkoppelen van verhard oppervlak is niet een doel op zich. Doelmatigheid, haalbaarheid en betaalbaarheid van afkoppelmaatregelen worden meegewogen in ruimtelijke plannen. De samenhang met het beleid over klimaatadaptatie en overstromingsrisico wordt integraal beoordeeld.

In de Omgevingsvisie Overijssel 2017 is aangegeven dat het plangebied gedeeltelijk in 'Overstroombaar gebied' ligt. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Het voorliggende plangebied is goed bereikbaar, waardoor bereikbaarheid en zelfredzaamheid bij calamiteiten verzekerd is. Extra maatregelen en/of voorzieningen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Het plangebied maakt ook deel uit van 'intrekgebied' en 'grondwaterbeschermingsgebied'. Hier zijn functies met risico op grondwaterverontreiniging niet toegestaan, tenzij de beschermingssituatie verbetert. Dit wordt het stap-vooruit-principe genoemd. Een stap-vooruit wordt gezet als de nieuwe bestemming/functie minder risico's oplevert voor de kwaliteit van het grondwater dan de bestaande bestemming/functie. Om een stap-vooruit te bereiken, kunnen effect reducerende (mitigerende) maatregelen noodzakelijk zijn, bij voorkeur ter plaatse, of anders in de nabije omgeving. Met het voorliggende plan is geen sprake van risico's voor grondwaterverontreiniging. Als hier al sprake van is, nemen deze door de voorziene functiewijziging juist af.

Voor het plangebied is het Waterbeheerprogramma WDODelta 2022 – 2027 van het waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

In het kader van onderliggend initiatief heeft een digitale watertoets plaatsgevonden op 08 augustus 2022 (zie Bijlage 2). Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang. Hier wordt verder op ingegaan in de overstromingsrisicoparagraaf.

Analyse

Voorliggend plan betreft gebruik in afwijking van de bestemming van bestaande bebouwing. De toename van wooneenheden bedraagt daarmee ruim minder dan 10 wooneenheden. Er vindt ook geen toename van het verharde oppervlak met meer dan 1.500 m2 plaats. Het plangebied aan de Vettewinkelweg 4 bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het plan ligt in een dijkringgebied 53 Salland. Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt, zie daartoe de risicokaart (figuur 4.3 in paragraaf 4.9 Externe veiligheid). Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte tot minder dan 0,5 meter. De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden.

Het voorliggende plangebied aan de Vettewinkelweg 4 is goed ontsloten en een overstroming van de IJssel is naar alle redelijkheid goed te voorspellen, waarbij tijdig ge-evacueert kan worden. Bij de verdere ontwikkeling van het plan dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Hierbij kan gedacht worden aan:

• a. voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• b. zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• c. opstellen van evacuatie plan;
• d. belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Conclusie 

Het aspect water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. De standaard waterparagraaf van het waterschap (Bijlage 2) wordt nageleefd.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.'

Analyse

Er wordt binnen het plangebied Vettewinkelweg 4 in Wijhe een nieuwe milieugevoelige bestemming gegeven. Er is geen sprake van een 'gemengd gebied'. Onderliggend plan ligt niet binnen de richtafstanden of wettelijke afstanden betreffende geur voor het biologische melkveebedrijf aan de Vettewinkelweg 2 in Wijhe, de varkenshouderij en -fokkerij aan de Vettewinkelweg 6 en de intensieve veehouderij pluimvee aan de Boerlerstraat 9 in Wijhe.

Tabel 4.1 Minimale afstand en werkelijke afstand omliggende veebedrijven

Op basis van bovenstaande voldoet dit plan betreffende het aspect milieubelasting en geur aan een goed woon- en leefklimaat. Omgekeerd ontstaan met het afwijken van de bestemming geen belemmering voor de drie genoemde bedrijven.

Conclusie

Bedrijven en milieuzoneringen vormen geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het milieu uitvoerbaar.

4.8 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

In het plangebied worden per ontsluitingsweg minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor 'niet in betekenende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Dit betekent dat dit initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een goed woon- en leefklimaat blijft gehandhaafd.

Conclusie

Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het initiatief is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

4.9 Externe veiligheid

Beleidskader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico's voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico).

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per risicobron vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 10-6 (één op 1.000.000) per jaar bedraagt. Deze contour is wettelijk vastgesteld als grens- of richtwaarde. Kwetsbare objecten zoals bijvoorbeeld woningen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, grote (kantoor)gebouwen en grotere recreatieterreinen zijn niet toegestaan binnen deze 10-6 contour.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting, transportroute gevaarlijke stoffen of buisleiding en als gevolg van een ongewoon voorval in dit invloedsgebied waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. 

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: 'Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico's. De overheid garandeert een zogenaamd 'basisbeschermingsniveau' voor externe veiligheid.'

Analyse 

In het kader van onderliggend plan is de risicokaart geraadpleegd, zie figuur 4.3. Het plangebied ligt op de plek van de rode ster. Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte tot minder dan 0,5 meter. Op een afstand van 1,6 km (zuid) en 2,1 km (west) liggen buisleidingen (rode lijnen), deze liggen niet in de gevaarzone voor de woning. In de directe omgeving van het plangebied zijn verder geen risicobronnen die het plan onuitvoerbaar maken.

Figuur 4.3 Uitsnede risicokaart ter hoogte van het plangebied (Bron: risicokaart.nl)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen beperking voor onderliggend initiatief.

4.10 Verkeer & parkeren

Beleidskader 

In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer (bereikbaarheid) en parkeren.

Analyse

Bereikbaarheid

Het plangebied ligt aan de Vettewinkelweg, een rustige 60 km/uur weg, en de bereikbaarheid is goed. De Vettewinkelweg ligt op een afstand van 4 km van de N348 (Deventer-Ommen) nabij Wesepe. De Vettewinkelweg ligt op een afstand van 5 km van de N337 (Zwolle-Deventer) nabij Wijhe. Het plangebied is te bereiken door de bestaande inrit. Op planlocatie wordt al gewoond en in de toekomst zal gewoond blijven. Er is daarom geen toename in verkeer te verwachten.

Parkeergelegenheid

Op het erf van het plangebied is voldoende ruimte aanwezig voor het stallen van motorvoertuigen. In de nieuwe situatie is voldoende parkeergelegenheid (net als in de huidige situatie) voor de auto's van de bewoners van het erf en eventuele bezoekers.

Conclusie 

Het voorziene plan is op basis van de aspecten verkeer en parkeren uitvoerbaar.

4.11 Mer-beoordeling

Beleidskader 

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

• 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
• 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
• 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

Analyse

De kenmerken van het project worden in hoofdstuk 2 beschreven. Daaruit blijkt dat de effecten van het plan op de omgeving zeer beperkt zijn. Gezien de schaal en aard van de ontwikkeling en het voorgaande gebruik van de locatie kan gesteld worden dat ook de effecten van het verkeer en de emissies verwaarloosbaar zijn. Er treden daarmee geen effecten op kwetsbare gebieden op. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om op een opzichzelfstaande ontwikkeling.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieu- en omgevingsaspecten in beeld gebracht in dit hoofdstuk. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit milieueffectrapportage.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend plan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.12 Conclusie

Op basis van uitgevoerde onderzoeken en een analyse van de beoogde situatie blijkt dat ruimtelijke en milieukundige aspecten geen belemmering vormen voor de bestemmingswijziging naar 'Wonen'. Hieruit blijkt dat het plan uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het erom hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en een agrarische bedrijven. Voor omwonenden heeft het initiatief geen invloed. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer op de hoogte gesteld van onderliggend initiatief.

5.3 Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

6.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Enkelbestemming 'Wonen' (Artikel 3)

Het gehele plangebied is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Binnen de woonbestemming is de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' opgenomen gezien de agrarische schuren op het perceel. Daarnaast is de functieaanduiding 'specfieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' opgenomen om zodoende de aanleg en instandhouding van de erfinrichting juridisch te borgen.

Dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1' (Artikel 4)

Deze archeologische dubbelbestemming is conform het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Deze gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 2' ( Artikel 5 )

Deze archeologische dubbelbestemming is conform het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Deze gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Dubbelbestemming 'Waterstaat - Intrekgebied' (Artikel 6)

Deze bestemming is, conform geldend bestemmingsplan, overgenomen. Gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

7.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

7.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

7.3 Zienswijzen

Deze paragraaf wordt nader uitgewerkt nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen.