Jan Hooglandstraat 36 Olst

1.1 Aanleiding

'Het Polletje' is een karakteristieke fabrikantenvilla uit 1912 op een zichtlocatie in het dorp Olst (Jan Hooglandstraat 36). Rond 2010 was de toenmalige eigenaar van de leegstaande villa met ondergrond voornemens deze te slopen, onder meer vanwege de matige onderhousstaat. Om de villa als waardevol cultuurhistorisch element te behouden, zijn burgemeester en wethouders in gesprek gegaan met de eigenaar en hebben zij in 2011 besloten om planologische medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van drie woningbouwkavels op het achterterrein van de villa, om hiermee renovatie en een passende invulling van de villa financieel mogelijk te maken.

De villa is inmiddels aangewezen als gemeentelijk monument en is na renovatie en verbouw in gebruik genomen als kleinschalige woonzorgvoorziening voor demeterenden. Aan de voorzijde is langs de Jan Hooglandstraat een voetpad aangelegd, waarmee is tegemoet gekomen aan een lang geuite wens om de verkeersveiligheid op deze plek te verbeteren.

De planvorming voor de woningbouwkavels op het achterterrein is als gevolg van de financiële crisis uitgesteld. Nu de woningmarkt weer aantrekt, wil de eigenaar/ ontwikkelaar ze op de markt brengen en heeft hij de gemeente verzocht hiervoor een passend bestemmingsplan vast te stellen.

Onderhavig bestemmingsplan betref het deels actualiseren/ consolideren van de bestaande situatie (woonzorgvoorziening, voetpad langs de Jan Hooglandstraat) en het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen op de zuid- en westzijde van het plangebied, bestaande uit drie vrijstaande woningen inclusief ontsluiting en de aanleg van een voet-/ fietspad vanaf de Gaarde naar de Jan Hooglandstraat. Tevens worden met dit plan de eventueel aanwezige cultuurhistorische waarden beschermd.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de kern Olst. De Jan Hooglandstraat vormt de noordgrens en de Koekoeksweg de oostgrens. Het perceel De Gaarde 12 vormt de zuidgrens en de percelen Jan Hooglandstraat 34 en De Gaarde 14 vormen de westgrens.

Afbeelding: Ligging plangebied binnen Olst (bron: Google maps)

Globale begrenzing plangebied Jan Hooglandstraat 36 (bron: Google maps)

1.3 Huidige planologische regeling

Het gebied wordt momenteel planologisch in hoofdzaak geregeld in het bestemmingsplan "Industrieweg" van de gemeente, dat is vastgesteld op 28 april 1981 door de raad van de voormalige gemeente Olst. In dit geldende bestemmingsplan heeft het gebied hoofdzakelijk de bestemming "Bijzondere Doeleinden".

Vigerend bestemmingsplan, het gebied gemarkeerd met 'BD' betreft globaal het plangebied Jan Hooglandstraat 36.

Voor een beperkt deel van het perceel geldt het bestemmingsplan "Olst", vastgesteld op 16 februari 2009.

2.1 Provinciaal beleid Overijssel

2.2 Gemeentelijk beleid

2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Omdat het hier gaat om een kleinschalige woningbouwontwikkeling (een toevoeging van slechts drie woningen) is de toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (artikel 1.1.1 en 3.1.6 Bro) buiten beschouwing gelaten

3.1 Algemeen

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn voor verschillende onderwerpen onderzoeken uitgevoerd. De onderzoeken zijn bijgevoegd in de Bijlagen van deze toelichting. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd dan wel is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het bouwplan.

3.2 Cultuurhistorie en archeologie

De bestaande archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied kunnen een uitwerking hebben op de ontwikkeling van het plangebied. Deze aspecten kunnen daarom ook invloed hebben op de uitgangspunten van dit bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

In het plangebied staat de monumentale villa Het Polletje. Deze villa is gebouwd in 1912 in een zogenoemde "Chaletstijl", populair onder industriëlen. Het Polletje is door haar balkons, balustraden, veranda's en grote overstekken een schoolvoorbeeld van een fabrikantenvilla van rond 1900.

De villa is in het verleden in gebruik geweest als zorginstelling. Voor dit gebruik is de villa in 1968 vergroot middels een moderne tussenhal en een naastgelegen bijgebouw met twee etages. Deze totale aanbouw heeft een eigen identiteit welke op een fraaie wijze combineert met de monumentale villa.

Ter instandhouding en bescherming van het gemeentelijk monument, is een specifieke regeling opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Archeologie

Op 4 oktober 2010 heef de gemeente de beleidsnota Archeologie vastgesteld. Op grond hiervan kent het gebied een hoge verwachtingswaarde.

In juni 2005 is archeologisch veldonderzoek uitgevoerd door Synthegra Archeologie. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. Er bleken geen vindplaatsen aanwezig te zijn. Op basis hiervan is de archeologische verwachtingswaarde van het gebied bijgesteld naar laag en is er geen noodzaak een archeologische dubbelbestemming aan het gebied toe te kennen. Er zijn geen bezwaren tegen het voornemen om op de locatie bodemverstorende aciviteiten uit te voeren.

De aspecten cultuurhistorie en archeologie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.3 Ecologie

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het nodig het voorgenomen initiatief te toetsen aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet.

In februari 2005 is er door Eco Groenadvies een quickscan en een aanvullend vleermuizenonderzoek uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplanprocedure voor een woningbouwplan in een groter gebied, maar waar het huidige plangebied binnen valt (zie bijlage 2). Dit woningbouwplan is niet doorgegaan; de gemeenteraad heeft destijds besloten het bestemmingsplan niet vast te stellen. De conclusies uit dit onderzoek was dat er geen belemmeringen waren voor woningbouw.

In november 2011 is er door Hamabest een quickscan uitgevoerd ten behoeve van de vergunningaanvraag voor een uitbreiding van villa Het Polletje om deze geschikt te maken voor het woonzorgcomplex (zie bijlage 3). Daarbij is tevens de directe omgeving van de villa bekeken. Het rapport geeft aan dat er geen bijzondere omstandigheden zijn aangetroffen en bij de realisatie zijn te verwachten.

In het kader van de Flora en faunawet geldt een zogenaamde houdbaarheidstermijn voor onderzoeksresultaten. Voor licht- en middelzwaar beschermde soorten is deze termijn vijf jaar en voor zwaar beschermde soorten drie jaar. In verband hiermee is eind 2015 aanvullend onderzoek verricht (zie bijlage 4). De conclusies van dat onderzoek zijn:

• Gebiedsbescherming: Het projectgebied valt buiten de Natuurbeschermingswet en buiten het Natuurnetwerk Nederland. De beschermde gebieden (Natura-2000) liggen op afstand, evenals de gebieden van het Natuurnetwerk Nederland. De ruimtelijke ingreep is dermate beperkt dat dit geen nadelige effecten heeft op de beschermde natuurwaarden.
• Beschermde soort: In het projectgebied zijn enkele uit tabel I voorkomende diersoorten aangetroffen. Hiervoor geldt een algehele vrijstelling bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Het projectgebied is onderdeel van een leefgebied voor vogels; er zijn diverse algemene vogels waargenomen. In de directe omgeving is voldoende groen te vinden wat als gelijkwaardig leefgebied fungeert voor de vogels. Indien er buiten het broedseizoen om wordt gewerkt met het verwijderen van het groen, vormt dit geen belemmering. Een aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing van de Flora- en Faunawet is niet noodzakelijk.

De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd buiten het broedseizoen om (broedseizoen tussen 15 maart en 15 juli). De aannemer draagt te allen tijde de zorgplicht. Er dient een kapaanvraag te worden ingediend voor het mogen kappen van de twee bomen (eik & beuk).

Geconcludeerd wordt dat de Flora en faunawet geen belemmering vormt voor de uitvoering van het plan.

3.4 Geluid

Geluid inrichtingen

Aan de Industrieweg zijn twee bedrijven gelegen, waarvoor rekening gehouden moet worden met geluid. Het bedrijf Hogeslag, gevestigd te Industrieweg 16, is een categorie 3.2 bedrijf (SBI code 151.3) waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering (zie paragraaf 3.5) een afstand van 100 m geldt gebaseerd op geur en geluid. De meest nabijgelegen woning is op circa 110 m (rand bouwblok - rand bouwblok) gelegen. Uit het akoestisch rapport bij de milieuvergunning uit 2004 van dit bedrijf blijkt dat aan een etmaalwaarde van 45 dB(A) wordt voldaan. Dit ligt onder de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A).

Het bedrijf Vrieshuis Grolleman, gevestigd te Industrieweg 23, is een categorie 3.1 bedrijf (SBI code 6312) waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 50 m geldt gebaseerd op geluid en gevaar. De meest nabijgelegen woning is op circa 120 m (rand bouwblok - rand bouwblok) gelegen. Uit het akoestisch rapport dat bij de aanvraag milieuvergunning uit 2006 van dit bedrijf is ingediend blijkt dat op de woning aan De Gaarde 8 aan een etmaalwaarde van 50 dB(A) wordt voldaan. Aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt voldaan. De woning aan De Gaarde 8 ligt dichterbij het bedrijf dan de geplande woningen.

Geluid wegverkeer

Op basis van een uitsnede uit de verkeersmilieukaart blijkt dat de woningen niet in de gekleurde geluidscontouren vallen. De meest naar het oosten gelegen woning ligt tegen de rand van de gele contour, maar niet er binnen. Er is geen indicatie voor een geluidsonderzoek naar de gevelbelasting vanwege wegverkeer.

Afbeelding - Uitsnede verkeersmilieukaart ter hoogte van Jan Hooglandstraat 36

Geluid railverkeer

De geluidszone van het spoor is ter hoogte van Olst 200 m breed. De afstand van het spoor tot aan het plangebied bedraagt circa 230 m, waarbij de geplande woningen op een afstand van circa 250 m of verder van het spoor af worden gebouwd.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.5 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten

De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Ter hoogte van het plangebied is sprake van een zogenoemde "rustige woonwijk". Hiervoor gelden de reguliere richtafstanden.

Bedrijvigheid in de omgeving

De volgende bedrijven bevinden zich in de omgeving van van het plangebied:

• Op het perceel Industrieweg 16 is het bedrijf Hogeslag aanwezig. Dit bedrijf is een categorie 3.2 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 100 m geldt ten aanzien van geur en geluid. In paragraaf 3.4 is reeds ingegaan op het aspect geluid.
  Voor geur dient het bedrijf te voldoen aan de normen van de Nederlandse Emissie Richtlijn (Ner). Bestaande woningen waarvoor deze normen al gelden liggen dichterbij het bedrijf dan de geplande woningen. Voor de aanwezige ammoniakinstallatie wordt in het kader van externe veiligheid verwezen naar paragraaf 3.9.
• Op het perceel Industrieweg 23 is het bedrijf Vrieshuis Grolleman gelegen. Dit bedrijf heeft een milieucategorie 3.1 (SBI code 6312) waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 50 m geldt gebaseerd op geluid en gevaar. In paragraaf 3.4 is reeds ingegaan op het aspect geluid. Op het aspect gevaar (externe veiligheid) wordt ingegaan in paragraaf 3.9.

De woningbouwlocatie ligt op voldoende afstand van bovengenoemde bedrijven. De woningbouwlocatie levert dan ook geen extra belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving. Omgekeerd vormt de aanwezige bedrijvigheid geen belemmering voor het bouwen van de woningen.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.6 Bodem

Ten behoeve van de woningbouw is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd . Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 5. Conclusie van het rapport is dat de gemeten overschrijdingen dusdanig zijn, dat aanvullende maatregelen en/of analyses niet noodzakelijk worden geacht. Milieuhygiënisch gezien zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw van woningen op de locatie.

Opgemerkt wordt dat in de grond achtergrondwaarden worden overschreden. Deze grond is niet geschikt voor onbeperkt hergebruik en kan niet zonde rmeer in het grondverkeer worden gebracht. Geadviseerd wordt eventueel vrijkomende grond op de locatie toe te passen.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.7 Water

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota ´Water raakt!´, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl . Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

Op 29 juli 2013 is het plan via www.dewatertoets.nl aangemeld bij het Waterschap Groot Salland. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.

Een samenvatting van de watertoets is bijgevoegd in bijlage 6.

3.8 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de nieuwbouw ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. In de gemeente Olst-Wijhe zijn geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit. Bovendien valt de ontwikkeling onder de regeling "Niet in betekenende mate". Deze regeling geeft aan dat nieuwe woonwijken tot 1.500 woningen, met een toegang, niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het plangebied is sprake van de ontwikkeling van 3 woningen.

3.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen en overstromingsrisico's. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen.

Het plangebied is voor het aspect 'externe veiligheid' onderzocht op:

• de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen;
• de aanwezigheid van een route gevaarlijke stoffen;
• de aanwezigheid van hoofdgastransportleidingen;
• mogelijke overstromingsrisico's.

Risicovolle inrichtingen

Aan de Industrieweg zijn twee bedrijven gevestigd met ammoniakinstallaties. De Plaasgebonden Risico en Groepsrisico contouren van deze bedrijven blijven binnen de begrenzing van de bedrijven zelf. Een punt van aandacht is nog wel de ontsluiting, die moet niet (alleen) langs deze bedrijven lopen. Hiervoor wordt verwezen naar het advies van de brandweer, zoals verderop in deze paragraaf is opgenomen.

Routes gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van routes voor gevaarlijke stoffen en hoofdgastransportleidingen. Dit levert voor het plangebied geen belemmeringen op.

De circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen beperkt zich tot een afstand van 200 m vanaf de transportroute. De geplande woningen liggen op meer dan 200 m van het spoor. Een punt van aandacht is nog wel de ontsluiting, die moet niet (alleen) via de zone van 200 m lopen. Hiervoor wordt verwezen naar het advies van de brandweer, zoals verderop in deze paragraaf is opgenomen.

Overstromingsrisico's

Het hele plangebied is aangewezen als 'overstromingsgebied'. Dit betekent dat in de planvorming rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van overstroming. Een overstroming kan plaatsvinden door de doorbraak van de IJsseldijk. De kans op overstromingen is klein; 1: 1.250 per jaar. De overstromingsdiepte is daarbij 0,20 - 0,50 meter. Vanwege het overstromingsrisico moet in een vroeg stadium van de planvorming worden nagedacht over maatregelen. Deze maatregelen beperken de eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming. Voorbeelden van mogelijke maatregelen zijn:

• aanvullend ophogen van het plangebied (voorzover mogelijk);
• voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, eventueel met verhoogde drempels;
• zodanig inrichten gebouw, zodat schade bij overstromingen wordt beperkt.

Dergelijke maatregelen komen bij de uitvoer van het plan aan bod en hebben als dusdanig geen invloed op dit bestemmingsplan.

Advies brandweer

Voor onderhavig plan is het advies van de brandweer gevraagd inzake het aspect externe veiligheid. Het volledige advies is opgenomen in bijlage 7 en omvat tevens het advies van de regionale brandweer d.d. 30 november 2007, dat voor het eerdere bestemmingsplan 't Polletje was opgesteld. Dat advies is ook voor onderhavig plan nog grotendeels van toepassing.

De ontsluiting is na advies van de brandweer gepland over De Gaarde, door deze door te trekken voor de drie nieuw te bouwen woningen. Als dit de enige ontsluiting is dan betekent dit dat bij een calamiteit bij Hogeslag, bij Grolleman of op het spoor de bewoners eerst richting de calamiteit zouden vluchten. Bij een calamiteit bij Hogeslag of bij Grolleman zouden ze daarbij ook nog op de Industrieweg, op de enige route van de hulp- en reddingsdiensten terechtkomen.

Er is echter aangegeven dat er een voet-/fietsverbinding naar de Jan Hooglandstraat komt die tevens dient als extra toegangsweg voor bijvoorbeeld ambulances in geval van nood. Als de bewoners van de drie nieuwe woningen en ook die van een aantal al bestaande woningen aan De Gaarde van deze noodontsluiting gebruik mogen maken als extra vluchtroute, wordt in noodsituaties voorkomen dat de bewoners richting de calamiteit gaan en op de route van de hulp- en reddingsdiensten terechtkomen. In geval van calamiteiten is dan tweezijdige bereikbaarheid gerealiseerd.

Er zijn dan nog wel een aantal punten van aandacht.

Ten eerste moet communicatie over de ligging van deze noodontsluiting richting de bewoners plaatsvinden. Ook moeten de voorzieningen zodanig zijn dat niet alleen hulp- en reddingsdiensten de noodontsluiting toegankelijk kunnen maken maar ook de bewoners die er gebruik van moeten maken.

Ten tweede mag het gebruik van deze noodontsluiting niet leiden tot problemen bij de ontruiming van het pand aan de Jan Hooglandsstraat 36 waar zorgappartementen worden gerealiseerd. In het eerder opgestelde bestemmingsplan is na overleg met de Regionale Brandweer namelijk aangegeven dat voor dit appartementengebouw met verminderde zelfredzame personen een calamiteitenplan zou worden opgesteld.

Overige punten uit advies Regionale Brandweer

Zowel bij de woningen als bij de zorgappartementen zal de ventilatie centraal afsluitbaar moeten zijn om bij een calamiteit met de ammoniakinstallatie binnen de gebouwen (tijdelijk) beschermd te zijn.

Conclusie

Met de noodontsluiting via het voet-/fietspad en de vastlegging hiervan met de ontwikkelaar is er op basis van externe veiligheid geen reden om nadere opmerkingen over het plan te maken.

Wel zijn er nog enkele punten die niet direct met de nieuwe woningen te maken hebben die moeten worden opgepakt of aandacht verdienen. Deze zijn echter niet ruimtelijk relevant in het kader van dit bestemmingsplan.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.10 Kabels en leidingen

In en in de omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

4.1 Toekomstige situatie

Het plan voorziet in de bouw van een drietal vrijstaande woningen achter villa Het Polletje aan de Jan Hooglandstraat 36 inclusief ontsluiting op de Gaarde en de aanleg van een voet-/fietspad tussen De Gaarde en de Jan Hooglandstraat. Op de rest van het perceel staat een woonzorgvoorziening die recentelijk heeft uitgebreid (villa Het Polletje). Aan de voorzijde hiervan is recentelijk een voetpad aangelegd langd de Jan Hooglandstraat. Bij de drie woningen zullen tevens voorzieningen van openbaar nut worden aangelegd.

Bij ieder van de drie nieuw te bouwen woningen moeten twee nieuwe parkeerplaatsen worden aangelegd (waarbij een garage niet meetelt), voor een totaal van zes parkeerplaatsen. Hiertoe is een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen.

De gemeente heeft in 2008 geïnventariseerd welke bomen in het plangebied waardevol zijn en zo mogelijk behouden moeten worden. Met name de monumentale Beukenrij aan de westzijde van het plangebied is waardevol. Bij de ontwikkeling van onderhavig plan is getracht alle bomen te sparen. Slechts één Beuk aan de zuidkant van de rij moet verwijderd worden ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied. Met de exploitant is overeengekomen dat hij maatregelen neemt ter bescherming van de overige bomen. Voor de aanleg van het voet-/fietspad zal een Eik verplaatst worden.

Inrichtingsplan toekomstige situatie (bron: Buro Hoogstraat)

Voorwaardelijke verplichting

De woningen mogen pas gerealiseerd worden, wanneer het voorgaande inrichtingsplan (tevens opgenomen in bijlage 2 van de regels), inclusief de overeengekomen aanleg van de groene erfafscheidingen, volledig gerealiseerd is. Uitgezonderd hiervan is het ter hoogte van de (ontsluiting van de) woningbouwkavels definitief afwerken van de voorzieningen van openbaar nut en erfafscheidingen, welke werkzaamheden uitgevoerd mogen worden nadat de woningen zijn gerealiseerd.

Om dit te bewerkstelligen, is een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg
Het plan is voor vooroverleg aangeboden aan de provincie Overijssel op 9 oktober 2015. De provincie heeft op 20 oktober 2015 laten weten dat het plan past in het provinciaal beleid zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie- en verordening.

Op 29 juli 2013 is het plan via www.dewatertoets.nl aangemeld bij het Waterschap Groot Salland. Het Waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven (zie paragraaf 3.7). Op 29 oktober 2015 heeft het waterschap aangegeven dat deze toets thans nog actueel is.

Zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan wordt conform de voorgeschreven procedure voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zijn of haar zienswijze bekend maken tegen het plan.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

Het bouwplan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere financiële afspraken zijn vastgelegd. Tevens is een bankgarantie overlegd, waarmee de bank heeft aangegeven garant te staan voor de initiatiefnemer tegenover de gemeente Olst-Wijhe. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve aangetoond.

6.1 Maatschappelijk

Deze bestemming is opgenomen voor de zorginstelling in de villa Het Polletje, met de daarbij behorende gronden. Deze gronden zijn bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen en tevens voor een zorginstelling, ter plaatse van de aanduiding "zorginstelling".

Het aanwezige gebouw is aangeduid als monument, middels de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - monument (gemeentelijk"). De gronden met deze aanduiding zijn tevens bestemd voor het behoud, herstel en/of de versterking van de cultuurhistorische waarde.

Een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij de goothoogte en bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.

Voor andere bouwwerken, waaronder erf- en terreinafscheidingen, zijn specifieke hoogtematen in de regels opgenomen.

6.2 Tuin

De bestemming "Tuin" is bedoeld voor het openhouden van voor- en zijtuinen. In het plangebied gaat het om tuinen bij de bestemming "Wonen".

De bestemming is bedoeld voor tuinen. Daarnaast zijn ondergeschikt onder meer erven en parkeervoorzieningen toegestaan. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Voor het oprichten van andere bouwwerken en erkers, ingangspartijen en luifels zijn specifieke regels opgenomen ten aanzien van de maatvoering.

6.3 Verkeer- Verblijf

Het doel van de bestemming "Verkeer - Verblijf" is het behoud van de verkeersfunctie naast de verblijfsfunctie in het openbare gebied van het plangebied.

De functies binnen deze bestemming zijn gericht op zowel de verkeers- als de verblijfsfunctie in het plangebied. Daarom zijn wegen en straten die hoofdzakelijk zijn gericht op de afwikkeling van het wijkverkeer toegestaan binnen deze bestemming.

Er mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van deze bestemming, met een bouwhoogte van niet meer dan 8 meter.

6.4 Verkeer - Voet-/fietspad

Deze bestemming is opgenomen voor voet- en fietspaden van infrastructurele betekenis, verbindingspaden voor langzaam verkeer, met daarbijbehorende andere bouwwerken, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Er zijn uitsluiten andere bouwwerken toegestaan ten dienste van de bestemming, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 6,5 meter mag bedragen.

6.5 Wonen

Het doel van de bestemming "Wonen" is de nieuwe woonfuncties mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.

Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

De bouwregels van deze bestemming zijn gebaseerd op het welstandsadvies voor de gewenste nieuwbouw. De hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. Per bouwperceel mag maximaal 50% worden bebouwd. Voor de maximale goot- en bouwhoogte is gewerkt met hoogteaanduidingen op de verbeelding.

Per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan. Alleen ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" is het op de verbeelding weergegeven aantal woningen toegestaan.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en carports zijn specifieke maatvoeringen opgenomen, om te zorgen dat deze ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw.

Andere bouwwerken

Voor erf- en perceelsafscheidingen is maatvoering opgenomen, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een gebouw en overige gevallen.