Buitengebied Olst-Wijhe, wijziging Erveweg 26 Welsum

1.1 Aanleiding en doelstelling

Op het perceel Erveweg 26 te Welsum bevindt zich een voormalig fruitteeltbedrijf. Het betreft hier een woonerf met een karakteristieke boerderij die wordt omringd door twee utilitaire bouwwerken die onderdeel vormden van het voormalige fruitteeltbedrijf. De initiatiefnemer wil de oude karakteristieke appelschuur herbestemmen tot een woongebouw.

Onderhavig wijzigingsplan heeft als doel deze activiteiten planologisch en juridisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe en even ten noorden van het dorp Welsum. Het plangebied ligt ingebed in een fruitboomgaard op een oeverwal van het rivierenlandschap.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

Afbeelding - Luchtfoto plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het geldende plan voor het plangebied is het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Olst-Wijhe op 21 mei 2012. De volgende bestemmingen en aanduidingen zijn van toepassing op het plangebied:

• Wonen;
• Waarde - Archeologie - 1 (dubbelbestemming);
• Karakteristiek (bouwaanduiding);
• Bouwvlak;
• Specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing (functieaanduiding);
• Reconstructiewetzone - verwevingsgebied (gebiedsaanduiding).
  

Afbeelding - Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied Olst-wijhe"

1.4 Opzet wijzigingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding/plankaart, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven;
• in hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten beschreven;
• hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Huidige situatie

Erfensemble en gebouwen
Het totale erfensemble is karakteristiek voor de streek. Het erf is ingebed in een gaarde van fruitbomen (productie). Het ensemble bestaat uit een boerderij met appelschuur en loods. De boerderij ligt met de achterzijde naar de weg, iets gedraaid. De boerderij is een type 'IJsselhoeve' (T-boerderij) met een fraai voorhuis. Het onderscheid met het sobere authentieke achterhuis is nog goed waarneembaar.

Erfstructuur
Het voorerf bestaat uit een siertuin met solitair, omgeven door een haag van beuk. Het achtererf is functioneel, meer stenig, ingericht. Langs de weg staat een hoge haag van conifeer als afscheiding voor de fruitgaarde. Deze haag is niet streekeigen en doet afbreuk aan de kwaliteit van landschap en erf. Ook de bolacacia's bij de entree van het erf zijn niet streekeigen en minder passend. De weg langs het erf wordt begeleid door iepen.

Gebouwen
Appelschuur
Evenwijdig aan de boerderij staat een oude karakteristieke (naoorlogse) appelschuur. Deze schuur is van bijzondere waarde voor de streek en voor het erf: er zijn weinig van dergelijke exemplaren in deze staat meer aanwezig in de nabije omgeving. De schuur draagt bij aan het karakter van de IJsselstreek als fruitteeltgebied. De staat van onderhoud is goed.

De gebruiksfunctie komt tot uiting in de robuuste uitstraling van het gebouw door de grote metselwerkvlakken, het heldere dakvlak en slechts enkele gevelopeningen voorzien van grote deuren en roosters. De dakrandafwerking is sober, maar op sommige plekken verouderd of minder fraai opgeknapt. De openingen zijn vrijwel allemaal dichtgemetseld. De aanbouw doet afbreuk aan het totale volume.

Loods
Ten oosten van deze twee gebouwen staat een nieuwere schuur voorzien van donkere beplating. Aan de achterzijde is de schuur met houten planken bekleed. De schuur is niet karakteristiek, maar doet geen afbreuk aan de kwaliteit van het ensemble. De staat van onderhoud is goed. De witte overheaddeuren doen wel afbreuk aan de kwaliteit.

Functie
Het perceel had voorheen een agrarische functie, maar is inmiddels bestemd voor woondoeleinden.

2.2 Toekomstige situatie

3.1 Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende wijzigingsplan op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Het vastgelegde beleid vormt het kader voor dit wijzigingsplan. Vanwege de geringe omvang van de ontwikkeling zal er geen sprake zijn van strijdigheid met nationale belangen. Er is daarom niet specifiek getoetst aan het nationale beleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Regionaal/Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen
Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Daarnaast heeft de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie
De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. Voor elke zone geldt een eigen beleid. Dit vastgestelde archeologiebeleid is met dubbelbestemmingen vertaald in het geldende bestemmingsplan Buitengebied. Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde en de bijbehorende bestemming "Waarde - Archeologie - 1". Hiervoor geldt dat een vergunningplicht (inclusief het uitvoeren van een archeologisch onderzoek) noodzakelijk is, wanneer sprake is van verstoring van de bodem dieper dan 50 cm en het plangebied (omvang van het gebied waar de werkzaamheden plaatsvinden) groter is dan 2.500 m².

Aangezien er voor onderhavige ontwikkeling geen grondwerkzaamheden plaatsvinden (de appelschuur wordt intern verbouwd), is onderzoek niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie
Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, erven en ensembles. Het betreft zowel monumenten als karakteristieke panden. De gemeente Olst-Wijhe heeft Het Oversticht gevraagd een overzicht te maken van de karakteristieke panden en erven in het buitengebied van het gemeentelijk grondgebied. Dit heeft geresulteerd in het document 'Gemeente Olst-Wijhe, karakteristieke panden en erven in het buitengebied' (2009). Voor onderhavig perceel zijn hoofdvolume, droogschuur en stal aangewezen als zijnde karakteristiek. De boerderij (hoofdvolume) is tevens aangewezen als gemeentelijk monument.

Door de interne verbouwing van de karakteristieke appelschuur tot woning wordt een nieuwe functie gerealiseerd. Dit bevordert de instandhouding van het karakteristieke pand en heeft een positief effect op de cultuurhistorische waarde.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.2 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

In april 2014 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op onderhavige planlocatie. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 2. De slotconclusie en aanbevelingen zijn hierna opgenomen.

De hypothese "de gehele locatie is onverdacht" dient grotendeels aangenomen te worden. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er volgens het onderzoeksbureau op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar voor het toekomstige gebruik van het terrein.

Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden ten behoeve van bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt. Ondanks de zorgvuldigheid waarmee het onderzoek is uitgevoerd, is het altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet zijn ontdekt.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.3 Externe veiligheid

In 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Afbeelding - Uitsnede risicoatlas (bron: www.risicokaart.nl)

Zoals uit bovenstaande afbeelding blijkt is er geen sprake van een ligging van risicovolle routes en inrichtingen nabij het plangebied. Ten noorden van het plangebied ligt een aardgastransportleiding van Gasunie. De afstand tussen het plangebied en deze leiding bedraagt circa 340 meter. Deze afstand is dermate groot, dat geen sprake is van een belemmering voor het plangebied.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Flora en fauna

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming
De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

• Natura 2000;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Ecologische hoofdstructuur.

Natura 2000
Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Beschermde natuurmonumenten
Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet). In het plangebied komen geen beschermde natuurmonumenten voor.

Ecologische Hoofdstructuur
Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS alleen mogelijk in situaties wanneer de ingreep is 'van groot openbaar belang' is en er geen alternatieven mogelijk zijn. Het plangebied ligt niet binnen de EHS.

Soortbescherming
De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer een ruimtelijk plan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

In de toekomstige situatie is geen sprake van het bouwen van nieuwe gebouwen. De karakteristieke appelschuur wordt intern verbouwd tot woning. Er is geen nieuw bijgebouw toegestaan. Op basis hiervan hoeft geen nader onderzoek naar flora en fauna plaats te vinden.

Voor de volledigheid wordt vermeldt dat de zorgplicht uit de Flora- en faunawet onverminderd van toepassing blijft.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Geluid

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

• a. woningen;
• b. onderwijsgebouwen;
• c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
• d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder b; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai.

In de omgeving is geen spoorrails aanwezig, die hinder zou kunnen vormen voor de ontwikkeling. Tevens is er geen industrie in de omgeving aanwezig.

Aangezien een nieuw geluidgevoelig object mogelijk wordt gemaakt nabij de Erveweg (60 km/u-weg), is op basis van de Wet geluidhinder hiervoor een akoestisch onderzoek nodig. Om die reden is bekeken wat de geluidbelasting op de nieuwe woning is en of deze voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Afbeelding - Weergave geluidbelasting Erveweg 26

Uit de hiervoor weergegeven afbeelding blijkt dat de maximale geluidbelasting 44 dB bedraagt. Dit is minder dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Dat betekent dat kan worden voldaan aan de eisen vanuit geluid en dat er derhalve geen belemmering is voor de ontwikkeling van het plan. Voor de volledigheid is in bijlage 3 een grotere weergave van de hiervoor weergegeven afbeelding opgenomen.

4.6 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Doordat het NSL in werking is getreden, draagt op grond van het Besluit niet in betekenende mate een project niet bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Bij onderhavige ontwikkeling is sprake van het intern verbouwen van een karakteristieke appelschuur tot een burgerwoning. Dit valt onder de projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.7 Milieuhinder bedrijvigheid

Agrarische bedrijven
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) schrijft voor op welke wijze een bevoegd gezag de geurhinder vanwege dierenverblijven moet beoordelen indien een veehouderij een milieuvergunning aanvraagt. Indirect heeft de Wgv ook consequenties voor de totstandkoming van geurgevoelige objecten en dus voor de ruimtelijke ordening, dit wordt wel de 'omgekeerde werking' genoemd. De reden hiervoor is duidelijk: een geurnorm is bedoeld om mensen te beschermen tegen overmatige geurhinder, omgekeerd moet een bevoegd gezag dan ook niet toestaan dat mensen zichzelf blootstellen aan die overmatige hinder. De ruimtelijke plannen waarvoor de omgekeerde werking moet worden beoordeeld, zijn met name bestemmingsplannen waarin locaties voor woningbouw, zoals een woonwijk of een Ruimte voor ruimte-woning, of recreatie en toerisme worden vastgelegd.

In het plangebied gelden de nieuwe woning en de bestaande woning als geurgevoelige objecten. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf bevindt zich op een afstand van circa 90 meter ten oosten van het plangebied. Aangezien deze afstand groter is dan de vaste afstand van 50 m die geldt in het buitengebied, is geen sprake van belemmering in de bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf. Daarbij wordt opgemerkt dat direct tegen het bouwperceel reeds een gevoelige (woon)bestemming is gelegen die al een potentiële belemmering zou kunnen vormen. Het bouwplan vormt daarom geen nadere belemmering ten opzichte van de huidige situatie.

Niet-agrarische bedrijven
Ten aanzien van de milieuzonering rond in het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied).

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die hinder met zich mee brengen. Er is dus geen sprake van een onevenredige hinder. Omgekeerd vormt de nieuwe woonfunctie geen belemmeringen op voor bedrijven in de omgeving.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.8 Waterparagraaf

De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf. Ten behoeve van het plan is op 14 februari 2014 de digitale watertoets uitgevoerd. Het volledige wateradvies is opgenomen in bijlage 4. De beoordeling is hierna weergegeven.

Beoordeling
Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap Vallei en Veluwe beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies geeft.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.9 Verkeer en parkeren

Het perceel is bereikbaar via de Erveweg, die in directe verbinding staat met de IJsseldijk. Laatstgenoemde volgt de westelijke zijde van de IJssel zowel in noordelijke als zuidelijke richting. Tevens is er op circa 500 m afstand de mogelijkheid om middels een veerpont de IJssel over te steken richting het dorp Olst en de provinciale weg N337 (Rijksstraatweg). De locatie is hiermee goed ontsloten.

De parkeergelegenheid vindt in de huidige situatie plaats op het erf. In de toekomstige situatie zal dit eveneens op het erf plaatsvinden. Op basis van de CROW-publicatie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" (oktober 2012) geldt voor vrijstaande koopwoningen in het buitengebied een parkeerkencijfer van minimaal 2,0 en maximaal 2,8 per woning (inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers). Bij twee woningen dient daarom uitgegaan te worden van minimaal 4 en maximaal 6 parkeerplaatsen. Er bestaat voldoende ruimte op het erf om deze kwijt te kunnen.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.1 Algemene juridische planopzet

Voorliggend wijzigingsplan is een wijziging, zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Wanneer deze wijziging rechtskracht verkrijgt gaat het deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' van de gemeente Olst-Wijhe.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' worden van toepassing verklaard op onderhavig wijzigingsplan. Aanvullend is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de landschappelijke inrichting te realiseren overeenkomstig het erfadvies.

5.2 Wijzigingsvoorwaarden

De voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid (artikel 44 'Algemene wijzigingsregels', lid 44.2 'Realisatie woning in een karakteristiek bijgebouw') van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' worden hierna puntsgewijs behandeld.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning, met inachtneming van het volgende:

• a. het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
  De appelschuur heeft de aanduiding 'karakteristiek', zoals weergegeven in paragraaf 1.3.
  
• b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn, omdat het blijkens bijlage 4, 5, 6 of 8 een karakteristiek bijgebouw betreft;
  In paragraaf 4.1 Archeologie en cultuurhistorie is aangegeven dat het gebouw voorkomt in de bijlagen van het bestemmingsplan Buitengebied, omdat het een karakteristiek bijgebouw betreft.
  
• c. de realisatie van een woning in een bijgebouw, gelegen op gronden binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is niet toegestaan;
  Er is geen hoogspanningsverbinding in de nabije omgeving van het plangebied aanwezig.
  
• d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
  Niet van toepassing, zie c.
  
• e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze gebouwen;
  Doordat de ontwikkeling wordt uitgevoerd conform het advies van de ervenconsulent, wordt bijgedragen aan het herstel en behoud van het karakteristieke gebouw. Deze uitvoering is verplicht gesteld middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit wijzigingsplan.
  
• f. de cultuurhistorische waarde van deze gebouwen wordt niet aangetast;
  Zie onder e.
  
• g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
  In paragraaf 4.5 Geluid is aangetoond dat er geen railverkeer in de omgeving voorkomt en dat het plan voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege wegverkeerslawaai vanaf de Erveweg.
  

met dien verstande dat:

• h. het gebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het bijgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
  De nieuwe functie vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume. Er vindt geen uitbreiding plaats en het oprichten van nieuwe bijgebouwen wordt niet toegestaan.
  
• i. bij het wijzigingsplan beperkingen kunnen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij deze nieuwe woning.
  De karakteristieke appelschuur heeft een inhoud van circa 1.000 m³. Dit is groot genoeg om naast de woonfunctie ook bergruimte inpandig te realiseren. Nieuwe bijgebouwen worden daarom niet toegestaan in onderhavig plan.

Uit het voorgaande blijkt dat aan alle wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 22 april 2014 voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft op 8 juli 2014 het wijzigingsplan ongewijzidg vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van afdeling 6.4 (grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening moet voor de uitwerking van ruimtelijke plannen worden overgegaan tot kostenverhaal via een exploitatieplan, tenzij het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is. Dit wordt met een anterieure overeenkomst geregeld. In deze overeenkomst zullen afspraken worden vastgelegd over onder andere de investeringen in ruimtelijke kwaliteit en de verschuldigde leges voor de planologische maatregel.

Het betreft een particulier initiatief waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Voor het in procedure brengen van het verzoek zal een planschadevergoedingsovereenkomst opgesteld worden, welke door de aanvrager ondertekend dient te worden.