Buitengebied, Boxbergerweg 12

1.1 Aanleiding

Ter plaatse van de Boxbergerweg 12 staat een boerderijwoning en leegstaande schuren. Er zijn plannen voor de herontwikkeling van het terrein. De initiatiefnemers zijn voornemens om twee stallen te slopen en op deze locatie een nieuwe woning en bijgebouw te bouwen. De bestaande woning wordt opgeknapt en het gehele erf wordt landschappelijk ingepast, met als doel ruimtelijke kwaliteitswinst. Daarnaast wordt een nieuwe gezamenlijke inrit aangelegd voor de huidige woning en nieuwe woning.

Deze ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Het voornemen om landschapsontsierende bebouwing te verwijderen en in ruil daarvoor een compensatiewoning toe te staan, is in lijn met de toepassing van de KGO-regeling van de Provincie Overijssel. De gemeente Olst-Wijhe verleent planologische medewerking aan het initiatief, onder voorwaarden van de kaders van het KGO-beleid.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het buurtschap Eikelhof, in de gemeente Olst-Wijhe. Het terrein ligt in de landgoederenzone van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuidoosten van de kern Olst. In de onderstaande afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale locatie plangebied

In de onderstaande afbeelding is de nabije omgeving van het plangebied weergegeven. De Eikelhof wordt gekenmerkt door een afwisselend open en gesloten landschap. Rondom het plangebied bevinden zich weilanden en diverse woningen, boerderijen en recreatieterreinen. Het te ontwikkelen erf ligt op ongeveer 60 meter van de Boxbergerweg.

Afbeelding - Directe omgeving van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan

De gronden hebben de bestemming 'Wonen', waarbij één woning is toegestaan. Er geldt een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing'. Voor het gehele plangebied is een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' van toepassing. Voor het grootste deel van het plangebied geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1', voor het terrein ten zuiden van de zwarte streep die door het plangebied loopt geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'.

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 23.6.2 van de Regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van vervolgfuncties ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing', maar hier geldt dat het aantal woningen niet mag toenemen. Daarom past de gewenste ontwikkeling niet binnen het geldende planologische regime.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie ter plaatse van het plangebied toegelicht, evenals de geplande ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij de geplande ontwikkeling. Hoofdstuk 5 heeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

2.1 Huidige situatie

In het plangebied bevindt zich een voormalige boerderij uit 1914, bestaande uit een bedrijfswoning en grote, leegstaande stallen en een schuur. De gebouwen worden omgeven door weilanden. De woning is langs een zijweg (erfontsluitingsweg) van de Boxbergerweg gelegen.

Afbeelding - De bestaande woning en stallen ter plaatse van het plangebied

2.2 Nieuwe situatie

Het terrein wordt herontwikkeld, waarbij ingezet wordt op een kwaliteitsimpuls. Hierbij wordt behoud, landschappelijke inpassing en een betere verkeersveiligheid nagestreefd. De bestaande woonboerderij en schuur worden in oude stijl hersteld en instandgehouden. Zo worden roeden voor de ramen van de woonboerderij aangebracht en wordt de bestaande kapschuur verkleind.

Op de onderstaande afbeelding is de locatie van de nieuwe woning (grootste rode vlak) met bijgebouw (kleine rode vlak) weergegeven. De rooilijn van de voorgevel van de nieuwe woning komt gelijk te liggen aan de voorgevel van de bestaande woonboerderij en omliggende woningen.

Afbeelding - Ontwerpschets nieuwe situatie plangebied

Op het erf worden inheemse struiken en een beukenhaag aangeplant. Daarnaast wordt het weiland voorzien van onder meer gekloofde palen. Er wordt een gezamenlijke inrit aangelegd, waardoor het erf één geheel blijft en een veiligere verkeerssituatie ontstaat. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de onderhavige ontwikkeling, die in paragraaf 2.3 nader wordt toegelicht.

2.3 Beeldkwaliteitsplan

In deze paragraaf wordt het Beeldkwaliteitsplan beschreven. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Uitgangspunt
De bestaande boerderij met de kapschuur vormen samen met de nieuwe woning en eventuele bijgebouw(en) een ensemble en omringen het gedeelde erf. Dit erf vormt zich uit een nieuw aan te leggen inrit vanaf de Boxbergerweg.

Situering en bouwrichting
De situering, voetprint en bouwrichting worden volgens het opgestelde erf- en landschapsplan nagestreefd. De rooilijn van de nieuw te bouwen woning is gelijk aan die van de bestaande woning op het erf en de aansluitende buurwoning. De afmetingen van de nieuwe bouwblokken komen overeen met de erfschets, deze afmetingen zijn gebaseerd op bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.

Bouwvorm
Hoofdgebouw: de bouwvorm is een simpele maar stevige vorm en ingetogen verschijningsvorm. Deze kan vormen van een klassieke boerderij woning tot een meer moderne vorm. De maximale inhoud is 750 m3, met een maximale goothoogte van 4.5 m en een maximale bouwhoogte van 10 m.
Bijgebouw: om aan te sluiten bij het huidige erf en bouwvormen wordt de vorm van een kapschuur danwel eenvoudige schuurvorm van metselwerk en/of gepotdekselde houten bekleding. De maximale oppervlakte is 100 m2, met een maximale goothoogte van 3 m en een maximale bouwhoogte van 6 m.

Materiaalgebruik
De omliggende woningen en de hoofdwoning hebben een ingetogen klassieke boerderij stijl. De nieuw in te passen woning komt overeen qua materiaalgebruik. Hierbij kan gedacht worden aan streekeigen kleur- en materiaalgebruik.

Erfinrichting
Het nieuwe erf wordt aan de voorzijde omringd met een beukenhaag om het perceel af te bakenen van de voorliggende weide, deze haag verbind de twee aparte kavels tot één erf. De haag mag niet hoger zijn dan één meter. Deze weide wordt omringd met een afrastering van gekloofd eikenhouten palen met draad. Door deze inpassingen blijft er zicht op het erf vanaf de Boxbergerweg.
Er wordt één nieuwe toegang gecreëerd vanuit veiligheidsoverwegingen. De huidige toegang blijft in stand, maar alleen voor gebruik van achterliggend erf (Grozo graszoden) en de ontsluiting van aanliggende en achterliggen landbouwgrond.
De zij- en achterzijde worden omrand met singels. De singels worden ingeplant met inheemse beplanting. De singels zorgen voor een omsloten erf en een fraai zicht vanaf achterliggende erven.

In de onderstaande afbeelding zijn beide erfschetsen weergegeven die zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan.

Om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen welke eist dat bij het in gebruik nemen van de woningen tevens zorg gedragen wordt voor een landschappelijke inpassing.

Afbeelding - Erfschets van de herontwikkeling van het plangebied en de nieuwe gezamenlijke inrit

Afbeelding - Erfschets van de nieuwe situatie van het plangebied

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met grotendeels een hoge archeologische verwachting en voor een klein deel een middelhoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van verschillende schuren en de bouw van één nieuwe woning met bijgebouw. Het deel waar de ontwikkeling plaats vindt heeft een oppervlakte van minder dan 2.500 m2. Bovendien zal worden gebouwd op plekken waar nu al schuren staan. Er kan van uit worden gegaan dat de bodem reeds geroerd is. Om deze redenen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig.

4.2 Bodem

In maart 2016 is ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd door Van der Poel Milieu Advies B.V. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies gepresenteerd.

Vooronderzoek
Uit het vooronderzoek blijkt dat vanaf 1989 geen ondergrondse tank aanwezig is op de locatie. Vanaf 1971 was een propaantank aanwezig voor verwarming van de varkensstal. Er is geen verdere informatie over een ondergrondse tank. Daarmee is volgens Agriteam Makelaars aannemelijk dat de tank niet aanwezig is geweest.

Analyseresultaten grond
Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond (0-0,5 m-mv) minerale olie-, zink-, kwik-, lood-, PAK- en PCB zijn gemeten in een gehalte dat de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijdt. Verder zijn in zowel de boven - als de ondergrond geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten die de desbetreffende achtergrondwaarden en/of detectiegrenzen overschrijden.

De gemeten gehalten in de grond zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek en/of maatregelen niet noodzakelijk worden geacht.

Analyseresultaten asbest in bodem
Uit de analyseresultaten blijkt dat gehalten van chrysotiel zijn aangetoond. Het gemeten gehalte ligt echter ver beneden de norm, waardoor vervolgonderzoek en/of maatregelen niet noodzakelijk worden geacht.

Analyseresultaten grondwater
Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de streefwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Op basis van het vooronderzoek, het veldwerk en de hoogte is er geen reden om te verwachten dat een verontreinigingskern zich op het terrein bevindt. Vandaar dat de geconstateerde concentraties geen belemmeringen zijn voor de toekomstige plannen.

Conclusies
Op basis van de resultaten heeft het onderzoeksbureau Van der Poel Milieu Advies B.V. geconcludeerd dat er milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging ter plaatse van het plangebied zijn. Het rapport is door de gemeente Olst-Wijhe beoordeeld, en inhoudelijk akkoord bevonden. De volledige beoordeling van het bodemonderzoek is te vinden in Bijlage 4.

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde.

Ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling is akoestisch onderzoek verricht, met als doel inzicht geven in het akoestische klimaat van de nieuwe geluidgevoelige bestemming. Het onderzoek is uitgevoerd door SAB in juni 2016. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Navolgend wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van dit onderzoek.

Resultaten en conclusies
De geluidbelasting van de nieuwe woning is getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Uit het onderzoek blijkt dat geluidbelasting vanwege de Boxbergerweg hoogstens 46 dB, inclusief aftrek ex art. 110g Wgh, bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh wordt hiermee niet overschreden. De Wgh legt verder geen restricties op voor de realisatie van de woning ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai.

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai gegarandeerd te worden. Bij het bepalen van de vereiste gevelgeluidwering wordt rekening gehouden met de berekende geluidbelasting op de gevels van de woning. Op basis van de berekende geluidbelastingen dient te worden voldaan aan de minimum gevelweringseis van 20 dB(A). Een aanvullend onderzoek naar de gevelgeluidwering is hiervoor niet noodzakelijk.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Op het perceel Boxbergerweg 14 is Grozo Graszoden gevestigd, op ruim 200 meter van het plangebied.
• Ten zuiden van het plangebied, op ongeveer 200 meter afstand, ligt Vakantieverblijf "Het Slief". Dit is een categorie 3.2 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand geldt van 50 meter voor geluid en 30 meter voor geur en gevaar.

Omliggende bedrijven liggen op voldoende afstand van de nieuwe woningen. Er kan van uit worden gegaan dat geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare hinder. Andersom zal de nieuwe woning niet voor een extra belemmering zorgen voor de bestaande bedrijven. Dit vanwege de ligging van meerdere woningen in de buurt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door de bouw van één extra compensatiewoning ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Onderhavige ontwikkeling
In de nabije omgeving van het plangebied zijn vrijwel geen risicovolle inrichtingen gelegen. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven. Er is alleen een aardgasleiding NEN 3650-leiding van de Gasunie aanwezig ten westen van het plangebied, op meer dan 1000 meter.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Overstromingsrisico´s
Op de Risicokaart van de provincie Overijssel is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Voor een groot deel is het plangebied aangeduid als 'potentieel overstroombaar gebied'.

Afbeelding - Overstromingrisico's (bron: www.risicokaart.nl)

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

4.7 Ecologie

Ter plaatse van het plangebied is door Otte Groen Advies te Nijverdal een Flora- en fauna quickscan opgesteld. In Bijlage 6 is het volledige rapport te vinden, navolgend worden de belangrijkste resultaten en conclusies beschreven.

Natuurgebieden
De locatie waar het onderzoek heeft plaatsgevonden, ligt buiten de beschermde natuurgebieden. Op 34 meter afstand ligt de EHS (Ecologische Hoofdstructuur). Doordat de werkzaamheden buiten de natuurgebieden liggen en kleinschalig zijn, zijn negatieve invloeden niet te verwachten.

Resultaten quickscan
Op 11 mei 2016 is op het perceel aan de Boxbergerweg 12 een verkenning uitgevoerd, waarbij een quickscan is gedaan van beschermde natuurwaarden in en rond de onderzochte locatie.

Flora
Op het perceel en de directe omgeving zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Op grond van de aangetroffen aanwezige (stikstofminnende) soorten en het agrarische grondgebruik, al dan niet rondom het plangebied, zijn het voorkomen van strikter beschermde plantensoorten uit te sluiten.

Vogels
De kapschuur en oude schuren zijn geschikt voor algemeen voorkomende soorten vogels. Tijdens het onderzoek zijn geen nesten van vogels met en zonder vaste broedplaats aangetroffen.

Zoogdieren
Op het perceel en in de schuren zijn geen zoogdieren daadwerkelijk waargenomen. Het perceel is alleen geschikt voor weinig kritische zoogdieren van tabel 1, zoals huisspitsmuis, egel, mol en ree. Daarnaast bieden de kapschuur en de schuren geen geschikte mogelijkheden als verblijfplaats voor vleermuizen. Het valt niet te verwachten dat de geplande sloopwerkzaamheden negatieve invloed heeft op eventueel aanwezige vlieg- en foerageerroutes van vleermuizen.

Aanbeveling
In de struiklaag op de planlocatie zijn broedsels van algemene vogels zonder vaste nestplaats te verwachten. Ter voorkoming van het verstoren van broedende vogels wordt afgeraden sloopwerkzaamheden tussen 15 maart en 15 juli te verrichten.

4.8 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 27 april 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 7.

4.9 Verkeer en parkeren

Er wordt een nieuwe inrit voor het gehele perceel van de Boxbergerweg aangelegd. Hiermee worden zowel de bestaande als nieuwe woning ontsloten op de Boxbergerweg. De extra verwachte verkeersbewegingen die de bouw van één nieuwe woning met zich meebrengt is dusdanig beperkt, dat geen negatieve invloed op het verkeer is te verwachten. Parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen zijn toegestaan. Deze woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m². Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

5.3 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.4 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 14 juli 2016 tot en met 24 augustus 2016. Binnen deze termijn is één zienswijze ingediend. De zienswijze en de beantwoording hiervan zijn gebundeld in de Nota zienswijzen. Deze nota is bijgevoegd in Bijlage 8.

Naar aanleiding van de zienswijze is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 10 oktober 2016. Het besluit tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.