Buitengebied, Wechterholt 2 en 5

1.1 Aanleiding

Op perceel Wechterholt 5 te Wijhe is een voormalige school gevestigd. Deze school, de OBS Elshof, is sinds halverwege 2015 gesloten. De gemeente Olst-Wijhe is voornemens om het pand te verkopen. Om die reden wil zij dat het mogelijk wordt om het pand geheel of gedeeltelijk als woning in gebruik te nemen, zodat de kans op verkoop wordt vergroot. Op dit perceel dienen maximaal 3 woningen mogelijk gemaakt te worden.

Het perceel heeft momenteel de bestemming 'Maatschappelijk' in het geldende bestemmingsplan Buitengebied van Olst-Wijhe. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen dit bestemmingsplan.

In het kader van deze ontwikkeling dient tevens het bouwvlak van de agrarische bestemming op het perceel Wechterholt 2, aan de overkant van het perceel Wechterholt 5, aangepast te worden. Deze wijziging is noodzakelijk omdat het agrarische bouwvlak tenminste 50 meter van de gevoelige functie dient te liggen. Het bouwvlak zal aan de zijde van de Wechterholt 5 en aan de noordzijde worden ingekort een aan de oostzijde worden uitgebreid.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in buurtschap de Elshof, tussen Wijhe, Heino en Raalte. Elshof is één van de kernen binnen de gemeente Olst-Wijhe, in de Overijsselse regio Salland. Het plangebied is omgeven door weilanden en (voormalige) boerderijen. Het perceel Wechterholt 5 ligt langs de kruising van de wegen Wechterholt, Hagenvoorde, Elshof en Hogeweg. Direct aan de zuidzijde van de school staan twee woningen.

Het perceel Wechterholt 2 ligt net ten noordoosten hiervan, aan de andere zijde van de Wechterholt. In de onderstaande afbeeldingen is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale ligging van het plangebied

Afbeelding - Ligging Wechterholt 5 (groene pijl) en Wechterholt 2 (blauwe pijl)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het plangebied in het vigerende bestemmingsplan weergegeven. De groene lijnen geven het perceel Wechterholt 5 weer, de blauwe lijnen geven het perceel Wechterholt 2 weer.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied

Ter plaatse van het perceel Wechterholt 5 geldt de enkelbestemming 'Maatschappelijk' en een dubbelbestemming 'Waarde - Landschap - 1'. Daarnaast geldt voor het plangebied een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. Voor een deel van het bouwvlak - aan de noordoostzijde - geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Voor het overige terrein geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. Aan de oostzijde van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Ter plaatse van het perceel Wechterholt 2 geldt de bestemming 'Agrarisch'. Voor het grootste deel van het bouwvlak geldt tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1', aan de noordzijde en zuidwestzijde geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Aan de noordzijde geldt tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Landschap - 2'. Een terrein aan de westzijde kent de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Er geldt een functieaanduiding intensieve veehouderij en voor het hele bouwvlak geldt een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie ter plaatse van het plangebied en op de nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste beleidskaders die relevant zijn voor het plangebied toegelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de onderhavige ontwikkeling.

2.1 Huidige situatie

Wechterholt 5
Op het huidige perceel Wechterholt 5 is een voormalig schoolgebouw gevestigd. Op het erf is het voormalige schoolplein en speelterrein nog aanwezig, net als een aantal parkeerplaatsen. Direct ten zuiden van het pand zijn twee woningen gelegen. In de onderstaande afbeeldingen is het erf van Wechterholt 5 en het pand weergegeven.

Afbeelding - Erf perceel Wechterholt 5

Afbeelding - Huidige situatie Wechterholt 5

Wechterholt 2
Op het perceel Wechterholt 2 zijn verschillende agrarische gebouwen gelegen. Tussen het erf en de Wechterholt ligt de Nieuwe Wetering. In de onderstaande afbeeldingen is het erf en de boerderijwoning weergegeven.

Afbeelding - Huidige erf Wechterholt 2

Afbeelding - Boerderijwoning op perceel Wechterholt 2

2.2 Nieuwe situatie

Er zullen niet direct fysieke wijzigingen worden aangebracht op de percelen Wechterholt 2 en Wechterholt 5. Op het perceel Wechterholt 5 zullen maximaal 3 woningen worden mogelijk gemaakt en tevens blijft de bestemming maatschappelijk gehandhaafd. De precieze ontwikkelingen die hier in de toekomst plaatsvinden, zullen afhangen van een mogelijke koper van dit perceel.

Ook de aanpassing van de ligging van het bouwvlak van het perceel Wechterholt 2 heeft niet direct invloed op de inrichting van dit terrein. De regels die gelden voor het bouwvlak op dit terrein, zullen van toepassing zijn voor een gebied waarvan de contouren zijn gewijzigd, omdat dit beter bij de bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf past.

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van perceel Wechterholt 2 en 5 op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

In het onderhavige bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om drie woningen binnen het bestaande pand te realiseren en wordt het bouwvlak verlegd. Om die reden vindt geen verstoring plaats van eventuele archeologische waarden en hoeft geen onderzoek gedaan te worden naar het aspect archeologie.

4.2 Bodem

De onderhavige ontwikkeling heeft in eerste instantie betrekking op het mogelijk maken van maximaal drie woningen binnen het bestaande pand op perceel Wechterholt 5. De bodem zal niet geroerd hoeven te worden om deze ontwikkeling mogelijk te maken. In het kader van deze ontwikkeling is geen onderzoek noodzakelijk naar het aspect bodem. Ook voor het verplaatsen van het bouwvlak op het perceel Wechterholt 2 hoeft geen bodemonderzoek plaats te vinden.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende niet-agrarische (milieu-)inrichtingen gelegen:

• Op het perceel Elshof 19a, op ongeveer 380 meter van het plangebied, ligt het Buurthuis Elshof. Dit is een categorie 1 bedrijf, met richtafstanden van 10 meter voor geluid, geur en gevaar.
• Op het perceel Hogeweg 12, op ongeveer 900 meter ten oosten van het plangebied, is autobedrijf Rutgers gevestigd. Dit is een categorie 2 bedrijf, met richtafstanden van 30 meter voor geluid en 10 meter voor geur en gevaar.
• Op het adres Elshof 23, op ruim 500 meter ten zuiden van het plangebied, is meubelzaak Raap Houtwerken gevestigd. Dit is een categorie 1 bedrijf, net richtafstanden van 10 meter voor geluid.
• Op het adres Elshof 33, op ongeveer 600 meter ten zuiden van het plangebied, is Brouwer Multi Dienstverlening gevestigd. Dit is een bedrijf gespecialiseerd in kozijnen. Het gaat om een categorie 2 bedrijf, met richtafstanden van 30 meter voor geluid en 10 meter voor stof en gevaar.

De niet-agrarische (milieu)inrichtingen in de nabije omgeving liggen op dusdanig ruime afstand van het plangebied, dat zij geen belemmering vormen voor het realiseren van maximaal drie woningen in het schoolpand. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de intensieve veehouderij die aan Wechterholt 2 is gelegen.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.4 Wet geurhinder en veehouderij

“Individuele/directe” geurhinder
De meest dicht bij gelegen intensieve veehouderij bij perceel Wechterholt 5 is het agrarische bedrijf aan de Wechterholt 2. Dit is de enige veehouderij waarvoor de nieuwe woningen aan de Wechterholt 5 de meest nabijgelegen woningen zullen worden. De afstand tussen de bestemmingen 'Agrarisch' op perceel Wechterholt 2 en 'Maatschappelijk' op perceel Wechterholt 5 in het geldende bestemmingsplan is ca. 33 meter.

Door het mogelijk maken van woningen aan de Wechterholt 5 komen er geen nieuwe geurgevoelige objecten bij die dichter bij de veehouderij komen te liggen - immers, de school was ook een geurgevoelig object.
Overige veehouderijen liggen op voldoende afstand en hun milieuruimte wordt bepaald door gevoelige objecten die dichterbij die veehouderijen zijn gelegen.

Vaste afstandseis voor dieren zonder geuremissiefactor
Om een woonfunctie toe te kunnen staan op het perceel Wechterholt 5, is het bouwvlak van de intensieve veehouderij in het voorliggende bestemmingsplan gewijzigd en krijgt ook een deel van de bestemming 'Maatschappelijk' een agrarisch bestemming en een deel verkeersbestemming. Daarmee wordt van grens bouwblok tot grens bouwblok een afstand van 51 meter bereikt waarmee voldaan wordt aan de aan de vaste afstandseis van 50 meter voor de melkkoeien, het vrouwelijk jongvee, de paarden en de konijnen die worden gehouden.

Geurberekening voor dieren met geuremissiefactor
Voor de vleesvarkens die worden gehouden op het bedrijf aan de Wechterholt 2 zijn geuremissiefactoren vastgesteld. Voor de geurbelasting die met deze geuremissiefactoren en het rekenprogramma V-stacks wordt vastgesteld geldt een geurnorm van 14 ou/m3 (odour units per kubieke meter).

Worst case benadering RO toetsing kortste afstand hoekpunt bouwblok bedrijf – hoekpunt bouwblok woning
Bij een bestemmingsplan toetsing moeten de bestaande rechten van het bedrijf beschermd worden. Daarbij wordt een worst case benadering toegepast waarbij de geur van het bedrijf wordt neergelegd op de hoekpunt van het bouwblok van het bedrijf die het dichtst bij het te ontwikkelen plan ligt. Deze berekening met het rekenprogramma V-stacks vergunningen geeft op het meest nabijgelegen punt van aangepaste bestemming voor de Wechterholt 5 een geurbelasting die 7,3 ou/m3 is. Aan de geurnorm van 14 ou/m3 voor een concentratiegebied buiten de bebouwde kom wordt voldaan.

Op basis van de huidige emissiepunten
Als in plaats van de worst case benadering de geurbelasting wordt berekend op basis van de werkelijke ligging van de huidige emissiepunten dan volgt uit de geurberekening op het meest nabijgelegen punt van het geplande bouwblok voor de Wechterholt 5 een geurbelasting van 3 ou/m3. Aan de geurnorm van 14 ou/m3 voor een concentratiegebied buiten de bebouwde kom wordt voldaan.

Cumulatieve geurhinder
In het kader van het bestemmingsplan Buitengebied is in 2009 een plan-Mer bestemmingsplannen buitengebied Salland opgesteld. Onderdeel van deze plan-Mer zijn kaarten met de geurbelasting. Uit dit kaartmateriaal dat op basis van de situatie in 2009 is gemaakt blijkt dat het leefklimaat op de locatie van het perceel aan de Wechterholt 5 goed tot zeer goed is. Een uitsnede van de kaart ter hoogte van de planlocatie en de legenda van de kaart zijn als bijlage toegevoegd. De uitsnede geeft alle bedrijven weer die binnen het gebied met een straal van 2 km liggen. Dat is het gebied dat moet worden meegenomen bij het bepalen van de cumulatieve stankhinder.

Uit de uitsnede van de kaart blijkt dat de grootste invloed op het leefklimaat voor de locatie aan de Wechterholt 5 wordt uitgeoefend door het bedrijf aan de Wechterholt 2.

De vergunning van het bedrijf aan de Wechterholt 2 is recent gewijzigd met een melding Activiteitenbesluit. Het aantal vleesvarkens op het bedrijf is hetzelfde gebleven maar het stalsysteem waarop ze worden gehouden is gewijzigd waardoor de geuremissie van het bedrijf, met 1269,9 odour units per seconde, is afgenomen en daarmee ook de bijdrage van dit bedrijf aan de cumulatieve geurhinder.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het leefklimaat goed tot zeer goed is gebleven.

Nu er sprake is van een goed tot zeer goed leefklimaat vanwege cumulatieve geurhinder kan aan het plan medewerking worden verleend.

4.5 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidszone.

Onderhavige planontwikkeling
Naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkeling heeft LievenseCSO Milieu B.V. een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek is het bieden van inzicht in de effecten van de Wechterholt, Hagenvoorde en Hogeweg op de toekomstige woningen. De geluidsbelasting op de gevel is getoetst aan de normstelling voor wegverkeer uit de Wet geluidhinder.

Navolgend zijn de belangrijkste conclusies van het akoestisch onderzoek toegelicht. In Bijlage 1 is het volledige rapport opgenomen.

Uit het onderzoek is gebleken dat de geluidbelasting op de toekomstige woningen als gevolg van de zoneplichtige wegen lager is dan de voorkeursgrenswaarde in de Wet geluidhinder, zijnde 48 dB. De Wet geluidhinder legt geen beperkingen op aan het plan.

Als gevolg van de niet-zoneplichtige wegen bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 56 dB exclusief aftrek conform art. 110g Wgh, ofwel 51 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh. De cumulatieve geluidbelasting bedraagt eveneens ten hoogste 56 dB exclusief aftrek conform art. 110g Wgh. De berekende geluidbelastingen (als gevolg van de nietzoneplichtige wegen en cumulatief) worden toelaatbaar geacht op basis van vergelijkbare normen uit de Wet geluidhinder.

Indien de Wet geluidhinder van toepassing zou zijn, zou een hogere grenswaarde vastgesteld moeten worden én zouden aanvullende gevelmaatregelen getroffen moeten worden om te kunnen voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. In dat geval zou een gevelgeluidwering van 23 dB noodzakelijk zijn, hetgeen goed gerealiseerd kan worden in een reeds bestaand gebouw.

4.6 Ecologie

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.7 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn geen berekeningen op het vlak van luchtkwaliteit noodzakelijk. Door het mogelijk maken van maximaal drie woningen ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Het onderhavige bestemmingsplan
In de onderstaande afbeelding zijn locaties van risicovolle inrichtingen nabij het plangebied weergegeven. Ten zuidoosten van het plangebied ligt op ruim 3200 meter een propaantank. Ten westen van het plangebied, op een afstand van ruim 2900 meter, ligt een aardgasleiding van de Gasunie. Het plangebied ligt buiten de risicocontouren van deze risicobronnen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

4.9 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 25 oktober 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er bij dit plan geen waterhuishoudkundige aspecten van belang zijn. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

4.10 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart van de provincie is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53).

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 25 september 2013 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de in dit bestemmingsplan toegepaste bestemmingen toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, in de productietakken akker- en vollegrondtuinbouw en grondgebonden veehouderij. Daarnaast mogen bij deze bestemming behorende voorzieningen op deze gronden staan, zoals paardenbakken, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden. Ook evenementen en extensieve dagrecreatie zijn toegestaan, maar ondergeschikt aan de eerder genoemde functies.

Binnen het bouwvlak is één bedrijfswoning mogelijk met een inhoud van maximaal 750 m³. Voor het gehele bouwvlak geldt de aanduiding 'intensieve veehouderij'.

5.3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Het terrein aan de noordzijde van het plangebied krijgt de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden toegekend. Aangezien op het perceel geen sprake is van een agrarisch bedrijf, zijn in deze bestemming alleen bepalingen opgenomen ten aanzien van het gebruik van de gronden. Alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan.

5.4 Gemengd

Binnen de bestemming Gemengd is gekozen voor een algemene bestemming. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke functies en ook zijn er maximaal 3 woningen mogelijk gemaakt binnen de bestaande bebouwing.

Daarnaast is per woning 50 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

5.5 Verkeer

In het plan is voor de parkeerplaatsen en inrit langs het voormalige schoolpand de bestemming Verkeer opgenomen. Binnen de bestemming Verkeer zijn tevens bijbehorende voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 tot 15 m.

5.6 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat d e waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m².

5.7 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m².

5.8 Waarde - Landschap - 1 en Waarde - Landschap - 2

De dubbelbestemmingen Waarde - Landschap - 1 en Waarde - Landschap - 2 dient om de waarden die samenhangen met de kommen op deze gronden te versterken. Deze waarden hebben betrekking met openheid. De gronden zijn, behalve voor de andere op deze gronden geldende bestemmingen, bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van deze openheid.

5.9 Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de functie hierdoor niet onevenredig wordt geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een gemeentelijk initiatief. Het opstellen van het bestemmingsplan wordt bekostigd uit gemeentelijke middelen. Eventuele toekomstige kosten die gemoeid zijn bij dit plan zullen via overeenkomsten worden verhaald op de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied, Wechterholt 2 en 5 heeft van 6 april 2017 tot en met 17 mei 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

Wel is geconstateerd dat er in de planregels enkele onvolkomenheden zijn blijven staan. In de Nota ambtshalve wijzigingen is opgenomen om welke ambtshalve wijzigingen het gaat. Deze ambtshalve correcties van onbedoelde onvolkomenheden zijn in de planregels doorgevoerd.

Op 19 juni 2017 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe de ambtshalve wijzigingen en het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Het Vaststellingsbesluit is opgenomen als bijlage van dit bestemmingsplan.