Buitengebied, Raalterweg 27-27a

1.1 Aanleiding

Op het erf aan de Raalterweg 27 en 27a te Wijhe is een agrarisch bedrijf gevestigd. Naast veel bedrijfsgebouwen zijn er twee bedrijfswoningen aanwezig. Het agrarische bedrijf wordt nu gestaakt, en de landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen (waar geen vervolgfunctie voor is) worden gesloopt. Hierbij wordt ook het asbest gesaneerd en wordt veel erfverharding verwijderd.

Ter compensatie worden aan de achterzijde van het erf twee woningbouwkavels ontwikkeld, conform de gemeentelijke regeling Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het hoofdgebouw (de hoofdwoning op nummer 27) op het erf blijft behouden. Een deel van dit hoofdgebouw is momenteel als berging in gebruik. In de toekomst is de wens om een deel van deze bergruimte in gebruik te nemen als woonruimte (geen extra wooneenheid). Dit omdat de huidige woonfunctie, qua oppervlak in dit gebouw, relatief beperkt is. Tevens wordt een deel van de ruimte ingericht als boerderijkamer. Bij deze woning wordt een traditionele kapschuur gerealiseerd van maximaal 100 m2. De woning aan de Raalterweg 27a blijft ook behouden. Ook de bijgebouwen bij deze woning blijven behouden. De oppervlakte van deze bijgebouwen bedraagt in totaal 275 m2. Deze bijgebouwen doen dienst als berging, tuinhuisje en in deel van een bijgebouw zit een kleinschalig bedrijf aan huis gevestigd. Ten behoeve van deze ontwikkeling is door Eelerwoude een Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. Een groot gedeelte van deze ruimtelijke onderbouwing is overgenomen in de toelichting. Voor de volledigheid is de onderbouwing tevens toegevoegd als bijlage 1.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het erf Raalterweg 27 en 27a te Wijhe. Het erf ligt in het buitengebied, tussen de kernen Wijhe en Raalte. In onderstaande afbeelding is de ligging van het erf in de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding - Ligging erf Raalterweg 27 en 27a, met omliggende gronden

De volgende afbeelding betreft een luchtfoto van het erf, met daarop de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Begrenzing plangebied, de verbeelding behorend bij het bestemmingsplan bevat de exacte begrenzing van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De voorgenomen ontwikkeling is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 21 mei 2012. Daarnaast zijn de bestemmingsplannen 'Buitengebied 1e herziening' (vastgesteld op 8 september 2014) en 'Buitengebied tweede herziening' (16 oktober 2017) van toepassing. Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' (gedeeltelijk) en 'Waarden – Archeologie – 2' (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – landbouwontwikkelingsgebied'. Het erf heeft daarbij de aanduidingen 'bouwvlak' en 'intensieve veehouderij'. Onderstaande afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'.

De voorgenomen ontwikkeling, waarbij het agrarische erf een woonerf wordt en er twee nieuwe woningen worden gerealiseerd, waarbij de bedrijfswoningen burgerwoningen worden met daarbij een kleinschalig bedrijf en een boerderijkamer in bestaande bebouwing, past niet binnen het vigerende bestemmingsplan.

Afbeelding - Weergave plangebied op verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op het voorgenomen plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt daarbij getoetst aan dit beleid. In hoofdstuk 4 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt tot slot ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Op het erf zijn twee woningen gesitueerd, met de huisnummers 27 en 27a. De initiatiefnemer van de gewenste ontwikkeling is woonachtig op de Raalterweg 27 met bijbehorende gronden van circa 10 hectare. Op 27a woont familie van de initiatiefnemers. Nummer 27a kent drie eigen kadastrale percelen waarop de woning en diverse te behouden bijgebouwen zijn gevestigd. Het erf kent grote volumes aan schuren en wordt middels twee bestaande inritten ontsloten naar een doodlopend deel van de Raalterweg. Het landschap waarin het erf is gelegen kent een open karakter. Het zicht wordt begrensd door fraaie groenstructuren van (woon)erven, lanen en singels, maar ook enkele agrarische bedrijven zijn zichtbaar. Het erf is klassiek ingedeeld. Het voorerf is kleinschalig en op het woongenot ingericht. Het achtererf is grootschalig en functioneel ingericht. Het erf heeft zich door de loop der jaren ontwikkeld vanuit de 'hoofdwoning' - de boerderijwoning met 'deel' van nummer 27 - en vormt daarmee een belangrijk karakteristiek element van het erfensemble.

Afbeelding - vooraanzicht Boerderij 't Legebeke, huisnummer 27

2.2 Het voorgenomen plan

Het voorgenomen plan is uitgebreid weergegeven in het bijgevoegde inrichtingsplan (zie bijlage 2). Deze paragraaf bevat een beknopte beschrijving van het inrichtingsplan.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden de landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt (waarbij ook asbest wordt gesaneerd), evenals de kuil- en mestplaten. Ook wordt veel erfverharding verwijderd. Onderstaande afbeelding betreft een weergave wat er op het erf wordt gesloopt, en welke gebouwen behouden blijven.

Afbeelding - Weergave wat er op het erf wordt gesloopt en welke gebouwen behouden blijven

In totaal wordt 1734 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt, 840 m2 aan kuilplaten, 225 m2 aan mestplaten en een mestbassin met kelder van 320 m2. Daarnaast wordt erfverharding verwijderd en asbest gesaneeerd.

Door de sloop ontstaat ruimte voor nieuwbouw. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Om het historisch karakter van het erf te waarborgen en te versterken worden de te realiseren woningen aan de noordzijde van het erf gerealiseerd. Daardoor is de impact op het aangezicht van het erf zeer gering. De bestaande woning van nummer 27 is op het erf prominent aanwezig als 'hoofdwoning' zoals dat nu ook het geval is. De nieuwe woningen zijn ruimtelijk gezien, in hiërarchie, ondergeschikt aan de hoofdwoning. Dit is mogelijk door te kiezen voor een type 'schuurwoning'.

In de toekomst is de wens om een deel van deze bergruimte bij de hoofdwoning in gebruik te nemen als woonruimte (geen extra wooneenheid). Dit omdat de huidige woonfunctie, qua oppervlak in dit gebouw, relatief beperkt is. Tevens wordt een deel van de ruimte ingericht als boerderijkamer. Bij deze woning wordt een traditionele kapschuur gerealiseerd van maximaal 100 m2. De woning aan de Raalterweg 27a blijft ook behouden. Ook de bijgebouwen bij deze woning blijven behouden. De oppervlakte van deze bijgebouwen bedraagt in totaal 275 m2. Deze bijgebouwen doen dienst als berging, tuinhuisje en in deel van een bijgebouw zit een kleinschalig bedrijf aan huis gevestigd. De aanwezige bijgebouwen op het perceel van 27a zullen van asbest worden gesaneerd en worden tevens voorzien van een nieuwe begeveling teneinde een authentiek aangezicht te bewerkstelligen.

Het historisch karakter van het erf wordt verder versterkt door de aanplant van erfgroenstructuren; meidoornhagen; erfbosjes; solitaire erfbomen; houtwallen en boomgaarden. Ook een natuurrijke poel of veedrinkplaats vlakbij aangrenzende weiden hoort hierbij. De aanplant van deze robuuste groenstructuren werkt historiserend en voorkomt een 'versteend' beeld van woningen en bijgebouwen door een groene uitstraling. In het bijgevoegde inrichtingsplan (bijlage 2) is een gedetailleerd beplantingsplan opgenomen. Hieruit blijkt dat in het beplantingsplan is gekozen voor streekeigen beplanting uit het Overijssels landschap passend op de ondergrond. Gebruik van deze beplantingen versterken de identiteit van het landschap. Zo wordt er meidoorn toegepast in de nieuwe hagen rond de woningen. Erfbosjes en houtwallen (bosplantsoen) worden aangezet met soorten als meidoorn, sleedoorn, hazelaar, vlier, Gelderse roos en kardinaalsmuts. Er worden twee grote boomgaarden aangeplant met afwisselende soorten hoogstamfruit. Als solitair worden er enkele erfbomen aangeplant, bestaande uit noot, eik, paardenkastanje, en linde.

Afbeelding - Inrichtingsplan erf Raalterweg 27 en 27a

De bestaande boerderij met aanbouw uit halverwege de vorige eeuw betreft een klassieke halleboerderij. De woning blijft behouden in de voorgenomen ontwikkeling als hoofdwoning van het erfensemble. Ook de aanbouw blijft als woonruimte behouden. Om het karakter van het historische erf te versterken dient de nieuwbouwwoning ondergeschikt te zijn aan de hoofdwoning. Dit is goed mogelijk met een type schuurwoning. De schuurwoning kent door vorm en materiaalgebruik een schuurachtig overkomen maar beschikt toch over moderne woonwensen. De referentiebeelden tonen hoe de schuurwoning kan worden vormgegeven. Verschillende materialen kunnen worden toegepast zolang zij natuurlijk en streekeigen van karakter zijn. Denk aan een gemetselde of houten, gepotdekselde, begeveling en een dakbedekking van riet, dakpannen of bij een modernere vormgeving zinkplaten. Uitbouwen met dakkapellen of erkers passen niet binnen het concept schuurwoning.

Afbeelding - referentiebeeld schuurwoning

2.3 Nieuwe planologische situatie

De agrarische bedrijvigheid op het perceel is gestaakt. Het huidige agrarische erf wordt een woonerf en krijgt in totaal 4 woningen: de twee huidige woningen en twee nieuw te bouwen woningen. Het overgrote gedeelte van het perceel krijgt de bestemming 'Wonen' met een bouwvlak waarin 4 woningen planologisch mogelijk zijn gemaakt. De rest van het perceel behoudt de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden'. Omdat hier geen bouwvlak op komt te liggen is de uitoefening van een agrarisch bedrijf niet meer mogelijk. De huidige dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2' blijven behouden.

3.1 Provinciaal beleid

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Archeologische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die de archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit bestemmingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding - uitsnede archeologische verwachtingskaart met rood omcirkelt de globale ligging van het plangebied.

Uit bovenstaande figuur volgt dat er zowel een lage, een middelhoge en hoge verwachting is. Binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' zijn dubbelbestemmingen opgenomen die archeologische waarden borgen. Het plangebied heeft de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' en 'Waarde Archeologie - 2'

Onderhavig bestemmingsplan
Voor de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 1' en 'Waarde Archeologie -2' geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 respectievelijk 5.000 m2 de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Met het voorliggende plan wordt de grond over een aanmerkelijk kleinere oppervlakte geroerd. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.2 Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik. Hiertoe is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd welke is opgenomen als bijlage 3.

Chemisch onderzoek
Plaatselijk is de bovengrond en het grondwater (zeer) licht verontreinigd met enkele zware metalen of PCB. In de grond mengmonsters BG II, Boring 24 (0-0.35) en de ondergrond (OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. De bovengrondse dieseltank (deellocatie A) heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit; er zijn geen minerale oliecomponenten aangetoond in de bovengrond en in het grondwater. De voormalige dieseltank ter plekke van deellocatie B heeft wel een geringe negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit, aangezien het grondwater licht verontreinigd is met benzeen. De bovengrond van deellocatie B is niet verontreinigd met minerale olie. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Asbestonderzoek 
Plaatselijk is asbest aangetoond; de gewogen asbestgehalten zijn (ruim) lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Er is geen saneringsnoodzaak.

Onderhavig bestemmingsplan
Uit milieukundig oogpunt is er naar de mening van het onderzoeksbureau geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.3 Geluid

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. Per 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Hierin staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht er toe om bij ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

Onderhavig bestemmingsplan
In het voorliggende plan wordt het erf aan de Raalterweg 27 en 27a omgevormd naar een woonerf, waarbij op het achtererf twee woningen worden toegevoegd. Wonen betreft een geluidsgevoelige functie. Met betrekking tot het plangebied is industrielawaai en railverkeerlawaai niet van toepassing. Verkeerslawaai komt van de Raalterweg, welke op circa 200 meter afstand van de nieuw te bouwen woningen ligt. En verkeerslawaai komt van de Elshofweg, welke op circa 150 meter van de nieuwe woningen ligt. Gezien de relatief grote afstand tot deze wegen, en gezien er reeds bebouwing ligt tussen de nieuwe woningen en de Raalterweg, is het aannemelijk dat hier voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Een akoestisch onderzoek is daarmee in dit stadium niet noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Onderhavig bestemmingsplan
In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. De functiewijziging van het agrarische erf is aan te merken als een project welke 'niet in betekende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Betreffende woningbouw is pas sprake van 'in betekende mate' indien het gaat om de nieuwbouw van minimaal 1500 woningen. In het voorliggende plan gaat het om de nieuwbouw van twee extra woningen. Ook doen zich geen andere ontwikkelingen voor die tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden. Het plan kan daarmee zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Onderhavig bestemmingsplan
Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. M.b.t het aspect externe veiligheid is het plan dan ook uitvoerbaar.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;

• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Onderhavig bestemmingsplan
Met het realiseren van een milieugevoelige bestemmingen (woningen) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen. Dat is in het voorliggende plan aan de Raalterweg 27 en 27a aan de orde. Dit erf wordt omgeven door burgerwoningen. Alleen aan de noordzijde van het erf ligt een intensieve veehouderij. De rand van het bouwblok van de intensieve veehouderij ligt op crica 250 meter afstand van de nieuw te bouwen woningen. Dit is ruim buiten de aanbevolen richtafstand van 200 meter. Hiermee kan worden geconcludeerd dat met het realiseren van de nieuwe woningen (en de boerderijkamer) bestaande bedrijven niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. Anderzijds kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd voor de nieuw te realiseren woningen en de boerderijkamer ('omgekeerde werking').

4.7 Wet geurhinder en veehouderij

Het realiseren van 2 nieuwe woningen is niet vergunningsplichtig vanuit de Wet milieubeheer. In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen geldt op grond van artikel 14, lid 2 onder c van de Wet geurhinder en veehouderij voor een nieuwe bouwkavel op grond van een 'Rood voor Rood-regeling' (of daarmee gelijk te stellen) een minimale afstand van 50 meter buiten de bebouwde kom ten opzichte van agrarische bedrijven van derden. Het dichtsbijzijnde omliggende agrarische bedrijf ligt ten noorden van het erf, op circa 250 meter afstand. Het voorgenomen plan aan de Raalterweg 27 en 27a is daarmee niet beperkend voor omliggende agrarische bedrijven en het plan voldoet aan de Wet geurhinder en veehouderij.

4.8 Ecologie

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming ingetreden, die Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten beschermt. De wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Gebiedsbescherming 
Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingsweg 1998 beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen.

Soortenbescherming 
De Wet natuurbescherming richt zich op de bescherming van soorten. De wet gaat uit van het 'nee, tenzij'-principe, bepaalde handelingen waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

Het onderhavige bestemmingsplan
Gebiedsbescherming
Het plangebied aan de Raalterweg 27 en 27a maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied of EHS(NNN)-gebied, en deze liggen niet in de directe nabijheid. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het NNN kent geen externe werking. Een toetsing aan het NNN-beleid is daarom niet noodzakelijk.

Soortenbescherming
Ten behoeve van het voorgenomen plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 4). Het plangebied aan de Raalterweg 27 en 27a biedt een potentieel habitat voor een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte en uitgebreide veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en eenmalig veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele algemeen beschermde soorten met een landelijke vrijstelling en voor enkele soorten zonder deze vrijstelling.

Voor veel soorten maakt het plangebied onderdeel uit van het leefgebied van de betreffende soort. Dit betreft echter geen essentieel onderdeel van het leefgebied. Bovendien wordt het leefgebied door de aanleg van beplanting juist geschikter. Het betreft een cascade-effect; meer beplanting zorgt voor meer insecten en meer beschutting, waardoor het voedselaanbod en het aantal schuilmogelijkheden voor vogels, amfibieën en kleine zoogdieren groter wordt en daarmee ook het voedselaanbod van soorten die hoger in de voedselpiramide staan.

Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen. Daarnaast is het verboden vogels opzettelijk te storen, tenzij de storing niet van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van de desbetreffende vogelsoort. In veel situaties kan dit voorkomen worden door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Voor alle broedvogels wordt de datum 15 mei tot 15 juli aangehouden als zijnde broedseizoen. Deze data moet niet te strak aangenomen worden, er zijn soorten die mogelijk eerder broeden. Het broedseizoen van de genoemde soorten kerkuil en steenuil zijn al vanaf half maart tot ver in het najaar. Verder dient er bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met nesten van vogels en de algemene zorgplicht.

4.9 Water

Waterschap Drents Overijsselse Delta
Voor het plangebied is het Waterbeheersplan 2016 – 2021 van het waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Invloed plan op de waterhuishouding
Binnen dit bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt door het waterschap geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via 38 Ruimtelijke onderbouwing Erfontwikkeling Raalterweg 27 en 27a Ontwerp

wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

In het voorliggende plan wordt hemelwater geïnfiltreerd in de bodem.

Watertoets
Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (zie bijlage5). Uit de digitale watertoets komt dat de 'korte procedure' gevolgd kan worden. Dit betekent dat volstaan kan worden met deze waterparagraaf.

4.10 Overstromingsrisico's

Kleine kans op potentieel overstroombaar gebied. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53) aan.

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 á 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd, kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen, dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

4.11 M.E.R.-beoordeling

De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de 'moederprocedure'. Dit is de procedure op grond waarvan de besluitvorming plaatsvindt, bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure.

Onderhavig bestemmingsplan
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen, moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.- beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:

• Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
• Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In bijlage III van de EU-richtlijn m.e.r staan de criteria genoemd waarnaar moet worden gekeken bij de beoordeling. In voorliggende casus is gekeken naar deze Europese criteria.

Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.

4.12 Verkeer en Parkeren

Eind 2014 is de Woningwet gewijzigd waarbij is bepaald dat een groot deel van de bouwverordening uiterlijk op 1 juli 2018 van rechtswege komt te vervallen. Het gaat dan onder andere om de stedenbouwkundige bepalingen waaronder de parkeernormbepaling. Vóór 1 juli 2018 moeten alle bestemmingsplannen op dit onderdeel zijn aangepast. Er kan dan niet meer verwezen worden naar stedenbouwkundige bepalingen. Dit geldt met name voor de parkeernormen. Voor alle bestemmingsplannen van de gemeente Olst-Wijhe dient hiervoor een bepaling worden opgenomen. Vanaf begin 2015 gebeurt dit al bij alle nieuwe bestemmingsplannen, maar omdat vóór 1 juli 2018 niet alle bestemmingsplannen zijn herzien moet dus in elk bestemmingsplan de verwijzing naar de Bouwverordening worden verwijderd en is via deze parapluregeling een nieuw artikel opgenomen waarin het parkeerbeleid wordt geregeld. Om de parkeernormen ook van toepassing te laten zijn op dit bestemmingsplan zijn de bepalingen uit het Parapluplan Parkeren overgenomen. Hierdoor kunnen nieuwe aanvragen worden getoetst aan de vigerende parkeernormen van de gemeente Olst-Wijhe.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn enkele flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Agrarisch met waarden - Landschapswaarden, Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden zijn in de eerste plaats bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf of het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Er is geen bouwvlak opgenomen in de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden.

5.3 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. De woning mag een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Binnen de bestemming is er een aanduiding opgenomen dat er maximaal 4 woningen binnen het bouwvlak zijn toegestaan.

Tevens ligt erop de bestemming Wonen een voorwaardelijke verplichting. De gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming Wonen mogen enkel in gebruik worden genomen indien de landschapsmaatregelen uit het erfinrichtingsplan worden aangelegd en in stand worden gehouden.

5.4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.5 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening gaat nemen. Dit is opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel. In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. De initiatiefnemers dragen de kosten van het project. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal inclusief planschade en leges) is geregeld. Hierdoor is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 11 april 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling
Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 1 juli 2019. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.