Buitengebied, Middelerstraat 11 / Middelerpad ongenummerd in Olst

2.2.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt per deelgebied de historische groei en de huidige situatie beschreven.

2.2.2 Deelgebied 1 Middelerpad tussen nummers 6 en 10

Op historische kaarten is te zien dat het perceel aan het Middelerpad al vroeg is ontgonnen. Rond 1850 bestond de omgeving voor het grootste deel uit bos en heide, met her en der ontgonnen percelen. In de omgeving van het perceel was al verspreide bebouwing zichtbaar. Rond 1900 nam het aantal ontgonnen percelen toe. Omstreeks 1950 was bijna alle heidegrond ontgonnen en is een deel van het bos verdwenen en in gebruik genomen als landbouwgrond. In de periode 1900 tot 1950 is het aantal erven in buurtschap Middel toegenomen. Destijds was binnen het deelgebied een woning aanwezig. Deze woning is in de jaren '60 gesloopt en daarna is het perceel in zijn geheel in gebruik genomen als landbouwgrond. Na 1950 heeft de schaalvergroting doorgezet en zijn veel kleine kavels in de omgeving samengevoegd tot grotere percelen. In de huidige situatie is alle bos- en heidegrond in de directe omgeving verdwenen. Tussen enkele percelen en rondom erven zijn nog houtwallen/bomenrijen aanwezig. Aan de noordkant van het perceel bevinden zich het erf met de woningen Middelerpad 8 en 10 en aan de zuidkant grenst het perceel aan de achtererven van de woningen Middelerpad 4 en 6. Aan de oostzijde grenst het perceel aan een ander agrarisch perceel en aan de westzijde grenst het perceel aan het Middelerpad. Aan de overzijde van het Middelerpad liggen zeer grootschalig verkavelde percelen. De percelen tussen de woningen in buurtschap Middel zijn meer kleinschalig verkaveld. Gezien de voorgaande ontwikkelingen op het perceel past een nieuwe ontwikkeling tot bouwkavel bij het perceel en bij de ligging van het perceel in buurtschap Middel. Het Middelerpad is een zijweg van de doorgaande weg (Middelerstraat). De kavel ligt op circa 160 meter afstand van de Middelerstraat, waardoor het perceel weinig zichtbaar is vanaf de doorgaande weg. Op navolgende afbeelding is de huidige situatie ter plaatse van het deelgebied weergegeven.

Figuur 2.1 huidige situatie op het perceel Middelerpad tussen nummers 6 en 10

2.2.3 Deelgebied 2 Middelerstraat 11

Op historische kaarten is te zien dat de locatie aan de Middelerstraat 11 ook al vroeg is ontgonnen. Rond 1850 bestond de omgeving voor het grootste deel uit bos, heide en een aantal ontgonnen percelen. Destijds was al wat verspreide bebouwing aanwezig en is het erf aan de Middelerstraat 11 zichtbaar. Rond 1900 is een groot deel van de heide reeds ontgonnen en omstreeks 1950 is ook een groot deel van het bos verdwenen en in gebruik genomen als landbouwgrond. In de huidige situatie zijn veel kleinere kavels samengevoegd tot grotere percelen. De percelen aan de rechterzijde van de toegangsweg tot het erf zijn in gebruik bij een coniferenkweker. In de directe omgeving van het erf zijn alle bospercelen en bijna alle houtwallen en erfsingels verdwenen. Aan de zuid- en oostzijde van het erf is nog een erfsingel aanwezig en aan de westzijde staan een aantal solitaire bomen. De laatste grote verandering op het erf vond plaats aan het eind van de jaren ’60, begin jaren ’70 van de vorige eeuw door de bouw van varkensstallen. Vanaf 1999 zijn de voormalige varkensschuren in gebruik genomen als caravanstalling. De overige bedrijfsgebouwen zijn in gebruik als werktuigenberging en opslaglocatie. De voormalige bedrijfsgebouwen dateren van eind jaren ’60, beging jaren ’70. De staat van de gebouwen is in de loop der jaren verslechterd, bovendien zijn de schuren voorzien van asbestdaken. Nu de varkensstallen hun functie hebben verloren vindt opnieuw erfontwikkeling plaats door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een werktuigenberging. Op navolgende afbeelding zijn enkele afbeeldingen van de te slopen landschapsontsierende bebouwing weergegeven.

Figuur 2.2 te slopen bebouwing

2.3.1 Algemeen

De initiatiefnemers zijn voornemens op de locatie Middelerstraat 11 de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, door het slopen van alle voormalige landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, herbouw van een werktuigenberging in passende stijl en herinrichting en landschappelijke inpassing van het erf. Om het slopen van alle voormalige bedrijfsgebouwen en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, is men voornemens het agrarisch perceel aan het Middelerpad in buurtschap Middel om te vormen tot bouwkavel voor een woning. In het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van de provincie Overijssel is voor beide deelgebieden een erfinrichtings- en beplantingsplan opgesteld. Het plan voor deelgebied 1 is opgenomen als Bijlage 1 en het plan voor deelgebied 2 is opgenomen als Bijlage 2 bij dit plan.

2.3.2 Deelgebied 1 Middelerpad tussen nummers 6 en 10

Bebouwing

Op het perceel wordt een woning gesitueerd met een volume van maximaal 750 m3 en bijgebouw(en) van maximaal 100 m2. De voorgevel van de woning is gelijk aan de voorgevelrooilijn van de woning Middelerpad 6, waarmee de nieuwe woning aansluit op het bebouwingslint aan het Middelerpad. De woning heeft een maximum goot- en bouwhoogte van 10 m en 4,5 m en een dakhelling van minimaal 20o en maximaal 55o. De bouwkavel wordt midden op het perceel gesitueerd, zodat er voldoende afstand blijft tussen de te bouwen woning en de woningen Middelerpad 8 en 10.

Erfstructuur

Het perceel aan het Middelerpad heeft een oppervlakte van 4.760 m2. Een deel van het perceel (1.000 m2) wordt bestemd voor een bouwkavel voor een woning met bijgebouw(en). Op het bouwkavel wordt de bebouwing en erfverharding gesitueerd.

Erfbeplanting

Bij de inrichting van het erf wordt gebruik gemaakt van bestaande groenstructuren en passende beplantingsvormen en sortimentskeuze. Aan de noord- en zuidzijde van het erf wordt een erfsingel aangeplant. De erfsingel met bosplantsoen wordt ongeveer 4 meter breed en bestaat uit inheemse, streekeigen soorten. Aan de oostzijde wordt geen erfsingel aangeplant om het uitzicht voor de erfeigenaren van de Oude Deventer weg ‘open’ te houden. In de directe omgeving zijn veel erven voorzien van een haag rondom het erf/tuin. Om hier op aan te sluiten wordt aan de noord-, zuid-, en westzijde van de woning een groenbladige beukenhaag aangeplant van circa 1 meter hoog, om het zicht vanuit de woning te behouden. In het verleden waren veel erven voorzien van een boomgaard. Daarom is men voornemens om achter de woning een boomgaard aan te planten met streekeigen hoogstamfruitbomen. Door de boomgaard achter de woning te situeren, blijft aan de noordzijde van de woning en boomgaard, een zichtlijn ‘over de weilanden’ in stand voor de erfeigenaren van de Oude Deventerweg.

Navolgende afbeelding geeft een indruk van de toekomstige situatie binnen dit deel van het plangebied.

Figuur 2.3 Situatieschets nieuwe situatie

2.3.3 Deelgebied 2 Middelerstraat 11

Bebouwing

Door de sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen en beperkt terugbouwen in deelgebied 1 zal de bebouwing afnemen van 1.370 m2 naar 400 m2. In de toekomstige situatie bestaat de bebouwing uit de huidige woning (150 m2) en een nieuw te bouwen werktuigenberging met een oppervlakte van maximaal 250 m2. De nieuw te bouwen werktuigenberging komt achter de woning te staan in lijn met de zijgevel van de woning. Het zicht vanuit de woning blijft hierdoor zoveel mogelijk behouden. Dit sluit aan bij de bebouwingskenmerken van andere erven in de omgeving, waarbij bedrijfsgebouwen in de meeste gevallen achter de (bedrijfs)woning staan. Verder wordt de werktuigenberging gebouwd in passende stijl en passend materiaalgebruik.

Erfstructuur

Door het slopen van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een werktuigenberging achter de woning ontstaat een compact erf. Een groot deel van het huidige erf, waar de voormalige bedrijfsgebouwen staat, wordt bij het achterliggend agrarisch perceel aangetrokken. De oppervlakte van het erf neemt hierdoor af van circa 5.750 m2 naar circa 3.150 m2. Ook wordt de erfverharding voor en tussen de voormalige bedrijfsgebouwen verwijderd. In de gewenste situatie loopt de erfverharding door tot achter de nieuw te bouwen werktuigenberging. Hierdoor is de werktuigenberging zowel vanaf de achterkant als zijkant bereikbaar en ontstaat de mogelijkheid om met tractoren en ander materieel te draaien op het erf. De aanwezige beplanting is passend voor de streek en wordt versterkt.

Erfbeplanting

Bij de herinrichting van het erf wordt gebruik gemaakt van bestaande groenstructuren en bijpassende beplantingsvormen en sortimentskeuze. De bestaande erfsingel aan de zuidkant van het erf wordt opgenomen in een aan te planten erfsingel aan de zuid-, oost- en noordkant van het erf. De beplanting direct rondom de te slopen voormalige varkensschuren wordt verwijderd. Het deel van de erfsingel naast en voor de woning bestaat uit solitaire bomen zonder ondergroei. Dit blijft zo om het zicht vanuit de woning en doorkijkjes vanaf de Middelerstraat naar het erf te behouden. De woning en tuin wordt omsloten door een groenbladige beukenhaag aangeplant van circa 1 meter hoog, om het zicht vanuit de woning te behouden. Deze soort is passend in het landschap.

De navolgende afbeeldingen geven een indruk van de toekomstige situatie binnen het plangebied.

Figuur 2.4 Situatieschets nieuwe situatie

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het kabinet beschrijft in de Structuurvisie onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. Provincies en gemeentes krijgen meer bevoegdheden bij ruimtelijke ordening. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid.

De SVIR vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.
  

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Conclusie

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen nationale belangen gemoeid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden, aangevuld met diverse wijzigingen, waaronder de wijziging van 18 mei 2016 voor de Grote Rivieren. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Per onderwerp worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Conclusie

In het plangebied zijn geen onderwerpen uit het Barro van toepassing waar rekening mee moet worden gehouden in onderhavig bestemmingsplan.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de 'ladder duurzame verstedelijking' opgenomen: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is blijkens de geschiedenis van totstandkoming van deze bepaling beoogd zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De ladder duurzame verstedelijking is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. De ladder bewerkstelligt de wens om bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien in het toetsingskader van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Hiermee wordt de nadruk gelegd op dat in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen wat de ontwikkelingsbehoefte van een gebied is met oog op de ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als de ontwikkeling van een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie1 blijkt dat het omzetten van een voormalige agrarische bedrijfswoning in een reguliere woning en de realisatie van één nieuwe woning, niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Met het initiatief zijn geen nationale belangen gemoeid.

Conclusie

Verdere toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking is voor dit plan niet aan de orde.

3.1.4 Conclusie rijksbeleid

Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan voldoet aan de regels en voorwaarden die gesteld worden op rijksniveau.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening Overijssel en Uitvoeringsmodel

Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De provinciale Omgevingsvisie wordt elk jaar bijgewerkt. Dat gebeurt met de jaarlijkse Actualisatie. Het gaat om alle eerder vastgestelde beleidswijzigingen die nog moeten worden doorvertaald in de Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuzes van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).

Omgevingsverordening Overijssel (2017)

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling en dergelijke kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Navolgend is een schematische afbeelding weergegeven van het uitvoeringsmodel.

Figuur 3.1 Schematische weergave uitvoeringsmodel

Hierna worden de lagen nader toegelicht.

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe - gebiedskenmerken

Nieuwe ruimtelijke opgaven wil de provincie verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken wordt verstaan: de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Er worden vier lagen onderscheiden:

1 Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. In de natuurlijke laag onderscheiden we gebiedstypen.

2 Laag van het agrarische cultuurlandschap

De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. In de laag van het agrarisch cultuurlandschap worden een aantal gebiedstypen onderscheiden.

3 Stedelijke laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. In de stedelijke laag onderscheiden we gebiedstypen. Het plangebied is niet opgenomen in de stedelijke laag.

4 Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving In de laag van de beleving onderscheiden we gebiedstypen.

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Of - Generieke beleidskeuzes

Het plangebied is niet gelegen in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Bij de afweging in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' blijkt dat met name het artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) van de Omgevingsverordening Overijssel van toepassing is. Daarnaast wordt de voorgenomen ontwikkeling tevens getoetst aan artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5, lid 1: Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. De ontwikkeling voorziet in een verbetering van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde voor de omgeving. De ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Olst wordt met het initiatief verbeterd. De aansluiting van het voornemen bij de geldende gebiedskenmerken komt in het vervolg van dit hoofdstuk aan de orde. Gelet op voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.5, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. Met onderhavig initiatief vindt per saldo een afname plaats in het ruimtebeslag van de groene omgeving. Uit paragraaf 2.1, blijkt dat het perceel gelegen tussen het Middelerpad nummer 6 en 10 de meest geschikte locatie is voor de realisatie van de compensatiewoning.

Voor het overige zijn er in het kader van de 'generieke beleidskeuzes' geen aspecten die nadere onderbouwing behoeven.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven

Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Wonen en werken in een kleinschalig mixlandschap'. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil men in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Schaalvergroting in de landbouw en opwekking van hernieuwbare energie krijgen ruimte in het ontwikkelingsperspectief. Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap, onder de voorwaarde van zorgvuldige inpassing in het kleinschalige landschap. Ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden.

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. Een woonperceel is passend binnen het ontwikkelingsperspectief. Daarnaast is zorgt het initiatief voor een kwaliteitsimpuls van het landschap en brengt het geen extra belemmeringen met zich mee ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven (zie Hoofdstuk 5). Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

Hoe -gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Navolgend wordt ingegaan op de relevante kenmerken ter plaatse van de ontwikkellocatie.

1 Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en -ruggen

Het plangebied ligt op de dekzandvlakte en -ruggen van Overijssel. De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend is dat het reliëf op veel plaatsen is vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de aanwezige hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de kaart natuurlijke laag weergegeven met daarop de deelgebieden.

Figuur 3.2 kaart natuurlijke laag: Dekzandvlakte en -ruggen (deelgebied 1 links, deelgebied 2 rechts binnen rode kader)

De natuurlijke laag kent voor het plangebied het volgende uitgangspunt:

• Beplanting dient te bestaan uit soorten die van natuur in het gebied voorkomen.

2 Laag van het agrarisch cultuurlandschap – Oude Hoevenlandschap

Het plangebied ligt in het oude hoevenlandschap. Het oude hoevenlandschap werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Het oude hoevenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. Het zijn contrastrijke landschappen met veel variatie op korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en –ontginningen en daartussen kleinere (boven)lopen van beken. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de kaart laag van het agrarisch cultuurlandschap weergegeven met daarop de deelgebieden.

Figuur 3.3 kaart Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude Hoevenlandschap (deelgebied 1 links, deelgebied 2 rechts binnen rode kader)

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent voor de projectlocatie het volgende uitgangspunt:

• Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap en aan de samenhang tussen de landschapselementen (eiken, houtwallen);

3 Stedelijke laag – Informele trage netwerk/Verspreide bebouwing

Het plangebied behoord bij het informele trage netwerk en verspreide bebouwing. Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en de natuurlijke laag toegankelijk en aanvaardbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. De maaswijdte van dit netwerk is sterk afhankelijk van het type landschap. Doordat bepaalde schakels in dit netwerk in de loop van de tijd zijn verdwenen is er sprake van discontinuïteit. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de kaart stedelijke laag weergegeven met daarop aangeduid de globale ligging van de deelgebieden.

Figuur 3.4 kaart stedelijke laag: Informele trage netwerk/Verspreide bebouwing (deelgebied 1 links, deelgebied 2 rechts binnen rode kader)

De stedelijke laag kent voor het plangebied het volgende uitgangspunt :

• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit, versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, behoud van onderscheid tussen de voor- en achterzijde van het erf en er vindt koppeling van het erf aan het landschap plaats;
• Bij erfontwikkelingen als sloop van stallen een robuust erfensemble behouden.

4 Laag van de beleving – Donkerte/IJssellinie inundatieveld

De projectlocatie bevindt zich in een donkerte gebied. De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ’s nachts nog echt donker is. Het zijn de relatief ‘luwe’ dunbevolkte gebieden met een lage gebruiksdruk. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de kaart stedelijke laag weergegeven met daarop de deelgebieden.

Figuur 3.4 kaart laag van beleving: Donkerte/IJssellinie inundatieveld (deelgebied 1 links, deelgebied 2 rechts binnen rode kader)

De laag van de beleving kent voor het plangebied het volgende uitgangspunt:

• Bij ontwikkelingen het gebied minstens zo donker houden en liever nog wat donkerder maken door minimale toepassing van kunstlicht en het vermijden van onnodig kunstlicht.

De voorgevel van de te nieuw bouwen woning komt op de rooilijn van de woning Middelerpad 6 te staan. Bij de landschappelijke inpassing is gebruik gemaakt van erfbeplanting die qua beplantingsvormen en sortiment aansluit op de bestaande landschapselementen. De woning wordt hierdoor ingepast tussen de andere woningen en de inrichting van het perceel sluit aan op het meer kleinschalige kavelpatroon in buurtschap Middel. Op het erf aan de Middelerstraat wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt en een werktuigenberging in passende stijl gebouwd, wat een bijdrage levert aan ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit en behoud van een robuust erfensemble. De oppervlakte van het erf wordt fors kleiner en bij de landschappelijke inpassing wordt gebruik gemaakt van erfbeplanting die qua beplantingsvormen en sortiment aansluit op bestaande landschapselementen. De bebouwing wordt hierdoor grotendeels aan het zicht vanaf de openbare weg (Middelerstraat) onttrokken, vanaf het erf blijven richting de Middelerstraat en andersom doorkijkjes bestaan. Het initiatief voldoet daarmee aan de randvoorwaarden uit het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Door de Omgevingsvisie zijn eerdere detailkaders, zoals onder andere 'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen' en 'Nieuwe landgoederen' komen te vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn hierin leidend;

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. In zijn algemeenheid geldt dat hoe beter de nieuwe functie in het gebied past, des te kleiner de vereiste extra investering is. De nieuwe woonfunctie past goed in dit gebied. De functie is veelvoorkomend en ligt in een gebied dat is aangewezen als ‘mixlandschap’. Daarnaast bepaald uiteraard het uiterlijk van het eindresultaat in sterke mate of de ontwikkeling esthetisch past in het gebied of niet. Met het opstellen van de in Bijlage 1 en Bijlage 2 opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen is rekening gehouden met de gebiedseigenschappen. Hiermee is geborgd dat het uiterlijk van het eindresultaat esthetisch past in het gebied.

Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De schaal van de ontwikkeling is mede bepalend voor de impact op de omgeving. Dit is op te delen in een functioneel, sociaal en esthetisch perspectief. Functioneel is het gebied rustig. Wonen en aan landbouw gelieerde functies vormen de hoofdmoot. Andere functies zijn in beperkte mate aanwezig. Sociaal gezien was er de afgelopen decennia weinig dynamiek in de omgeving. Een nieuwe ontwikkeling kan een impuls zijn voor het gebied. De maat en schaal van het landschap is redelijk groot. Een kleinschalige ontwikkeling past daarmee esthetisch gezien niet in de omgeving. De nieuwe ontwikkeling past qua schaal goed in het landschap en is qua impact klein, ook vergeleken met de huidige situatie. De ontwikkeling wordt goed ingepast in de omgeving, zodat de landschapsstructuur die de laatste decennia minder zichtbaar is geworden wordt versterkt.

Eigen belang versus maatschappelijke belangen

De initiatiefnemers zijn op zoek naar een goede invulling voor het erf aan het Middelerpad, ter compensatie van de sloop van de agrarische schuren aan de Middelerstraat. Met dit 'Rood voor Rood' plan wordt de ontwikkeling economisch uitvoerbaar. Beide erven worden landschappelijk ingepast waarbij niet meer in gebruik zijnde leegstaande bebouwing wordt gesloopt om zo verpaupering tegen te gaan. Functies in de omgeving van het plangebied worden niet beperkt. Het plan dient daarmee een eigen belang, maar past binnen het overheidsbeleid.

3.2.2 Conclusie provinciaal beleid

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3.1 Structuurvisie Olst-Wijhe 'Ruimte voor initiatief en innovatie' (2017)

Op 4 december 2017 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe de Structuurvisie Olst-Wijhe vastgesteld. In de Structuurvisie Olst-Wijhe wordt ingezet op sterke dorpen, waar leefbaarheid en veiligheid grote prioriteit hebben. In de Structuurvisie staat op hoofdlijnen beschreven hoe de ruimtelijke ontwikkeling er voor de lange termijn uit ziet. De visie heeft een tijdshorizon van circa tien jaar en wordt de onderlegger van nieuwe bestemmings- en omgevingsplannen en uitvoeringsprogramma's. In lijn met de gekozen aanpak bij de totstandkoming van de visie is het belangrijk dat de gemeente ruimte blijft bieden aan nieuwe ideeën en ontwikkelingen vanuit de samenleving. De hoofdpunten uit de visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en ‘IJsselfront Olst-Wijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Conclusie

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad, waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. Met het initiatief wordt de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Olst aanzienlijk verbeterd. Op basis hiervan kan worden gesteld dat onderhavige ontwikkeling past binnen de structuurvisie van de gemeente Olst-Wijhe.

3.3.2 Toekomstvisie Olst-Wijhe

Op 22 juni 2009 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie Olst-Wijhe vastgesteld, inclusief het bijbehorende Realisatiehoofdstuk als zijnde de Structuurvisie ex artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening. En op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad de actualisatie Toekomstvisie Olst-Wijhe, inclusief het Realisatiehoofdstuk in combinatie met de bijstelling van de Nota Bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. In de toekomstvisie van de gemeente is opgenomen dat het wonen (dit kan gedifferentieerd zijn (starters, gezinnen en ouderen)) als middel wordt ingezet om het landschap te versterken. Dit kan door wonen in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door Rood voor Rood (de Rood voor Rood-regeling is naderhand opgegaan in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit) toe te passen en door de ontwikkeling van woonlandschappen. De ontwikkeling van woonlandschappen blijft voorlopig beperkt tot de ontwikkelingen rondom Wesepe. Woningen conform Rood voor Rood en VAB Wonen (omzetting van karakteristieke boerderijen in woningen) worden in het hele gebied toegepast, waarbij in de LOG-gebieden dat slechts bij uitzondering wordt toegestaan.

Conclusie

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad, waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. Wonen wordt daarmee gebruikt als middel om het landschap daadwerkelijk te versterken. Met het initiatief wordt een woning gerealiseerd die passend is op de locatie binnen het verwevingsgebied en wordt (overbodige) bebouwing verwijderd uit het LOG gebied. Hierdoor wordt de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Olst aanzienlijk verbeterd. Het plan is in overeenstemming met de Toekomstvisie Olst-Wijhe.

3.3.3 Nota Ruimtelijke kwaliteit 'De kunst van het verleiden' (2014)

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de 'Nota Ruimtelijke Kwaliteit', welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving (in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is nader onderbouwd dat geen waarden worden aangetast)?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Elk ruimtelijke plan dat binnen het geldende bestemmingsplan past, moet voldoen aan dit beleid. Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is.

Conclusie

De toets aan het 'KGO-beleid' is opgenomen in paragraaf 3.2.1 van dit bestemmingsplan. De conclusie is dat met de gehele ontwikkeling daadwerkelijk kwaliteit wordt toegevoegd.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan (LOP 2008)

Op 24 november 2008 is door de gemeenteraad van Olst-Wijhe het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) vastgesteld. De kern van het LOP is versterking van al bestaand landschap, behoud van streekeigen kenmerken en het tegengaan van verloedering. Het plan gaat uit van bestaande kwaliteiten en potenties van het landschap en beschrijft de gewenste ontwikkelingen. Het bied een kader om ruimtelijke ingrepen in het landschap te toetsen en is een belangrijk hulpmiddel voor het garanderen en verbeteren van de kwaliteit van het landschap.

Het plangebied ligt in het dekzandlandschap, op een dekzandrug. Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd. Landschappelijke karakteristiek van toepassing op de projectlocatie:

• Rug verdicht met landschapselementen als bosjes, houtwallen, hagen, singels en solitaire bomen (soorten van de hogere gronden zoals eik, beuk);
• Afwisseling van verdichte en open ruimtes; verrassende doorkijkjes;
• Perceelsscheidingen worden minimaal en terughoudend toegepast, aansluitend aan het open karakter;
• Erven gaan vloeiend over in landschap (geen strakke erfgrenzen);
• Kleinschalige grillige blokverkaveling, deels omzoomd met houtwallen.

In het LOP worden verschillende ‘motoren’ voor landschapsontwikkeling in een landschap van dekzandruggen genoemd. De ‘motoren’ met bijbehorende omschrijving zijn weergegeven in onderstaande tabel:

Motor	Omschrijving
Natuurontwikkeling	Verdichten ruggen door realisatie droge verbindingen
Landelijk wonen en werken	Ruimtelijk verdichten door toepassen rood voor rood en nieuwe landgoederen in combinatie met aanleg landschapselementen.

Tabel 3.1 'Motoren' voor landschapsontwikkeling in landschap van dekzandruggen

Natuurontwikkeling – Droge natuurverbindingen

Op de hogere zandruggen worden loofbossen, houtwallen, struwelen, singels, akkers en bloemrijke graslanden nagestreefd. In ecologische zin vervullen de beplante dekzandruggen een belangrijke functie voor de flora en fauna van het droge bostype en het halfopen kleinschalige landschap. De aaneengeslotenheid voorkomt isolatie en schept mogelijkheden voor migratie. Landschapselementen als lanen en houtwallen hebben ook een belangrijke betekenis als verbindende elementen in deze structuur en zullen versterkt en hersteld worden.

Landelijk wonen en werken – Rood voor Rood – Ruimtelijke kwaliteit erven - Transformatie van agrarisch bedrijf naar burgererf

Nieuwe vormen van particulier gebruik hebben gevolgen voor de omgeving. Daarbij is aandacht voor de volgende aspecten:

• Herstel van de relatie tussen erf en landschap door middel van passende beplantingsvormen, erfindeling en begrenzing en sortimentskeuze;
• Optimaal gebruik van de bekende oude indeling en inrichting. Handhaven, herstellen en benutten van oude elementen: zowel de gebouwde elementen als de waardevolle bomen, struiken en tuinplanten;
• Handhaving of herstel van het onderscheid tussen voor- en achterzijde van de boerderij;
• Onderscheid oude en jonge erven. In het kampen- en essenlandschap samenspel met het landschap: losse opbouw met open begrenzing. In veldontginningen strakke ordening van de bebouwing en beplanting, gesloten beplantingen op de erfgrenzen. Deelgebied 1 ligt in het kampen en essenlandschap/oude hoevenlandschap.

Conclusie

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast. Met het opstellen van de in Bijlage 1 en Bijlage 2 opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen is rekening gehouden met de uitgangspunten uit het LOP. Het initiatief is daarmee in overeenstemming met het LOP.

3.3.5 Conclusie gemeentelijk beleid

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

4.2.1 Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

4.2.2 Toetsing

Archeologie

Deelgebied 1 ligt volgens de Archeologische verwachtingskaart van de gemeente Olst-Wijhe in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Deelgebied 2 ligt volgens de Archeologische verwachtingskaart van de gemeente Olst-Wijhe in een gebied een lage archeologische verwachting. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de Archeologische verwachtingskaart weergegeven.

Figuur 4.1 Archeologische verwachtingskaart (deelgebied 1 links en deelgebied 2 rechts, beide ter plaatse van blauwe ster)

In de beleidsnota is het volgende bepaald voor de verschillende verwachtingen:

• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 2.500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm;

• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 5.000 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm;
• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een lage archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 10 ha;
• bij terreinen waarvan de archeologische waarde bekend is (AMK-terreinen), is het beleid behoud in situ en geldt altijd een onderzoeksplicht.

Het archeologische beleid vindt zijn doorwerking door middel van de in het bestemmingsplan 'Buitengebied' opgenomen dubbelbestemmingen voor archeologie.

Voor het plangebied geldt dat de gronden in deelgebied 1 een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. In deze gebieden geldt alleen een onderzoeksplicht als het plangebied groter is dan 2.500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm. Voor de gronden in deelgebied 2 geldt een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. In deze gebieden geldt alleen een onderzoeksplicht als het plangebied groter is dan 5.000 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm. Voor beide deelgebieden is het verstoringsgebied kleiner. Derhalve is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In en rond het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Rijks- en Gemeentelijke monumenten

Ter plaatse van en in de omgeving van het plangebied zijn geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten aanwezig.

4.2.3 Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.3.1 Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

4.3.2 Toetsing

Verkeer

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van niet meer in gebruik zijnde landschapsontsierende bebouwing aan de Middelerstraat 11 en de realisatie van een woning aan het Middelerpad, waarbij beide percelen landschappelijk worden ingepast.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen van de woning aan het Middelerpad in deelgebied 1 is uitgegaan van de kengetallen van het CROW2. Uitgaande van 'koop, vrijstaand' van de verstedelijkingsgraad 'buitengebied' en het gebiedstype 'niet stedelijk' is het aantal verkeersbewegingen per woning maximaal 8,6. Deelgebied 1 word via het Middelerpad ontsloten op de Middelerstraat en de Oude Deventerweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen. De voorgenomen activiteiten ter plaatse van deelgebied 2 aan de Middelerstraat heeft geen verkeersaantrekkende werking tot gevolg.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen van de nieuwe woning in deelgebied 1, is gebruik gemaakt van de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe. Bij de berekening van de verkeersgeneratie is uitgegaan van een woning in de categorie 'woning duur (vrijstaand)' in 'rest bebouwde kom'. De parkeerbehoefte bedraagt maximaal 2,0 parkeerplaatsen. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein. De voorgenomen activiteiten ter plaatse van deelgebied 2 aan de Middelerstraat voorziet niet in een toename van de parkeerbehoefte.

4.3.3 Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

8.3.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De initiatiefnemer heeft zijn plannen met direct omwonenden uit het buurtschap Middel gedeeld. Uit de gesprekken met deze omwonenden blijkt dat de bewoners van het Middelerpad overwegend positief tegenover het plan staan. Tevens is het Plaatselijk Belang Middel benaderd, zij hebben zich positief uitgelaten over de bouw van een woning op het perceel, mits een zorgvuldig proces wordt gevolgd.

Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de resultaten van het overleg in het kader van dit bestemmingsplan verwerkt.

8.3.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt, kunnen door een ieder zienswijzen naar voren worden gebracht.

Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de eventuele zienswijzen verwerkt.

9.3.1 Algemeen

De systematiek voor voorliggend bestemmingsplan is gebaseerd op het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. In aanvulling op dat bestemmingsplan is onder de algemene gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierdoor is het gebruik van de nieuwe woning aan het Middelerpad niet toegestaan indien de landschapsmaatregelen conform de in Bijlage 1 en Bijlage 2 van de regels opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen niet ten uitvoer zijn gebracht en vervolgens aldus in stand worden gehouden.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.
• Ten slotte bevat Hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

9.3.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (Artikel 1 Begrippen). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (Artikel 2 Wijze van meten).

9.3.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Algemeen

In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsbepalingen.

De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.

Enkelbestemmingen

In het plangebied zijn de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen' opgenomen.

Bestemming ' Agrarisch'

De gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren en daaraan enkele ondergeschikt zaken zoals evenementen, extensieve dagrecreatie en onder voorwaarden kleinschalig kamperen.

Binnen de bestemming mogen enkel onder voorwaarden bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Bestemming 'Wonen'

De locatie van de nieuw te bouwen woning is bestemd als 'Wonen' waar ter plaatse een bouwvlak is opgenomen. Ter plaatsen zijn naast wonen enkele kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken. Ook zijn onder voorwaarden een aantal nevenfuncties en een bed & breakfast toegestaan.

Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd. In de regels is de toegestane goot-, bouwhoogteen dakhelling vastgelegd.

Dubbelbestemmingen

In het plangebied zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1', 'Waarde - Archeologie - 2', 'Waarde - Landschap - 1' en 'Waterstaat - Intrekgebied' opgenomen.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden

De voor 'Waarde - Landschap - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de essen.

De voor 'Waterstaat - Intrekgebied' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

9.3.4 Hoofdstuk 3: Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.

• Anti-dubbeltelregel:
  Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
• Algemene gebruiksregels:
  Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Hier is een een voorwaardelijke verplichting opgenomen die het gebruik van de nieuwe woning verbied indien de landschapsmaatregelen conform de in Bijlage 1 en Bijlage 2 van de regels opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen niet binnen een bepaalde tijd ten uitvoer zijn gebracht en vervolgens in stand worden gehouden.
• Algemene afwijkingsregels:
  Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid af te wijken van een aantal in het plan genoemde maten en grenzen.

9.3.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Ten slotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

• Overgangsrecht:
  Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.
• Slotregel:
  Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.