Hoek Raalterweg/ Eikenweg, Wesepe

1.1 Aanleiding

Op het perceel Raalterweg 65a/66/Eikenweg 1 ligt een bedrijfsbestemming. Het betreft een voormalige drukkerij met een bedrijfswoning op de verdieping. De initiatiefnemer heeft gevraagd in te stemmen het bestemmingsplan te wijzigen naar 'wonen', waarmee twee nieuwe woningen op de begane grond kunnen worden gerealiseerd. Het pand is gelegen in een woonomgeving.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt buiten de kern, maar wel in de bebouwde kom van Wesepe. Het ligt op de kruising van de Raalterweg met de Eikenweg. In de directe omgeving van het perceel liggen woningen, kleinere bedrijven en detailhandel.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

Afbeelding - Luchtfoto plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Huidige planologische regeling

Het geldende plan voor het plangebied is het bestemmingsplan "Wesepe". Het bestemmingsplan voor de kern Wesepe is op 2 juli 2007 gewijzigd vastgesteld. Op 5 februari 2008 is het plan gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel. Per 11 april 2008 is het plan onherroepelijk geworden.

Naast het bestemmingsplan "Wesepe" is ook het bestemmingsplan Parapluplan archeologie Olst-Wijhe van toepassing op het plangebied. Dit plan is vastgesteld op 28 april 2014.

De volgende bestemmingen en aanduidingen zijn van toepassing op het plangebied:

• Bedrijf;
• Bouwvlak met aangegeven hoogtes;
• Wijzigingsbevoegdheid naar Wonen en Tuin;
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 (dubbelbestemming).

Afbeelding - Uitsnede bestemmingsplan "Wesepe"

Zoals gemeld heeft het perceel een wijzigingsbevoegdheid naar 'Wonen' en 'Tuin'. De voorwaarden om medewerking te verlenen aan deze bevoegdheid zijn:

• geluidsgevoelige functies - in geval van een zonering als bedoeld in de Wet geluidhinder - zodanig worden geprojecteerd dat de voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde in acht wordt genomen;
• inzicht bestaat in de bodemkwaliteit,
• de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid en het externe veiligheidsbeleid;
• geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de woonsituatie;
  • 3. de verkeersveiligheid;
  • 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
  • 5. de milieusituatie.

In dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. In de toelichting van dit wijzigingsplan komen bovengenoemde voorwaarden aan bod.

1.4 Opzet toelichting

Het wijzigingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding/plankaart, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 3 beschreven;
• in hoofdstuk 4 wordt de wijziging kort beschreven;
• in hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid aan bod;
• hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische regeling.

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende wijzigingsplan op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Het vastgelegde beleid vormt het kader voor dit wijzigingsplan. Vanwege de geringe omvang van de ontwikkeling zal er geen sprake zijn van strijdigheid met nationale belangen. Er is daarom niet specifiek getoetst aan het nationale beleid.

2.2 Provinciaal beleid Overijssel

2.3 Gemeentelijk beleid

3.1 Cultuurhistorie en archeologie

Algemeen

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Daarnaast heeft de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. Voor elke zone geldt een eigen beleid. Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat in de bebouwde kom een vergunningplicht (inclusief het uitvoeren van een archeologisch onderzoek) noodzakelijk is, wanneer sprake is van verstoring van de bodem dieper dan 50 cm en het plangebied (omvang van het gebied waar de werkzaamheden plaatsvinden) groter is dan 250 m2.

Aangezien er voor onderhavige ontwikkeling geen grondwerkzaamheden plaatsvinden (de woningen worden inpandig gerealiseerd), is onderzoek niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

3.2 Ecologie

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het nodig het voorgenomen initiatief te toetsen aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet .

Wanneer een ruimtelijk plan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

In de toekomstige situatie is geen sprake van het bouwen van nieuwe gebouwen. Het bestaande pand wordt intern verbouwd tot woningen. Op basis hiervan hoeft geen nader onderzoek naar flora en fauna plaats te vinden.

Voor de volledigheid wordt vermeldt dat de zorgplicht uit de Flora- en faunawet onverminderd van toepassing blijft.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.3 Geluid

Voor het omzetten van de functie 'bedrijf' naar 'wonen' is akoestisch onderzoek vereist. Dit vanwege de ligging aan wegen met een geluidszone. Indien een ontwikkeling van gevoelige bestemmingen binnen deze zone plaats vindt, dan is onderzoek vereist.

Desalniettemin zal aangetoond moeten worden dat het aspect geluid geen belemmering zal vormen voor de functiewijziging. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 2.

Conclusie van dit onderzoek is dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de voorgevel wordt overschreden. Op de zijgevels wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Omdat de in de Wet gestelde grenswaarde 48 dB wordt overschreden is een wijziging van de bestemmingsplan niet zonder meer mogelijk. Er zijn geen geluidsbeperkende maatregelen aan de bron of in het tussengebied mogelijk om de geluidbelasting terug te dringen tot een waarde onder deze voorkeursgrenswaarde. Aan B&W moet daarom verzocht worden om de vaststelling van een hogere grenswaarde om een woonbestemming mogelijk te maken.

De volgende waarden moeten worden vastgesteld:

• voorgevel begane grond: 49 dB
• voorgevel verdieping: 50 dB

Een voorwaarde zal zijn dat de geluidswering van de gevel zal voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit hieraan stelt.

3.4 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten

De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Het plangebied is vanwege de ligging langs een drukke weg aan te merken als een gemengd gebied. Gevolg hiervan is dat de richtafstand van omliggende bedrijven met één stap kan worden verlaagd.

Bedrijvigheid in de omgeving

De woningbouwlocatie ligt op een voldoende afstand van bedrijven die eventueel hinder kunnen opbrengen voor de nieuwe functie. De woningbouwlocatie levert geen extra belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving en omgekeerd zal er geen belemmering vanuit de omgeving voor een voldoende woon- en leefklimaat.

3.5 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Ten behoeve van de voorziene ontwikkeling zijn een verkennend bodemonderzoek en aanvullende bodemonderzoeken uitgevoerd. De onderzoeken zijn bijgevoegd in de bijlagen 1 (verkennend bodemonderzoek), 2 (aanvullend bodemonderzoek Eikenweg 1) en 3 (aanvullend bodemonderzoek Raalterweg 65. In onderstaande zijn de conclusies van de onderzoeken weergegeven. Voor de gehele onderzoeken wordt verwezen naar de bijlagen.

Verkennend bodemonderzoek

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat in de bovengrond (0,08-0,5 m-mv) ter plaatse van de monsterpunten 1 t/m 8 de tussenwaarde voor nikkel wordt overschreden (en voor PAK benaderd). In de ondergrond (0,5-2,0 m-mv) wordt ter plaatse van de monsterpunten 1 en 2 de tussenwaarde voor nikkel en zink overschreden. Geadviseerd wordt in een aanvullend onderzoek na te gaan wat de aard en de omvang zijn van de aangetoonde verontreiniging met nikkel en zink, waarbij tevens wordt geadviseerd te kijken naar het verhoogde gehalte aan PAK. De overig gemeten overschrijdingen zijn dusdanig dat aanvullende maatregelen en/ of analyses noodzakelijk worden geacht.

Aanvullende bodemonderzoeken

Eikenweg 1

Uit de analyseresultaten blijkt dat in het bovengrondmonster van boring 5 nikkel, zink en PAK-gehalten zijn aangetoond boven de desbetreffende achtergrondwaarden. In de bovengrondmonsters van de monsterpunten 6 en 7 zijn zink en PAK aangetoond boven de desbetreffende achtergrondwaarden. Nikkel is hier niet in een gehalten boven de achtergrondwaarde dan wel rapportagegrens aangetoond. De matig verhoogde gehalten aan nikkel en zink (en PAK), zoals aangetoond in de bovengrond tijdens het verkennend bodemonderzoek, zijn tijdens onderhavig aanvullend onderzoek niet meer aangetoond in de bovengrondmonsters die gesitueerd zijn ter plaatse van Eikenweg 1.

Milieuhygiënisch zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Raalterweg 65

Uit de resultaten is naar voren gekomen dat in het bovengrondmonster van boring 8 een zinkgehlate is aangetoond boven de desbetreffende achtergrondwaarde, waarbij de index boven de 0,5 ligt (tussenwaarde overschrijding). In het bovengrondmonster van boring 2 zijn zink en PAK aangetoond boven de desbetreffende achtergrondwaarden. In de overige monsters van zowel de boven- als de ondergrond is geen van de onderzochte parameters aangetoond boven de desbetreffende achtergrondwaarde dan wel rapportagegrens.

De De matig veroohge gehalten aan nikkel en zink (PAK), zoals aangetoond in de boven- en ondergrond tijdens het verkennend onderzoek, zijn tijdens onderhavig aanvullend onderzoek niet meer aangetoond in de separate boven- en ondergrensmonsters die gesitueerd zijn ter plaatse van de Raalterweg 65. De enige uitzondering hierop betreft het matig verhoogde gehalte aan zink in de bovengrond van boring 8. De interventiewaarde wordt niet overschreden, waardoor gesteld kan worden dat geen sprake is van actuele humane risico's.

Milieuhygiënisch zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

3.6 Water

De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf. Ten behoeve van het plan is op 13 mei 2014 de digitale watertoets uitgevoerd. Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen. Het verslag van de watertoets is bijgevoegd in bijlage 5.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.7 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de nieuwbouw ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. In de gemeente Olst-Wijhe zijn geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit. Bovendien valt de ontwikkeling onder de regeling Niet in betekenende mate. Deze regeling geeft aan dat nieuwe woonwijken tot 1.500 woningen, met een toegang, niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het plangebied is sprake van de ontwikkeling van 1 woning. Overigens zal de verkeersintensiteit door de bestemmingswijziging afnemen.

3.8 Externe veiligheid

In 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Afbeelding - Uitsnede risicoatlas (bron: www.risicokaart.nl)

Zoals uit bovenstaande afbeelding blijkt ligt ten noorden van het plangebied een LPG- tankstation. Dit tankstation ligt op ongeveer 280 meter van het plangebied. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico (PR 10-6 = 45 meter) en het groepsrisico (invloedsgebied is 150 meter) is deze afstand ruim voldoende.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.9 Verkeer en parkeren

Het perceel is goed bereikbaar via de Raalterweg en Eikenweg. Er bevindt parkeergelegenheid aan de weg en op eigen terrein. In de toekomstige situatie zal dit eveneens het geval zijn. Er bestaat voldoende ruimte op het perceel om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Wat betreft de verkeersbewegingen zal sprake zijn van een minimale toename.

3.10 Kabels en leidingen

In en in de omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

4.1 Huidige situatie

Van oorsprong werd het gebouw op het perceel gebruikt als drukkerij met een bedrijfswoning op de verdieping.

Rondom het plangebied komen verschillende typen woningen en bouwwerken voor uit diverse tijdperiodes en gebouwd in uiteenlopende bouwstijl. De architectuur van het pand wijkt weinig af van haar directe buren.

Afbeelding - Het huidige pand op de hoek Raalterweg - Eikenweg te Wesepe (bron: streetview)

4.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt de bestemming van het pand omgezet naar 'wonen'. De architectuur van het pand is zodanig van aard dat deze ook als woongebouw opgenomen kan worden in het straatbeeld. Er vinden geen uiterlijke wijzigingen aan het pand plaats.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft tot en met 10 oktober 2014 voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen bij de gemeente. Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

Het bouwplan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid.

6.1 Tuin

De bestemming "Tuin" is bedoeld voor het openhouden van voor- en zijtuinen. In het plangebied gaat het om tuinen bij de bestemming "Wonen".

De bestemming is bedoeld voor tuinen. Daarnaast zijn ondergeschikt onder meer groenvoorzieningen en wegen toegestaan. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken mogelijk. In dit geval zijn dit erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben en overige andere bouwwerken een maximale bouwhoogte van 3,00 meter. Door de hoogte te beperken kan een open beeld behouden blijven en worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

6.2 Wonen

Het doel van de bestemming "Wonen" is om voor het plangebied de woonfunctie mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.

Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

De bouwregels van deze bestemming zijn gebaseerd op de huidige bebouwing. Op de verbeelding van het plan is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gesitueerd is.

Voor de maximale goot- en bouwhoogte is gewerkt met hoogteaanduidingen op de verbeelding.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

De aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

De erf- en terreinafscheidingen mogen (buiten het bouwvlak) voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel. Overkappingen (maximaal 30 m2) mogen achter de voorgevel worden gebouwd.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.