Buitengebied Olst-Wijhe

4.4.1 Cultuurhistorie

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, algemeen

Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, erven en ensembles. Het betreft zowel monumenten als karakteristieke panden. De gemeente Olst-Wijhe heeft het Oversticht gevraagd een overzicht te maken van de karakteristieke panden en erven in het buitengebied van het gemeentelijk grondgebied. Dit heeft geresulteerd in het document 'Gemeente Olst-Wijhe, karakteristieke panden en erven in het buitengebied' (2009). In bijlage 6 van de regels zijn de hierin opgenomen karakteristieke panden vermeld. Tevens is in deze bijlage een lijst van Rijks- en gemeentelijke monumenten opgenomen. Op de verbeelding zijn karakteristieke panden en monumenten voorzien van een aanduiding.

Om het behoud van de karakteristieke panden en erven te kunnen waarborgen en te stimuleren, worden in het bestemmingsplan de volgende afwijkingsbepalingen opgenomen:

• de maximale inhoudsmaat van (bedrijfs)woningen in karakteristieke panden en Sallandse boerderijen kan worden vergroot; voorwaarden zijn:
  • 1. de woning/wooneenheden moeten deel uitmaken van een cultuurhistorisch waardevol of beeldbepalend pand;
  • 2. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden uitgebreid en het karakter van het gebouw blijft in stand;
  • 3. indien het betreffende pand wordt gesloopt, is de maximale inhoud na terugbouw weer maximaal 750 m³;
• in karakteristieke panden kunnen één of meerdere wooneenheden mogelijk worden gemaakt. Voorwaarde is dat bij het realiseren van twee wooneenheden het pand minimaal 1.000 m³ groot is. Bij 1.500 m³ mogen er drie wooneenheden mogelijk worden gemaakt.

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, landhuizen

Een bijzondere categorie van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt vertegenwoordigd door de historische landhuizen. Het beleid voor historische landhuizen is gericht op behoud van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden. Om dit doel te bereiken zijn 2 uitgangspunten van belang.

• 1. Behoud van de bestaande kwaliteiten. Dat betekent dat de huidige kwaliteiten behouden moeten blijven en dat alleen ingrepen mogelijk zijn in het kader van herstel en behoud. Dat betekent dat in beginsel uitgegaan wordt van de bestaande bebouwing en handhaving van de bestaande tuin- en parkachtige omgeving en bestaande landerijen.
• 2. Het beheer en onderhoud van landhuizen kost geld. De bestemmingsregeling dient zo in elkaar te zitten, dat er op het landhuis activiteiten kunnen worden ontplooid die geld genereren, nu en in de toekomst. Daarvoor is een bepaalde mate van flexibiliteit nodig. De gemeente stelt daarom een regeling voor, waarmee functies die op het landgoed worden uitgeoefend, uitwisselbaar zijn. Dit kan om de hoofdfunctie gaan, maar tevens om nevenfuncties. Hoe ingrijpender de functiewisseling, hoe meer de behoefte bestaat om te sturen op behoud van kwaliteiten.

Met inachtneming van het bovenstaande, ontstaat er de volgende regeling:

Landhuizen krijgen een hoofdbestemming Landhuis. De hoofdbestemming krijgt een functieaanduiding die betrekking heeft op de huidige functie (bijvoorbeeld wonen, kantoor, horeca, etc. of een combinatie ervan). Deze functies zijn te wijzigen in andere functies, waarbij een aantal voorwaarden wordt gehanteerd (onder andere behoud kwaliteit, verkeersaantrekkende werking, milieukwaliteit en dergelijke). Ook is het mogelijk naast de hoofdfunctie (wonen, kantoor, horeca, etc.) nevenfuncties te ontwikkelen. Nevenfuncties die beperkte effecten hebben kunnen rechtstreeks worden toegelaten. Voor nevenfuncties die na een afweging kunnen worden toegestaan, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. De criteria hiervoor zijn weergegeven in paragraaf 4.7.6.

De bebouwing van het landhuis wordt in bouwvlakken vastgelegd. Gezien het behoud van de cultuurhistorische waarde, is nieuwbouw in principe niet toelaatbaar. Toch kan medewerking worden verleend aan nieuwbouw, als dit de kwaliteiten van het landhuis vergroot. Denk aan herstel van verdwenen historische bebouwing. Omdat dit een zorgvuldige afweging vergt, wordt dat via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.

De tuin- en parkachtige omgeving van het landhuis valt eveneens binnen de hoofdbestemming. Hier mag niet worden gebouwd. Ook zal een omgevingsvergunning voor werken van kracht zijn om de cultuurhistorische waarde ervan te kunnen beschermen.

De landerijen (bossen, natuurgebieden, landbouwgronden) die bij het landhuis behoren, vallen niet onder de bestemming Overig-Landhuis. Bossen en natuurgebieden krijgen de bestemming Natuur en agrarische gronden krijgen de bestemming Agrarisch. Voor deze gronden gelden generieke regels, zoals een wijzigingsbevoegdheid voor het omzetten van agrarische gronden naar natuur. Voor gronden die deel uitmaken van een landgoed en waarop de Boswet van toepassing is, geldt dat het vereeiste van een omgevingsvergunning voor werken niet van toepassing is

Het beleid en de regeling voor nieuwe landhuizen is in paragraaf 4.7, Wonen toegelicht.

4.4.2 Archeologie

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld.

Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. Voor elke zone geldt een eigen beleid. Dit vastgestelde archeologiebeleid wordt met dubbelbestemmingen vertaald in het bestemmingsplan. De zone met een lage archeologische verwachting wordt niet overgenomen in het bestemmingsplan. In deze zone geldt een onderzoeksplicht bij ontwikkelingen groter dan 10 ha. Ontwikkelingen van deze omvang worden in het bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Deze lage categorie verliest daardoor zijn waarde in dit bestemmingsplan.

Hiernaast bestaan er archeologische monumenten (AMK-terreinen). Archeologische monumenten zijn terreinen met een vastgestelde archeologische waarde die staan aangegeven op de archeologische monumentenkaart (AMK). Deze archeologische monumenten of AMK-terreinen zijn onder te verdelen in twee groepen:

• 1. Rijksmonumenten (wettelijk beschermd); binnen de gemeente Raalte zijn geen wettelijk beschermde archeologische Rijksmonumenten aanwezig;
• 2. AMK-terreinen; binnen de gemeente zijn 12 AMK-terreinen aanwezig waarvan op basis van (archeologisch) onderzoek is vastgesteld dat in deze terreinen archeologische waarden aanwezig zijn.

Tabel 4.6 geeft voor de drie categorieën (middelhoog, hoog en AMK-terrein) aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is.

Tebel 4.6 archeologie

archeologische verwachting/waarde	onderzoek/vergunningplicht indien
middelhoog (WR-A-2)	verstoring van de bodem dieper dan 50 cm en plangebied groter dan 5.000 m²
hoog (WR-A-1)	verstoring van de bodem dieper dan 50 cm en plangebied groter dan 2.500 m²
AMK-terrein (WR-A-3)	voorafgaand aan ontwikkeling advies vragen aan archeoloog gemeente