| Plan: | Olsterkampweg 3 t/m 41, Olst |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1773.BP2022003014-0201 |
Toelichting
- Hoofdstuk 1 Inleiding
- Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
- Hoofdstuk 3 Beleidskader
- Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aspecten
- Hoofdstuk 5 Milieuaspecten
- Hoofdstuk 6 Waterhuishouding
- Hoofdstuk 7 Kabels en leidingen
- Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid
- Hoofdstuk 9 Juridische aspecten en planverantwoording
- Hoofdstuk 10 Procedure
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding voor het plan
Aan de Olsterkampweg aan de zuidzijde van Olst staan twintig noodwoningen uit de jaren '50 van de vorige eeuw. De woningen worden beheerd door SallandWonen. De woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd. De woningen passen dan ook niet meer in het portefeuilleplan van de woningstichting. De initiatiefnemer is daarom voornemens de bestaande woningen te slopen en nieuwe woningen te realiseren voor een brede en groeiende groep één- en twee- persoonshuishoudens. Daarnaast wordt met de herontwikkeling de openbare ruimte opnieuw ingericht. De nieuwbouw en een deel van de herinrichting van de openbare ruimte is op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Olst' niet mogelijk.
1.2 Beschrijving van het plangebied
Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de kern Olst. In de navolgende figuur is de globale ligging van het plangebied aangegeven.
Figuur 1.1 Globale ligging plangebied
Aan de noordzijde bevindt zich de Joke Smitlaan en enkele woonpercelen. Aan de oostzijde is een speeltuin aanwezig. Aan de zuidzijde bevinden zich de Olsterkampweg met aan de overzijde enkele woonpercelen. De westzijde wordt begrensd door enkele woonpercelen aan de Jan Schamhartstraat.
De begrenzing van het plangebied 'Olsterkampweg 3 t/m 41, Olst' is op de navolgende figuur weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.
Figuur 1.2 Begrenzing plangebied
1.3 Geldende planologische situatie
De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in bestemmingsplan 'Olst', vastgesteld door de gemeenteraad van Olst-Wijhe bij besluit van 16 februari 2009.
Op de navolgende afbeelding is een fragment van de verbeeldingen van het geldende bestemmingsplan opgenomen. De globale begrenzing van het plangebied is aangeduid met een rood kader.
Figuur 1.3 Fragment verbeelding geldende bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan kent ter plaatse van het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', en 'Verkeer - Verblijf'. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn ter plaatse van de bestaande woningen bouwvlakken opgenomen. Vanwege de gewijzigde stedenbouwkundige opzet is de realisatie van de nieuwe woningen en de herinrichting van de buitenruimte, op grond van het vigerend bestemmingsplan 'Olst', niet mogelijk.
Voor het plangebied zijn tevens het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' en het bestemmingsplan 'Archeologie' van toepassing. Het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' betreft een thematische herziening om het parkeerbeleid van de gemeente Olst-Wijhe te borgen in een bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan 'Archeologie' hebben de gronden naast de voorkomende bestemmingen, de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 1'. Daar waar sprake is van deze dubbelbestemming geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Volgens de planregels is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 binnen de bebouwde kom, of 2.500 m² buiten de bebouwde kom en dieper dan 50 cm eerst archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit geldt ook voor werkzaamheden in gronden, het planten van diepwortelende beplanting, vergraven van gronden, etc.
1.4 Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk, Hoofdstuk 2, wordt een beschrijving gegeven van het plan. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat een relatie heeft met het plangebied en de ontwikkeling. Daarna wordt in Hoofdstuk 4, Hoofdstuk 5, Hoofdstuk 6 en Hoofdstuk 7 ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. Hoofdstuk 8 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In Hoofdstuk 9 volgen de juridische planaspecten en in Hoofdstuk 10 de gevolgde procedure.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van de Olsterkampweg dat is gelegen aan de zuidzijde van Olst. In de huidige situatie zijn in het plangebied twintig noodwoningen uit de jaren '50 van de vorige eeuw aanwezig. Het betreft vier twee-onder-één-kapwoningen aan de westzijde, vijftien rijwoningen in blokken van drie in het midden en één vrijstaande woning aan de oostzijde. De woonblokken wijken met hun haakse situering op de Olsterkampweg af van de overige bebouwingsstructuren rondom het gebied. Deze woningen zijn (bijna) allemaal met de voorgevel op de weg georiënteerd. De woningen in het plangebied hebben allen een kleine voortuin en een grotere achtertuin. De opzet in het plangebied heeft een behoudenswaardige stedenbouwkundige opzet die typerend is voor de aanlegperiode. De navolgende afbeeldingen geeft een impressie van de huidige situatie in het plangebied.
Figuur 2.1 Impressie huidige situatie plangebied
Figuur 2.2 Impressie huidige situatie plangebied
2.2 Toekomstige situatie
Het voornemen bestaat om alle bebouwing in het plangebied te slopen en daarvoor in de plaats 23 levensloopbestendige woningen voor één- en twee-persoonshuishoudens te realiseren. De woningen zijn geschikt voor alle leeftijdscategorieën van jong tot oud (traplift mogelijkheid etc.).
Om tot een breed gedragen plan te komen is een interactief proces met de woningstichting, de gemeente en de buurt doorlopen. Hiervoor zijn drie mogelijke ontwerpen opgesteld die zijn gepresenteerd aan de buurt en de gemeente. De bewoners konden daarop reageren wat heeft geleid tot navolgend schetsontwerp.
Stedenbouwkundig ontwerp
Het ontwerp voorziet in vier blokken met ieder vier woningen en één blok met zeven woningen. De woonpercelen hebben een oppervlakte tussen de 120 en 137 m². In het ontwerp komt de historische stedenbouwkundige opzet binnen het plangebied weer terug door de bijna haakse oriëntatie van de (meeste) woonblokken op de Olsterkampweg. Tussen de woonblokken zijn wederom achterpaden aangelegd waarvan de middelste een doorsteek heeft voor langzaam verkeer op de Joke Smitlaan. Aan de zuidzijde wordt een wadi met natuurlijke speelaanleidingen aangelegd. Parallel aan de woonblokken worden bomen aangeplant wat een historische referentie betreft aan de in het verleden aanwezige boomgaarden. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het straatbeeld van de Olsterkampweg, aan de west- en oostzijde binnen het plangebied.
Met het plan vindt binnen het plangebied een transformatie plaats van een woongebied met verouderde woningen naar een woongebied dat ruimte biedt aan duurzame levensloopbestendige woningen voor een brede (groeiende) groep één- en twee-persoonshuishoudens.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:
- Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
- De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
- Steden en regio's sterker en gezonder maken;
- Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.
In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:
- Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
- Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
- Afwentelen wordt voorkomen.
De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.
Vernieuwing van de woningvoorraad door transformatie en sloop
De gebieden met sterke bevolkingsdaling staan door het dalende aantal huishoudens op termijn voor de uitdaging om het woningbestand te verkleinen. Tegelijkertijd geldt dezelfde uitdaging als in heel Nederland dat de voorraad verduurzaamd, vernieuwd en getransformeerd moet worden. De transformatieopgave komt veelal voort uit een tekort in het aanbod van woningen voor ouderen en alleenstaanden. Per gemeente, of zelfs binnen een gemeente, verschilt vaak de situatie waardoor splitsing of samenvoeging van woningen noodzakelijk is. Transformatie van bestaand leegstaand vastgoed in woningen zal in verband met het behoud van de bestaande ruimtelijke structuur en het gebruik van grondstoffen in het algemeen de voorkeur hebben, maar in sommige gevallen zal nieuwbouw en sloop van bestaande bebouwing noodzakelijk zijn. De transformatie- en sloopopgave van woningen is vooral ook een regionaal vraagstuk. Onderdeel van de ruimtelijke ontwikkelstrategie zijn regionale afspraken over financiering en locaties waar de transformatie- of sloopopgave opgepakt wordt. Het opzetten van een regionaal herstructureringsfonds zal de financiering hiervan vereenvoudigen; alle eigenaren van vastgoed hebben baat bij een beter evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. Bij de keuze voor locaties om te transformeren of te slopen wordt in principe ingezet op het compact houden van de kernen in de regio.
Toetsing
Met het initiatief is sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. De huidige woningen zijn dusdanig verouderd dat sloop voor renovatie gaat. Daarnaast zorgt de herontwikkeling voor een duurzame vernieuwing van de woningvoorraad. Door te focussen op een brede (groeiende) groep één- en twee-persoonshuishoudens en de levensloopbestendigheid van de woningen, wordt ingespeeld op het tekort in het aanbod van woningen voor ouderen en alleenstaanden. Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid. De ontwikkeling is in lijn met Rijksbeleid.
3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking
In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.
Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Toetsing
Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen (circa veertien woningen) wel. Voorliggende ontwikkeling voorziet per saldo in het toevoegen van drie woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Dit plan wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Wel dient de behoefte aan woningen te worden aangetoond, zie hiervoor paragraaf 3.3.
3.1.3 Conclusie rijksbeleid
Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan voldoet aan de regels en voorwaarden die gesteld worden op rijksniveau.
3.2 Provinciaal beleid
3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening Overijssel en Uitvoeringsmodel
Omgevingsvisie Overijssel (2017)
De Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De provinciale Omgevingsvisie wordt elk jaar bijgewerkt. Dat gebeurt met de jaarlijkse Actualisatie. Het gaat om alle eerder vastgestelde beleidswijzigingen die nog moeten worden doorvertaald in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuzes van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).
Omgevingsverordening Overijssel (2017)
Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling en dergelijke kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Navolgend is een schematische afbeelding weergegeven van het uitvoeringsmodel.
Figuur 3.1 Schematische weergave uitvoeringsmodel
Hierna worden de vier lagen nader toegelicht.
1 Of - generieke beleidskeuzes
Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.
De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.
2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.
De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.
3. Hoe - gebiedskenmerken
Nieuwe ruimtelijke opgaven wil de provincie verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken wordt verstaan: de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.
Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
- 1. Of - Generieke beleidskeuzes
Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de structuurvisie vindt je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.
Boringsvrije zones
Het plangebied ligt in de 'Boringsvrije zone Salland Diep'. In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.
Beleid 'Boringsvrije zone Salland Diep'
Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat onttrekkingen alleen worden toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.
In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige (verontreinigde) vloeistoffen te lozen. Het belang van het water is kaderstellend.
Met voorgenomen initiatief vinden geen mechanische bodemingrepen plaats die de beschermende functie van de voorkomende kleilagen teniet doen en worden geen verontreinigende stoffen geloosd.
- 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
Ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving
Voor onderhavig initiatief geldt het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).
Met het plan vindt binnen het plangebied een transformatie plaats van een woongebied met verouderde woningen naar een woongebied dat ruimte biedt aan toekomstbestendige duurzame levensloopbestendige woningen voor een brede (groeiende) groep één- en twee-persoonshuishoudens. Het initiatief past daarmee binnen de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving.
- 3. Gebiedskenmerken - Hoe
Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:
- de natuurlijke laag
- de laag van het agrarisch cultuurlandschap
- de stedelijke laag
- de laag van de beleving
Gebiedskenmerken Natuurlijke laag
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:
- natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap
- een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel
Het (beter) afstemmen van locatiekeuzes en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:
- het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf
- het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering
- het voorkomen dat locatiekeuzes leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap)
- het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit)
In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Oeverwallen' (zie navolgende afbeelding).
Afbeelding - Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap' Oeverwallen.
Voor de oeverwallen (langs de IJssel) zijn de natuurlijke variatie van bos op de hogere delen en de open ruigte langs de voet van de oeverwal als kwaliteiten aangewezen. Met het initiatief wordt voorzien in een groene zone met wateropvang en wordt de openbare ruimte groen ingericht. Voorgenomen initiatief binnen bestaand stedelijk gebied doet geen afbreuk de gebiedskenmerken van de natuurlijke laag. De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Oeverwallen'.
Gebiedskenmerken Laag van het agrarisch cultuurlandschap
De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap. De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:
- Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.
Het gebied maakt ook binnen deze laag deel uit van het gebiedstype 'Oeverwallen'. Het huidige rivierengebied is ontstaan na bedijking van de rivieren en bestaat uit het winterbed met uiterwaarden, de dijk en oeverwal en de komgronden. De oeverwallen kennen een gevarieerd patroon van lanen, wallen, agrarische percelen, afgewisseld met boomgaarden en bebouwing. De bestaande structuur van gehuchten, landgoederen, linten en erven zijn dragers van de kwaliteit.
Voorgenomen initiatief binnen bestaand stedelijk gebied doet geen afbreuk de gebiedskenmerken van de laag van het agrarisch landschap. De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Oeverwallen'.
Gebiedskenmerken Stedelijke laag
De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.
Het plangebied ligt binnen de stedelijke laag in het gebiedskenmerk 'Woonwijken 1955 - nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. Kenmerkend is dat de kwaliteit van de woningen vaak niet meer voldoet aan hedendaagse kwaliteitseisen. Herstructurering van naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Met voorgenomen herontwikkeling worden de historische stedenbouwkundige en landschappelijke kenmerken uit de aanlegperiode teruggebracht in het plan. De ontwikkeling komt overeen met de ambities voor het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu'.
Gebiedskenmerken Laag van de beleving
In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.
Zoals op navolgende afbeelding is te zien is het plangebied gelegen binnen de gebiedskenmerken 'Donkerte' en 'IJssellinie inundatieveld'.
Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van de beleving' IJssellinie inundatieveld' en 'Donkerte'
De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. In de donkere gebieden wordt gestuurd op het alleen minimaal noodzakelijke toepassen van kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht.
Volgens de voor de 'IJssellinie inundatieveld' geldende gebiedskenmerken is dit gebied één van de 'Bakens in de tijd' waarvoor een cultuurhistorische ambitie geldt. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen, is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Bij het bepalen van de hoeveelheid en situering van de buitenverlichting wordt aandacht besteed aan het gebiedskenmerk 'Donkerte' door het niet overbodig plaatsen van kunstverlichting. De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de ligging van het plangebied binnen de 'IJssellinie inundatieveld'.
3.2.2 Conclusie provinciaal beleid
Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.
3.3 Gemeentelijk beleid
3.3.1 Structuurvisie Olst-Wijhe 'Ruimte voor initiatief en innovatie' (2017)
Op 4 december 2017 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe de Structuurvisie Olst-Wijhe vastgesteld. In de Structuurvisie Olst-Wijhe wordt ingezet op sterke dorpen, waar leefbaarheid en veiligheid grote prioriteit hebben.
In de Structuurvisie staat op hoofdlijnen beschreven hoe de ruimtelijke ontwikkeling er voor de lange termijn uit ziet. De visie heeft een tijdshorizon van circa tien jaar en wordt de onderlegger van nieuwe bestemmings- en omgevingsplannen en uitvoeringsprogramma's. In lijn met de gekozen aanpak bij de totstandkoming van de visie is het belangrijk dat de gemeente ruimte blijft bieden aan nieuwe ideeën en ontwikkelingen vanuit de samenleving. Het doel/de speerpunten uit deze visie zijn als volgt:
- 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen
- 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit
- 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling
- 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten
- 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie
- 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.
Volgens de visie gaat de gemeente strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij onder meer de uitgangspunten dat de voorkeur wordt gegeven aan inbreiding boven uitbreiding in het landschap.
Conclusie
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 duurzame en toekomstbestendige woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Per saldo worden drie extra woningen binnen bestaand stedelijk gebied toegevoegd. Op basis hiervan kan worden gesteld dat onderhavige ontwikkeling past binnen het structuurvisie van de gemeente Olst-Wijhe.
3.3.2 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020
Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dit past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen eenieder en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen. De visie van de gemeente hierin luidt: "Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen". Dit vertaalt zich in onder meer de volgende uitgangspunten:
- 1. De gemeente streeft naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
- 2. De gemeente heeft een rijke differentiatie aan woonmilieus, wat aansluit bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
- 3. De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van de inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.
Conclusie
Met het plan vindt een transformatie plaats van een woongebied met verouderde woningen naar een woongebied dat ruimte biedt aan toekomstbestendige duurzame levensloopbestendige woningen voor een brede (groeiende) groep één- en twee-persoonshuishoudens. Het plan is in overeenstemming met de Woonvisie Olst-Wijhe.
3.3.3 Prestatieafspraken Olst-Wijhe
De gemeente Olst-Wijhe, woningcorporatie SallandWonen, huurdersvereniging Salland en huurdersbelangen Salland willen met elkaar samenwerken in een partnerschap. De vier partijen hebben het gezamenlijk streven dat het goed wonen is in Olst-Wijhe. In de prestatieafspraken 'Kaderafspraken 2017-2021/Jaarafspraken 2020' is vastgelegd hoe men deze samenwerking vorm gaat geven en welke afspraken partijen concreet met elkaar maken. Het doel is om, in een veranderende context en in een tijd waarin ontwikkelingen elkaar snel opvolgen, het maximale te bereiken voor het wonen in Olst-Wijhe.
Conclusie
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Voorliggend initiatief is in de meest recente prestatieafspraken opgenomen.
3.3.4 Conclusie gemeentelijk beleid
Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.
3.4 Conclusie
Het voornemen voldoet aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.
Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aspecten
4.1 Archeologie en cultuurhistorie
4.1.1 Algemeen
Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.
4.1.2 Toetsing
Archeologie
Het plangebied ligt volgens de Archeologische verwachtingskaart van de gemeente Olst-Wijhe in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Voor deze situatie is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij verstoringsoppervlakten groter dan 100 m² en dieper dan 0,5 m -mv. Onderhavig initiatief voorziet in bodemingrepen ter plaatse van een gebied van meer dan 100 m². Om die reden is in mei 2020 door Hamaland Advies een archeologisch onderzoek uitgevoerd1. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 1.
Uit het booronderzoek is gebleken dat de bodemopbouw binnen het plangebied een tweedeling kent. De bodemopbouw bestaat aan de ene kant uit een subrecente bouwvoor, gevolgd door een verstoord pakket dat scherp overgaat in de oeverafzettingen van de IJssel. Aan de andere kant bestaat de bodem uit een bouwvoor, gevolgd door een verstoord pakket dat overgaat in een oorspronkelijke bouwvoor van voor 1950 toen het plangebied nog landbouwgrond betrof. Deze oorspronkelijke bouwvoor gaat vervolgens geleidelijk over in oeverafzettingen op geul-/beddingafzettingen van de IJssel. Bij de aanleg van de huidige woonwijk is de bodem tot een maximale diepte van 1,7 m -mv verstoord. Hiermee is de top van de oeverafzettingen van de IJssel in het verleden vergraven. Hierdoor zijn er alleen nog uitsluitend natuurlijke sedimenten aanwezig zonder aanwijzingen voor menselijke bewoning. Daarnaast zijn er geen archeologische indicatoren aangetroffen, hoewel verkennend onderzoek niet primair bedoeld is om vindplaatsen op te sporen.
Het plangebied bied is door de bouw van de woonwijk diep verstoord, waardoor er geen intacte oude cultuurlagen zijn aangetroffen. Potentiële sporenniveaus zijn daarmee hoogstwaarschijnlijk verloren gegaan. Om deze redenen wordt archeologisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht.
Selectieadvies
Een gemeentelijk archeoloog heeft het archeologisch rapport beoordeeld en deze akkoord bevonden. Er zijn in dit opzicht geen vervolgstappen benodigd.
Cultuurhistorie
In en rond het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorisch waardevolle elementen. De stedenbouwkundige opzet binnen het plangebied is wel typerend voor de aanlegperiode. Deze opzet komt dan ook weer terug in het nieuwe plan en wordt daarmee weer zichtbaar teruggebracht in het gebied. Verder worden parallel aan de woonblokken bomen aangeplant wat een historische referentie betreft aan de in het verleden aanwezige boomgaarden.
Rijks- en Gemeentelijke monumenten
In en in de omgeving van het plangebied zijn geen gemeentelijke en/of Rijksmonumenten aanwezig.
4.1.3 Conclusie
De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
4.2 Verkeer en parkeren
4.2.1 Algemeen
Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.
4.2.2 Toetsing
Verkeer
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Hiermee worden feitelijk drie extra woningen toegevoegd. Om de verkeersgeneratie hiervan te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW2. Uitgaande van 'huurhuis, sociale huur', de verstedelijkingsgraad 'rest bebouwde kom' en het gebiedstype 'niet stedelijk' is de gemiddelde toename in het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de drie woningen 16,8. Het initiatief heeft daarmee geen significante toename in het aantal verkeersbewegingen tot gevolg.
Parkeren
Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen is gebruik gemaakt van de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe. Bij de berekening van de verkeersgeneratie is uitgegaan van een woning in de categorie 'huurhuis, sociale huur' in 'rest bebouwde kom'. De parkeerbehoefte die daaruit volgt is 1,6 parkeerplaatsen per woning. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt daarmee 37 stuks. Binnen het plangebied is in 37 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 28 in de parkeerkoffers aan de oost- en westzijde en 9 langsparkeren aan de Olsterkampweg.
4.2.3 Conclusie
De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
4.3 Conclusie
Conclusie
De voorgaande ruimtelijke aspecten vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
Hoofdstuk 5 Milieuaspecten
5.1 Bodem
Algemeen
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.
Toetsing
Door Buro Ontwerp & Omgeving is in april 2020 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd3. Het onderzoek is als Bijlage 2 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.
Tijdens de veldwerkwerkzaamheden zijn in de bovengrond zintuiglijk sporen baksteen waargenomen. De baksteenhoudende bovengrond is licht verontreinigd met lood, zink en PAK. Verder zijn in de zandige bodem licht verhoogde gehalten aan metalen aangetoond. Voor het overige zijn zowel in de grond- als het grondwater geen verontreinigingen aangetoond.
Conclusie
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
5.2 Geluid
Algemeen
De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.
Toetsing
De wegen rondom het plangebied hebben een 30 km/uur regime. Formeel geldt voor deze wegen volgens de Wgh geen onderzoeksplicht. De verkeersintensiteiten op omliggende wegen, zoals de Olsterkampweg, de Joke Smitlaan en de Jan Schamhartstraat, zijn dusdanig beperkt dat er geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is te verwachten bij de nieuwe woningen. In de omgeving van het plangebied zijn geen gezoneerde bedrijven aanwezig. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde bedrijven is dan ook niet nodig.
Ten oosten van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle-Deventer. Het geluidsproductieplafond van deze spoorlijn, ter hoogte van de nieuwe woningen, bedraagt maximaal 54,7 dB. De spoorlijn heeft een onderzoekszone van 100 meter. Het plangebied is gelegen binnen deze afstand waardoor akoestisch onderzoek naar railverkeer benodigd is. Voor het initiatief is daarom door Buro Ontwerp & Omgeving in juni 2020 een akoestisch onderzoek railverkeerslawaai uitgevoerd4. Het onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd.
Uit het onderzoek blijkt dat de hoogste geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn 49 dB bedraagt. Ter plaatse van de nieuwe woningen wordt daarmee voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB uit de Wgh.
Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
5.3 Luchtkwaliteit
Algemeen
De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.
Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.
Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.
Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.
Toetsing
Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool5 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2018, 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2018, 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.
In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.
Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
5.4 Externe veiligheid
Algemeen
Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.
De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.
Groepsrisico
Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.
Toetsing
Voorliggend initiatief voorziet in de nieuwbouw van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Per saldo neemt het aantal kwetsbare objecten in het plangebied daarmee toe met drie. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het plangebied is aangeduid met een rode ovaal.
Figuur 5.1 Uitsnede risicokaart Nederland
Stationaire risicobronnen
Risicovolle inrichtingen
Aan de Industrieweg 16 en 23 zijn twee bedrijven gevestigd met ammoniak(koel)installaties. De Plaatsgebonden Risico en Groepsrisico contouren van deze bedrijven blijven binnen de begrenzing van de bedrijven zelf. Waardoor verdere toetsing achterwege kan blijven.
Mobiele risicobronnen
Buisleidingen
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoofdgastransportleidingen gelegen.
Vervoer over water
Over de rivier de IJssel vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De IJssel maakt deel uit van een vervoersnetwerk voor gevaarlijke stoffen over water, beschreven in het definitief ontwerp Basisnet water. Voor het Basisnet water zijn risicoberekeningen opgesteld. Daaruit blijkt dat voor de binnenvaart tot 2030 met alle denkbare ontwikkelingen er geen PR 10-6 contour op de oever terecht komt en dat nergens de oriënterende waarde van het groepsrisico wordt overschreden. In het definitief ontwerp Basisnet water zijn enkele begrippen geïntroduceerd waaraan getoetst moet worden. Dit is de waterlijn en het plasbrandaandachtsgebied. De waterlijn wordt gedefinieerd als de grenslijn die wordt bepaald door de waterstand die meestal aanwezig is of die met enige regelmaat optreedt. Voor de IJssel met de sterk wisselende waterstanden is dit de waterstand die maximaal 50 dagen per jaar wordt overschreden. Deze waterlijn geldt als begrenzing van de maximale ruimte die de PR 10-6 contour mag innemen. Vanaf die waterlijn wordt een plasbrandaandachtsgebied gedefinieerd. In geval van de IJssel wordt daarbovenop het winterbed van de rivier als plasbrandaandachtsgebied gedefinieerd. De ruimte binnen de waterlijnen gelden als groeiruimte voor de PR 10-6 ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over water. Binnen die waterlijnen mogen geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden gevestigd. Aangezien de woningen op meer dan 25 meter van de waterlijn worden gerealiseerd lopen de objecten geen risico in een plasbrand terecht te komen.
Spoorlijnen
Op circa 100 m ten oosten van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle - Deventer, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze spoorlijn is opgenomen in het Basisnet Spoor. Met het Basisnet Spoor zijn de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor in beeld gebracht. In het Basisnet Spoor is aangegeven dat de plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6) van de spoorlijn Zwolle-Deventer binnen het spoor ligt. Buiten het spoor wordt het plaatsgebonden risico dus niet overschreden. Dit betekent dat de risico's in het plan nihil zijn. Verder stelt het Basisnet Spoor dat voor alle bouwplannen binnen een zone van 200 meter vanaf het spoor het groepsrisico verantwoord moet worden.
Verantwoording groepsrisico
Navolgend worden elementen aangedragen voor de invulling van de verantwoordingsplicht door het bevoegd gezag: de gemeenteraad van Olst-Wijhe. Deze elementen zijn afgeleid uit het Bevt en de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (VROM, 2007). Ter verantwoording van het groepsrisico dienen, naast de hoogte van het groepsrisico, enkele kwalitatieve elementen beschouwd te worden.
Plasbrandscenario
Het effect dat optreedt bij een ongeval met enkel brandbare vloeistoffen is vooral warmtestraling door een (plas)brand. Het invloedsgebied is 35 meter (HART), uitgaande van een calamiteit waarbij de gehele wagen- of tankinhoud vrijkomt. De omvang van het effect wordt beïnvloed door de oppervlakte van de plasbrand. Er is geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied ter plaatse van het plangebied, dus gelden er geen aanvullende bouwvoorschriften vanuit het Bouwbesluit. Dit betekent niet dat zich er geen plasbrandscenario kan voordien. Het stelt geen beperkingen aan het bouwen van woningen in het invloedsgebied van 35 meter. Wel moet een groepsriscoverantwoording worden vormgegeven (zie hieronder).
Toxisch scenario
Bij (zeer) toxische vloeistoffen is het scenario dat ten gevolge van een ongeval de wagon lek raakt en een vloeistofplas vormt. Vervolgens verdampen deze toxische vloeistoffen waardoor een gaswolk ontstaat (met dezelfde gevolgen als een gaswolk van toxisch gas). Bij een ongeval met een toxisch gas ontstaat direct een toxische gaswolk. Bij een percentage aanwezige personen zal letaal letsel optreden door blootstelling aan de gaswolk. Bij de toxische scenario's zit er enige tijd tussen het ontstaan van het ongeval en het optreden van letsel bij aanwezigen. Daarbij is ook de duur van de blootstelling van invloed op de ernst van het letsel. De omvang, verplaatsingsrichting en verstrooiing van de gaswolk is mede afhankelijk van de weersgesteldheid op dat moment.
Zelfredzaamheid
Zelfredzaamheid is de mate waarin personen in staat zijn zichzelf (zonder hulp van buitenaf) in geval van een calamiteit in veiligheid te brengen. Het gewenste handelingsperspectief in geval van een calamiteit (schuilen en/of vluchten) is afhankelijk van het scenario.
Gerichte risicocommunicatie met bewoners (bijvoorbeeld via NL-Alert) kan ertoe bijdragen dat alarmering van het gebied sneller verloopt. Hierbij dient aan te worden gegeven wat het gewenste handelingsperspectief is (schuilen of vluchten) en op welke wijze hieraan invulling kan worden gegeven.
De geprojecteerde woningen voorzien in beginsel niet in het langdurig verblijf van groepen beperkt zelfredzame personen. De aanwezigheid van groepen beperkt zelfredzame personen kan incidenteel voorkomen, maar dit is niet betrokken bij de beschouwing van het aspect zelfredzaamheid in deze groepsriscoverantwoording.
Mogelijkheden van zelfredzaamheid bij een plasbrandscenario
Bij een calamiteit met brandbare vloeistoffen moeten aanwezige personen zich in veiligheid brengen op een afstand van ten minste 35 meter (en bij voorkeur op een grotere afstand), buiten het invloedsgebied van brandbare vloeistoffen. Personen binnen deze zone kunnen ernstige (dodelijke)brandverwondingen oplopen. Vanwege de afstand van het plangebied tot de spoorlijn wordt voldaan aan de minimale afstand van 35 meter.
Mogelijkheden van zelfredzaamheid bij een toxisch scenario
Bij een calamiteit waarbij toxische gassen vrijkomen is zo snel mogelijk schuilen in een gebouw het voorkeurscenario. Mensen op grotere afstand van de risicobron kunnen bij een tijdige waarschuwing het gebied op tijd ontvluchten. Bij een calamiteit met toxische gassen zit er enige tijd tussen het ontstaan van het ongeval en het optreden van letsel bij aanwezigen. Daarbij is ook de duur van de blootstelling van invloed op de ernst van het letsel. Snel reageren, naar binnen vluchten en ramen en deuren sluiten is bij dit scenario dus van belang.
In geval van een calamiteit met toxische stoffen bij de spoorlijn is het van belang dat de woningen bescherming bieden, (nieuwe) woningen worden beschouwd als geschikte schuillocatie. Van belang daarbij is dat in dat geval de (eventueel aanwezige) mechanische ventilatie centraal afgesloten kan worden. Dit voorkomt dat bij het optreden van een incident de ramen en deuren gesloten zijn, maar toch toxische stoffen via de ventilatie (versneld) tot het gebouw toetreden. Het is een goedkope maatregel die bij een calamiteit met giftige stoffen zeer effectief kan zijn. Deze maatregel kan echter binnen een bestemmingsplan niet worden afgedwongen, zo blijkt uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie uitspraak ABRvS 23 april 2014, nr. 201310908/1/R6).
Bestrijdbaarheid
Bestrijdbaarheid is de mate waarin een rampscenario door de brandweer te bestrijden is. Elk scenario vraagt een specifiek aanvalsplan. De mate waarin uitvoering aan deze aanvalsstrategieën kan worden gegeven hangt af van de capaciteit van de brandweer (opkomsttijd en beschikbare blusmiddelen) en de bereikbaarheid van het plangebied (opstelplaatsen).
Voor wat betreft de bereikbaarheid van het plangebied door hulpdiensten wordt opgemerkt dat er sprake is van een goede ontsluiting van de woningen op de Olsterkampweg waardoor personen zich snel in veiligheid kunnen brengen.
Plasbrandscenario
Bij een ongeval met brandbare vloeistoffen, waarbij een plasbrand kan ontstaan, kan de brandweer snel ter plaatse zijn. Een plasbrand is dan goed te bestrijden. Door het tijdig arriveren van de brandweer wordt voorkomen, dat het vuur zich snel kan uitbreiden en kan overslaan op bebouwing of een nabijgelegen wagon/tank met brandbaar gas (en deze kan doen opwarmen en laten ontsteken).
Toxisch scenario
Bij een ongeval met toxische gassen en vloeistoffen kan de brandweer, afhankelijk van de aard van de stof en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water.
Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
5.5 Natuur en ecologie
Algemeen
Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en rondom het plangebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.
Toetsing
Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in een beschermd gebied dat is aangewezen in het kader van de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied ligt op ongeveer 500 meter afstand en betreft het Natura 2000-gebied ‘Uiterwaarden IJssel’ deelgebied Natura 2000-gebied 'Rijntakken’ (aangewezen als Vogel- en/of Habitatrichtlijngebied). De sloop en nieuwbouw heeft betrekking op een relatief klein oppervlak dat in de huidige situatie grotendeels bebouwd en verhard is. Ook het gebruik zal in de toekomst niet wijzigen (wonen). Hierdoor is een relatie met de aangewezen soorten en habitats van de beschermde gebieden afwezig. Verder liggen tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied andere woonwijken van Olst en de Rijksstraatweg (N337). Negatieve effecten op het Natura 2000-gebied ‘Rijntakken’ zijn dan ook uit te sluiten. Vanwege de nabijheid van Natura 2000 gebied 'Rijntakken' is wel een AERIUS-berekening naar de aanlegfase en gebruiksfase van het voornemen uitgevoerd6. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen als Bijlage 5. Hieronder wordt ingegaan op de resultaten
Aanlegfase
Uit de AERIUS-berekening met betrekking tot de aanlegfase blijkt dat in de aanlegfase van de voorgenomen ontwikkeling sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Omdat mogelijk negatieve effecten niet direct zijn uit te sluiten is er gebruik gemaakt van intern salderen. Wanneer de aanlegfase tegenover de referentiesituatie wordt gezet, blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.
Gebruiksfase
Uit de AERIUS-berekening blijkt dat in de gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.
Uit de AERIUS-berekening wordt geconcludeerd dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het plan is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningplichtig.
Het plangebied is niet gelegen in een als Natuurnetwerk Nederland (NNN) of Groene Ontwikkelingszone (GO) aangewezen natuurgebied. Het initiatief heeft geen negatieve effecten op de deze gebieden.
Soortenbescherming
Door ECOquickscan is in december 2018 een quickscan flora en fauna uitgevoerd7. Het onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. De belangrijkste resultaten zijn in de navolgende alinea's samengevat.
Flora
Beschermde plantensoorten zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht. De Wet natuurbescherming wordt voor de soortgroep flora niet overtreden.
Grondgebonden zoogdieren
Het is aannemelijk dat algemene soorten het plangebied als foerageergebied/leefgebied gebruiken. Omdat binnen het plangebied enkele onverharde delen aanwezig zijn en de locatie nabij het buitengebied is gelegen, zijn vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten als egel en, algemeen voorkomende, (spits)muizen niet uit te sluiten. Voor deze nationaal beschermde soorten kent de provincie Overijssel een algemene vrijstelling voor het verstoren en/of aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen. Aangezien er nabij het plangebied geen bos aanwezig is en de solitaire bomen van gering formaat zijn, wordt de eekhoorn niet in het plangebied verwacht. Vanwege de aanwezige biotoop (bebouwd met gecultiveerde tuinen en openbaar groen) wordt de das ook niet in het plangebied verwacht. Het ontbreken van voldoende schuilplaatsen (geen toegang tot de gebouwen) in het plangebied sluit aanwezigheid in het plangebied van de steenmarter eveneens uit.
Vleermuizen
Binnen het plangebied en de directe omgeving is voor een aantal vleermuizen geschikt foerageergebied aanwezig. Tijdens het veldbezoek zijn alle gebouwen onderzocht op mogelijke invliegopeningen. Hieruit is gebleken dat het slopen van de bebouwing een negatief effect kan hebben op vaste rust- en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen.
Broedvogels
Tijdens het veldbezoek zijn vogels waargenomen zoals koolmees, huismus en Turkse tortel. Alle vogelsoorten zijn beschermd tijdens het broedseizoen. De Wet natuurbescherming kent geen standaardperiode voor het broedseizoen. Het gaat erom of er een broedgeval aanwezig is (actieve broedplaatsen). De meeste soorten broeden in de periode van half maart tot half juli, echter buiten deze periode kunnen ook broedende vogels worden aangetroffen. Deze zijn, onverminderd de periode wanneer het broedgeval is, beschermd. In het plangebied is de huismus en zijn sporen van bewoning door de huismus waargenomen. De huismus is een jaarrond beschermde soort. Negatieve effecten op de huismus zijn, bij de sloop van de gebouwen, dan ook niet uit te sluiten. Op het perceel met Olsterkamp nummer 41 staat een conifeer in de tuin. Deze boom kan mogelijk door de ransuil gebruikt worden als verblijfplaats.
Overige soortgroepen
Gezien het ontbreken van geschikt leefgebied zijn beschermde amfibieën, reptielen, vissen en/of ongewervelde dieren, met uitzondering van enkele algemene soorten als bruine kikker en gewone pad, niet te verwachten in het plangebied. Voor deze soorten geldt in de provincie Overijssel automatisch de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ingrepen. Het uitvoeren van een aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing is niet noodzakelijk voor deze soort(groep)en.
Nader onderzoek vleermuis, huismus en ransuil
Vanwege de resultaten van de quickscan flora en fauna is in oktober 2019 door ECOquickscan een nader onderzoek flora en fauna uitgevoerd8. Het onderzoek is als Bijlage 6 bijgevoegd.
Vleermuizen
In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen en/of andere essentiële functies van vleermuizen aangetroffen.
Huismus
Tijdens het nader onderzoek zijn in het plangebied drie nestlocaties van de huismus vastgesteld. Negatieve effecten op nestlocaties zijn, bij de ontmanteling van de woningen, niet uit te sluiten. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt voor de huismus een ontheffing ex. artikel 3.1 aangevraagd bij de Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel. In het kader van de ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming wordt een activiteitenplan opgesteld. In het activiteitenplan zal onder andere ingegaan worden op mitigerende maatregelen en het wettelijk belang van de aanvraag. Mitigerende maatregelen hebben betrekking op de werkzaamheden (werkwijze), tijdelijke effecten en definitieve maatregelen om het plangebied opnieuw geschikt te maken voor soorten.
Ransuil
In het plangebied zijn geen nestlocaties (horsten) van de ransuil aangetroffen.
Conclusie
Het aspect natuur en ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.
5.6 Bedrijven en milieuzonering
Algemeen
Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.
Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.
Toetsing
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Het plangebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustige woonwijk'.
Bedrijvigheid in het plangebied
Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen kunnen worden aangemerkt als milieuhindergevoelig.
Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied
Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. In de omgeving van het plangebied zijn enkele hinderveroorzakende functies gelegen:
- Op een afstand van circa 125 m ten noordoosten van het plangebied, op het perceel Industrieweg 16, is het bedrijf Hogeslag-Olst B.V. aanwezig. Dit bedrijf betreft een categorie 3.2 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 100 m geldt ten aanzien van geur en geluid.
- Op een afstand van circa 165 m ten noordoosten van het plangebied, op het perceel Industrieweg 23, is het bedrijf Grolleman Vrieshuis B.V. aanwezig. Dit bedrijf heeft een milieucategorie 3.1 waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 50 m geldt gebaseerd op geluid en gevaar.
De afstand tussen de nieuw te realiseren woningen en de omliggende functies is voldoende groot. Voorgenomen initiatief levert ook geen (extra) belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving.
Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.
Hoofdstuk 6 Waterhuishouding
6.1 Algemeen
Sinds 1 november 2003 is de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Ruimtelijke plannen en besluiten kunnen gevolgen hebben op de waterhuishouding. Voorbeelden hiervan zijn een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden, etc. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor het watersysteem te benutten. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij ruimtelijke plannen en besluiten. In het ruimtelijke plan moet worden aangetoond dat de waterhuishouding ter plaatse niet negatief wordt beïnvloed door de boogde ruimtelijke ontwikkelingen.
6.2 Beleid
Europees beleid
De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren, kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit was 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheerplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.
Rijksbeleid
Het Nationaal Waterplan (NWP) is in december 2009 opgesteld en geeft de hoofdlijnen aan van het beleid dat het Rijk voert in de periode 2009 tot en met 2015 om tot een duurzaam waterbeheer te komen. Het NWP richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. NWP is een opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het NWP is tevens eens structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wro. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn de basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. De volgende generaties moeten Nederland als veilig en welvarend waterland ervaren. Water is mooi en Nederlanders genieten graag van water. Het doel van het NWP is: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. De uitvoering van projecten van het NWP zijn al in volle gang. Zo hebben we in Nederland het Hoogwaterbeschermingsprogramma, programma's voor de rivierverruiming (Ruimte voor de rivier en de maaswerken) en stroomgebiedbeheerplannen zodat de waterkwaliteit wordt verbeterd.
Provinciaal beleid
In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. De provincie werkt nauw samen met Waterschappen om haar ambities te realiseren. Hiervoor hebben de waterschappen eigen regionale waterbeheerplannen opgesteld. De Provinciale staten hebben de wettelijke bevoegdheid tot het instellen en opheffen van waterschappen, tot regeling van hun gebied, taken, inrichting, samenstelling van hun bestuur en tot de verder reglementering van waterschappen. De manier waarop de waterschappen hun taak uitoefenen is onderhevig aan provinciaal toezicht doordat het waterbeheerplan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten behoeft. Dus de provincie stelt de regels en de waterschappen doen verder de uitvoering van het waterbeheer.
In de Omgevingsvisie Overijssel is aangegeven dat het plangebied in 'Overstroombaar gebied' ligt. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. In het voorliggende plan neemt het totaal aan verharding per saldo af. Verder is het plangebied goed bereikbaar, waardoor bereikbaarheid en zelfredzaamheid bij calamiteiten verzekerd is. Extra maatregelen en/of voorzieningen zijn dan ook niet noodzakelijk.
Waterschap Drents Overijsselse Delta
Voor het plangebied is het Waterbeheersplan 2016 - 2021 van het Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.
6.3 Situatie plangebied
6.3.1 Algemeen
Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 23 woningen ter vervanging van twintig bestaande woningen. Per saldo zal het oppervlakte aan verharding niet toenemen. In de huidige situatie wordt afvloeiend hemelwater afgevoerd richting het riool. In de toekomstige situatie zal er gebruik worden gemaakt van waterpasserende verhardingen en zal aan de zuidzijde van het plangebied een wadi worden gerealiseerd waar afstromend hemelwater kan infiltreren in de bodem. Tijdens de verdere planontwikkeling zal worden bepaald welke vorm van infiltratie het beste past bij de situatie. Bij de bouw van de nieuwe gebouwen worden uitsluitend niet-uitlogende materialen toegepast, waardoor de waterkwaliteit op peil blijft. De ontwikkeling in het plangebied heeft een positieve invloed voor de waterhuishouding ter plaatse.
6.3.2 Wateroverlast
Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt door het waterschap geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.
Met het plan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel, vanwege het afkoppelen van hemelwater, af. Problemen ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie is daarom dan ook niet aan de orde.
6.3.3 Overstromingsrisico's
Het plangebied is aangewezen als 'overstromingsgebied'. Dit betekent dat in de planvorming rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van overstroming. Een overstroming kan plaatsvinden door de doorbraak van de IJsseldijk. De kans op overstromingen is klein; 1:1.250 per jaar. De overstromingsdiepte is daarbij 0,20 - 0,50 meter. Vanwege het overstromingsrisico moet in een vroeg stadium van de planvorming worden nagedacht over maatregelen. Deze maatregelen beperken de eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming. Voorbeelden van mogelijke maatregelen zijn:
- aanvullend ophogen van het plangebied (voorzover mogelijk);
- voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, eventueel met verhoogde drempels;
- zodanig inrichten gebouw, zodat schade bij overstromingen wordt beperkt.
Dergelijke maatregelen komen bij de uitvoer van het plan aan bod. Wel geldt dat bij elke woning een goed toegankelijke verdieping aanwezig is.
6.3.4 Watertoets
De watertoets is in feite geen 'toets', maar een proces waarbij de waterbeheerder samenwerkt met de overheid die verantwoordelijk is voor een ruimtelijk plan. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het uitvoeren van een watertoets betrekt de waterbeheerder actief bij ruimtelijke besluitvormingsprocessen en geeft water een duidelijke plek binnen de ruimtelijke ordening.
Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt WDODelta de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap beoordeeld, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding en geeft vervolgens een wateradvies. Naar aanleiding van de doorlopen digitale watertoets is door het waterschap geconcludeerd dat de 'korte procedure' gevolgd kan worden. Dit betekent dat volstaan kan worden met voorliggende waterparagraaf. Een afschrift van de digitale watertoets is opgenomen als Bijlage 7.
6.4 Overleg
Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is met het doorlopen van de watertoets geïnformeerd over het plan. Dit heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. Het plan heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.
6.5 Conclusie
Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor dit plan.
Hoofdstuk 7 Kabels en leidingen
7.1 Algemeen
In het kader van de ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante kabels en leidingen.
7.2 Toetsing
In en om het plangebied zijn geen kabels en leidingen gelegen, die een juridisch- planologische bescherming genieten. Het plangebied valt niet samen met een zakelijk rechtstrook of een toetsingszone van een leiding, lijn of straalverbinding - gemeten uit het hart van een kabel, leiding of verbinding.
Om de overige kabels en leidingen in het plangebied te inventariseren wordt voor de werkzaamheden een zogenaamde KLIC-melding verricht. Aan de hand van deze KLIC-melding wordt met de betreffende kabels- en leidingenbeheerders afspraken gemaakt voor eventuele aanpassingen mocht dat nodig blijken.
7.3 Conclusie
De aspecten kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.
Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid
8.1 Inleiding
Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.
8.2 Economische uitvoerbaarheid
De ontwikkeling van voorliggend plan betreft een initiatief van een woningbouwstichting. De kosten verband houdend met de procedure, alsmede met de uitvoering van de werkzaamheden, komen voor rekening van de woningbouwstichting. Hiervoor is door de woningbouwstichting budget gereserveerd. De economische uitvoerbaarheid wordt daarom geacht te zijn aangetoond.
8.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn er diverse acties ondernomen, die hieronder in chronologische volgorde zijn weergegeven:
- 1. 2019 is benut om met de gemeente in gesprek te gaan over de uitgangspunten voor de nieuwbouw. Voor het ontwerpen van de wijkindeling is de hulp van een otnwerpbureau ingeschakeld.
- 2. De eerste schetsontwerpen die daaruit kwamen zijn gedeeld met de omwonenden. Dit is, vanwege de COVID-19-pandemie, digitaal gedaan door middel van een informatievideo waarop de bwoners hun reacties konden geven.
- 3. Op 6 juli 2020 is er tijdens een bijeenkomst verder gepraat met de bewoners naar aanleiding van de opmerkingen op het filmpje.
- 4. Op basis van de reacties op de informatievideo en de input die is opgehaald tijden de eerste informatie avond van 6 juli, is het ontwerp aangepast naar een voorlopig ontwerp.
- 5. Het voorlopig ontwerp is tijdens de inloopavond van 7 oktober 2020 gepresenteerd aan de omwonenden/belanghebbenden.
- 6. Het voorlopig ontwerp is op de infoavond goed ontvangen en er is geen aanleiding geweest om op basis van deze avond nog (grote) aanpassingen te doen aan het ontwerp.
- 7. Begin december 2020 heeft de gemeente een positief principebesluit genomen op het ingediende verzoek voor erontwikkeling van de Olsterkampweg. Dit betekent dat er samen met de gemeente verdere afspraken zijn gemaakt over het definitieve plan voor herontwikkeling, het inrichtingsplan en de bestemmingsplanprocedure.
De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.
Hoofdstuk 9 Juridische aspecten en planverantwoording
9.1 Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.
9.2 Opzet van de regels
9.2.1 Algemeen
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeri.le Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.
De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
9.2.2 Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
Begrippen (Artikel 1)
In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
9.2.3 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:
- Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
- Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte etc.);
- Nadere eisen; nadere eisen die burgemeester en wethouders kunnen stellen aan de situering en maatvoering van nieuw op te richten bouwwerken;
- Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn of onder welke voorwaarden toegestaan zijn;
In paragraaf 9.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de desbetreffende bestemming is gekozen.
9.2.4 Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van (bijvoorbeeld) een maximaal bebouwingspercentage.
Algemene bouwregels (Artikel 7)
In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven.
Algemene gebruiksregels (Artikel 8)
In dit artikel worden parkeerregels weergegeven en wordt aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met de geldende bestemmingen.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)
In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.
Overige regels (Artikel 10)
In dit artikel worden de overige regels, waaronder de regels ten aanzien van werking wettelijke regels omschreven.
9.2.5 Overgangs- en slotregels
In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
9.3 Verantwoording van de regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
9.3.1 Bestemmingen
De gronden in het zuiden van het plangebied waar gemeenschappelijk groen en een wadi gerealiseerd worden zijn voorzien van de bestemming 'Groen'.
De voor ''Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeerstroken en waterhuishoudkundige voorzieningen, met daarbijbehorende bouwwerken en verhardingen.
Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn bouwregels opgenomen voor het bouwen van andere-bouwwerken.
'Verkeer - Verblijf' (Artikel 4)
De gronden van het plangebied zijn ter plaatse van de in- en uitrit en parkeerplaatsen voorzien van de bestemming 'Verkeer - Verblijf'.
De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor straten en paden waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het wijkverkeer. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor de daarbij behorende andere-bouwwerken, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, groen- en speelvoorzieningen.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere-bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 8 m mag bedragen.
De gronden ter plaatse van de woningen en tuinen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen' met bouwvlakken. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep met daarbijbehorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.
Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bouwvlakken zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan. Het aantal woningen per bouwvlak mag niet meer bedragen dan het door middel van de aanduiding 'maximaal aantal aaneen te bouwen wooneenheden' aangegeven aantal. De bouw- en goothoogte zijn middels een aanduiding op de verbeelding vastgelegd.
Verder gelden er regels ten aanzien van bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Hoofdstuk 10 Procedure
Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de resultaten van de procedure verwerkt.
- 1. Hamaland advies d.d. 9 mei 2020. bureauonderzoek, bouwdossieronderzoek en verkennend booronderzoek archeologie, Olsterkampweg 3 t/m 41te Olst. Projectnummer 202617
- 2. CROW, oktober 2012, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317
- 3. Buro Ontwerp & Omgeving d.d. 15 april 2020. Verkennend bodemonderzoek, Olsterkampweg 3 t/m 41 (oneven) te Olst. Projectnummer 3139.01
- 4. Buro Ontwerp & Omgeving d.d. 2 juni 2020. Akoestisch onderzoek railverkeerslawaai, Olsterkampweg 3 t/m 41te Olst. Projectnummer 3139.01
- 5. https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/
- 6. BJZ.nu, D.d. januari 2022. AERIUS-berekening Olsterkampweg 3 t/m 41. Projectnummer 2022-290.
- 7. ECOquickscan, D.d. 25 oktober 2019.Nader onderzoek flora en fauna Olsterkampweg te Olst. rapportnummer 18065.
- 8. ECOquickscan, D.d. 25 oktober 2019.Nader onderzoek flora en fauna Olsterkampweg te Olst. rapportnummer 18065.