Wijhe, Nieuwendijk 24c

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer heeft het doel om de locatie aan de Nieuwendijk 24c te Wijhe te ontwikkelen. Het plan ligt voor om de bestaande woning en opstallen (inclusief kleine dierenweide) te slopen en hiervoor in de plaats drie vrijstaande woningen terug te bouwen. Onderdeel van het plan is om een bijdrage te doen voor een kwaliteitsimpuls van het aangrenzende openbaar groen. Het plan voorziet hiermee in een grote ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Het realiseren van drie woningen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Om het plan mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien.

1.2 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en onderliggende toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingezoomd op het plangebied. Hierbij wordt ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken van het plangebied. Tevens wordt de geldende planologische situatie in beeld gebracht en wordt aangegeven op welke onderdelen wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 4 vormt een overzicht van het relevante beleidskader. De ruimtelijke en milieukundige aspecten die ten grondslag liggen aan het plan worden in hoofdstuk 5 toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan toegelicht.

2.1 Ligging en huidige gebruik

Het plangebied aan de Nieuwendijk 24C bevindt zich aan de noordoostkant van Wijhe, tussen de Brabantse Wagen, de Nieuwendijk en Wijhezicht. Op vrij korte afstand bevinden zicht de IJssel met haar uiterwaarden. Op onderstaande afbeelding is de ligging globaal weergegeven.

Ligging en globale begrenzing plangebied. Bron: Google maps.

Binnen het plangebied zijn één woning, een aantal bijgebouwen en een dierenweide aanwezig. De bestaande woning is te bereiken vanaf de Nieuwendijk, tussen de woningen op Nieuwendijk 24a en 26.

De woning staat vanaf de Nieuwendijk gezien achter op het perceel, maar ligt relatief dicht bij de Brabantse Wagen (westzijde van de locatie). De Brabantse Wagen betreft de entree van Wijhe vanaf de dijk (Rijksstraatweg die de verbinding vormt tussen Zwolle en Deventer) en gaat over in de Nieuwendijk richting het centrum van Wijhe.

Zicht op het plangebied vanaf de Brabantse Wagen.

Langs deze entree van het dorp, die hoger ligt dan het plangebied, bevinden zich diverse statige, karakteristieke panden met een hoge ruimtelijke kwaliteit.

Ten oosten van het plangebied bevinden zich enkele woningen die gesitueerd zijn aan Wijhezicht. De achtertuinen grenzen aan het plangebied. Ten noorden bevindt zich openbaar gebied dat als onderdeel van de plannen wordt opgewaardeerd en grenst aan de bestaande dierenweide.

2.2 Geldende planologische situatie

Voor het plangebied zijn het bestemmingsplan ‘Wijhe’ (2009), het parapluplan ‘Archeologie’ (2014) en het Parapluplan Parkeren (2018) van toepassing. Op onderstaande afbeeldingen is een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Wijhe’ en het parapluplan ‘Archeologie’ weergegeven.

Links: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Wijhe’ (2009). Rechts uitsnede uit verbeelding parapluplan ‘Archeologie’ (2014).

Op de gronden binnen het plangebied rusten de volgende bestemmingen:

Wonen

De als ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, alsmede ter plaatse van de aanduiding:

• 1. monument (rijks) voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarde;
• 2. nevenactiviteit, voor de nevenactiviteit zoals in de bij dit voorschrift behorende bijlage bij het genoemde adres is vermeld;

met daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Tuin

De als ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, alsmede ter plaatse van de aanduiding te bebouwen gronden, voor bebouwing ten dienste van de aangrenzende bestemming ‘wonen’, met daarbij behorende bouwwerken, erven en parkeervoorzieningen.

Waarde – Archeologie 1

De voor ' Waarde - Archeologie - 1 ' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:

• 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
• 3. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
  • a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
  • b. een bouwwerk binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
  • c. een bouwwerk buiten de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
  • d. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

In het parapluplan parkeren is opgenomen dat (ruimtelijke) ontwikkelingen moeten voldoend aan het geldende parkeerbeleid in de vorm van de Beleidsregels voor Parkeren van de gemeente Olst-Wijhe, of diens opvolger.

2.3 Strijdigheid met het bestemmingsplan

Binnen de huidige bestemming is het voorgenomen plan in de vorm van drie vrijstaande woningen niet mogelijk. Er is bebouwing buiten het bouwvlak voorzien en het aantal van drie woningen wijkt af van de enkele woning die is toegestaan. Daarom wordt op basis van voorliggend bestemmingsplan, waarin wordt aangetoond dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en geen afbreuk doet aan een goed woon- en leefklimaat, afgeweken van het geldende bestemmingsplan.

3.1 Het initiatief

Het plan voorziet in de sloop van de bestaande woning en opstallen en vervangende nieuwbouw in de vorm van drie woningen. De bestaande dierenweide zal hierdoor verdwijnen. Op de volgende afbeelding is de voorziene stedenbouwkundige inpassing weergegeven.

Stedenbouwkundige opzet plangebied.

Twee woningen zijn georiënteerd op Wijhezicht en één woning is georiënteerd op de Nieuwendijk. De woning die is georiënteerd op de Nieuwendijk ligt enigszins verscholen maar is in de vorm van een soort oprijlaan bereikbaar. Alle woningen beschikken over een bijgebouw en parkeerplaatsen op eigen terrein.

Op de volgende afbeelding is een volgelvlucht van het plangebied weergegeven.

Vogelvlucht impressie voorziene bebouwing.

De woningen die zijn georiënteerd op Wijhezicht zijn net zoals de woningen tegenover het plangebied haaks op de weg geprojecteerd. Hierdoor ontstaat een eenduidig beeld.

3.2 Verschijningsvorm

Gezien de status van de Brabantse Wagen als ontsluitingsweg van Wijhe richting de dijk, vraagt het plangebied om een grote mate van ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit is bij de entree van het plangebied aan de Nieuwendijk ook terug te vinden in de vorm van bestaande karakteristieke bebouwing, zoals op de volgende afbeeldingen weergegeven.

Entree plangebied vanaf de Nieuwendijk met links een statig pand. Bron: Google earth.

Karakteristiek pand op de kruising Nieuwendijk – Brabantse Wagen. Bron: Google earth.

De hoofdwoning binnen het plangebied sluit aan op deze kenmerken. De hoofdwoning is tweezijdig georiënteerd: richting de Brabantse Wagen en richting de Nieuwendijk. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

De twee vrijstaande woningen wijken af van de hoofdwoning. Ze zijn kleiner in omvang en hebben een andere kapvorm. Ook het kleurgebruik is anders dan de hoofdwoning. Omdat de vrijstaande woningen op Wijhezicht zijn georiënteerd en de hoofdwoning op de Brabantse wagen en de Nieuwendijk, is dat niet storen.

3.3 Conclusie

Het plan heeft een vergroting van de ruimtelijke kwaliteit tot gevolg. In de huidige situatie is geen sprake van hoogwaardige ruimtelijke of architectonische kwaliteit binnen het plangebied. In de nieuwe situatie zijn de bestaande architectonische situatie rondom het plangebied en de ligging van de locatie als uitgangspunt genomen. Door het realiseren van passende bouwvolumes die zijn afgestemd op de hoge ligging van de Brabantse Wagen en de omliggende karakteristieke panden, ontstaat een passende invulling van het plangebied. De combinatie met het opwaarderen van de openbare omgeving zorgt voor een extra kwalitatieve impuls voor omwonenden en passanten.

4.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven in meer of mindere mate getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk vindt deze toetsing voor zover relevant plaats.

4.2 Rijksbeleid

4.3 Provinciaal beleid

4.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Op onderliggend initiatief zijn de stedelijke ambities van toepassing.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel) .

Toets aan uitvoeringsmodel

Generieke beleidskeuzes Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

• 1. integraliteit
• 2. toekomstbestendigheid
• 3. concentratiebeleid
• 4. (boven)regionale afstemming
• 5. zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

• 1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief

Ten aanzien van onderliggend initiatief is een integrale afweging gemaakt ten aanzien van beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte. Dit vertaalt zich in voorliggend plan.

De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de plannen is afgestemd op en met de omgeving. Met de inbreng van de omgeving is bij de invulling van het plangebied rekening gehouden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van integraliteit.

• 2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief

De wijze waarop de bestaande bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door duurzame bebouwing in de vorm van drie woningen voorziet in een toekomstbestendigheid van de locatie. Daarbij speelt dat het plan invulling geeft aan een woningbehoefte.

• 3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech Regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief ligt niet in één van de genoemde stedelijke netwerken, maar gezien de beperkte omvang van het plan (drie woningen) is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het plan is zodoende niet in strijd met het provinciale beleid.

• 4. Bovenregionale Afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief geeft hier invulling aan doordat het plan voldoet aan de gemeentelijke Woonvisie (zie paragraaf 4.4). Deze visie is opgesteld op basis van regionale woonafspraken.

• 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief voorziet in de sloop van bestaande bebouwing en het realiseren van drie woningen. Het betreft een inbreidingslocatie. Hierdoor is sprake van efficiënt ruimtegebruik, waarbij de hoeveelheid verhard oppervlak nauwelijks toeneemt.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In onderliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van toepassing.

Ontwikkelingsperspectief Stedelijke netwerken

De provincie onderscheidt in de Stedelijke Omgeving drie ontwikkelingsperspectieven, ieder met een eigen accent:

• 1. stedelijke netwerken als motor
• 2. steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus
• 3. hoofdinfrastructuur: vlot en veilig

• 1. Stedelijke netwerken als motor

Het accent Stedelijke netwerken als motor omvat de drie stedelijke netwerken in Overijssel: Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech Regio Deventer. Van de ruimtelijke kwaliteitsambitie staat in dit ontwikkelingsperspectief voorop: de ambitie Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus, elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur.

In de provinciale verordening is hieraan gekoppeld dat ruimte is voor woningbouw voor (boven)regionale behoefte in de stedelijke netwerken mits onderbouwd en regionaal afgestemd.

Toets aan initiatief

Aangezien onderliggend plangebied binnen een stedelijk netwerk valt, is dit ontwikkelingsperspectief niet van toepassing.

• 2. Steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus

Het ontwikkelingsperspectief Steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus omvat de steden in Overijssel die niet binnen de drie stedelijke netwerken vallen en de dorpen in Overijssel. Naast de stedelijke netwerken completeren de overige steden en dorpen in Overijssel de ambitie van een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieus. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd.

Toets aan initiatief

Zoals in hoofdstuk 3 beschreven is de invulling van het plangebied ruimtelijk en functioneel afgestemd op de omgeving. Dit komt naar voren doordat de woonfunctie aansluit op de omliggende woonfuncties en de architectuur en volumes waarmee dit gebeurt. Ook de beplanting is afgestemd op de omgeving, wat maakt dat het plan bijdraagt aan een veelzijdig leefmilieu binnen Wijhe.

• 3. Hoofdinfrastructuur: vlot en veilig

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities ligt in dit ontwikkelingsperspectief de nadruk op de ambitie om het contrast tussen dynamische en luwe gebieden te versterken. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• 1. Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• 2. Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• 3. Continu en beleefbaar watersysteem

Toets aan initiatief

Gezien de ligging van het plangebied in de bebouwde kom zijn voorgaande ontwikkelingsperspectieven In beperkte mate aanwezig. De gehanteerde beplanting binnen het plangebied is gebiedseigen. Ook het ensemble dat neigt naar een Sallandse landgoederenopzet is kenmerkend. Gezien het ontbreken van water in het plangebied is dit ontwikkelingsperspectief niet van toepassing.

Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

• 1. de natuurlijke laag
• 2. de stedelijke laag
• 3. de laag van de beleving
• 4. de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief zijn de volgende gebiedskenmerken van toepassing.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen.

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen de gebiedskenmerken van de ‘Oeverwallen’. De ambitie is de contrasten tussen het dynamische natuurlijke winterbed, de kleinschalige oeverwallen met dorpen, boomgaarden en beplantingen en lage grote open komgronden met verspreide erven op duintjes te vergroten en meer beleefbaar te maken.

Het plan is kleinschalig van aard en heeft weinig landschappelijke elementen. Desondanks wordt gestreefd om in onderliggend initiatief door middel van gebiedseigen beplanting invulling te gegeven aan de natuurlijke laag.

Stedelijke laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen de gebiedskenmerken van ‘Woonwijken 1955 en nu’ en het ‘Informele trage netwerk’.

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Voorliggend plan bevindt zich in overgangsgebied en bied hiermee de kans versterkend te werken. Het plangebied grenst wel aan planmatig opgezette woonwijk, maar maakt hier ruimtelijk geen onderdeel van uit. In de planvorming is hier dan ook rekening mee gehouden door het plangebied niet te integreren in de wijk, maar door een logische overgang te vormen van de wijk naar de dijk. De twee gebieden lopen als het ware in elkaar over.

Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien.

Onderliggend plangebied ligt feitelijk buiten dit netwerk, maar er is vanuit het plangebied eenvoudig op aan te takken. Vanaf het plangebied zijn zowel het buitengebied als het centrum van Wijhe eenvoudig te bereiken. Bij de planvorming bestaat geen noodzaak hier rekening mee te houden.

Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving.

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen de gebiedskenmerken van ‘IJssellinie inundatieveld’. Het doel is de bescherming van de kwaliteiten en kenmerken van de IJssellinie. Binnen het plangebied zijn echter geen overblijfselen of kenmerken van deze IJssellinie aanwezig. Daarom is van bescherming geen sprake. Wel zijn deze kenmerken in de omgeving aanwezig, wat bijdraagt aan een vergroting van de beleefbaarheid en identiteit van (de omgeving van) de plek.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De Laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht.

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen de gebiedskenmerken van ‘Oeverwallen’. De ambitie is de contrasten tussen het dynamische natuurlijke winterbed, de kleinschalige oeverwallen met dorpen, boomgaarden en beplantingen en lage grote open komgronden met verspreide erven op duintjes te vergroten en meer beleefbaar te maken.

Het plan is kleinschalig van aard en heeft weinig landschappelijke elementen. In het onderliggende initiatief wordt met toevoeging van gebiedseigen beplanting invulling te gegeven aan de laag van het agrarische cultuurlandschap.

Conclusie

Het plan sluit aan op de gebiedskenmerken zoals opgenomen in de provinciale omgevingsvisie.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.5 Conclusie

Voorliggend plan is in mijn met rijks-, provinciaal – en gemeentelijk beleid. Op basis van inbreiding wordt een kwaliteitsslag gemaakt waarbij invulling wordt gegeven aan een woningbouwopgave.

5.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In dit hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

5.3 Flora en fauna

Kader

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming.

Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse

In het kader van onderliggend plan heeft ecologisch onderzoek plaatsgevonden. De rapportage is als Bijlage 1 van deze toelichting opgenomen. Het rapport beschrijft de resultaten van een zogenaamde quickscan van beschermde natuurwaarden in en rond het plangebied. Op basis daarvan zijn uitspraken gedaan over de (mogelijke) effecten van de voorgenomen ontwikkelingen en de eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

Het onderzoek bestaat uit onderzoek naar soortenbescherming en onderzoek naar gebiedsbescherming.

Soortenbescherming

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat er geen beschermde flora en fauna in het plangebied aanwezig is. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en het pan is niet in strijd met de Wet Natuurbescherming. De aanwezige gebouwen zijn van geen belang voor de vleermuizen omdat vleermuizen de gebouwen niet binnen kunnen (de beide woningen) of dat holle ruimten ontbreken (de beide schuren). Ondanks dat de woningen nu niet meer gebuikt worden is de buitenschil nog goed gesloten. De Wet natuurbescherming wordt voor wat betreft de vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen niet overtreden. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Samengevat volgen hieronder de bevindingen:

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Wijhe. Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en de Zone ondernemen met Natuur en Water (ZONW). Het dichtstbijzijnde NNNgebied ligt op ca. 150 meter afstand ten westen van het plangebied. Gezien de ligging van het plangebied in de bebouwde kom, tussenliggende bebouwing en dijken, de huidige uitstraling van het plangebied, het ontbreken van verbinding en de aard van de voorgenomen activiteiten worden geen negatief effecten (zoals licht of geluid) verwacht op de ecologische doelstellingen en kernkwaliteiten van het NNN. Het plangebied is niet gelegen in de Zone Ondernemen met Natuur en Water, hierdoor is geen landschapsinrichtingsplan vereist voor de voorgenomen activiteiten.

Naast voorgaande mag het plan niet leiden tot een toename van stikstofdepositie op natuurgebieden ten gevolge van de realisatiefase en de gebruiksfase van het project. Iedere toename van stikstof op gevoelige habitattypen is vergunningplichtig. Het is noodzakelijk om een stikstofberekening met de online-rekentool AERIUS Calculator uit te voeren om te beoordelen of er sprake is van een toename.

Deze rekentool geeft weer of de maximale stikstofdepositie overschreden wordt en dus een vergunning noodzakelijk is.

Ten behoeve van dit plan is een AERIUS-berekening uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen als Bijlage 2 van deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat het plan geen toename van stikstofdepositie op natuurgebieden heeft.

Conclusie

Uit ecologisch onderzoek blijkt dat geen sprake is van verstoring van beschermde soorten in het plangebied.

Wel dient rekening gehouden te worden met de algemeen geldende zorgplicht voor beschermde soorten en de overige aanbevelingen tijdens de aanleg- en gebruiksfase zoals die in de ecologische quickscan zijn weergegeven.

Op basis van de uitgevoerde AERIUS-berekening blijkt dat zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase van het project geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op natuurgebieden. Het plan is daarom vanuit ecologisch oogpunt uitvoerbaar.

5.4 Bodem

Kader

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Analyse

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van drie woningen mogelijk op gronden die voorheen niet gehele voor wonen bestemd waren. In het kader van onderliggend plan heeft daarom een verkennend bodemonderzoek NEN 5740 met aandacht voor asbest plaatsgevonden om te kunnen bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie wonen. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 3. Het doel van dit verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de bodemkwaliteit (in relatie tot mogelijke verontreinigingen in de bodem). Hiertoe is de kwaliteit van zowel de grond als het grondwater beoordeeld op basis van een steekproef, waarbij een beperkt aantal boringen is verricht en een aantal grond(meng)monsters en grondwatermonsters chemisch-analytisch zijn onderzocht.

Resultaten

De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek geven geen milieuhygiënische belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie/bouwplannen op de locatie. De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek geven geen milieuhygiënische belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie/bouwplannen op de locatie. Een uitgebreide analyse en beschrijving van de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de rapportage die is opgenomen als Bijlage 3.

Aanbevelingen

Volgens het toetsingskader uit de circulaire bodemsanering 2013, gedateerd van 1 juli 2013, behoeft op de betreffende locatie geen nader onderzoek plaats te vinden, aangezien geen van de onderzochte parameters zich boven het gemiddelde van 1/2{S+I} bevindt. Het funderingsmateriaal (kolengruis) onder de verharding van de inrit is formeel geen grond en dient te voldoen aan de kwaliteitseisen voor niet vormgegeven bouwstoffen.

Op basis van deze toetsing blijkt dat het (indicatief) onderzochte monster van het funderingsmateriaal/kolengruis voldoet aan deze criteria. Hergebruik van eventueel bij graafwerkzaamheden vrijkomende grond op het eigen terrein is toegestaan op de locatie. Eventueel vrijkomende grond mag echter tegenwoordig niet zondermeer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit Bodem Kwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Conclusies

De resultaten van het verrichte onderzoek vormen geen belemmering voor de nieuwbouw van de woningen.

5.5 Geluid

Kader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

Analyse

De locatie aan ligt niet in het invloedsgebied van rail-, vlieg- en/of industrielawaai. Naar deze aspecten heeft geen akoestisch onderzoek plaatsgevonden. Wel heeft akoestisch onderzoek naar de effecten van wegverkeerslawaai plaatsgevonden. Het onderzoek is noodzakelijk omdat de locatie is gelegen binnen een geluidzone van een weg. Verder zijn voor een goede ruimtelijke inpassing van het geprojecteerde bouwplan, ook de in de directe nabijheid hiervan gelegen niet-zoneplichtige wegen met een 30 km/uur regime, in het akoestisch onderzoek betrokken. De resultaten van het onderzoek zijn als Bijlage 4 opgenomen.

Resultaten

De te verwachten geluidsbelastingen [Lden] vanwege het wegverkeer op de gevels van de in de directe omgeving van het plangebied geprojecteerde woningen als gevolg van de zoneplichtige N337, bedraagt inclusief aftrek ex. artikel 110-g van de Wet geluidhinder maximaal 53 dB. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde ter plaatse van de 2e en 3e verdieping van met name de naar de N337 gerichte gevels met maximaal 5 dB wordt overschreden. Hiervoor dient een hogere grenswaarde te worden aangevraagd op basis van de in deze rapportage opgenomen belasting.

Voor een goede ruimtelijke inpassing (beoordeling van een goed woon- en leefklimaat) van de geprojecteerde woningen in haar directe omgeving, zijn naast de zoneplichtige wegen ook de nietzoneplichtige wegen (30 km/uur wegen) in het akoestisch onderzoek mee beschouwd. De optredende geluidsbelastingen als gevolg van deze secundaire wegen behoeven volgens de Wet geluidhinder niet te worden getoetst aan de gestelde grenswaarden, maar zouden wel kunnen leiden tot geluidoverlast.

Om na te kunnen gaan of er als gevolg van het wegverkeer over alle in de directe omgeving van het plangebied aanwezige wegen, sprake is van een goed woon- en leefklimaat, zijn de optredende geluidbelastingen afkomstig van zowel de gezoneerde als van de niet-gezoneerde wegen in kaart gebracht. De gecumuleerde geluidbelasting afkomstig van deze gezamenlijke wegen bedraagt maximaal 54 dB. Hierin is de aftrek ex. artikel 110-g van de Wet geluidhinder niet toegepast.

Omdat het toepassen van bronmaatregelen en van effectieve overdrachtsmaatregelen op praktische, verkeerskundige en/of financiële bezwaren stuit, wordt middels het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen aan de schilconstructie van betreffende woningen, een binnenniveau van 33 dB geborgd.

Daarnaast dient bij de aanvraag Omgevingsvergunning een aanvullend akoestisch onderzoek naar de geluidwerende kwaliteit van de gevels te worden toegevoegd, waaruit blijkt dat wordt voldaan aan het akoestisch niveau uit het Bouwbesluit.

Indien aan voorgaande punten wordt voldaan is het plan op basis van het aspect akoestiek uitvoerbaar.

5.6 Water

Kader

Europees en nationaal beleid

Duurzaam, schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn, heel in het kort, de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die samengaan zijn in het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater op orde komt. Oppervlaktewater moet voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van ‘een goede chemische toestand’. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat ‘een goede ecologische toestand’. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Van 2010 tot 2015 is de eerste tranche uitgevoerd. De tweede tranche maatregelen loopt van 2016 tot 2021.

Waterwet

De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering centraal. Er wordt uitgegaan van het geheel van relaties tussen waterkwaliteit, waterkwantiteit, oppervlaktewater, grondwater, watergebruikers en grondgebruikers. Hierbij wordt het kader geschept voor het Nederlandse waterbeheer in de komende decennia. Per 1 januari 2017 is de Waterwet gewijzigd. De beoordeling van de veiligheid van primaire waterkeringen wordt nu gebaseerd op de overstromingskans. In 2050 moeten de waterkeringen voldoen aan de normen die per 1 januari 2017 van kracht zijn.

Waterbeheer 21e eeuw

De commissie Waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gevraag advies uit te brengen over de waterhuishoudkundige inrichting van Nederland, rekening houdend met ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzaam waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer:

• Vasthouden, bergen en vertraagt afvoeren;
• Schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij ‘vasthouden, bergen, afvoeren’ wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer toch een wateroverschot ontstaat, wordt het water
eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij ‘schoonhouden, scheiden en zuiveren’ gaat het om een voorkeurvolgorde, waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon- en vuilwater zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris.

Naast de lopende programma’s, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en het nieuwe Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het IJsselmeerpeil, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In 2014 zijn de deltabeslissingen in de Tweede Kamer besproken.

Provinciaal beleid

Provincie Overijssel heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in een Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Deze zijn op 1 mei 2017 vastgesteld. De ‘Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur’ heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in ‘Water Raakt!’. Daarnaast is de Keur een belangrijk regel stellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde documenten zijn te raadplegen op de site www.wdodelta.nl.

Analyse

Digitale watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In het kader van het plan is voor het plangebied een digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze digitale toets kan de korte procedure worden gevolgd. In het kader van het plan is door het waterschap een standaard waterparagraaf aangeleverd die (gespecificeerd voor het plan) hieronder is opgenomen.

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Relatie met initiatief

In voorliggend plan worden geen kelder en kruipruimten gerealiseerd. Derhalve zijn maatregelen ten behoeve van het realiseren van kelders in relatie tot wateroverlast niet van toepassing.

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

Relatie met initiatief

In onderliggend plan wordt het hemelwater afgevoerd middels het bestaande stelsel (riool). Infiltratie is gezien de kleiige bodem niet wenselijk, blijkt uit ervaring en advies van de gemeente.

Het gebruik van uitlogende materialen

Het waterschap is verantwoordelijk voor een goede waterkwaliteit van het regionale watersysteem. Om verontreiniging van het watersysteem te voorkomen worden materialen die uitlogen en het oppervlaktewatersysteem kunnen verontreinigen niet gebruikt. Dat geldt ook in voorliggend plan.

Beschermingszone keringen

Het plan bevindt zich gedeeltelijk binnen de beschermingszone van een primaire kering. De (primaire) keringen staan op de legger van het waterschap en de Keur is van toepassing. Volgens de Keur zijn alle activiteiten die plaatsvinden in, op of langs een waterkering van het waterschap vergunningplichtig.

Voor minder ingrijpende activiteiten zijn algemene regels vastgesteld. Hierdoor kan er sprake zijn van vrijstelling of hoeven deze activiteiten alleen te worden gemeld. Er is in het plan rekening gehouden met de Keur van het waterschap. Er wordt tijdig melding gemaakt of een vergunning aangevraagd.

Overstroombaar gebied en risicoparagraaf

Het plangebied ligt binnen de dijkring 53: Salland. Dit is een wettelijk vastgelegd dijkringgebied, waarbinnen alleen nieuwe grootschalige ontwikkelingen mogelijk zijn indien in het bestemmingsplan voorwaarden worden opgenomen om de veiligheid ook op lange termijn voldoende te waarborgen.

Door klimaatveranderingen moeten we meer rekening houden met de gevolgen van een overstroming. Inzet is het voorkomen van slachtoffers (rampenbeheersing) en van economische schade (gevolgenbeperking). In deze overstromingsrisicoparagraaf wordt ingegaan op de risico's bij overstroming en de stand van zaken van maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken.

De dijkring betreft een gebied met een risico op overstroming (minder snel en ondiep onderlopende gebieden) en heeft volgens de Waterwet een gemiddelde overschrijdingskans van 1/1000 per jaar. De primaire keringen worden op veiligheid beoordeeld door de beheerders. Het plangebied ligt buiten de primaire waterkering van de IJssel. De Europese richtlijn overstromingsrisico's (2007) verplicht tot het inzetten van drie instrumenten voor een betere bescherming tegen overstromingen: een voorlopige risicobeoordeling (gereed in 2011), kaarten (gereed 2014) en risicobeheersplannen (in werking per 22 december 2015). De richtlijn geldt voor de binnendijkse (dijkringen) en buitendijkse gebieden van de IJssel. Voor woon- en werkgebieden dienen rampenplannen opgesteld te worden.

Voor de dijkring 'Salland' geldt dat er ter hoogte van het plangebied sprake is van een overstromingsrisico waarbij de omvang van de overstroming (binnen een deel van het plangebied) kan zorgen voor een waterdiepte van 2-5 meter. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

Mogelijke omvang overstroming plangebied. bron: risicokaart.nl

Dat betekent dat er bij een eventuele overstroming in het gebied minder tijd aanwezig is voor de inwoners om zich op basis van zelfredzaamheid te redden. Indien noodzakelijk kan bij een maximale overstroming van 2 meter, naar de tweede woonlaag worden gevlucht (de zogeheten verticale evacuatie). Het ontwerp van de te realiseren woningen voorziet hier in. Daarnaast zijn er in de directe omgeving van het plangebied voldoende uitvalswegen (Nieuwendijk, Wijhezicht) om het plangebied te verlaten bij eventuele grotere overstromingen. De zelfredzaamheid van personen bij een overstroming is daarmee voldoende geborgd.

Verder geldt dat de gemeente Olst-Wijhe beschikt over een rampenplan. Onderdeel daarvan is ‘Hoe te handelen bij een overstroming’. Er wordt ook voorlichting gegeven zodat de bewustwording over de gevaren bij burgers groeit. Dan weten mensen wat ze kunnen doen in geval van nood. Alle inwoners zijn/worden daarover geïnformeerd.

Conclusie

Het aspect water heeft geen beperkende invloed op onderliggend initiatief. Er wordt aangesloten op het bestaande rioolstelsel van de gemeente zonder dat dit leidt tot overbelasting van het stelsel. In geval van overstroming van een (deel) van het plangebied is de zelfredzaamheid gegarandeerd.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving van een beoogde ontwikkeling worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het gaat hierbij om interne en externe werking. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als:

‘Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven.’

Analyse

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woonbestemmingen. Op 85 meter van het plangebied, aan De Dijk, bevindt zich een horecabestemming. De grootste richtafstand is op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering 50 meter. Hier wordt aan voldaan. Tevens ligt op circa 90 meter van het plangebied aan de Nieuwendijk een perceel met de bestemming ‘bedrijf’.

Binnen deze bestemming kunnen bedrijven tot en met categorie 2 van de lijst van bedrijven die als bijlage bij het geldende bestemmingsplan is gevoegd, zich vestigen. Tevens is ter plaatse een woonfunctie toegestaan. Hieruit kan worden afgeleid dat de voorziene woonbestemming de mogelijke bedrijfsactiviteiten niet belemmert.

Conclusie

Omliggende functies vormen geen belemmering voor het voorziene plan. Andersom geldt dat bestaande bestemmingen niet worden belemmerd door de realisatie van de woningen.

5.8 Externe veiligheid

Kader

In het kader van ruimtelijke procedures conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het aspect externe veiligheid in acht te worden genomen. Het gaat hierbij om risico's ten aanzien van het vervoer, de opslag en het bewerken van gevaarlijke stoffen. De risico's met betrekking tot gevaarlijke stoffen worden geduid in het zogenaamde Plaatsgebonden risico (PR) en het Groepsrisico (GR).

Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door het bevoegde gezag in acht worden genomen (hier mag niet van worden afgeweken).

Het plaatsgebonden risico wordt beheerst door de inherente veiligheid (veiligheidsmaatregelen die aan risicobronnen zijn opgelegd zonder tussenkomst van externe veiligheid) waarmee risicobronnen zijn omgeven. De kans op een ongeval is daardoor zowel volgens de risicoanalyseberekeningen als blijkens de statistiek buitengewoon klein. Het plaatsgebonden risico is daarom een norm waaraan moet worden voldaan. De mogelijkheid van een ramp is een beleidsrelevante afweging voor de inrichting van de ruimte. Omdat de kans op een ongeval buitengewoon klein is, is de zeer kleine kans op een ramp daarmee per definitie een gegeven. Het groepsrisico is om die reden een oriëntatiewaarde, ten aanzien waarvan een afweging moet worden gemaakt. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico heeft in beginsel geen wettelijk basis en het wettelijk gezag kan alleen op grond hiervan niet haar oordeel baseren. In de praktijk heeft de oriëntatiewaarde wel juridische relevantie en fungeert als markeringspunt, niet als wettelijke waarde met rechtsgevolgen (het al dan niet doorgaan van een plan).

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) staat wanneer het groepsrisico moet worden verantwoord. In de artikelen 12 en 13 van het Bevi is de verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag ten aanzien van de acceptatie van het groepsrisico wettelijk geregeld. Artikel 12 regelt de verantwoordingsplicht bij omgevingsvergunningen voor de activiteit milieu en artikel 13 bij de vaststelling van besluiten in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. In artikel 13 lid 1 onder a tot en met i staat aangegeven welke onderwerpen in de verantwoordingsplicht aan de orde moeten komen.

Analyse

Om te bepalen of er externe risico’s zijn in de omgeving van het plangebied is de risicokaart geraadpleegd. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van deze risicokaart gegeven. Hieruit blijkt dat zich in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen, risicovolle inrichtingen bevinden en/of risicovolle transportroutes en buisleidingen bevinden.

Wel kent (een deel van) het plangebied een kleine overstromingskans ten gevolge van de ligging nabij de IJssel, zoals beschreven in de waterparagraaf. De omvang van de ontwikkeling is klein (3 woningen) en de ontsluiting van het gebied (via de Nieuwendijk, Wijhezicht en verder) is goed. De zelfredzaamheid van personen bij een minimale kans op overstroming is daarmee voldoende geborgd.

In paragraaf 5.6 is dit reeds toegelicht.

Uitsnede risicokaart. Bron: www.risicokaart.nl

Conclusie

Het aspect externe veiligheid heeft op voorhand geen beperkende invloed op onderliggend plan.

5.9 Luchtkwaliteit

Kader

Met betrekking tot de luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen - Besluit NIBM (luchtkwaliteitseisen) en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) - is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

Het plan betreft de realisatie van 3 woningen. Het betreft hier een plan categorie 3A.2 (woningbouwlocatie) overeenkomstig bijlage 3a van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (milieukwaliteitseisen). Per ontsluitingsweg worden minder dan 1.500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor ‘niet in betekenende mate’ bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5.

Conclusie

Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het project is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

5.10 Verkeer en parkeren

Kader

Bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd. Het Parapluplan Parkeren (2018) biedt daarvoor de kaders. Deze kaders zijn gebaseerd op de Beleidsregel Parkeren Olst-Wijhe, die op haar beurt is afgeleid van de CROW normeringen. In de beleidsregel is per woningbouwtype gecombineerd met de doelgroep en de ligging van de woning een normering van toepassing. Deze wordt door de gemeente gehanteerd voor onderliggend plan.

Analyse

Parkeren

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor de activiteit bouwen in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, wanneer op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid, indien voldaan wordt aan de parkeernormen en overige eisen (zoals maatvoering) zoals die zijn opgenomen in de ‘Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe’.

In deze beleidsregel is opgenomen dat voor de categorie dure vrijstaande woningen in de ‘rest bebouwde kom’ een norm van 2 parkeerplaatsen per woning geldt. Dit is inclusief bezoekersparkeren. Derhalve geldt voor voorliggend plan een opgave van 3 x 2 = 6 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd in de vorm van twee plaatsen per woning.

Verkeer

De ontsluiting van het plangebied vindt in de huidige situatie plaats via de Nieuwendijk. Daar waar nu 2 woningen worden ontsloten op de Nieuwendijk, worden op basis van voorliggend plan 2 woningen ontsloten via Wijhezicht en één woning via de Nieuwendijk. Dit levert geen significante toename van de verkeersgeneratie op waardoor een ongewenste of gevaarlijke verkeerskundige situatie ontstaat.

Conclusie

Het plan voldoet aan de parkeernomen uit de ‘Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe’ en leidt daarnaast niet tot een onevenredige toename van de verkeersgeneratie. Daarom is het plan op basis van de aspecten verkeer en parkeren uitvoerbaar.

5.11 Mer-beoordeling

Kader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel.

In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

• 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
• 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
• 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning en/of het vaststellen van een bestemmingsplan heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

Conclusie

De voorgenomen activiteit blijft onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en daarom hoeft geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

Ten behoeve van voorliggend plan is een aanmeldnotitie MER opgesteld. Deze notitie is als bijlage 5 van deze toelichting opgenomen.

In artikel 7.16 Wm is beschreven waar een aanmeldingsnotitie aan moet voldoen. In de aanmeldnotitie worden de voorgenomen activiteiten en de waarschijnlijke gevolgen van de activiteit voor het milieu
beschreven.

6.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De plannen zijn door de initiatiefnemer besproken met omwonenden. De afstemming met omwonenden heeft geresulteerd in een gewijzigde vormgeving van de bebouwing. Tevens zijn afspraken gemaakt met omwonenden over de inrichting van de openbare ruimte rondom het plangebied. Dat leidt er toe dat er door initiatiefnemer financiële middelen beschikbaar zijn gesteld om de openbare ruimte op te waarderen.

Vooroverleg

Naast afstemming met de omgeving heeft op ambtelijk niveau vooroverleg plaatsgevonden met de gemeente en heeft welstand haar oordeel over de plannen gegeven. Ook het waterschap is middels de digitale watertoets om advies gevraagd.

Zienswijzen

In het kader van inspraak is het bestemmingsplan zes weken als ontwerp ter inzage gelegd. In deze periode zijn is één zienswijze ingediend. Een samenvatting van de zienswijze en de beantwoording daarvan is opgenomen in de Nota van beantwoording Bijlage 6. De zienswijze heeft geleid tot enkele ondergeschikte wijzigingen in de toelichting van het bestemmingsplan, zoals beschreven in de Nota van beantwoording.

6.3 Economisch uitvoerbaarheid

Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit rimtelijke ordening, (hierna ‘een aangewezen bouwplan’), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de We
ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Met de initiatiefnemer van voorliggend plan is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

Dit bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

7.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

7.3 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de in dit bestemmingsplan voorkomende regels behandeld.

Artikel 3 Tuin

Aan de straatzijde van de beoogde woningen (de voortuinen) zijn de gronden voorzien van de besteming 'Tuin'.

Deze gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met daarbijbehorende bouwwerken, erven en parkeervoorzieningen.

Artikel 4 Wonen

De beoogde woningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming ‘Wonen’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis gebonden beroep, met daarbij behorende bouwwerken, ander bouwwerken tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Een hoofdgebouw (woning) mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het hoofdgebouw dient vrijstaand te worden gebouwd, waarvan de breedte niet minder dan 5 meter mag bedragen. Verder gelden er maatvoeringseisen voor de afstand tot de zijdelingse perceelgrens, de goot- en bouwhoogte en de dakhelling.

Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat de afstand van een aanbouw, uitbouw of vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan 0 meter mag bedragen en - indien voorzien van een kap - niet minder dan 2 meter. De gezamenlijke oppervlakte aan aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag bij de woningen aan het Wijhezicht niet meer bedragen dan 70 m2 bedragen en bij de woning aan de Nieuwendijk niet meer dan 125 m2. Bij het bepalen van de oppervlakte wordt de oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen voor zover gelegen binnen het bouwvlak tussen het verlengde van de zijgevels van het hoofdgebouw niet meegerekend. Middels de aanduiding 'bijgebouwen' is de locatie van bijgebouwen bij de woning aan de Nieuwendijk vastgelegd.

De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag voor de voorgevel niet meer dan 1 meter bedragen en in andere gevallen niet meer dan 2 meter. De bouwhoogte van overige andere-bouwwerken mag niet meer dan 6 m bedragen.