Buitengebied, Steunenbergerweg 6

2.2.2.1 Landschappelijke inpassing

Het erf ligt in een waardevol kampenlandschap. Het kampenlandschap is dooraderd met sloten (beekdalen). Het landschap bestaat uit weiland, bospercelen en houtwallen. In de weidegebieden liggen verspreid boerenhoeven die het meest zijn ontstaan omstreeks 1880-1920. De boerderijen die later zijn ontstaan liggen langs de wegen. Het erf, genaamd “Stunnenberg” is ontstaan omstreeks 1920.

Voor de nieuwe situatie is een erf- en landschapsplan opgesteld.

Het voorerf

Van de oude fraai gelegen kenmerkende T-boerderij blijft het voorhuis behouden en wordt hersteld. Tesamen met het nieuw te bouwen achterhuis wordt het geheel gesplitst in twee wooneenheden. De naastgelegen schuur wordt herbouwd. Aan de voorzijde staan fruitbomen, deze blijven behouden. Enkele solitaire sierheesters/bomen blijven behouden. Om de herkenbaarheid te versterken wordt het tuingedeelte omhaagd door een klassieke beukenhaag. De oude boerderij is een fraaie IJsselhoeve. Om de statigheid te versterken is aan de voorzijde een Rood bladige beuk, Fagus sylvatica ‘Atropurpurea’ gesitueerd.

Aan de westzijde van woning 3 staat een beschermwaardige eikenboom. Het bijgebouw en de verhardingen zijn zodanig gesitueerd dat deze boom goed is ingepast en beschermd wordt.

Links en rechts van de boerderij liggen percelen agrarische grond met landschappelijke openheid. In de beide percelen zijn enkele fruitbomen gesitueerd. De gemeenschappelijke parkeerplaats wordt ingepast met enkele struikenbosjes en een nieuwe extra erfboom.

Het achtererf

Op het achtererf zijn vier woningen (2x2 in lijn) gesitueerd. Deze zijn zodanig gesitueerd dat het zicht van en op de achtergevels van de boerderij en schuur voor eenieder zeer fraai wordt. Er zijn op het binnenerf twee solitaire bomen gesitueerd. De openheid en transparantie wordt geborgd door situering van de heggen, de verhardingen en gras. Deze invulling van het binnenerf is belangrijk voor alle bewoners. De openheid/beleving en transparantie van het gehele erf is weergegeven met zichtlijnen op het erf en landschapsplan. Om deze redenen zijn de parkeerplekken voor de woningen dan wel als carport bij of parkeerplek tussen de woningen gesitueerd en niet op het binnenerf zelf.

De buitenzijde van het achtererf

Het wonen richt zicht op het landschap. Aan de landschapszijden zijn de zitplekken/terrassen. De beschikbare ruimte om een eigen invulling te geven is het gebied met bestemming ‘Wonen’. De begrenzing zijn aangegeven in het erf- en landschapsplan en het bestemmingsplan. De overige ruimte op de kavels heeft ‘Agrarische’ bestemming. Deze bestemming is bestemd voor teelt van gewassen en passende landschapselementen. Op basis van deze bestemming is het erf- en landschapsplan gemaakt. De landschappelijke inpassing met bomen, fruitbomen, heggen, gras en erfbosjes staan weergegeven op het erf- en landschapsplan. Deze inpassing borgt de landschappelijke inpassing en de landschappelijke (woon) kwaliteit van het gehele erf. Deze beplanting en de situering is geen vrije keus. Om goed aan te sluiten bij de omgeving bestaat de landschappelijke beplanting uit inheemse soorten.

Beplanting op de kavelgrenzen

Het landschapsplan voorziet in een adequate landschappelijke inpassing door aanplant van struweel heggen en of aanleg van een weilandraster.

In figuur 7 is het erf- en landschapsplan weergegeven. Voor het volledige erf- en landschapsplan wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze toelichting. In Bijlage 2 is de toelichting op het erf- en landschapsplan opgenomen.

Figuur 7: erf- en landschapsplan Steunenbergerweg 6 (Bron: Groenadviesbureau H.A ten Have)

2.2.2.2 Beeldkwaliteit

In voorliggend geval is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de nieuwe ontwikkeling aan de Steunenbergerweg 6 te Olst.

In 2019 is een bestemmingsplan vastgesteld die de nieuwe woningen op het achtererf mogelijk maakt. Hiervoor is door Eelerwoude een beeldkwaliteitsplan opgesteld in oktober 2017. Hierin wordt de nodige ruimte gelaten voor verdere invulling met de nodige ontwerpvrijheden. Voor het voorliggende bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld die voortborduurt op het rapport van Eelerwoude. Doel van dit beeldkwaliteitsplan is de minimale kwaliteit van de nieuwe woningen vast te leggen. In dit plan worden de hoofdlijnen van de woningen vastgelegd. Binnen deze hoofdlijnen is ruimte voor individuele ontwerpkeuzes. In Bijlage 3 is het beeldkwaliteitsplan opgenomen.

3.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

3.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

3.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten tijde van de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

3.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

3.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Figuur 8 geeft dit schematisch weer.

Figuur 8: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

3.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor zijn met name artikel 2.1.2, 2.1.5 en artikel 2.2.2, van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. 

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval worden drie woningen gerealiseerd op het voorerf in de bestaande boerderij en de naastgelegen schuur aan de Steunenbergerweg 6. Onlangs is wegens veiligheidsredenen de naastgelegen schuur gesloopt. Van de drie wooneenheden worden twee wooneenheden gerealiseerd in het hoofdgebouw en een aparte woning in de te herbouwen schuur. In voorliggend geval worden de woningen gerealiseerd op een bestaand erf en deels in aanwezige bebouwing.

Daarnaast worden in plaats van het oorspronkelijke plan voor het achtererf, vier woningen gerealiseerd. In voorliggend geval past dit binnen de gebruiksmogelijkheden van het huidige bestemmingsplan, maar ontbreken de bouwmogelijkheden. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient het bouwvlak te worden aangepast. De volume van de bebouwing (en daarmee verstening) van het achtererf neemt met de gewenste ontwikkeling drastisch af, hetgeen een impuls van de ruimtelijke kwaliteit met zich meebrengt. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (lid 1, 2, 3 en 5)

1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken;

2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd;

3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd;

5. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan de artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Uit het erf- en landschapsplan (Bijlage 1) en het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3) blijkt dat de ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In paragraaf 3.2.4 is inzichtelijk gemaakt hoe uitvoering is gegeven aan de Of-, Waar en Hoe- benadering. De ontwikkeling past tevens binnen het geldende ontwikkelingsperspectief, zoals blijkt uit paragraaf 3.2.4.2. Het voornemen is in overeenstemming met artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 lid 1: Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.
• 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.
• 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen:

• Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven
• Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens.
• Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.
• Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt.
• Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in de realisatie van drie woningen in de bestaande boerderij. Planologisch gezien is er daarbij slechts sprake van het toevoeging van twee woningen. Opgemerkt wordt dat de woningen zijn bedoeld voor de lokale behoefte en worden toegevoegd in bestaande of her te bouwen bebouwing. In paragraaf 3.3.2 wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de gemeentelijke woonvisie. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

3.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven

Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ''Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief is ingetekend met de rode omlijning.

Figuur 9: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

'Wonen en werken in het kleinschalige mix-landschap'

Het ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Dit ontwikkelingsperspectief omvat gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. Die ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden.

Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering).

Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief”

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mix-landschap' wordt ruimte geboden aan een mix van functies mits passend in de omgeving. In voorliggend geval is sprake van het mogelijk maken van een functie (wonen) die passend is binnen het ontwikkelingsperspectief. Daarnaast brengt het voornemen geen belemmeringen met zich mee ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Verwezen wordt naar Hoofdstuk 4 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

3.2.4.3 Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “stedelijke laag” wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er op geen kenmerken vanuit deze specifieke laag van toepassing zijn.

De “Natuurlijke laag”

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'. Figuur 10 betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag”. De locatie is indicatief met rode contour weergegeven.

Figuur 10: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Natuurlijke laag' (Bron: Provincie Overijssel)

'Dekzandvlakte en ruggen'

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag'

De gronden ter plaatse van het plangebied zijn in de huidige situatie al grotendeels ingericht als erf. Het voornemen ter plaatse betreft een relatief kleinschalige erfontwikkeling, die passend is in dit landschap. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de kenmerkende hoogteverschillen, tevens wordt het gehele perceel landschappelijk ingepast. Hiervoor wordt tevens verwezen naar paragraaf 2.2.2.1 van deze toelichting. De ontwikkeling is in overstemming met het gestelde in de 'Natuurlijke laag'.

“Laag van het agrarisch cultuurlandschap''

Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als 'consumptielandschap' voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gelegen in het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'. Het plangebied is in figuur 11 met een rode omlijning indicatief weergegeven.

Figuur 11: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

'Oude hoevenlandschap'

Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”

Met de gewenste ontwikkeling is in het erf- en landschapsplan (Bijlage 1) en het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3) rekening gehouden met het bestaande landschap. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de laag van het agrarisch cultuurlandshap.

''Laag van beleving''

In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de “Laag van de beleving” aangeduid als “IJssellinie inundatieveld”. In figuur 12 is dat weergegeven. Deze aanduiding valt onder het gebiedskenmerk ‘Bakens in de tijd’.

Figuur 12: De Laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel)

'Bakens in de tijd - IJssellinie inundatieveld'

Bakens in de tijd zijn relicten van diverse aard uit verschillende perioden van de wordingsgeschiedenis van Overijssel. Geologische monumenten (bv pingo’s), archeologische monumenten en vindplaatsen, schansen, verdedigingslinies, kapelletjes, religieuze monumenten, historische wegen tot landschappelijke ensembles zoals De Kolonie. Bakens zijn niet alleen (water)torens en andere hoge, kenmerkende bouwsels, ook patronen als de (ruil)verkavelingsstructuur vormen een baken in de tijd. De essentie van de bakens in de tijd is, dat ze de verhalende laag toevoegen aan het landschap. Het zijn belangrijke ingrediënten in de opbouw van gebiedsidentiteit. Het zijn plekken waar ‘tijdsdiepte’ tot intense indrukken leidt. Creëer verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen. Voeg bakens van deze tijd toe. Behoud monumenten, karakteristieke gebouwen en cultuurhistorische waarden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. Maak de bakens meer zichtbaar en ontwikkel recreatieve routes langs deze bakens met uitleg over de ontstaansgeschiedenis.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van de beleving”

Wat betreft het IJssellinie inundatieveld kan worden gesteld dat er in het plangebied geen bijzondere geologische danwel bouwkundige monumenten aanwezig zijn. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.8, waar nader wordt ingegaan op het aspect archeologie. Geconcludeerd wordt dat de ‘Laag van de beleving” zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

3.3.1.1 Algemeen

De raad heeft op 4 december 2017 de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente verwoord. De visie schetst het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025.

Het doel / de speerpunten uit deze visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Volgens de visie gaat de gemeente Olst-Wijhe strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij onder meer de uitgangspunten dat vergevorderde woningbouwplannen op een goede manier worden afgerond en dat voorkeur wordt gegeven aan inbreiding boven uitbreiding in het landschap.

3.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de structuurvisie 'Ruimte voor initiatief en innovatie' (2017)

Met de voorliggende ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities. Het plangebied wordt groen ingericht en de nieuwe woningen worden gasloos gebouwd. Daarnaast sluit het plan aan bij de woningbouwbehoefte in de gemeente. De gewenste ontwikkeling zorgt ervoor dat een kenmerkende boerderij behouden blijft. Dankzij de renovatie wordt de boederij behouden en versterkt. De splitsing van de boerderij in drie wooneenheden maakt deze financiële inspanning mogelijk. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de structuurvisie.

3.3.2.1 Algemeen

De hoofddoelstelling van de Woonvisie 2022-2025 luidt: Ontwikkelen van een toekomstbestendige eigenzinnige woongemeente waar we onze inwoners in staat stellen om goed te kunnen wonen.

Deze hoofddoelstelling sluit aan op de gekozen bestuurlijke focus, waarbij voor de komende 10 jaar een ambitie is uitgesproken om te groeien met 1000-1200 woningen. Daarbij wil de gemeente een aantrekkelijke woongemeente zijn die wordt gekenmerkt door groen, rust en sociale cohesie. En waar ruimte is voor innovatieve duurzame ontwikkelingen wat betreft wonen, de agrarische sector, economisch, recreatief en sociaal.

De belangrijkste pijlers voor deze Woonvisie zijn:

• A. Forse uitbreiding van het woningaanbod. De gemeente zet in op extra woningbouw de komende jaren, vooral rond de kernen Olst en Wijhe. Voor het dorp Wesepe liggen er ook kansen op extra nieuwbouw. Daarnaast passen we in de andere kernen maatwerk toe in afstemming met de betreffende kernen.
• B. Goede mix van doelgroepen en woningtypen. Differentiatie in de wijken, buurten en kernen is van groot belang voor de leefbaarheid. Dit wil de gemeente bevorderen door gerichte nieuwbouw en vernieuwing om daarmee de sociale samenhang te vergroten.
• C. Duurzaam, klimaat adaptief en natuur inclusief. De gemeente wil de woningen en woonomgeving inrichten die past bij de uitdagingen van deze tijd. Daarbij maakt de gemeente onder andere gebruik van de ervaringen die ze in de wijk Olstergaard opdoet.
• D. Sociaal en inclusief. Meedoen aan de samenleving, een samen redzame gemeenschap en aanvullende ondersteuning aan iedereen die dat nodig heeft staan centraal. Door aandacht voor leefbaarheid in de kernen en wijken en het bevorderen van ontmoeting in de directe woonomgeving kan inclusie worden versterkt.

Bij het woonprogramma richt de gemeente zicht in de eerste plaats op haar eigen inwoners. Bijzondere aandacht heeft de gemeente daarvoor ook voor de starters en voor de senioren. Starters komen moeilijk aan een passende betaalbare woning en voor de groeiende groep senioren zijn er ook te weinig geschikte woningen beschikbaar. Naast de primaire woningbouwopgave voor de eigen inwoners voegt de gemeente ook woningen toe voor mensen die zich van elders in de gemeente willen vestigen, in het bijzonder voor jonge gezinnen. Dat is immers de huidige praktijk op de woningmarkt en sluit aan op de ambitie om meer woningbouw te realiseren.

Om te borgen dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd gaat de gemeente in Olst en Wijhe uit van de regionale afspraak om 30% te realiseren in de sfeer van sociale huur of betaalbare koop. Voor de andere kernen gaat de gemeente uit van maatwerk in de verhouding huur en koop.

Bij aantrekkelijk wonen hoort ook een prettige, leefbare woonomgeving. Door voort te borduren op de aanwezige waarden en kwaliteiten van onze wijken en kernen borgt de gemeente dat het DNA van de kernen behouden blijft. Zodoende bevordert de gemeente ook dat extra woningbouw niet leidt tot vermindering van de eigenheid van de kernen, maar er juist een bijdrage aan kan leveren. Ook is de groene omgeving een belangrijke kwaliteit voor Olst-Wijhe als woongemeente.

3.3.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Olst-Wijhe 2022-2025

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van drie woningen waarvan twee in het hoofdgebouw en een aparte woning in de bijbehorende te herbouwen schuur. Het voornemen is om de boerderij te renoveren en de naastgelegen schuur te herbouwen in originele stijl. Het voorhuis van de boerderij blijft behouden en het achterhuis wordt herbouwt in orginele stijl. Doordat het behouden van de karakteristieke boerderij vanwege de staat van de bebouwing om een behoorlijke financiële inspanning vraagt, is het een onhaalbare optie om de boerderij te renoveren voor één gezin. Om deze reden bestaat het voornemen de boerderij te spitsen in twee aparte wooneenheden. De te splitsen boerderij heeft een inhoud van circa 2.300 m3, ruim voldoende voor de splitsing in twee wooneenheden. De twee woningen in de T-Boerderij hebben een oppervlakte van 136 en 159 m2. De voorste woning beschikt nog over een inpandig bijgebouw van 76 m2. De woning in de voormalige naastgelegen schuur heeft in de gewenste situatie een oppervlakte van 190 m2. Door de splitsing ontstaan drie relatief betaalbare woningen die geschikt zijn voor starters. De woningen worden gasloos gebouwd.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Woonvisie 2022-2025.

3.3.3.1 Algemeen

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

3.3.3.2 Plangebied

Volgens het LOP ligt het plangebied deels op een dekzandvlakte en deels in een dekzandlaagte. Voor dit gebied gelden de volgende uitgangspunten:

• Open ruimtes omsloten door rechte wegen;
• Erven met rationele opzet gekoppeld aan wegen;
• Bebouwing gericht op weg;
• Weg- en erfbeplantingen zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan, variatie open/gesloten;
• Erfbeplantingen langs lanen zijn rationeel en kennen heldere overgang van erf naar landschap (door middel van bijvoorbeeld een haag);
• Blokvormige verkaveling;
• Rationele bosblokken en heiderelicten;
• Dekzandlaagtes kennen minder rationele bosblokken en heiderelicten en andere plantsoorten dan de dekzandvlaktes.

3.3.3.3 Toetsing van het voornemen aan het LOP Salland

Kortheidshalve wordt verwezen naar het erf- en landschapsplan. Hierin zijn de uitgangspunten voor de landschappelijke inpassingen opgenomen. Op deze plek kan worden geconcludeerd dat het voornemen in voldoende mate rekening houdt met de uitgangspunten zoals geformuleerd in het LOP Salland.

4.1.2.1 Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Wettelijke geluidszones van wegen:

Aantal rijstroken	Stedelijk gebied	Buitenstedelijk gebied
1 of 2 rijstroken	200 m	250 m
3 of 4 rijstroken	350 m	400 m
5 of meer rijstroken	350 m	600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

In het kader van voorgenomen ontwikkeling is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten.

Onderzoeksresultaten

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Steunenbergerweg bedraagt, inclusief aftrek art. 110g Wgh, 44 dB. Met deze waarde wordt voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wgh.

Gelet op vorenstaande is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aangaande het aspect wegverkeerslawaai.

4.1.2.2 Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een zone van een gezoneerd industrieterrein. Daarom wordt niet nader op het aspect industrielawaai ingegaan. In paragraaf 4.5 wordt ingegaan op de in de omgeving aanwezige (individuele) bedrijvigheid.

4.1.2.3 Railverkeerlawaai

De dichtbijzijnde spoorweg ligt op ruimte afstand van het plangebied. Daarom wordt niet nader op het aspect railverkeerslawaai ingegaan.

4.2.2.1 Voorerf

In dit geval is door Sigma Bouw & Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het voorerf. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 5. Hierna wordt op de belangrijkste onderzoeksresultaten ingegaan.

Onderzoeksresultaten

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging.

De grond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie enkele stoffen verhoogd t.o.v. de achtergrondwaarde resp. de streefwaarde. Deze lichte verontreinigingen overschrijden de tussenwaarde/bodemindex-waarde (>0.5) niet en geven daardoor geen directe aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek.

De gronden worden geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

4.2.2.2 Achtererf

In dit geval is, voor de bouw van vier woningen op het achtererf in maart 2015, door Kruse Groep een verkennen bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 6. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Onderzoeksresultaten

In de bovengrond en in het grondwater zijn een aantal (zeer) licht verhoogde concentraties aangetoond. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Het grondwater uit peilbuis is niet verontreinigd met minerale olie, vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen.

Het zeer licht verhoogde kobaltgehalte is op basis van de zintuiglijke waarnemingen niet verklaarbaar. Aangezien de tussenwaarde niet wordt overschreden, is het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk.

De voormalige olieopslag op beide deellocaties hebben een geringe negatieve invloed gehad op de plaatselijke bodemkwaliteit. Omdat niet bekend is wanneer de tankinstallaties in gebruik zijn genomen en er geen nulsituatie bekend is, kan geen uitspraak worden gedaan of er sprake is van gevallen van zorgplicht (hiervan is sprake wanneer een verontreiniging is ontstaan na 1986). Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk.

De aangetoonde licht verhoogde metaalgehalten in het grondwater zijn mogelijk te wijten aan een (natuurlijk) verhoogde achtergrondwaarden. In de ondergrond zijn roesthoudende lagen waargenomen, wat duidt op de natuurlijke aanwezigheid van metalen in de bodem. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, wordt het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

4.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet milieubeheer nodig.

4.4.2.1 Algemeen

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In figuur 13 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is aangegeven middels de rode ster.

Figuur 13: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dat in de nabijheid van het risicobronnen aanwezig zijn. Hierna worden hier nader op ingegaan.

Hogedruk aardgasleiding

Circa 500 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich een hogedruk aardgasleiding. Voor de buisleiding geldt een 1% en 100% letaliteitsgrens van respectievelijk 70 en 40 meter, waarmee het plangebied zich buiten de risicocontouren bevindt.

Opslagtank Propaan

Ten noorden van het plangebied liggen, op circa 571 meter en circa 1 kilometer, twee opslagtanks voor Propaan. In beide gevallen ligt het plangebied niet binnen de plaatsgebonden risico contouren en aandachtsgebieden van deze risicobronnen.

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

4.5.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

4.5.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden wordt aangetast.

De functie 'wonen' is geen milieubelastende functie. Er is dan ook geen sprake van een (onaanvaardbare) aantasting van het woon- en leefklimaat van omliggende functies.

4.5.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. In voorliggend geval gaat de ontwikkeling uit van het splitsen van een bestaande woning op het voorerf, het toevoegen van een woning in de her te bouwen schuur en het verleggen van een bouwvlak van planologisch reeds toegestane woningen op het achtererf.

In de volgende tabel wordt nader op de in de nabijheid aanwezige bedrijven en bijbehorende richtafstanden ingegaan. Hierbij is gemeten tussen de grens die de milieugevoelige woning toelaat en de grens waar de milieubelastende activiteit plaats kan vinden. Opgemerkt dient te worden dat de grootste richtafstand bij veehouderijen veelal geldt voor het aspect geur. Bij veehouderijen zijn echter niet de adviesafstanden maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekenende geuremissiecontouren voor vergunningplichtige veebedrijven bepalend. Hier wordt in paragraaf 4.6 nader op ingegaan. Er is in onderstaande tabel, voor wat betreft veehouderijen, getoetst aan de overige aspecten 'stof', 'geluid' en 'gevaar'.

Adres	Type bedrijf	Milieucategorie	Grootste richtafstand	Daadwerkelijke afstand
Steunenbergerweg 7A	Grondgebonden veehouderij	3.2	50 m (excl. geur)	115 m
Steunenbergerweg 9	Grondgebonden veehouderij	3.2	50 m (excl. geur)	76 m
Rozenvoorderdijk	Grondgebonden veehouderij	3.2	50 m (excl. geur)	800 m
Middelerstraat 18	Grondgebonden veehouderij	3.2	50 m (excl. geur)	430 m
Middelerstraat 16	Grondgebonden veehouderij	3.2	50 m (excl. geur)	480 m

Zoals uit voorgaande tabel blijkt, wordt de richtafstand (het aspect 'geur' buiten beschouwing latend) voor alle bedrijven gehaald. Ter plaatse van het plangebied is daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te verwachten en de bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

4.6.1.1 Wet geurhinder en veehouderij en Activiteitenbesluit

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 2 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 8 odeur units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en;
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Op grond van het bepaalde in artikel 1 van de Wgv is een geurgevoelig object als volgt gedefinieerd: gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruik.

4.6.1.2 Activiteitenbesluit

Vanaf 1 januari 2013 is het Activiteitbesluit ook van toepassing op agrarische activiteiten. Het Besluit landbouw milieubeheer is tegelijkertijd komen te vervallen. Agrarische bedrijven hebben geen vergunning meer nodig als al hun activiteiten onder de reikwijdte van het Activiteitenbesluit vallen. Dit zijn type B-bedrijven, zoals veehouderijen, kinderboerderijen (en andere bedrijven die kleinschalig dieren houden), glastuinbouwbedrijven, bedrijven met teelt in gebouwen, bedrijven met open teelt, agrarische loonwerkers en losse opslagen (bijvoorbeeld mest). Voor geurhinder is in het Activiteitenbesluit een soortgelijk beoordelingskader opgenomen als in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Zo gelden binnen en buiten de bebouwde kom dezelfde normen als in de Wgv. Ook de geurbelasting wordt bepaald volgens het bepaalde in de Wgv. Hetzelfde geldt voor het meten van de afstanden.

4.7.2.1 Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied bevindt zich op circa 5 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. De ontwikkeling gaat uit van het realiseren van twee woningen in de bestaande T-boerderij, het herbouwen van de naastgelegen schuur en het realiseren van één woning in deze schuur en het verleggen van een bouwvlak. Vanwege de aard en omvang van de activiteiten, als mede de grote afstand tot het dichtstbijzijndeNatura 2000-gebied, is er geen sprake van aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden.

4.7.2.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied is niet gelegen binnen de begrenzing van het NNN. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) bevindt zich op circa 200 meter afstand van het plangebied. Gezien het feit dat sprake is van een ontwikkeling buiten het NNN en gezien de aard en omvang van dit plan wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

4.7.3.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

4.7.3.2 Situatie plangebied

In voorliggend geval wordt het achterhuis van de bestaande boerderij gesloopt. Een quickscan flora en fauna is noodzakelijk. Dit onderzoek is ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan nog niet afgerond. In voorliggend bestemmingsplan is zijn regels opgenomen die verzekeren dat het onderzoek uitgevoerd wordt en zonodig vervolgstappen (mitigerende maatregelen/ontheffing) worden genomen.

Op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Er dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:

• de aanvang van de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
• een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
• (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

4.8.1.1 Algemeen

Op grond van de Erfgoedwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Erfgoedwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.8.1.2 Situatie plangebied

De locatie is getoetst aan de gemeentelijke Archeologische verwachtingskaart. Een uitsnede van de kaart is hieronder in figuur 14 weergegeven. Het plangebied is hierin aangegeven met een blauwe contour. Ter plaatse van het plangebied geldt een middelhoge en lage archeologische verwachting. De middelhoge archeologische verwachting is doorvertaald naar het geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is een grens gesteld waarbij bodemverstoringen groter dan 5.000 m2 en dieper dan 50 cm geldt dat er een onderzoek moet worden verricht. In voorliggend geval wordt deze grenswaarde niet overschreden. Een archeologisch onderzoek is niet nodig. De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' uit het geldende bestemmingsplan van de gemeente Olst-Wijhe wordt overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 14: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (Bron: Gemeente Olst-Wijhe)

4.8.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten. 

4.8.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten die worden gesloopt.

De woonboerderij (IJsselhoeve) op het voorerf is aangemerkt als 'karakteristiek' in het geldende bestemmingsplan. De karakteristieke aanduiding in het bestemmingsplan geldt voor het hoofdgebouw van de boerderij en de bijbehorende schuur. De schuur en het achterhuis bleken in zo'n slechte staat dat deze wegens veiligheidsredenen is gesloopt. De buitenschil van het karakteristieke voorhuis blijft wel behouden. Met de ontwikkeling wordt het ensemble van de boerderij op het voorerf zoveel mogelijk behouden of herstelt.

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt dan ook geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.10.2.1 Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 5 kilometer van het plangebied. In dit geval er gezien de aard en omvang van de gewenste ontwikkeling dan ook geen sprake is van significante negatieve effecten ten aanzien van instandhoudingsdoelstellingen van het betreffende Natura 2000-gebied. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 lid 1 van de Wet natuurbescherming is in het kader van het voornemen dan ook niet noodzakelijk. Daarom is geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

4.10.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is mogelijk een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

De in het voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 3 woningen in de boerderij en voorheen naastgelegen schuur, het herbouwen van deze naastgelegen schuur en het verleggen van een bouwvlak. Het gaat om een (zeer) kleinschalige ontwikkeling waarbij het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig toeneemt. Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een functie die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen of een beperking voor andere functies in de directe omgeving. Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens blijkt uit dit hoofdstuk en Hoofdstuk 4 dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.