Bestemmingsplan Wijhe, Tellegenlocatie

1.1 Aanleiding

Doordat de basisscholen de Tellegen en de Peperhof in Wijhe zijn gefuseerd, staat het schoolgebouw de Tellegen leeg. Initiatiefnemer heeft het plan opgevat om de locatie van basisschool de Tellegen te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw.

Concreet ziet het voornemen toe op de realisatie van 25 woningen. De woningen worden uitgevoerd in de vorm van appartementen en rijwoningen. Een deel van de rijwoningen bestaan uit beneden en boven (BEBO) woningen. Bij de woningen worden parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het plangebied wordt daarnaast overwegend groen ingericht.

Op basis van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, is het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Op basis van deze bestemmingen is het realiseren van woningen niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het dorp Wijhe, ten westen van het centrum. Het plangebied is aan nagenoeg alle zijden begrensd door woonpercelen. Onderstaande afbeelding (1.1) toont de globale ligging en begrenzing van het plangebied. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1 Globale ligging en begrenzing plangebied (Bron: Plattekaart.nl)

1.3 Huidig planologisch regime

Ten plaatse van het plangebied zijn de volgende drie bestemmingsplannen van kracht:

• Bestemmingsplan 'Wijhe' (vastgesteld op 16 februari 2009)
• Bestemmingsplan 'Archeologie' (vastgesteld op 28 april 2014)
• Bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' (vastgesteld op 10 september 2018)
• Bestemmingsplan 'Waardevol dropsgezicht historisch hart van Wijhe' (vastgesteld op 6 juni 2016)

Bestemmingsplan 'Wijhe'

Op grond van het bestemmingsplan 'Wijhe' is het plangebied voorzien van de bestemming 'Maatschappelijke' en 'Groen'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Wijhe' opgenomen.

Afbeelding 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Wijhe' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. Maatschappelijke voorzieningen
• b. De organisatie van evenementen
• c. Ter plaatse van aanduiding monument (rijks), voor het behoud, de bescherming en/of herstel van de cultuurhistorische waarde; met daarbijbehorende gebouwen, bedrijfswoningen niet inbegrepen, andere bouwwerken, tuinen, wegen en paden, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en groenvoorzieningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeerstroken en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van het plangebied geldt tevens de aanduiding 'spelen'. Ter plaatse van deze aanduiding is een wijkspeelvoorziening toegestaan.

Bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren', bestemmingsplan 'Archeologie' en bestemmingsplan 'Waardevol dorpsgezicht historisch hart van Wijhe'

De bestemmingsplannen 'parapluplan parkeren' en 'Archeologie' bevatten aanvullende regelingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Wijhe'. In het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' is een aanvullende regeling ten aanzien van parkeren neergelegd. Deze regeling is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Hier wordt in paragraaf 4.11 verder op ingegaan.

Op grond van het bestemmingsplan 'Archeologie' is het plangebied voorzien van de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1'. De voor 'Waarde-Archeologie-1' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Op basis van het bestemmingsplan 'Waardevol dorpsgezicht historisch hart van Wijhe' is ter plaatse van het plangebied een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. De vrijwaringszone kent aanvullende bouwregels ter bescherming van de molen in Wijhe. In voorliggend geval is tijdens de planvorming rekening gehouden met de molenbiotoop. De molenbiotoop vormt daarmee geen belemmering voor het voornemen.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het plan beschreven. In Hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In Hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 11.400 m² en ligt in het westelijke deel van het dorp Wijhe. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door woningen. Het plangebied is in de huidige situatie deels bebouwd ten behoeve van een voormalige basisschoollocatie. Het oostelijke en zuidelijke deel van het plangebied is daarnaast ingericht als grasveld en groenvoorziening.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied (rode kader) weergegeven.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOK)

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens om het plangebied te herontwikkelen tot een woongebied met 25 woningen met bijbehorende groen- en parkeervoorzieningen. Deze groenvoorzieningen bestaan uit een natuurinclusief park, een wadi, en een trapveldje. De beoogde woningen worden gerealiseerd in de vorm van 8 rijwoningen 8 beneden-boven (BEBO) woningen en 9 appartementen.

Het plangebied wordt ontsloten via de Nijlandstraat. Rondom de te realiseren infrastructuur worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Het gaat in totaal om 40 pakeerplaatsen. 38 van deze parkeerplaatsen worden aan de westzijde van het plangebied gerealiseerd en twee parkeerplaatsen worden toegevoegd aan Achter de Hoven.

In Bijlage 1 is de gewenste situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven. In afbeelding 2.2 is hier een uitsnede van opgenomen.

Afbeelding 2.2 Beoogde situatie stedenbouwkundige opzet (Bron: initiatiefnemer)

Aan de uiteinden van de rijwoningen worden beneden-boven woningen gerealiseerd, met reguliere grondgebonden woningen hier tussenin. Deze woningen zijn gelegen aan de De Kupe en de Achter de Hoven. Verder ligt de hoofdontsluiting aan de Nijlandstraat, aan deze kant van de woningen zijn ook parkeerplaatsen beoogd. Aan de zuidzijde van het plangebied worden de appartementen gerealiseerd. Het kleinschalige appartementengebouw ligt in een groene omgeving en zorgt voor een geleidelijke overgang van de bebouwing naar het park.

De centrale parkeervoorziening ligt verscholen tussen de bebouwing en achter de grondgebonden woningen. Daarnaast heeft de parkeerplaats een ruime opzet om parkeren en manoeuvreren goed te faciliteren.

Bij de totstandkoming van de gewenste ontwikkeling is rekening gehouden met de manoeuvreerruimte in en om het plangebied voor noord- en hulpdiensten. Dit wordt in de omgevingsverunningfase nader uitgewerkt.

3.1 Algemeen

In het kader van goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk zal deze toetsing plaats vinden.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Relatie met onderliggend initiatief

Het toetsen van het initiatief aan de Omgevingsvisie Overijssel levert globaal het onderstaande beeld op.

1. Generieke beleidskeuzes

De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn de volgende:

• 1. integraliteit
• 2. toekomstbestendigheid
• 3. concentratiebeleid
• 4. (boven)regionale afstemming
• 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief

Ten aanzien van het onderliggende initiatief is een integrale afweging gemaakt waarbij beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte meewegen. Het realiseren van 25 woningen sluit aan op de behoefte van de volgende generatie en de leefbaarheid in de kern Wijhe. De kwaliteit waarmee de ontwikkeling wordt vormgegeven is afgestemd op de omgeving. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van integraliteit.

2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief

De toevoeging van 25 woningen draagt bij aan de woningbouwbehoefte in de kern Wijhe.

3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft een stedelijke ontwikkeling. In dit geval wordt er gebouwd voor lokale behoefte, niet voor de regionale behoefte. Verder is dit een middelgrote ontwikkeling en is er geen sprake van bouwen voor de regionale behoefte.

4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief

Voorgenomen ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkeling van woningen dat past binnen het gemeentelijke woonbeleid. Dit woonbeleid is op (boven)regionaal niveau afgestemd.

5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toets aan initiatief

Het plan betreft een ontwikkeling dat voldoet aan het principe van 'Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'. Het onderliggend initiatief betreft immers een ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied. Hiermee worden de mogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal benut. Onderdeel van het voornemen is het realiseren van een appartementengebouw op gronden de in de huidige situatie een groenbestemming hebben. Echter, een groot deel van het plangebied dat in de huidige situatie een maatschappelijke bestemming heeft, krijgt een groenbestemming. Per saldo is er geen sprake van een afname van groen. Er is per saldo geen sprake van nieuw ruimtebeslag op de groene omgeving.

2. Ontwikkelperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven. In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. In figuur 6 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Woon-en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

Afbeelding 3.2 Ontwikkelperspectievenkaart (Bron: provincie Overijssel)

Steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toets aan initiatief

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, transformatie en inbreiding. In onderliggende initiatief wordt bestaande maatschappelijke functie getransformeerd tot woonbestemming ter realisatie van 25 woningen. Door de ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de lokale woningbouwbehoefte in de kern Wijhe. Geconcludeerd kan worden dat het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten stedelijke netwerken zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling.

3.Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

• 1. de natuurlijke laag
• 2. de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• 3. de stedelijke laag
• 4. de laag van de beleving

Doordat het plangebied in een stedelijk gebied ligt, zijn de kenmerken afkomstig van de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap niet meer herkenbaar. Deze lagen worden daarom buiten beschouwing gelaten.

1. Stedelijke laag

Het plangebied behoort tot de bestaande woonmilieus binnen de stedelijke laag. De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is op gebiedskenmerkenkaart in de “Stedelijke laag” aangeduid met het gebiedstype “Historische centra binnensteden” & het 'Informele trage netwerk'.

"Woongebied 1955 - nu"

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Nieuwbouwwijkjes bij kleinere plaatsen zijn niet altijd afgeronde eenheden, omdat de bouwopgave daarvoor te klein was. Vaak is er een buurtje aangeplakt aan de oudere bebouwingsstructuur, zonder relatie met de oorspronkelijke structuur van het dorp of het voormalige agrarische cultuurlandschap.

De ambitie voor deze na oorlogse wijken is herstructurering om te zorgen voor een vitale omgeving. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouw- blokken.

“Informele trage netwerk”

Het 'Informele trage netwerk' is het 'langzame netwerk' van de provincie dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. Hiermee worden voornamelijk oude zandwegen en paden mee bedoeld.

Afbeelding 3.3 Kaart gebiedskenmerken Stedelijke laag (Bron: provincie Overijssel)

Toets aan het initiatief

Met het realiseren van onderliggend initiatief wordt rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Daarnaast worden er geen paden en netwerken verwijderd door het voornemen die het informele trage netwerk aantasten. Door de realisatie van nieuwbouw binnen de kern wordt er bijgedragen aan de ambitie voor herstructurering voor een vitale omgeving. Bestaande maatschappelijke functie is niet in gebruik sinds de voormalige basisschool niet meer in gebruik is. Met deze herontwikkeling wordt er invulling gegeven aan het plangebied voor de lokale behoefte. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

2. Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Afbeelding 3.4 Kaart gebiedskenmerken Laag van de beleving (Bron: provincie Overijssel)

Toets aan het initiatief

Het plangebied valt binnen het IJssellinie inundatieveld. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

Daarnaast komen natuur, functie, en sociale processen mooi samen met de combinatie van woningen, natuurinclusief park, en het trapveldje. De ambitie is om gezond wonen te faciliteren door middel van een vitale omgeving. Bij de uitwerken van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt hier rekening mee gehouden.

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In dit hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

Beleidskader

In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld, met een gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. In samenhang met de gemeentelijke kaart is beleid ontwikkeld over de wijze waarop de gemeente met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening omgaat. Dit heeft geresulteerd in een paraplubestemmingsplan archeologie, vastgesteld op 28 april 2014.

Afbeelding 4.1 uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Olst-Wijhe (bron: gemeente Olst Wijhe)

Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart liggen de plandelen in archeologische beleidsgebied 'Hoge verwachting'. De gemeentelijke archeologische beleidskaart is doorvertaald naar het bestemmingsplan "Paraplu Archeologie". Op basis van dit geldende bestemmingsplan kennen de plandelen de bestemming "Waarde - Archeologie - 1". Voor dit gebied geldt dat een onderzoekplicht ten aanzien van archeologie. In voorliggend geval mag uitsluitend worden gebouwd wanneer:

• 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen danwel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.

De voorgenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van volgende activiteiten of bouwwerken:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 100 m2;
• 3. een bouwwerk buiten de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2;
• 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Analyse

Op basis van de gemeentelijke verwachtingenkaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. Gelet op de omvang van de voorgenomen ontwikkeling en de daarmee gepaarde bodemingrepen, is door Hamaland Advies een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is in Bijlage 2 van deze toelichting opgenomen. Hierna wordt op de bevindingen ingegaan.

Bureauonderzoek

Uit het bureauonderzoek blijkt dat binnen het plangebied waarschijnlijk sprake is van dekzanden of rivierafzettingen waarop kalkloze poldervaaggronden of menggronden op zijn ontstaan. Ook kan het zijn dat er een rivierduin aanwezig is binnen het plangebied, aangezien dit bij onderzoeken in de omgeving is aangetroffen. Mocht het plangebied op een rivierduin liggen dan is dit een erg aantrekkelijk locatie voor bewoning in alle archeologische periodes. Daarnaast ligt het plangebied tegen de historische kern van Wijhe aan, daarom is de kans op resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd ook hoog. Deze resten zullen zich direct onder het maaiveld bevinden en de oudere resten op de top van de C-horizont. Voor de Tweede Wereldoorlog geldt een lage verwachting.

Binnen het plangebied zijn een aantal bekende verstoringen aanwezig. Dit betreft de kelder onder de school. Deze heeft de bodem te plekke tot ca. 190 cm-mv verstoord. Daarnaast heeft de poerenfundering de bodem onder de buitenmuren van de school tot ca. 170 cm-mv verstoord en is onder het overige deel van het schoolgebouw de bodem tot ca. 70 cm-mv verstoord. Overige verstoringen zijn niet bekend binnen het plangebied. De landbouwwerkzaamheden kunnen de bodem verstoord hebben tot maximaal 50 cm-mv en de voormalige historische bebouwing kan de bodem tot een onbekende diepte hebben verstoord.

Booronderzoek

In het plangebied bevindt zich een grotendeels nog intacte bodem. De bodemopbouw in het gebied bestaat uit een subrecente bouwvoor en een ‘oude ‘ akkerlaag op rivierafzettingen van de IJssel. De afzettingen zijn voor de bedijking gevormd en bestaan in boring 2 tot en met 4 uit een afwisseling van oeverafzettingen op beddingafzettingen. In boring 2, 4, 5 en 6 zijn op wisselende dieptes vegetatiehorizonten aanwezig variërend van 110 cm-mv in boring 2 tot 180 cm-mv in boring 6. De vegetatiehorizonten bestaan uit matig tot sterk gerijpte bruine humeuze iets zandige klei met schelpgruis en hebben een dikte variërend van 25 cm in boring 2, 4 en 5 tot 30 cm in boring 6. De basis van het bodemprofiel bestaat in boring 2 en 4 uit beddingafzettingen van matig fijn sterk siltig zand met schelpgruis. In boring 3 en boring 5 bestaat de basis van het bodemprofiel uit grijs fijn iets siltig zand (verspoeld dekzand). In boring 6 bestaat de basis van het bodemprofiel uit ongerijpte komklei en wordt de matig gerijpte vegetatiehorizont afgedekt door een pakket matig gerijpte komklei. In boring 1b is sprake van speelzand op een akkerlaag die op 95 cm-mv scherp overgaat in beddingafzettingen van grijs iets roestig matig fijn sterk siltig zand. Vanaf een diepte van 150 cm-mv is sprake van oeverafzettingen van ongerijpte iets zandige klei met schelpresten.

Advies

Op basis van de resultaten van het bureau- en booronderzoek, de grotendeels intacte bodemopbouw en de aanwezigheid van potentiële archeologische niveaus, wordt geadviseerd om buiten de bestaande bebouwing van de Tellegenschool een vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen opgesteld te worden dat getoetst dient te worden door gemeente Olst-Wijhe. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is reeds een Programma van Eisen goedgekeurd.

Proefsleuvenonderzoek

Gelet op het vorenstaand advies wordt in voorliggend geval een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Ter bescherming van de eventuele archeologische waarden in het plangebied, zijn de geldende archeologische dubbelbestemmingen in dit bestemmingsplan overgenomen.

4.3 Natuur

Beleidskader

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse

Voorafgaand aan de herziening van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast. Deze eerste stap om de aanwezigheid van beschermde soorten en/of gebieden te bepalen, is het uitvoeren van een quickscan flora en fauna

De quickscan flora en fauna beschrijft in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) de effecten van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze quickscan blijkt of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. Nader onderzoek is inmiddels verricht. Dit nader onderzoek bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. De nieuwe woningen krijgen geen aansluiting op het aardgasnet en in de nieuwe situatie is sprake van een reductie van het aantal verkeersbewegingen t.o.v. de gangbare (=huidige) situatie. Als gevolg van de afname van het aantal verkeersbewegingen, daalt ook de emissie van stikstofoxiden en als gevolg daarvan de depositie. Er is geen sprake van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Het resultaat van de AERIUS-berekening is als Bijlage 3 van deze toelichting toegevoegd.

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

Ter plaatse van het plangebied is een quickscan natuurtoets en een natuurtoets uitgevoerd. De betreffende onderzoeksrapporten zijn in respectievelijk Bijlage 4 en Bijlage 5 opgenomen. Op basis van deze onderzoeken is gebleken dat nader onderzoek en een ontheffing moet worden verkregen voor de vleermuis, de egel en de steemarter. Om te komen tot een ontheffingsaanvraag, is een plan van aanpak opgesteld. Dit plan van aanpak is in Bijlage 6 opgenomen. De ontheffing is tevens reeds verleend.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande vormt het onderdeel ecologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het onderliggende initiatief is op basis van het aspect natuur uitvoerbaar.

4.4 Bodem

Beleidskader

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in het plan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een plan.

Analyse

Door Bodem Portaal BV is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 7. In de grond en in het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetoond.

Vanuit visuele waarneming is gebleken dat er op de locatie sprake is van een kleilaag die zich op diverse diepten bevint en waarvan de dikte nogal verschilt. De aanwezigheid van klei in de ondergrond was reden voor het inzetten van één extra grondmonster op het NEN 5740 pakket grond. Uit de analyseresultaten blijkt dat in het mengmonster afkomstig van de meetpunten 1, 4 en 11 t/m 15 licht verhoogde gehalten lood, kwik en Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK) zijn aangetoond. In de overige grondmengmonsters van de boven en ondergrond zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarden aangetroffen.

In het grondwatermonster afkomstig van peilbuis 04 is ten opzichte van de streefwaarden een licht verhoogd gehalte barium aangetoond. Barium wordt vaker in verhoogde gehaltes in het grondwater aangetroffen en wordt in deze als “van nature in de bodem aanwezig” beschouwd

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat uit milieukundig oogpunt er geen bezwaar is tegen de geplande bestemmingsplanherziening en de nieuwbouw van woningen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanherziening en de nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde lichte verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.5 Geluid

Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Analyse

Het plangebied ligt op 150 meter van de Rijksstraatweg en in de geluidszone (200 meter) van deze zoneringsplichtige weg. Het geluid van deze weg wordt voor een groot deel afgeschermd door bestaande woonbebouwing. Op basis van geluidcontouren van deze weg, weergegeven op de kaart uit de atlas leefomgeving, blijkt dat de geluidbelasting van deze weg ter plaatse van het plangebied voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het vorenstaande is in afbeelding 4.2 weergegeven.

Afbeelding 4.2 Geluidskaart wegverkeerslawaai (oktober 2023) (Bron: Atlasleefomgeving.nl)

Verder ligt het plangebied in een 30 km/uur zone van diverse wegen van de kern Wijhe, deze wegen zijn niet zoneringsplichtig op basis van de Wet geluidhinder. Wel blijft het van belang in het kader van goede ruimtelijke ordening om te beoordelen of ook met geluid van deze 30 km/uur wegen nog sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarbij kan de voorkeursgrenswaarde van de wet geluidhinder wel als toetsingskader worden gebruikt.

De woonwijk wordt ontsloten via de Nijlandstraat en Achter de Hoven. Dit zijn wijk ontsluitingswegen met hoofdzakelijk lokaal bestemmingsverkeer. Hiermee is voldoende aannemelijk dat aan de voorkeurswaarde wordt voldaan.

Tot slot wordt opgemerkt dat het plangebied niet ligt binnen een geluidszone van een spoorweg, danwel binnen een geluidszone van een industrieterrein.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- een leefklimaat.

Conclusie

Voorliggend plan is op basis van het aspect akoestiek uitvoerbaar.

4.6 Water

Beleidskader

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater;
• grondwater(maatregelen).

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) beschrijft de beleidskaders (ambities) en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater.

Het GRP gaat uit van de volgende principes. De trits 'vasthouden --> bergen --> afvoeren' houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

Analyse

In het kader van onderliggend initiatief heeft een digitale watertoets plaatsgevonden (Bijlage 8). Uit deze watertoets blijkt dat het plan onder de normale procedure valt. Dit betekent dat er nader overleg heeft plaatsgevonden met Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap heeft in een memo een advies uitgebracht. Deze is in Bijlage 9 van deze toelichting opgenomen. In de uitgangspunten worden de volgende thema's behandeld:

• Watersysteem
• Waterveiligheid
• Wateroverlast
• Waterkwaliteit
• Riolering

Watersysteem

Het plangebied ligt niet binnen een beschermingszone van een A-watergang van WDODelta. Wel ligt ten westen een A-watergang. Het is noodzakelijk dat de functie van deze watergang altijd is gegarandeerd, rekening houdend met de beschermingszone van deze watergang.

Gelet op de afstand tussen de beschermingszone van de betreffende watergang en het plangebied (circa 20 meter en circa 45 meter tot de eerste bebouwing in het plangebied), wordt op voorhand geconcludeerd dat het voornemen niet resulteert in een aantasting van de functie van de betreffende A-watergang.

Waterveiligheid

Beschermen van inwoners tegen overstromingen van binnendijkse gebieden. Waarborgen van het veiligheidsniveau van dijken en beperken van gevolgen overstromingen door een water robuuste inrichting.

• Waterkeringen: Met betrekking tot waterkeringen hanteert het waterschap een kernzone en verschillende beschermingszones.
  • 1. De functie en stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd. Binnen de Keur worden eisen gesteld met betrekking tot werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering is een Watervergunning op grond van de Keur noodzakelijk.
  • 2. Volgens het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) krijgen de gronden waarop een primaire waterkering ligt de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering” (tot 4 m uit de teen van de waterkeringen). De gronden die deel uitmaken van de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering krijgen de gebiedsaanduiding “vrijwaringszone – dijk” (tot 100 m uit de teen van de waterkering).

Relatie met initiatief

Het plangebied ligt niet binnen een aandachtsgebied van een primaire waterkering.

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. De ontwikkelaar houdt rekening met de randvoorwaarden die zowel het waterschap als de gemeente stelt aan het voorkomen van wateroverlast. Er wordt rekening gehouden met de randvoorwaarden die gemeenten stellen aan:

• het benutten, lokaal verwerken of vertraagde afvoer van hemelwater op percelen en in de openbare ruimte;
• het gescheiden houden van hemelwater;
• de capaciteitseisen voor de afvoer van hemelwater;
• de eisen die aan woningen, andere kwetsbare functies en openbare ruimte worden gesteld ter voorkoming van wateroverlast.

Grondwateroverlast

• Grondwateroverlast bij bebouwing: In gebieden waar grondwateroverlast op kan treden, adviseert het waterschap de volgende voorkeursvolgorde toe te passen: (1) kruipruimteloos bouwen of het (2) ophogen van het plangebied.
• Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem adviseert het waterschap om in overleg met hen zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kan de initiatiefnemer nieuwe peilbuizen plaatsen. Mogelijk heeft het waterschap ook peilbuizen op de locatie staan.
• Aanleghoogte van bebouwing: Voor de aanleghoogte van gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een aanleghoogte van de vloer geadviseerd van minimaal 80 cm ten opzichte van de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 cm boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Relatie met initiatief

De woningen worden nieuw gebouwd, tijdens de bouw van deze woningen wordt er rekening gehouden met de bovengenoemde adviezen. Bij de woningen worden kruipruimtes gerealiseerd. De peilhoogte wordt in overleg met de gemeente vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de hiervoor beschreven adviezen.

Riolering

Het doel van dit thema is het optimaliseren van de aanvoer van afvalwater naar de rioolwaterzuivering, het verminderen van de hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en het beperken van riool overstorten op het oppervlaktewater.

Beleid en regelgeving

• Gemeentelijk rioleringsbeleid: de gemeente heeft een zorgplicht voor doelmatige verwerking en afvoer van hemelwater, afvalwater en grondwater. In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijke rioleringsbeleid. Afvalwater en hemelwater worden op de perceelgrens gescheiden aangeboden. Eventueel geldt er een bergingseis (zie wateroverlast).
• Voorkeursvolgorde afvoer hemelwater: Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu worden teruggebracht (afkoppelen). Dat kan door infiltratie in de bodem of door berging in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om daar waar mogelijk, het hemelwater oppervlakkig af te voeren en te infiltreren in de bodem. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater.
• Lozing afvalwater: Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels:
  • 1. Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.
  • 2. Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het “Activiteitenbesluit”.
  • 3. Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het “Besluit lozen buiten inrichtingen” (Blbi).

Rioolcapaciteit

• Rioolcapaciteit: De capaciteit van het huidige rioolstelsel kan een aandachtspunt vormen. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Relatie met initiatief

Voor het onderliggende plan wordt rekening gehouden met het huidige beleid en regelgeving. Na afstemming met de gemeente blijkt dat de planning is om in 2025 een hemelwaterriool aan te leggen. In principe dient er tot die tijd een gescheiden riool te worden aangelegd waarbij het hemelwaterriool vooralsnog bij de aansluiting op de Nijlandstraat of de Kupe een overloop naar het vuilwaterriool krijgt. Bij de aanleg van een hemelwaterriool in 2025 kan dit weer losgekoppeld worden.

Het verhard oppervlak zal door de beoogde ontwikkeling met circa 40 m² afnemen. In de gewenste situatie is sprake van een verhard oppervlak (incl. halfverharding) van circa 3.500 m². In afbeelding 4.2 is de verharding weergegeven.

Afbeelding 4.2 Overzicht verharding (Bron: Orbis)

Om te kunnen voorzien in voldoende waterberging wordt de norm 80 mm per m² verhard oppervlak toegepast. Gelet op de groene opzet van het plangebied en de grote groenvoorziening aan de oost- en zuidzijde is het goed mogelijk om infiltratievoorzieningen in het plangebied te realiseren.

Externe werking ruimtelijk plan

Beschermen en handhaven grond- en oppervlaktewatersysteem om nadelige gevolgen op de omgeving te voorkomen.

• Relatie oppervlaktewater en grondwater: In nieuw te ontwikkelen gebied worden de waterstanden binnen het in te richten gebied tijdens of na het bouwrijp maken niet structureel verlaagd. Voor tijdelijke of structurele grondwateronttrekking is op grond van de Waterwet een melding of vergunning van het waterschap nodig.

Relatie met initiatief

Voor onderstaande ontwikkeling wordt er geen grondwater aan de bodem onttrokken. Wanneer dit tijdens de bouw toch noodzakelijk blijkt te zijn wordt op voorhand een vergunning bij het waterschap aangevraagd.

Overstromingsrisicoparagraaf

Tot slot wordt de overstromingsrisicoparagraaf opgesteld. Het plan ligt in een overstroombaar gebied. Onder overstroombaar gebied verstaat het waterschap gebieden die normaal niet onder water staan, maar kunnen overstromen (tijdelijk onder water staan). Het gaat zowel om uiterwaarden die frequent onder water staan (buitendijks) als om beschermde gebieden achter de dijk (binnendijks). Beide vallen onder het toepassingsbereik van de Europese Richtlijn Overstromingsrisico's (ROR). De provincie Overijssel verplicht initiatiefnemers een overstromingsrisicoparagraaf op te stellen ten behoeve van het ruimtelijke plan.

Ten aanzien van het onderliggende plan is er een kleine kans op overstromingen waarbij het water tussen de 2 en 2,5 meter hoog komt te staan.

Gelet op de maximale overstromingsdiepte kunnen risico's worden beperkt door goede voorlichting. De (toekomstige) bewoners kunnen voorgelicht worden over eventuele vluchtroutes naar hoger gelegen gebieden in de omgeving.

Risico's en schade kunnen worden voorkomen door in de bouwfase ervoor te zorgen dat installaties niet op de begane grond worden gerealiseerd.

Conclusie

Water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het aspect water uitvoerbaar.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven.'

Analyse

Het plangebied ligt in een omgeving waarbij uitsluitend woonfuncties in de directe omgeving voorkomen. Dit maakt dat er in de omgeving van het plangebied geen van belang zijnde milieubelastende functies aanwezig zijn. In het kader van de 'bedrijven en milieuzonering' wordt daarom gesteld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De woningen in het plangebied betreffen daarnaast geen milieubelastende functies. Hierdoor is van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omliggende woningen geen sprake.

Conclusie

Bedrijven en milieuzoneringen vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het milieu uitvoerbaar.

4.8 Externe veiligheid

Beleidskader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico's voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico).

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: 'Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico's. De overheid garandeert een zogenaamd 'basisbeschermingsniveau' voor externe veiligheid.'

Analyse

In het kader van onderliggend plan is de risicokaart geraadpleegd. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de risicokaart opgenomen. Het plangebied is met de rode ster weergegeven.

Afbeelding 4.3 uitsnede digitale risicokaart, het plangebied is aangeduid met rode ster (bron: risicokaart.nl)

Het plangebied bevindt zich nabij (circa 360 meter) een spoorweg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Daarnaast bevindt zich op circa 330 meter afstand een binnenvaartroute waar eveneens gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Hierna wordt per risicobron nader ingegaan.

Spoorweg

Over de spoorweg worden de stofcategorie C3 vervoerd. Op basis van de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) kent deze stof een 1% lethaliteitsafstand van 35 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten. Verder kent de spoorweg geen plasbrand aandachtsgebied (PAG). Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de spoorweg geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Binnenvaartroute

Het betreft in dit geval de binnenvaartroute Corridor Rijn - Oost-Nederland. Over deze route worden de stofcategorieën LF1 en LF2 vervoerd. Op basis van de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) kennen dergelijke stoffen een 1% lethaliteitsafstand van maximaal 35 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten. Daarnaast ligt het plangebied buiten het explosieaandachtsgebied. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de binnenvaart route geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

4.9 Luchtkwaliteit

Beleidskader Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse 

Het onderliggende initiatief draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De aard en omvang van het project is van een dermate kleine aard dat het geen invloed heeft op een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het project is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

4.10 Geur

Beleidskader

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Op basis van de wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt voor geurgevoelige objecten gelegen in bebouwde kom geldt een minimaal aan te houden afstand van 100 meter tot veehouderijbedrijven Voor geurgevoelige objecten gelegen buiten bebouwde kom geldt een minimale afstand van 50 meter. Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere afstanden van toepassing zijn. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

Regeling geurhinder en veehouderij

In de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is de wijze vastgelegd waarop:

• de geurbelasting wordt bepaald;
• de afstand tussen veehouderij en geurgevoelig object) wordt gemeten.

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Analyse

De te realiseren woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. Het plangebied is binnen de bebouwde kom gelegen, waardoor een minimaal aan te houden afstand van 100 meter geldt. Binnen een straal van 100 meter vanaf het plangebied komen geen agrarische bedrijven voor. Nabijgelegen het plangebied liggen geen agrarische functies. De gewenste ontwikkeling ligt op een dusdanige afstand dat het niet wordt belemmerd door het agrarische bedrijven, andersom wordt het agrarische bedrijf ook niet belemmerd door de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

Beleidskader In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer (bereikbaarheid) en parkeren. Om de parkeerbehoefte te bepalen wordt door de gemeente Olst-wijhe gebruik gemaakt van het parapluplan parkeren. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen moet zijn verzekerd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen.

Analyse

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar parkeerbeleid neergelegd in de 'Beleidsregels voor parkeren Gemeente Olst-Wijhe', vastgesteld op 12 maart 2015. Voor het voorliggende plangebied gelden de volgende parkeernormen:

Voorgenomen situatie

• Verstedelijkingsgraad: Niet stedelijk
• Stedelijk zone: rest bebouwde kom
• Functies: wonen

Parkeernorm voorgenomen situatie

• woning goedkoop: (rijtje) 1,6 parkeerplaatsen per woning
• Koop, appartement <100 m2: 1,6 parkeerplaatsen per woning

Gelet op het vorenstaande, is sprake van een parkeerbehoefte van (1,6 x 25) 40 parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsen voor de rijwoningen en appartementen worden gerealiseerd binnen het plangebied (38 stuks). Daarnaast bevinden zich aan de Achter de Hove twee parkeerplaatsen die zijn toe te wijzen aan voorgenomen plan. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Het vorenstaande is zichtbaar in afbeelding 2.2 en Bijlage 1.

Verkeersgeneratie

Om in beeld te brengen wat de verkeersgeneratie in de gewenste situatie wordt, alsmede hoe zich dit verhoudt tot de bestaande situatie, is door BJZ.nu een verkeersmemo opgesteld. De betreffende memo is in Bijlage 10 opgenomen.

Op basis van de verkeersmemo wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling per saldo niet resulteert in onoverkomelijke belemmeringen voor de afwikkeling van het verkeer.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt door de genomen maatregelen geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.12 Mer-beoordeling

Beleidskader 

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

• 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
• 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
• 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling  

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

De kenmerken van het project worden in hoofdstuk 3 beschreven. Daaruit blijkt dat de effecten van het plan op de omgeving beperkt zijn. Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit deze aanmeldnotitie is gebleken dat ten gevolge van het plan geen significant negatieve effecten op de omgeving zullen optreden. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 11 van deze toelichting.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend plan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

5.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door zowel de gemeente Olst-Wijhe en initiatiefnemers geïnformeerd. De gemeente heeft in het kader van de aanbesteding t.b.v. de voorgenomen ontwikkeling omwonenden laten stemmen op diverse plannen. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van de beste beoordeling het gekozen plan geworden.

Initiatiefnemer heeft twee inloopavonden georganiseerd. Op basis van de eerste inloopavond is feedback verzameld. Op basis van de feedback zijn de aangepaste plannen in de twee inloopavond gepresenteerd.

Gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure wordt door initiatiefnemer nogmaals een inloopavond georganiseerd. Hier wordt het bestemmingsplan gepresenteerd en is er de mogelijkheid om vragen te stellen.

Tot slot wordt benadrukt dat, zoals in deze toelichting is beschreven, sprake is van een woningbouwontwikkeling met woningen waar kwantatief en kwalitatief behoefte aan is. De woningbouwontwikkeling vindt plaats op een logische locatie en aansluitend op bestaand woongebied.

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er in voldoende mate invulling is gegeven aan de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens het risico op planschade is meegenomen. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

6.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

7.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat deze herziening geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

7.2 Provincie Overijssel

Voorliggend bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg, gedeeld met de provincie.

7.3 Waterschap Drents Overijsselse Delta

Het waterschap is geïnformeerd middels de digitale watertoets. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Drents Overijsselse Delta. Naar aanleiding van de watertoets is geen verdere afstemming met het waterschap nodig.

7.4 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid.

Gelet op de aard en omvang van voorliggend bestemmingsplan is ten aanzien van dit plan geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd voor inspraak. Wel heeft participatie plaatsgevonden omtrent voorgenomen ontwikkeling. In het in Bijlage 12 opgenomen participatieverslag is het proces omtrent de gevoerde participatie uiteengezet. Het participatieproces heeft geleid tot waardevolle inzichten, wat uiteindelijk heeft geresulteerd in het voorliggend plan.

7.5 Zienswijzen

Deze paragraaf wordt ingevuld nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen.