Schelmspad 2, Wijhe

1.1 Aanleiding

Op het perceel Schelmspad 2 te Wijhe ligt een maatschappelijke bestemming. De logopedist die nu in het pand gevestigd is,gaat haar praktijk ergens anders voortzetten. De eigenaar wil het gebouw graag herbestemmen als woning. Het pand is gelegen in een woonomgeving. Onderhavig bestemmingsplan heeft als doel de bestemming wonen planologisch en juridisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van de kern Wijhe in de gemeente Olst-Wijhe. Het plangebied grenst direct aan het centrum van Wijhe en ligt in een woongebied.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

 

Afbeelding - Luchtfoto plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Huidige planologische regeling

Het geldende plan voor het plangebied is het bestemmingsplan " Wijhe". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Olst-Wijhe op 16 februari 2009. In dit geldende bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming "Maatschappelijk". Binnen deze bestemmingen is het voorgenomen plan niet mogelijk.

Naast het bestemmingsplan "Wijhe"is ook het bestemmingsplan Parapluplan archeologie Olst-Wijhe van toepassing op het plangebied. Dit plan is vastgesteld op 28 april 2014.

De volgende bestemmingen en aanduidingen zijn van toepassing op het plangebied:

• Maatschappelijk;
• Bouwvlak;
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 (dubbelbestemming).

Afbeelding - Uitsnede bestemmingsplan "Wijhe"

1.4 Opzet toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding/plankaart, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven;
• in hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten beschreven;
• hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende wijzigingsplan op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Het vastgelegde beleid vormt het kader voor dit wijzigingsplan. Vanwege de geringe omvang van de ontwikkeling zal er geen sprake zijn van strijdigheid met nationale belangen. Er is daarom niet specifiek getoetst aan het nationale beleid.

2.2 Provinciaal beleid Overijssel

2.3 Gemeentelijk beleid

3.1 Cultuurhistorie en archeologie

Algemeen

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Daarnaast heeft de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. Voor elke zone geldt een eigen beleid. Dit vastgestelde archeologiebeleid is met dubbelbestemmingen vertaald in het geldende bestemmingsplan Wijhe. Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat in de bebouwde kom een vergunningplicht (inclusief het uitvoeren van een archeologisch onderzoek) noodzakelijk is, wanneer sprake is van verstoring van de bodem dieper dan 50 cm en het plangebied (omvang van het gebied waar de werkzaamheden plaatsvinden) groter is dan 100 m2.

Aangezien er voor onderhavige ontwikkeling geen grondwerkzaamheden plaatsvinden (de praktijk wordt omgezet naar woonruimte), is onderzoek niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

3.2 Ecologie

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het nodig het voorgenomen initiatief te toetsen aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet .

Wanneer een ruimtelijk plan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

In de toekomstige situatie is geen sprake van het bouwen van nieuwe gebouwen. De bestaande praktijkruimte wordt intern verbouwd tot woning. Op basis hiervan hoeft geen nader onderzoek naar flora en fauna plaats te vinden.

Voor de volledigheid wordt vermeldt dat de zorgplicht uit de Flora- en faunawet onverminderd van toepassing blijft.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.3 Geluid

Voor het omzetten van de functie 'maatschappelijk' naar 'wonen' is geen akoestisch onderzoek vereist. De wegen in de directe omgeving zijn allemaal wegen met een zeer lage intensiteit. Bovendien geldt hier een 30 km/uur-regime.

Daar komt bij dat de functie 'maatschappelijk' nu ook al gevoelige functies kan bevatten. Dit veronderstelt dat de geluidssituatie ter plekke acceptabel is. Het omzetten naar 'wonen' (ook een gevoelige functie) zou geen probleem hoeven te zijn.

3.4 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten

De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Het plangebied is vanwege de ligging langs een drukke weg aan te merken als een gemengd gebied. Gevolg hiervan is dat de richtafstand van omliggende bedrijven met één stap kan worden verlaagd.

Bedrijvigheid in de omgeving

De woningbouwlocatie ligt op een voldoende afstand van bedrijven die eventueel hinder kunnen opbrengen voor de nieuwe functie. De woningbouwlocatie levert geen extra belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving en omgekeerd zal er geen belemmering vanuit de omgeving voor een voldoende woon- en leefklimaat.

3.5 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Ten behoeve van de voorziene ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. Conclusie van het onderzoek is dat de functiewijziging van het perceel geen belemmeringen ondervindt vanuit het aspect bodem.

3.6 Water

De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf. Ten behoeve van het plan is op 13 mei 2014 de digitale watertoets uitgevoerd. Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen. Het verslag van de watertoets is bijgevoegd in bijlage 2.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.7 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de nieuwbouw ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. In de gemeente Olst-Wijhe zijn geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit. Bovendien valt de ontwikkeling onder de regeling Niet in betekenende mate. Deze regeling geeft aan dat nieuwe woonwijken tot 1.500 woningen, met een toegang, niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het plangebied is sprake van de ontwikkeling van 1 woning. Overigens zal de verkeersintensiteit door de bestemmingswijziging afnemen.

3.8 Externe veiligheid

In 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Afbeelding - Uitsnede risicoatlas (bron: www.risicokaart.nl)

Zoals uit bovenstaande afbeelding blijkt is er geen sprake van een ligging van risicovolle routes en inrichtingen die direct van invloed zijn op het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.9 Verkeer en parkeren

Het perceel is bereikbaar via de het Schelmspad aan de westzijde en de Jakke aan de zuidzijde. De parkeergelegenheid vindt in de huidige situatie plaats op een parkeerruimte direct grenzend aan de zuidoostzijde van het kavel en wordt ontsloten vanaf de Jakke. In de toekomstige situatie zal dit eveneens het geval zijn. Op basis van de CROW-publicatie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" (oktober 2012) geldt voor vrijstaande koopwoningen in weinig stedelijk gebied in de centrumschil een parkeerkencijfer van minimaal 1,7 en maximaal 2,5 per woning (inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers). Er bestaat voldoende ruimte op de parkeerplaats om deze kwijt te kunnen.

Wat betreft de verkeersbewegingen zzal sprake zijn van een afname. Bij een maatschappelijke bestemming vinden per dag meer verkeersbewegingen plaats dan bij één woning.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

3.10 Kabels en leidingen

In en in de omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

4.1 Huidige situatie

Momenteel wordt de locatie aan het Schelmspad 2 in Wijhe gebruikt voor een logopedie/ psychologenpraktijk. De bebouwing is gelegen aan de rand van het centrumgebied van Wijhe en grenst aan de zuidzijde aan de Jakke, een straat met woningen. Aan de westzijde grenst de locatie aan het Schelmspad. Aan deze straat zijn ook voornamelijk woningen gelegen waarvan verschillende op de begane grondlaag een commerciële functie hebben. Deze panden hebben dan ook de bestemming centrum.

Rondom het plangebied komen verschillende typen woningen en bouwwerken voor uit diverse tijdsperiodes en gebouwd in uiteenlopende bouwstijl. De architectuur van de huidige praktijk wijkt af van haar directe buren maar past in het gevarieerde beeld van de omgeving.

Afbeelding - Het praktijkgebouw aan het Schelmspad 2 (bron: psychologenpraktijkwijhe.nl)

4.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt het praktijkgebouw omgezet naar een woning. De architectuur van het pand is zodanig van aard dat deze ook als woongebouw opgenomen kan worden in het straatbeeld. De nu nog verharde ruimte aan de zijde van De Jakke zal in gebruik worden genomen als tuin. Dit zal het totale straatbeeld van woningen met voornamelijk voortuinen langs de Jakke versterken. Er vinden geen uiterlijke wijzigingen aan het pand plaats.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Een bestaande praktijkruimte zal worden omgezet naar een woning. Aangezien de praktijk elders wordt voortgezet is geen sprake van verlies van voorzieningen voor Wijhe. Wel is er sprake van verlies van deze voorziening voor deze specifieke plek. Het omzetten van de bestemming maatschappelijk naar een woonbestemming sluit echter aan op haar omgeving. Ook neemt de parkeerdruk af.

Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft gedurende de periode van 19 juni 2014 tot en met 30 juli 2014 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

Het bouwplan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin onder andere financiële afspraken zijn vastgelegd.

6.1 Tuin

De bestemming "Tuin" is bedoeld voor het openhouden van voor- en zijtuinen. In het plangebied gaat het om tuinen bij de bestemming "Wonen".

De bestemming is bedoeld voor tuinen. Daarnaast zijn ondergeschikt onder meer groenvoorzieningen en wegen toegestaan. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken mogelijk. In dit geval zijn dit erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben en overige andere bouwwerken een maximale bouwhoogte van 3,00 meter. Door de hoogte te beperken kan een open beeld behouden blijven en worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

6.2 Wonen

Het doel van de bestemming "Wonen" is om voor het plangebied de woonfunctie mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.

Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

De bouwregels van deze bestemming zijn gebaseerd op de huidige bebouwing. Op de verbeelding van het plan is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gesitueerd is.

Voor de maximale goot- en bouwhoogte is gewerkt met hoogteaanduidingen op de verbeelding.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

De aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

De erf- en terreinafscheidingen mogen (buiten het bouwvlak) voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel. Overkappingen (maximaal 30 m2) mogen achter de voorgevel worden gebouwd.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.