Buitengebied, Hengforderweg 4 Olst

1.1 Aanleiding

Aan de Hengforderweg 4, ten zuiden van Olst, ligt voormalig agrarisch erf ‘De Steege’. Het erf is in eigendom van Stichting IJssellandschap en ligt net buiten de begrenzing van het van rijkswege beschermde landgoed De Haere.

Op het erf staan drie bouwvolumes. Het hoofdgebouw is de wederopbouwboerderij, daarnaast staan er twee schuren. Door de beëindiging van het agrarisch bedrijf staan de schuren leeg en wordt er weinig tot geen onderhoud meer gepleegd aan de schuren en het erf. Dit heeft tot een zeer verrommelde situatie geleid.

Stichting IJssellandschap is sinds de beëindiging van het agrarisch bedrijf op zoek naar een nieuwe functie. Een functie die past bij de oorspronkelijke kwaliteiten van het erf, bijdraagt aan een leefbaar gebied en het beheer op zich kan nemen van het omliggend terrein. Na meerdere haalbaarheidsstudies heeft de stichting uiteindelijk gekozen voor een erf waarop de bestaande woonfunctie wordt gecombineerd met een extra woonfunctie en waarbij de bewoners van het erf ook verantwoordelijk zijn voor het landschappelijk beheer van de omliggende gronden (oppervlakte erf + omliggende gronden: 2,22 ha.).

1.2 Ligging plangebied

Het perceel ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe tussen Olst en Deventer in. In de onderstaande afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: IJssellandschap)

Op het perceel bevinden zich drie gebouwen, de bedrijfswoning en twee agrarische bijgebouwen.

Afbeelding - Luchtfoto huidige bebouwing

1.3 Huidige planologische regeling

De ontwikkellocatie maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Olst-Wijhe’. Deze is vastgesteld in 2012. De realisatie van een woningbouwkavel en beheerbebouwing past niet binnen de huidige bestemming. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken dient deze te worden herzien.

Locatie Hengforderweg 4 in vigerend bestemmingsplan

Momenteel is het erf aangeduid als agrarisch met landschappelijke waarden. Dat betekent dat het erf als ensemble van een hoofdwoning met grote bouwvolumes als schuren gewaardeerd wordt. Ook draagt dit bij aan de landschapskarakteristiek.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de oppervlakte aan bijgebouwen bij een woonfunctie tot een maximum van 250 m² met inachtneming van het volgende:

• van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt indien de bouw van extra bijgebouwen noodzakelijk is voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische of natuurgerichte activiteiten;
• van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruik gemaakt indien de bouw van extra bijgebouwen noodzakelijk is voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap;
• er dient, buiten het bouwvlak van de betreffende woning, ten minste 1 ha. grond in beheer te zijn;
• er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing.

Daarnaast geldt er ter plaatse de functieaanduiding archeologie 1. Oftewel een hoge archeologische verwachtingswaarde (zie de kaart archeologische verwachtingswaarde). Deze gebieden worden vanuit het bestemmingsplan beschermd. Aangezien er gebouwd wordt op de plek van de onderkelderde schuur en geroerde gronden ivm aanleg kuilvoerplaten, zal de bouw geen bedreiging vormen voor de archeologische waarden.

1.4 Opzet toelichting

In hoofdstuk 2 is het bouwplan kort beschreven aangezien in de KGO een zeer uitgebreide analyse van het plangebied en een beschrijving van het bouw/ en erfinrichtingsplan is gegeven. Het rapport "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Hengforderweg-Haereweg" is opgenomen in bijlage 1.

Hoofdstuk 3 geeft een beknopt overzicht van de belangrijkste beleidsvisies van overheden die relevant zijn voor het plangebied. In hoofdstuk 4 zijn de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten beschreven. In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid van het plan aan bod en hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische regeling.

2.1 Toekomstige situatie

Op basis van de ontwikkelingsopgave van stichting IJssellandschap, de randvoorwaarden en de uitgangspunten, zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken, zijn enkele basisprincipes voor het ontwerp van de functies vastgelegd.

Basisprincipes woonfunctie:

• Behouden bestaande woning;

• Realiseren nieuwe woning in de vorm van een schuurwoning.

Basisprincipes beheerfunctie:

• Omliggende gronden (totaal 2,21 ha.) zijn gekoppeld aan het erf;
• Beheer wordt uitgevoerd door beide eigenaren op het erf;
• Realiseren schuur bij bestaande woning van 187 m2 (100 m2 bijgebouw en 87 m2 extra voor beheer aanliggende gronden);
• Realiseren inpandig bijgebouw met beheerfunctie van 144 m2 nieuwe schuurwoning (100 m2 bijgebouw en 44 m2 voor beheer aanliggende gronden).

Basisprincipe landschapsfunctie:

• De omliggende gronden en het erf moeten een geheel vormen en passend zijn in het omliggend landschap.

Toekomstige bebouwing Hengforderweg 4

Het toekomstige erf bestaat uit drie gebouwen. In het concept staat centraal dat deze gebouwen een sterke cohesie vormen. Een gemeenschappelijke bestrate loper, oftewel de erfverharding, vormt een bindend element. Daarnaast wordt een blok van fruitbomen tussen de twee grote gebouwen in geplaatst. De fruitbomen zijn het vierde ruimtelijke element op het erf. In plaats van een lijn, die ontstaat wanneer twee elementen verbonden worden, ontstaat er een kring van elementen. Binnen deze vier ruimtelijke elementen ontstaat een ruimte die vergelijkbaar is met het bestaande erf.

Kwaliteitsimpuls groene omgeving

De boomgaard verbindt de twee grootste gebouwen, maar zet ook de bestaande boerderij in zijn historische context. Door de plaats op het voorerf verwijst het naar een traditionele, eeuwenoude erfopbouw, zonder historiserend te zijn.

De nieuwe landschappelijke context geeft de inrichting rondom de bestaande woning een rijkere detaillering. Hierdoor krijgt deze buitenruimte een tuinachtig karakter en wordt het verschil tussen de buitenruimte van de schuurwoning (die sober is) en de hoofdwoning (bestaande boerderij) groter.

In bijlage 1 is een uitgebreide beschrijving opgenomen van het bouwplan en de landschappelijke inpassing hiervan.

3.1 Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende bestemmingsplan op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Het vastgelegde beleid vormt het kader voor dit bestemmingsplan. Vanwege de geringe omvang van de ontwikkeling zal er geen sprake zijn van strijdigheid met nationale belangen. Er is daarom niet specifiek getoetst aan het nationale beleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Cultuurhistorie en archeologie

Algemeen

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Daarnaast heeft de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid op 4 oktober 2010 vastgesteld, met een gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart. Deze kaart geeft een beter beeld van de aanwezige en te verwachten archeologische waarden dan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale cultuurhistorische kaart. Er zijn drie archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog en hoog. In samenhang met de gemeentelijke kaart is beleid ontwikkeld over de wijze waarop de gemeente met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening omgaat. Dit heeft geresulteerd in een paraplubestemmingsplan archeologie, vastgesteld op 28 april 2014.

Op de beoogde ontwikkellocatie is sprake van een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde (1 & 2). Aangezien er gebouwd wordt op de plek van de onderkelderde schuur en geroerde gronden ivm aanleg kuilvoerplaten, zal de bouw geen bedreiging vormen voor de archeologische waarden.

Cultuurhistorie

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden geen aanvullende waarden. Wel behoren de omliggende gronden toe aan Stichting IJssellandschap. De Steege is markant gesitueerd tussen twee open ruimtes in het coulissenlandschap en heeft een historische verbintenis met het landgoed De Haere.

Havezate de Haere is een van rijkswege beschermd landgoed van 130 hectare groot. Naast de boerderijen, bosgrond, de havezate met bijgebouwen, ligt op de grond ook een deel van de verdedigingswerken uit de koude oorlog, de IJssellinie. De nieuwe ontwikkeling dient aan te sluiten bij de huidige functies, en de cultuurhistorische waarden op het landgoed. De nieuwe woning heeft geen negatieve effecten op de waarden in het gebied.

De boerderij stamt uit 1965 en de ligboxenstal uit 1982. Beiden dateren uit de tijd van schaalvergroting in de landbouw. Door de verbouwingen aan zowel de boerderij als de stallen zijn vele historische details verloren gegaan. De stallen hebben dan ook geen cultuurhistorische waarde meer.

4.2 Ecologie

De Nederlandse natuurwetgeving en het natuurbeleid bestaan uit verschillende onderdelen. Vanaf oktober 2005 vindt de gebiedsbescherming in Nederland plaats via de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet.
De Natuurbeschermingswet kent de volgende beschermde gebieden:

• 1. De Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden).
• 2. Beschermde natuurmonumenten (voorheen (staats) natuurmonumenten).
• 3. De Ecologische Hoofdstructuur.

Natura 2000-gebieden

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er voor projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mag optreden. Binnen de Natura 2000-gebieden zijn de Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied te onderscheiden.

De Vogelrichtlijn (vastgesteld in 1979) is een regeling van de Europese Unie (EU) die tot doel heeft alle in het wild levende vogelsoorten op het grondgebied van de EU te beschermen. De lidstaten van de EU zijn verplicht voor alle vogelsoorten die in hun land leven leefgebieden van voldoende grootte en kwaliteit te beschermen. De Europese Habitatrichtlijn (vastgesteld in 1992) beoogt de biologische diversiteit te waarborgen door het in stand houden van de (half)natuurlijke leefgebieden en de wilde flora en fauna. De Habitatrichtlijn is gericht op de bescherming van soorten en natuurlijke habitats. Hiervoor zijn eveneens speciale beschermingszones aangemeld.

In de omgeving van het plangebied is geen Natura-2000 gebied begrensd. Van een negatieve invloed op een Natura-2000 gebied kan daarom geen sprake zijn.

Ecologische Hoofdstructuur

Uitgangspunt van de Ecologische Hoofdstructuur is duurzame instandhouding, herstel en ontwikkeling van een zo groot mogelijke verscheidenheid van de in het wild levende dieren en plantensoorten als wel elementen van ecosystemen. De Ecologische Hoofdstructuur bestaat uit een groot aantal natuurgebieden. Om deze natuurgebieden te verbinden tot een samenhangend geheel worden er ook nieuwe natuurgebieden en (robuuste) verbindingszones ontwikkeld. De Ecologische Hoofdstructuur is op perceelsniveau begrensd in de provinciale Verordening Ruimte. Het plangebied aan Hengforderweg 4 is buiten de grenzen van de EHS gelegen.

Flora en Fauna-wet

In Bijlage 1 het Flora en faunaonderzoek voor het erf Hengforderweg 4 bijgevoegd.

Vleermuizen

De te slopen schuren zijn ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De muren van de schuren zijn enkelsteens met een golfplatendak. Daarnaast verkeren de schuren in een slechte staat waardoor er veel tocht aanwezig is. Gezien het ontbreken van geschikte mogelijkheden en het ongunstige microklimaat worden verblijfplaatsen van vleermuizen niet verwacht. In de te behouden woonboerderij bevinden zich wel verblijfplaatsmogelijkheden voor vleermuizen onder de pannen en in de spouwmuur.

Deze blijft gehandhaafd. Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen negatieve effecten op vleermuizen verwacht.

Grondgebonden zoogdieren

Een beschermde soort die mogelijk voorkomt op het erf is steenmarter. Steenmarter komt algemeen voor in de directe omgeving. In de te slopen schuren zijn geen sporen gevonden die wijzen op een verblijfplaats van steenmarter. Ook na de sloop blijft het plangebied geschikt als leefgebied voor steenmarter. Negatieve effecten op steenmarter worden niet verwacht. Overige beschermde soorten worden gezien het biotoop (erf) en verspreidingsgegevens niet verwacht binnen het plangebied.

Vogels

Op het erf en de directe omgeving zijn diverse algemene broedvogels waargenomen. Door de staat van de bebouwing kunnen algemene soorten als zanglijster en merel gemakkelijk in de schuren komen om daar te nestelen.

Naast algemene broedvogels zijn enkele braakballen van kerkuil aangetroffen. Vaste rust en verblijfplaatsen van kerkuil zijn jaarrond beschermd. Gezien het geringe aantal sporen gaat het echter niet om een vaste rust en verblijfplaats maar een (tijdelijke) rustplaats.

Volgens de bewoner die de uil een enkele keer heeft gezien, is de uil nog maar sinds korte tijd aanwezig. Waarschijnlijk betreft het een jonge vogels die de schuur als rustplaats gebruikt. Alle vogelsoorten in Nederland zijn strikt beschermd onder de Flora- en faunawet. Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die nesten beschadigen of verstoren. Verstoring kan in veel situaties worden voorkomen door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De periode van 15 maart tot 15 juli wordt over het algemeen beschouwd als broedseizoen. Voor de Flora- en faunawet zijn echter alle bewoonde vogelnesten beschermd, ongeacht het tijdstip van het jaar. De genoemde termijn moet daarom niet al te strikt worden toegepast. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden, tenzij nader onderzoek kort voor de kap heeft uitgewezen dat broedvogels afwezig zijn.

Overige beschermde soorten

Andere zwaarder en strikt beschermde soorten; flora, amfibieën, vissen en ongewervelden worden door het ontbreken van geschikt biotoop en verspreiding niet verwacht binnen het plangebied. Gelet op de (zeer) kleinschalige aard van de werkzaamheden en de korte duur ervan worden geen negatieve effecten op deze soorten verwacht. Een ontheffing Flora- en faunawet of nader onderzoek naar deze soorten is niet noodzakelijk.

Conclusie

De sloop van de schuren kan doorgang vinden vanuit de natuurwetgeving, wel dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Nader onderzoek en een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk.

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals verblijfsruimten) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai evenals industrielawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Het onderzoek naar verkeerlawaai geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als ‘woonerf’ aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De ligging van de geplande woning is in het buitengebied van Olst. De geluidsbelasting op de locatie is <45 dB(A) in de nacht als gevolg van de provinciale N337 tussen Deventer en Olst. De spoorlijn ten oosten van de locatie levert geen geluidsoverlast op.

Op basis van het bestemmingsplan kan worden geconcludeerd dat in de directe omgeving geen andere (agrarische) bedrijven zijn gevestigd. Daaruit voortvloeiend is er geen industrielawaai wat een negatief effect heeft op de woning als geluidsgevoelig object.

4.4 Luchtkwaliteit

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de wet milieubeheer. Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a) of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c).

In het besluit niet in betekenende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen.

De realisatie van een woning aan de Hengforderweg is als NIBM te beschouwen. Op grond van de Regeling NIBM (art. 4, bijlage 3A) is een ontwikkeling als NIBM te beschouwen als het aantal woningen niet meer bedraagt dan:

• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit door de bouw van 1 woning. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief. Ook een goed woon- en leefklimaat wat betreft de luchtkwaliteit loopt door de ontwikkeling geen gevaar.

4.5 Milieuhinder bedrijvigheid

Algemeen
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij moet worden beoordeeld of de bouw van nieuwe woningen of andere geurgevoelige objecten een belemmering vormt voor omliggende agrarische bedrijven. Tevens moet worden beoordeeld of binnen het plangebied sprake is van een goed leefklimaat. In de nabije omgeving van de projectlocatie zijn geen agrarische bedrijven gelegen. Binnen het plangebied kan daarom een goed woon en leefklimaat worden gegarandeerd. Tegelijkertijd zal de ontwikkeling geen belemmering opleveren voor de omliggende functies.

4.6 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om middels een verkennend bodemonderzoek te kijken of de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie van het gebied.

Om dit aan te tonen is een Verkennend bodemonderzoek, aanvullend en nader asbestonderzoek opgesteld. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

In onderstaande zijn de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek overgenomen.

Chemisch onderzoek:

In de bovengrond BG II en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreiniging aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van het bodemonderzoek. Aangezien de tussenwaarde niet wordt overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren. De bovengrond (BG I en BG III) en ondergrond zijn niet verontreinigd. De voormalige bovengrondse dieseltank heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de plaatselijke bodemkwaliteit.

Asbestonderzoek:

De omvang van de asbestverontreiniging binnen de onderzoekslocatie in voldoende mate vastgelegd. Visueel asbestvrije bodemlagen zijn analytisch niet asbesthoudend of het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de interventiewaarde. De waarnemingen in het veld tonen aan dat het asbest heterogeen verspreid is.

Op basis van de resultaten van het aanvullend en nader asbestonderzoek lijken er 3 verontreinigingskernen aanwezig te zijn, waarin het gewogen asbestgehalte hoger is dan de interventiewaarde. De noordelijk gelegen verontreinigingskern betreft asbest in puin. Niet bekend is wat de kwaliteit van de verharding met betrekking tot asbest van de Haereweg is.
De omvang van asbestverontreiniging in een gehalte boven de interventiewaarde wordt geschat op circa:

Kern noord (gat 15 en 42): 30 m2 x 0.2 = 6 m3 (puin)

Kern midden (gat 18): 40 m2 x 0.6 = 25m3 (grond)

Kern zuid (gat 21, 25, 28 en 38): 100 m2 x 0.5 = 50 m3 (grond)

Totaal = circa 80 m3.

Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het gewogen asbestgehalte plaatselijk de interventiewaarde overschrijdt. Voor een asbestverontreiniging geldt geen omvangscriterium.

Een sanering is noodzakelijk als het terreindeel wordt herontwikkeld. Voorafgaande aan een sanering van de sterk asbesthoudende bodem dient een saneringsplan of BUS-melding te worden opgesteld, dat door het bevoegd gezag (provincie Overijssel) moet worden goedgekeurd.

Voorafgaande aan een sanering van de puinverharding, bij de inrit van de Haereweg, dient hiervan melding te worden gemaakt bij Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De sterk verontreinigde terreindelen met asbest mogen niet zonder toestemming van het bevoegd gezag worden verminderd of worden verplaatst.

Geadviseerd wordt bij graafwerkzaamheden elders op het terrein alert te blijven op asbestresten.

Slotconclusie

De sterke asbestverontreinigingen dienen te worden gesaneerd wanneer het terrein wordt herontwikkeld. Voor het overige deel van de onderzoekslocatie zijn geen milieutechnische bezwaren tegen de voorgenomen herontwikkeling.

Standaard slotopmerkingen

Het volgende dient opgemerkt te worden: gezien het verkennende karakter van dit onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet zijn ontdekt. Hoewel voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving, wordt tijdens een verkennend of nader bodemonderzoek een beperkt aantal boringen en/of inspectiegaten verricht.

Vermeld dient tevens te worden dat op basis van voorliggend onderzoek geen conclusies kunnen worden getrokken omtrent de bodemkwaliteit van andere terreindelen of aangrenzende percelen.

Tenslotte dient in acht genomen te worden dat elk bodemonderzoek een momentopname is.

Eventuele toekomstige calamiteiten (bijvoorbeeld brand of morsing van bodemvreemde vloeistoffen), sloopwerkzaamheden of bouwrijp maken en aanvoer van grond van elders kunnen de bodemkwaliteit (sterk) beïnvloeden.

4.7 Water

Watertoets
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromen hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces
De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl . De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies.

Digitale Watertoets Dit document is gegenereerd via de website www.dewatertoets.nl. Het document mag alleen worden gebruikt ten behoeve van het plan, dat in dit document is omschreven. De informatie in dit document is houdbaar tot maximaal 6 maanden, gerekend vanaf de genoemde datum in dit document.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval kan plaatsvinden met gevaarlijke stoffen waardoor mensen, die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit, om het leven zouden kunnen komen. Het doel van het beleid op het gebied van externe veiligheid is een ruimtelijke scheiding aanhouden of creëren tussen kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten en de in de nabijheid aanwezige risicobronnen. Kwetsbare objecten zijn onder meer concentraties van woningen, kantoren en ziekenhuizen. Beperkt kwetsbare objecten zijn onder meer verspreid gelegen woningen, kleine kantoren en kleine recreatieterreinen.

Risicobronnen in het kader van de externe veiligheid zijn onder andere:

• bedrijven (inrichtingen) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn;
• transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via weg, water, spoor);
• buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied. De locatie ligt buiten het overstroombare gebied, maar is door de ligging vooral gevaarlijk vanwege de hoge stroomsnelheid bij een overstroming in het beschermd gebied. Volgens de risicokaart van het gebied zijn er geen externe veiligheidsaspecten die een gevaar kunnen vormen voor de nieuwe woning. Het plan wordt daarom niet belemmerd door externe veiligheidsaspecten.

4.9 Verkeer en parkeren

Door de omvorming van de huidige bestemming ‘agrarisch met waarden’ naar de bestemming wonen, zal de verkeersaantrekkende werking naar verwachting gelijk blijven. De huidige verkeersbewegingen over de Hengforderweg is bestemmingsverkeer en recreatieverkeer. Door de toevoeging van 1 woning en de sloop van de agrarische bebouwing zal de verkeersintensiteit gelijk blijven.

Het parkeren ten behoeve van de woonbestemming zal plaatsvinden op eigen grond. Door een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe woning zal de parkeermogelijkheid vanaf de openbare weg aan het zicht worden ontrokken.

4.10 Milieueffectrapportage

Vanuit de Wet Milieubeheer zijn diverse projecten aangewezen als MER-plichtig. Artikel 2 van de m.e.r.-richtlijn bepaalt dat de lidstaten zich ervan moeten vergewissen dat projecten die een aanzienlijk effect hebben op het milieu onderworpen worden aan een beoordeling van die effecten. Artikel 4 van de wet milieubeheer maakt een onderscheidt in twee soorten projecten; projecten die altijd m.e.r.-plichtig zijn en projecten die m.e.r.-plichtig zijn als hun kenmerken dat noodzakelijk maken.

Op 1 april 2011 is er het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Het belangrijkste aan deze wijziging is het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de ‘vergewisplicht’. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor activiteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden.

Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• 1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• 2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• 1. de kenmerken van het project;
• 2. de plaats van het project;
• 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

De ontwikkeling betreft de realisatie van één woning. In de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage is een dergelijke ontwikkeling aangemerkt als: ‘Een stedelijk ontwikkelingsproject’.
Voor deze activiteit zijn een tweetal drempelwaarden opgenomen. Het plan is m.e.r.-plichtig in alle gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een functiewijziging met een oppervlakte van 100 hectare of meer van water,
• 2. een aaneengesloten gebied van 2000 of meer woningen omvat.

Aangezien het in het voorliggende plan slechts om 1 woning gaat is het plan niet m.e.r.-plichtig.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.11 Kabels en leidingen

In het plangebied en de nabije omgeving liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een geheel particulier initiatief. De gemeente zal via een anterieure overeenkomst eventuele gemeentelijke kosten verrekenen bij de initiatiefnemer. Tevens wordt een planschadeovereenkomst gesloten en worden de kosten behorende bij het bestemmingsplan volgens de legesverordening in rekening gebracht.

Daarmee is dit project voor de gemeente financieel uitvoerbaar.

6.1 Algemene juridische opzet

Het bestemmingsplan is opgezet als een bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 3.1 Wro. De ruimtelijke indeling van het gebied, alsmede de toegestane functies en maten zijn op de plankaart en in de regels vrij gedetailleerd geregeld. Het is wenselijk dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om in te spelen op redelijke en acceptabele veranderingswensen. Daartoe wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Wro biedt, in de vorm van de daarin opgenomen zogenaamde flexibiliteitbepalingen namelijk de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om ontheffing te verlenen (ex artikel 3.6 lid 1 c Wro) en het plan te wijzigen (ex artikel 3.6 lid 1 a Wro). De bedoelde afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden dienen voldoende "objectief" begrensd te zijn. De kwantitatieve omvang/reikwijdte ervan is vaak al in de betreffende regels zelf bepaald.

6.2 Bestemmingen

6.3 Algemene overgangsregels