Wijhe - Nieuwendijk 39

1.1 Aanleiding

In de kern Wijhe aan de Nieuwendijk 39 staat een autogaragebedrijf. De eigenaar van het bedrijf is voornemens de bedrijfsvoering te beëindigen en wil in de plaats daarvoor twee woningen realiseren. Daarbij blijft de bestaande woning aan de Veerstraat behouden.

De voorgenomen nieuwbouw is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Het geldende bestemmingsplan kent echter een wijzigingsbevoegdheid die de ontwikkeling mogelijk kan maken. Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan de bevoegdheid om de bestemming van de gronden te wijzigen in een woonbestemming, waarbij het aantal woningen maximaal vier bedraagt.

1.2 Plangebied en geldende regeling

Het plangebied betreft het perceel Nieuwendijk 39 te Wijhe in de kern Wijhe. De begrenzing is afgestemd op het gewenste bouwperceel. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Wijhe, dat is vastgesteld op 16 februari 2009. Het heeft hierin de bestemming 'Bedrijf', waarop een bouwvlak met maatvoering van toepassing is. De gewenste woningen zijn bij recht binnen deze bestemming niet mogelijk. In de bestemming is voor deze locatie wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die de wijziging naar 'Wonen' mogelijk maakt. Dit is beschreven in artikel 5 lid 5.4.1. Voor de wijziging moet wel voldaan worden aan een aantal criteria. Voor de wijziging van het bestemmingsplan moet een wijzigingsplanprocedure worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria.

Daarnaast valt het plangebied onder het bestemmingsplan 'Parapluplan archeologie' dat is vastgesteld op 28 april 2014. Een 'parapluplan' is een bestemmingsplan waarbij in één keer een aantal bestemmingsplannen gedeeltelijk wordt herzien. Een parapluplan biedt dus de mogelijkheid om in meerdere plannen een regeling op te nemen over een specifiek onderwerp, in dit geval ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. Voor het plangebied geldt dat bij werkzaamheden groter dan 100 m2 of dieper dan 50 cm archeologisch onderzoek verplicht is. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. Het aspect archeologie wordt in paragraaf 4.5 uitgebreid behandeld.

Figuur 1. De ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

Figuur 2. Uitsnede geldende bestemmingsplan (rood is begrenzing wijzigingsgebied) (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de ontwikkeling nader beschreven en wordt getoetst aan de voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden vervolgens de milieu- en omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld.

2.1 Huidige situatie

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Nieuwendijk 39 te Wijhe. Het perceel grenst aan de voorkant aan de Nieuwendijk en aan de achterkant op de Veerstraat. Op het perceel bevindt zich in de huidige situatie een autoschadeherstelbedrijf. De eigenaar van het bedrijf is van plan de bedrijfsvoering op het perceel te beëindigen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid voor een nieuwe ontwikkeling.

In de huidige situatie bevindt zich op het perceel aan de zijde van de Nieuwendijk een parkeerterrein met daarachter een loods voor de werkzaamheden van het bedrijf. Figuur 3 geeft een vooraanzicht van de huidige situatie vanaf de Nieuwendijk.

Figuur 3. Vooraanzicht huidige situatie vanaf de Nieuwendijk (bron: Google Maps)

Aan de achterzijde van het perceel, grenzend aan de Veerstraat, staat een bedrijfswoning. In figuur 4 is deze met de rode cirkel aangeduid. Het perceel ligt in een woonwijk van Wijhe. In de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie dan ook. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteiten en andere functies bevinden zich op grote afstand van het plangebied. De bedrijfswoning die gebouwd gaat worden tot reguliere woning is gesitueerd aan de Nieuwestraat. Het perceel wordt in de bestaande situatie ontsloten door de Veerstraat en Nieuwestraat. Beide wegen zijn goed ontsloten met de Rijksstraatweg N337 via de Dijk of De Brabantse Wagen.

Figuur 4. Bestaande situatie met aan de Veerstraat de bedrijfswoning (bron: Google Maps)

2.2 Beschrijving initiatief

Het initiatief bestaat uit het slopen van de bestaande bedrijfsgebouwen en het daarvoor in de plaats bouwen van een nieuwbouw woning. De bestaande bedrijfswoning blijft in de nieuwe situatie behouden.

De nieuwe woning wordt aan de Nieuwendijk gebouwd op de plek waar in de huidige situatie het parkeerterrein ligt. Figuur 5 geeft weer waar de nieuwe woning gebouwd gaat worden. In hetzelfde figuur is met de rode cirkel de te behouden woning aangegeven. Een impressie van de nieuwe woning is weergeven in de figuren 6 tot en met 8.

Verkeer en parkeren

De nieuwe woning wordt ontsloten op de Nieuwendijk. De bestaande woning op de Veerstraat. Beide wegen zijn relatief rustige wegen, waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Het ontsluiten van een extra woning op de Nieuwendijk leidt niet tot een onveilige of onwenselijke verkeerssituatie.

Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat op eigen erf voldoende ruimte is voor parkeren. Op basis van de CROW parkeernormen moeten bij woningen uit het hogere segment minimaal 2 tot 3 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel biedt voldoende ruimte om hieraan te voldoen.

Figuur 5. Nieuwe situatie plangebied (bron: Tekenhuis)

Figuur 6. Impressie nieuwe situatie (bovenaanzicht) (bron: Tekenhuis)

Figuur 7. Impressie nieuw te bouwen woning (voorgevel) (bron: Tekenhuis)

Figuur 8. Impressie nieuw te bouwen woning (achtergevel) (bron: Tekenhuis)

2.3 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 5 lid 5.4 van het bestemmingsplan. Hiermee wordt een extra woning op het perceel mogelijk gemaakt. De bestemming wordt hiermee gewijzigd van 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen' en/of 'Tuin' waarbinnen in de nieuwe situatie twee woningen zijn toegestaan. In deze paragraaf wordt dit plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

• a. De wijziging vindt uitsluitend plaats nadat de desbetreffende bedrijfsactiviteit is beëindigd, dan wel door (wijziging in) regelgeving of vergunning(verlening) sprake is van een gewijzigde en het woonklimaat ten goede komende bedrijfsvoering;

Initiatiefnemer heeft kenbaar gemaakt dat de bedrijfsactiviteiten op het perceel worden beëindigd.

• b. De in dit plan bij die bestemming(en) genoemde voorschriften zijn van overeenkomstige toepassing zijn;

De regels van de bestemming 'Wonen' worden van toepassing op dit wijzigingsplan.

• c. geluidgevoelige functies - in geval van een zonering als bedoeld in de Wet geluidhinder - zodanig worden geprojecteerd dat de voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde in acht wordt genomen;

Het plangebied ligt in een 30-km zone. Toetsing aan de Wet geluidhinder is daarom niet aan de orde. Paragraaf 4.2 gaat nader op het geluidsaspect in.

• d. Met inachtneming van het bepaalde in de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV) moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;

In dit plan moeten volgens de ASVV 4 tot 6 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Deze cijfers zijn berekent op basis van de parkeerkentallen uit het ASVV 2012. Hiervoor geldt dat voor een vrijstaande woning binnen de bebouwde kom, in een matig stedelijk gebied, een parkeernorm gehanteerd wordt van 1,9 tot 2,7 parkeerplekken per vrijstaande woning. In dit geval zijn binnen het plangebied voldoende parkeermogelijkheden voor 4 tot 6 parkeerplekken.

• e. Het totaal aantal woningen mag niet meer dan 4 bedragen;

Het aantal woningen in dit plan is twee en voldoet hier dus aan.

• f. De goothoogte van de gebouwen mag niet meer dan 4 m mag bedragen;

Op de plankaart van dit wijzigingsplan is aangeven dat de maximale goothoogte van de gebouwen niet meer dan 4 meter mag bedragen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat aan voorgenoemde voorwaarde voldaan wordt.

• g. Inzicht moet bestaan in de bodemkwaliteit;

Door een bodemonderzoek (zie bijlage 2 en paragraaf 4.4) is inzicht ontstaan over de bodemkwaliteit van het plangebied. In het plangebied zijn verontreinigingen geconstanteerd. In verband met de toekomstige bouwactiviteiten wordt de verontreiniging milieuhygiënisch verwijderd. Alvorens dit verwijderd wordt moet door het bevoegd gezag een goedkeuring gegeven worden, voor een nog in te dienen plan van aanpak.

• h. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid en het externe veiligheidsbeleid;

De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid en het externe veiligheidsbeleid. Dit staat in de paragrafen 3.3 en 4.8.

• i. Er vindt geen onevenredige aantasting van:

• 1. Het straat- en bebouwingsbeeld;

Voor de te behouden woning geldt dat deze in de huidige situatie past binnen het straat- en bebouwingsbeeld van de Veerstraat en hier dan ook geen afbreuk aan. Ook de nieuw te bouwen woning past binnen het straat- en bebouwingsbeeld van zijn omgeving. De bebouwing in de omgeving karakteriseert zich voornamelijk door gebouwen met twee bouwlagen en afwisselend sprake is van een plat dak en woningen met kap. Door aan te sluiten bij de bouwlagen en goothoogtes van de naastgelegen percelen/woningen wordt bijgedragen aan het straat- en bebouwingsbeeld van de Nieuwendijk.

• 2. De woonsituatie;

Door het wijzigen van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie is sprake van een verbeterde woonsituatie.

• 3. De verkeersveiligheid;

Door het beëindigen van de bedrijfsfunctie vermindert het aantal verkeersbewegingen op de Nieuwendijk. De verkeersveiligheid wordt dan ook niet onevenredig aangetast. Het parkeren ten behoeve van de aangrenzende gronden;

De functies van de aangrenzende gronden betreffen allemaal woonfuncties. Het toevoegen van een woonfunctie belemmert de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen dan ook niet.

• 4. De milieusituatie.

In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de milieuaspecten. De conclusie hieruit is dat geen onevenredige aantasting aan de milieusituatie plaatsvindt.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit wijzigingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Voor het bepalen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het geval van de ontwikkeling van twee woningen is op basis van jurisprudentie bepaalt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4 (Weststellingerwerf)). Het toepassen van de ladder is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel (2009)

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2009) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder (vergelijkbaar met de Ladder voor duurzame verstedelijking). Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor huidige perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'woonwijk'. Het gaat om de plaatsing van een woonwagen c.q, de bouw van een woning op een bestaand woonperceel.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

natuurlijke laag: oeverwallen

Voor de oeverwallen (langs de IJssel) zijn de natuurlijke variatie van bos op de hogere delen en de open ruigte langs de voet van de oeverwal als kwaliteiten aangewezen. Het herontwikkelen van een bedrijfsperceel binnen het bestaande landschappelijk kader doet geen afbreuk aan deze kwaliteiten.

laag van het agrarisch cultuurlandschap: oeverwallen

Het huidige rivierengebied is ontstaan na bedijking van de rivieren en bestaat uit het winterbed met uiterwaarden, de dijk en oeverwal en de komgronden. De oeverwallen kennen een gevarieerd patroon van lanen, wallen, agrarische percelen, afgewisseld met boomgaarden en bebouwing. De bestaande structuur van gehuchten, landgoederen, linten en erven zijn dragers van de kwaliteit. Deze structuur wordt gerespecteerd.

stedelijke laag: woonwijken 1955 - nu.

De gemengde stadswijken van de bebouwingsschil 1850-1955 kenmerken zich door de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling en de maat, de schaal en het ritme waarin deze bebouwing zich als wijk manifesteert. Het plan past binnen de stedelijke laag, de bestaande structuur wordt gerespecteerd.

lust- en leisurelaag: 

Niet van toepassing.

Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Conclusie

De conclusie is dat de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Verder wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Dit plan stelt het herontwikkelen van een bestaand bouwperceel met een extra woning voor. Dit sluit naadloos aan op de SER-ladder.

In dit wijzigingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Olst-Wijhe

De Toekomstvisie Olst-Wijhe is door de raad op 22 juni 2009 als structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente Olst-Wijhe. De structuurvisie 'Versterken van een dijk van een gemeente' (7 april 2008), beschrijft in eerste instantie hoe de gemeente wil anticiperen op demografische ontwikkelingen, nieuwe vormen van werkgelegenheid, groei van het autoverkeer, stedelijke uitbreidingen en transformaties in het buitengebied. Daarnaast wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2025 aangegeven. Met de visie positioneert de gemeente zich als dynamisch gebied in de luwte tussen twee netwerksteden, waar het aangenaam wonen, werken en recreëren is.

Wonen wordt in de Toekomstvisie gezien als krachtig middel voor een vitale gemeente. De inwoners van de gemeente moeten ook in de toekomst prettig kunnen wonen in woningen die aansluiten op hun behoefte. De gemeente wenst een zo gevarieerd mogelijk aanbod van woningen en woonmilieus tot stand te brengen. Daarbij gaat het niet alleen om nieuwe gebieden maar zeker ook om inbreidingslocaties, waar in de toekomst grote behoefte aan bestaat. De toedeling van deze woningbouwaantallen naar de kernen is tot 2015 vastgelegd in de Woonvisie 2006-2015.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie. Bij de realisatie van de bouw van de woning is sprake van gebruik van locaties binnen bestaand bebouwd gebied (inbreidingslocaties).

Actualisatie Toekomstvisie 2011

In 2011 is een actualisatie van de Toekomstvisie vastgesteld. De reden van de actualisatie waren de economische crisis, de demografische ontwikkelingen (vergrijzing etc) en de doorwerking daarvan op de woningmarkt. Deze actualisatie geeft daarom specifiek een actualisatie en concretisering van de woningmarkt. De gemeente streeft naar de toevoeging van ongeveer 800 tot 900 woningen in de periode tot en met 2020. Het gaat daarbij om reguliere woningen, dus uitgezonderd de woningbouw voor bijzondere doelgroepen. Met betrekking tot de woningdifferentiatie wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de demografische ontwikkelingen en rekening gehouden met de wensen van de verschillende doelgroepen.

Aan de uitgangspunten, die in de Toekomstvisie zijn genoemd, veranderd de actualisatie ervan niets. De gewenste ontwikkeling past dus ook in het beleid van de actualisatie van de Toekomstvisie

Woonvisie Olst-Wijhe 2006 - 2015

In de Woonvisie Olst-Wijhe 2006 - 2015 beschrijft de gemeente voor welke opgave ze staat en wat haar inzet is in het overleg met derden. De Woonvisie is in nauwe samenwerking met de gemeente Raalte en de lokale woningcorporaties tot stand gekomen. In 2011 is het Uitvoeringsplan woningmarkt Olst-Wijhe 2010-2015 opgesteld en is de groeiambitie naar beneden toe bijgesteld. Dit Uitvoeringsplan vervangt de woningbouwplanning uit de Woonvisie 2006-2015 en vormt samen met die Woonvisie de geactualiseerde Woonvisie.

In de Woonvisie staat dat uitbreiding van de woningvoorraad nodig is om de huidige spanning op de woningmarkt aan te pakken en in te kunnen spelen op groei van het aantal huishoudens richting 2015. Olst-Wijhe wil, naast het aantal dat nodig is om de eigen behoefte op te kunnen vangen, extra woningen bouwen. De gemeente wil verder groeien, binnen de kaders van een groen en dorps karakter.

De woonvisie is de basis voor de met de provincie Overijssel afgesproken Prestatieafspraken Woningbouw 2010-2015. De realisatie van de extra woning past hierbinnen.

Bestemmingsplan Wijhe

Het geldende bestemmingsplan voor de kern Wijhe van de gemeente Olst-Wijhe vormt een uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in Wijhe. In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden voor het onderhavige initiatief. Aan de voorwaarden die hiervoor gelden is in paragraaf 2.3 getoetst.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

4.1 Milieuzonering

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt bedrijvigheid een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige, functies. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit wijzigingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

De omgeving van het plangebied is een rustige woonwijk. De dichtstbijzijnde bedrijfsgevoelige functies bevinden zich op ruim 100 meter van het plangebied. Het betreffen een restaurant aan de Dijk 5A en een kantoor aan de Dijk 8. Volgens de bedrijvenlijst van de VNG moet tussen beide functies en woningen in principe een afstand worden aangehouden van 10 meter (categorie 1). Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Er zijn dan ook geen belemmeringen of uitgangspunten voor dit bestemmingsplan vanuit de milieuzonering.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

De woongebieden van Wijhe, waaronder de Nieuwendijk en de Veerstraat, zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door de diverse snelheid beperkende maatregelen op de weg, zijn de snelheden relatief laag. Er wordt dan ook geen onaanvaardbare hinder als gevolg van wegverkeerslawaai verwacht. Dit aspect geeft geen uitgangspunten voor het wijzigingssplan.

4.3 Water

Een belangrijke ontwikkeling in het waterbeleid is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied valt in het werkgebied van Waterschap Groot Salland.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Groot Salland (kenmerk: 20150713-4-11266 ).

Het plan heeft geen of een geringe invloed op de waterhuishouding. Er worden geen waterbelangen geraakt. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Voor de ontwikkeling wordt daarom de procedure 'Geen waterschapsbelang' gevolgd. Dit houdt in dat verder overleg met het waterschap niet nodig is. Het waterschap heeft een positief wateradvies gegeven. Een samenvatting van de watertoets is opgenomen in bijlage 1. Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Voor de voorgenomen nieuwbouw heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2. Tijdens het onderzoek is onder meer een verontreiniging met olieprodukten geconstateerd. Het onderzoek is daarom uitgebreid tot een aanvullend onderzoek met als doel een indruk te verkrijgen in de aard en de omvang van de verontreiniging. In 2001 heeft ook een onderzoek plaatsgevonden in het plangebied. In dit onderzoek zijn toendertijd alleen licht verhoogde gehalten gemeten. In het aanvullende onderzoek is (zintuigelijk) puin aangetroffen; plaatselijk kolengruis. Ter plaatse van boringen is oliegeur/reactie aangetroffen. In combinatie met de analyseresultaten wordt is de conclusie dat op de locatie een olieverontreiniging in hoofdzakelijk de grond aanwezig is. Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. De verontreiniging heeft de kwaliteit van het grondwater (nog) niet aangetast.

In verband met de toekomstige bouwactiviteiten wordt de verontreiniging milieuhygiënisch verwijderd (sanering). Alvorens dit verwijderd wordt moet door het bevoegd gezag een goedkeuring gegeven te worden, voor een nog in te dienen plan van aanpak voor deze sanering.

Op basis van historisch onderzoek kan het plangebied ten aanzien van de parameter asbest in bodem als onverdacht worden aangemerkt. Een verkennend onderzoek asbest wordt niet noodzakelijk geacht.

Wanneer uitvoering gegeven wordt aan het verwijderen van de verontreiniging is sprake van een bodemkwaliteit die geschikt is voor de beoogde woonfunctie. Het aspect bodem staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.5 Archeologie

De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van het erfgoed is de Monumentenwet 1988. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is deze wet gewijzigd. De kern van de wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ).

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. Het perceel heeft in de archeologische verwachtingskaart behorende bij de gemeentelijke Beleidsnota Archeologie (vastgesteld in oktober 2010) een hoge verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is niet nodig bij vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing en als het gebied waar de bodem daadwerkelijk wordt verstoord kleiner is dan 100 m2.

Dit beleid is vertaald in het vastgesteld paraplu bestemmingsplan Archeologie (vastgesteld op 28 april 2014). In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Waarde - Archeologie - 1' gekregen.De bestemming 'Waarde - Archeologie - 1' blijft onverkort van toepassing op het perceel.

Gezien de specifieke kenmerken van het plangebied mag worden aangenomen dat de ondergrond ter plaatse in hoge mate antropogeen (door menselijke handelen) is verstoord. Dit geldt ook voor de onbebouwde ruimte aan de voorzijde van de loods; Als gevolg van de aanleg van de huidige loods, naburige bebouwing, aanleg van kabels en leidingen (huisaansluiting) is de kans dat daar een gaaf en ongeschonde bodemarchief wordt aangetroffen nihil. Daarnaast is nauwelijks sprake van het vergroten van het bebouwde oppervlak en vindt de ontwikkeling plaats in een al intensief stedelijke bebouwd gebied. Op grond hiervan is geen archeologisch onderzoek nodig.

Deze conclusie wordt ondersteund door onderstaande kaartuitsnede (figuur 9) behorende bij het archeologisch onderzoek dat is uitgevoerd voor een naburige locatie (Park Wijhezicht te Wijhe ) (bron: Archeologisch onderzoek Plangebied Park Wijhezicht te Wijhe).

Figuur 9: Ligging antropogeen verstoord gebied (Archeologisch onderzoek Plangebied Park Wijhezicht te Wijhe )

4.6 Cultuurhistorie

De Modernisering Monumentenwet heeft op 1 januari 2012 tot een wijziging van art. 3.6.1, lid 1 van het Bro geleid. Ieder ruimtelijk plan dient nu tevens een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Zover hier sprake van is, moet daarnaast aangegeven worden hoe met de mogelijk in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij moet ook de historische (steden)bouwkunde en historische geografie worden meegenomen in de belangenafweging. Aangegeven moet worden welke conclusies aan de geanalyseerde waarden worden verbonden en hoe deze zijn geborgd in het plan.

In Wijhe zijn een aantal rijksmonumenten aanwezig. De rijksmonumenten worden beschermd door de Monumentenwet (1988). In de kern bevindt zich hiernaast nog een groot aantal waardevolle panden. De kwaliteit wordt bovendien bepaald door een samenspel tussen verschillende andere waardevolle aspecten. Daarmee wordt onder meer gedoeld op aspecten als de straatinrichting, de breedte van de openbare ruimte, de hoogte van de bebouwing, open en gesloten gebieden, pleinen, zichtlijnen, percelering en individualiteit. Deze waardevolle aspecten worden voornamelijk aangetroffen in de Langstraat, in de omgeving van het gemeentehuis en in het gebied tussen de Nieuwendijk en de Jakke/Veerstraat. Opmerkelijk is dat dit deel van Wijhe overeenkomt met het gebied waar de eerste ontwikkeling van deze kern heeft plaatsgevonden. Het merendeel van de daar aanwezige bebouwing heeft een kap, waarvan de nokrichting bij een deel loodrecht op en bij een ander deel evenwijdig aan de weg loopt. Een ondergeschikt gedeelte van de bebouwing is uitgevoerd met een plat dak.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Bovendien worden er geen grote fysieke ingrepen gedaan die mogelijk afbreuk doen aan eventuele cultuurhistorische waarden in de omgeving. De geplande nieuwbouw krijgt een nokrichting die overeenkomt met de reeds aanwezige bebouwing; loodrecht op de weg en wordt uitgevoerd met een plat dak. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.7 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming
De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Rijntakken'. Dit gebied is ook aangewezen als EHS-gebied. Het plangebied ligt op een afstand van 230 meter vanaf het plangebied. Vanwege de aard van de ontwikkeling en de relatief grote afstand zijn er geen negatieve effecten op de instandhoudingdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Daarnaast is sprake van een verbeterde milieu situatie. Gesteld kan worden dat een woonfunctie een minder grote invloed op het milieu heeft dan een bedrijfsfunctie.

Soortenbescherming
Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het gaat hier om een bestaand perceel dat in gebruik is garagebedrijf. Aangenomen wordt dat de bouw van een woning geen significante effecten heeft op de flora en fauna op het perceel en de naaste omgeving. Daarnaast is het niet aannemelijk dat er verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in de te slopen bedrijfsgebouwen. Dit heeft mede te maken met de chemische bedrijfsactiviteiten die binnen de gebouwen uitgevoerd worden. Ook zijn tijdens een bezoek aan de gebouwen geen bijzonderheden aangetroffen met betrekking tot dieren en eventuele resten van bijvoorbeeld nesten en uitwerpselen. Geconcludeerd wordt dat de gebouwen geen geschikte verblijfsplaats voor beschermde diersoorten is.

Voor broedvogels in het algemeen moet het slopen van de gebouwen buiten het broedseizoen plaatsvinden. De piek van het broedseizoen valt in de periode half maart - half juli. Latere en eerdere broedgevallen zijn mogelijk. In de periode november - februari is de kans op broedsels nihil. Bij de sloopwerkzaamheden is een goede afstemming tussen de perioden van de werkzaamheden in relatie tot de vleermuizen en de broedvogels van belang.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In de omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen en gasleidingen. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Vanuit externe veiligheid zijn dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkelingen en uitgangspunten voor dit wijzigingsplan.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

In het plangebied is sprake van de toevoeging van één woning. Het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de Wet milieubeheer en zijn op het gebied van de luchtkwaliteit geen belemmeringen voor de ontwikkeling en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

In (de omgeving van) het plangebied liggen geen kabels en leidingen die van invloed zijn op de planvorming en dit bestemmingsplan.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het plan toegezonden aan de provincie Overijssel en het waterschap Groot Salland. De provincie heeft te kennen gegeven dat er geen directe provinciale belangen in het geding zijn. De watertoets is verwerkt in paragraaf 4.3.

Het plan heeft de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure doorlopen en is op grond van de algemene voorbereidingsprocedure (artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht) zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Het wijzigingsplan is (ongewijzigd) vastgesteld op 2 februari 2016. Uiteindelijk is eventueel tegen het wijzigingsplan bezwaar mogelijk bij het college. Tot slot is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Eonomische uitvoerbaarheid

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid wordt geconstateerd dat sprake is van een particulier initiatief. In dit geval is geen sprake van uitvoeringskosten. De kosten met betrekking tot het opstellen van het wijzigingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Eventuele gemeentelijke kosten worden hiermee verhaald. Planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt een planschadeovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en uitvoerbaar geacht.

5.3 Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Hiervan is in dit geval sprake. Het is daarom in beginsel verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten. Van het vaststellen van een exploitatieplan wordt daarom afgezien.