Buitengebied, Erveweg 1 - 3 / Kloosterhoekweg 14

1.1 Aanleiding

De percelen Erveweg 1, Erveweg 3 en Kloosterhoekweg 14 in Welsum (gemeente Olst-Wijhe) vormen samen één agrarisch bouwvlak. Deze percelen zijn bestemd als 'Agrarisch' binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. De initiatiefnemer is voornemens om een kleinschalig recreatief bewustzijnscentrum te realiseren op het perceel Erveweg 3. Dit plan past niet binnen de vigerende bestemming.

In het vigerende bestemmingsplan is echter een wijzigingsbevoegheid opgenomen (onder 3.8.5) ten behoeve van vervolgfuncties. Met toepassing van deze bevoegdheid kan de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd worden in de bestemming 'Wonen'. Deze bestemmingswijziging zal voor het gehele agrarische bouwvlak worden toegepast – dus ook voor de percelen Erveweg 1 en Kloosterhoekweg 14, waar het huidige gebruik reeds Wonen is. Het perceel Erveweg 3 krijgt daarnaast de nadere aanduiding "vbb" (Voormalige bedrijfs-bebouwing). Het aantal woningen op de percelen zal niet toenemen. Het onderhavige wijzigingsplan maakt deze ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidkant van het dorp Welsum. Dit dorp ligt aan de westzijde van de IJssel, in de gemeente Olst-Wijhe. In de onderstaande afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Ligging plangebied

In de onderstaande afbeelding zijn de drie erven weergegeven: de Erveweg 3 (grote cirkel), Erveweg 1 (ten oosten hiervan) en de Kloosterhoekweg 14 (ten zuiden hiervan).

Afbeelding - Weergave van de Erveweg 3 (grote cirkel), Erveweg 1 (ten oosten hiervan), Kloosterhoekweg 14 (ten zuiden hiervan).

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. In de onderstaande afbeelding zijn de geldende bestemmingen ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Voor de gronden van alle drie de percelen geldt een enkelbestemming 'Agrarisch' en een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen, die met elkaar verbonden zijn met een 'figuur relatie'. Voor het bouwvlak aan de noordzijde, waar de woningen van Erveweg 1 en Erveweg 3 zijn gelegen, is een maximaal aantal wooneenheden (bedrijfswoningen) van 2 opgenomen en geldt de bouwaanduiding 'karakteristiek'.

Voor het gehele gebied geldt een 'gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwevingsgebied'.

Afbeelding - Plangebied in het vigerende bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het wijzigen van de bestemming Agrarisch in de bestemming Wonen kan met toepassing van artikel 3.8.5 van het bestemmingsplan Buitengebied. Wanneer de agrarische bedrijfsvoering is beëindigd, kunnen burgemeester en wethouders op grond van dit artikel onder voorwaarden de bestemming wijzigen voor vervolgfuncties, zoals Wonen.

Artikel 3.8.5 - Ten behoeve van vervolgfuncties
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch zodanig wijzigen dat - indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf - vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
  • 1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
  • 2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m2 teruggebouwd worden;
  • 3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²:
• c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
• d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
• e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
• f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
• g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
• h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
• i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
• j. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te worden en waar mogelijk te worden versterkt;
• k. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming ;
• l. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• m. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• n. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
• o. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
• p. het aantal woningen mag niet toenemen;
• q. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
• r. het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
• s. ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
  • 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
  • 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

1.4 Leeswijzer

In het voorliggende wijzigingsplan komen verschillende onderdelen aan bod. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de geplande ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 gaat in op diverse omgevingsaspecten die van belang zijn voor de geplande ontwikkeling. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie vormen de percelen Erveweg 1, Erveweg 3 en Kloosterhoekweg 14 samen één agrarisch bouwvlak bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. De drie hoofdgebouwen op deze percelen worden momenteel gebruikt voor bewoning.

2.2 Nieuwe situatie

Het onderhavige wijzigingsplan heeft in eerste instantie betrekking op de wijziging van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Wonen'. In het kader hiervan worden geen directe aanpassingen aan de aanwezige gebouwen uitgevoerd. De gebouwen aan de percelen Erveweg 1, Erveweg 3 en Kloosterhoekweg 14 blijven staan.

De initiatiefnemer is voornemens om een kleinschalig recreatief bewustzijnscentrum te realiseren op het perceel Erveweg 3. Hieraan zal in een later stadium met toepassing van een omgevingsvergunning invulling worden gegeven.

In kader van dit initiatief is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld voor het perceel Erveweg 3, waarop navolgend wordt ingegaan. Dit landschappelijk inrichtingsplan is toegevoegd als bijlage 1 van de Regels.

Landschappelijk inrichtingsplan Erveweg 3
De initiatiefnemer heeft een landschappelijk inrichtingsplan laten opstellen waarin is beschreven en gevisualiseerd hoe de erfinrichting en beplanting worden vormgegeven. Zo wordt voorgesteld om de groene plint langs de weg, bestaande uit gazonstroken, door te trekken en in te kleden met hagen van veldesdoorn. Er wordt voorgesteld om langdurig parkeren aan de achterzijde van de kapschuur te realiseren. Er wordt een informele fruitgaarde aangelegd om het zicht vanuit de hoofdwoning op de schuur van de buurman te breken.

In de "siertuin" worden principes volgens de Engelse stijl toegepast, zoals de borders met heesters, afwisselend van grootte en hoogte. Daarnaast kan gekozen worden voor de toepassing van solitaire bomen. Afscheiding en zonering wordt gecreëerd door zichtlijnen en beplantingsmassa, niet door hagen. Wel worden er hagen toegepast om de overgang van bedrijfsgedeelte naar privégedeelte aan te geven. Ten zuiden van de wellness wordt een moestuin aangelegd, omhaagd met veldesdoorn.

Afbeelding - Landschappelijke inpassing Erveweg 3

In de regels van dit wijzigingsplan is opgenomen dat pas gebouwd mag worden indien de landschappelijke inrichting van de gronden conform het 'Landschappelijk inpassingsplan' ten uitvoer is gebracht en vervolgens aldus in stand wordt gehouden.

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2.500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

In het onderhavige wijzigingsplan wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Daarom is geen archeologisch onderzoek vereist. De bestaande dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - 1" blijft behouden.

4.2 Bodem

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van der Poel Milieu Advies B.V. in februari 2016. Dit onderzoek had als doel om een indruk te verkrijgen omtrent de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en het grondwater van het onderzoeksterrein. Het volledige onderzoek is te vinden in Bijlage 1. Het bodemadvies is daarnaast beoordeeld door de Regionale Uitvoeringsdienst IJsselland, in opdracht van de gemeente Olst-Wijhe. Deze beoordeling is opgenomen in Bijlage 2.

Resultaten
Historisch onderzoek
Op basis van het historisch onderzoek kan de onderzoekslocatie ten aanzien van de parameter asbest in bodem als onverdacht worden aangemerkt. Een verkennend onderzoek asbest conform de NEN 5707 wordt niet noodzakelijk geacht.

Veldonderzoek
Tijdens het uitgevoerde bodemonderzoek zijn in de grond en in het grondwater gehalten aan oliecomponenten boven de interventiewaarden aangetoond. In de boven en ondergrond van boring 1 (0-1,0 m-mv) ter plaatse van de bovengrond de tank en melkuitlaat (zintuigelijk matige olie-water reactie) is een minerale olie gehalte gemeten dat de desbetreffende interventiewaarde overschrijdt. Tevens overschrijden in de bovengrond (0-0,5 m-mv) het gehalte aan kwik, zink, lood en PAK de desbetreffende achtergrondwaarde. In het grondwater overschrijdt de concentratie minerale olie-, Naftaleen en PAK de desbetreffende interventiewaarde. Tevens is in het grondwater een concentratie van barium en xylenen gemeten boven de desbetreffende streefwaarde.

Verder zijn in grond en grondwater geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten/concentraties die de achtergrondwaarden/streefwaarden en/of de rapportagegrenzen overschrijden. De gemeten waarden voor de pH, EGV en NTU kunnen als normaal worden beschouwd. Daarnaast is zintuigelijk geen asbest verdacht materiaal waargenomen.

Conclusie
Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt door Van der Poel Milieu Advies B.V. geadviseerd om aanvullend bodemonderzoek uit te laten voeren. Het doel van het aanvullend bodemonderzoek is om de aard en de omvang van de gemeten verontreiniging in kaart te brengen.

Beoordeling gemeente
Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek bestaat ter plaatse van de buiten gebruik zijnde bovengrondse dieseltank en melkuitlaat het vermoeden van de aanwezigheid van een geval van ernstige verontreiniging. Bij het onderzoek zijn in de grond en in het grondwater gehalten aan oliecomponenten boven de interventiewaarden aangetoond. Het is nodig om, zowel vanuit ruimtelijk aspect als activiteitenbesluit, een aanvullend onderzoek uit te voeren naar de ernst en omvang van deze aangetoonde verontreiniging. Vanwege de aanwezigheid in het grondwater is het de vraag wanneer de verontreiniging (voor/na 1987) is ontstaan. Op basis van het activiteitenbesluit geldt echter dat bij ontbreken van een nulsituatie onderzoek teruggesaneerd moet worden tot aan de achtergrondwaarde.

De locatie is op dit moment niet geschikt voor een nieuwe functie (vermoedelijk wonen). Een eventuele aanvraag voor een omgevingsvergunning, activiteit bouw, krijgt een uitgestelde inwerkingtreding. Dit betekent dat bouwwerkzaamheden kunnen starten op het moment dat:

• uit onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging. In eerste instantie is separate analyse van de deelmonsters op lood, zink en PAK nodig;
• als uit onderzoek blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige verontreiniging is een saneringsplan nodig waarin wordt aangegeven hoe de verontreiniging wordt gesaneerd.

4.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Het onderhavige wijzigingsplan
In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart ter plaatse van het plangebied weergegeven. De enige risicobron in de directe nabije omgeving is een aardgasleiding van de Gasunie, die ten noordwesten van het plangebied is gelegen. Deze leiding ligt op een afstand van ruim 1.000 meter en vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Afbeelding - Weergave van het onderhavige plangebied op de risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

4.4 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde.

Er is geen onderzoek nodig naar de gevelbelasting door wegverkeerslawaai vanwege de zeer lage intensiteiten van de wegen rondom. Op navolgende afbeelding is de ligging van de 48 dB-controur te zien. Hogere waarden komen niet voor aan de betreffende wegen.

Afbeelding - Weergave van geluidscontour langs het plangebied

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

De onderhavige ontwikkeling
De woningen zullen naar verwachting geen overmatige hinder ondervinden van omliggende bedrijven. Rondom het plangebied liggen meerdere woonbestemmingen. Bedrijven in de omgeving worden niet extra belemmerd in hun ontwikkelingsmogelijkheden.

4.6 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door de ontwikkeling van een wellness-centrum ter plaatse van de Erveweg 3 ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Daar komt bij dat het aantal woningen niet toeneemt. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.7 Ecologie

Gebiedsbescherming
De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

• Natura 2000;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Ecologische hoofdstructuur.

Natura 2000
Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Beschermde natuurmonumenten
Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet).

Ecologische Hoofdstructuur
Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS alleen mogelijk in situaties wanneer de ingreep is 'van groot openbaar belang' is en er geen alternatieven mogelijk zijn.

Soortbescherming
De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer een ruimtelijk plan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

Het onderhavige wijzigingsplan
Het onderhavige plangebied ligt op ongeveer 200 meter van een Natura-2000 gebied (vogelrichtlijngebied en beschermd natuurmonument) in de uiterwaarden. Dit gebied maakt tevens onderdeel uit van EHS (bestaande natuur, water). Gezien het feit dat er in kader van het wijzigingsplan niet direct nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, vormt de aanwezigheid van deze natuurgebieden geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

Er zal aan de buitenzijde van de gebouwen geen werkzaamheden worden verricht. Daarom hoeft ook geen onderzoek gedaan te worden naar de soortenbescherming.

4.8 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het wijzigingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 15 februari 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 3.

4.9 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart van de provincie is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Oost-Veluwe (nummer 52).

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

Afbeelding - Maximale waterdiepte ter plaatse van het plangebied

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het wijzigingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan/wijzigingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit wijzigingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen en Waarde - Archeologie - 1 toegelicht.

5.2 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen op het bouwvlak van de onderhavige boerderij zijn toegestaan. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden).

5.3 Waarde - Archeologie 1

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een particulier initiatief. In het kader van de voorliggende ontwikkeling is een overeenkomst afgesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken zijn gemaakt over de betaling van de kosten die de gemeente moet maken voor deze bestemmingswijziging, de planning en over mogelijke planschade. Daarmee is de onderhavige ontwikkeling voor de gemeente financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

PM