Buitengebied - Bremmelerstraat 2

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het voornemen om de karakteristieke boerderij aan de Bremmelerstraat 2 te Wijhe te splitsen, om een tweede en derde woning mogelijk te maken in de bestaande boerderij. Daarnaast worden twee bijgebouwen gebouwd.

Het plan voldoet aan (nagenoeg) alle voorwaarden die aan het initiatief worden gesteld, vanuit de wijzigingsregels in het geldende bestemmingsplan. De positie van één van de nieuwe bijgebouwen maakt echter dat de ontwikkeling buiten de kaders van de regels van dit bestemmingsplan valt waardoor het nu nodig is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het doel van het voorliggend bestemmingsplan is om de ontwikkeling planologisch-juridisch te borgen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Wijhe, ten zuidoosten van de plaats Herxen. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door open weilanden. Ten westen van het gebied ligt het uiterwaardengebied van de IJssel.

In de onderstaande afbeeldingen is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale ligging plangebied

Afbeelding - Directe omgeving van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 25 september 2013 onherroepelijk is geworden. Op de locatie ligt een bouwvlak met de enkelbestemming 'Wonen' (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding - Locatie plangebied in het bestemmingsplan Buitengebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De locatie van één van de twee bijgebouwen valt net buiten dit bouwvlak (zie onderstaande afbeelding). Op deze locatie geldt de enkelbestemming 'Agrarisch'.

Afbeelding - Locatie woning en nieuwe bijgebouwen ten opzichte van het bouwvlak met de bestemming 'Wonen' in het geldend bestemmingsplan

Naast de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch', gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Landschap - 2' en 'Waarde - Archeologie - 1' in het gebied. Daarnaast geldt er een bouwaanduiding 'karakteristiek', een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' en een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie ter plaatse van het plangebied en op de geplande ontwikkeling. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste beleidskaders die relevant zijn voor het plangebied toegelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de onderhavige ontwikkeling.

2.1 Huidige situatie

De locatie ligt in een open agrarisch gebied met grote gras- en akkerkavels, waarbij zich de groenstructuren voornamelijk concentreren op de erven. Op het perceel staat een woonhuis van circa 235 m² en een aangrenzende veeschuur. Ten zuiden van de boerderij is een schuur gelegen, haaks op de ligging van de boerderij. De boerderij wordt verbonden met de Bremmelerstraat middels een inrit aan de noordzijde van de boerderij.

In de navolgende afbeeldingen is de huidige situatie op het perceel weergegeven.

Afbeelding - Huidige situatie plangebied

Afbeelding - Vooraanzicht bestaande boerderij

2.2 Nieuwe situatie

Het bestaande woonhuis met achterliggende deel zal worden verbouwd tot drie wooneenheden. De aangrenzende veeschuur en de losstaande schuur worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen twee nieuwe schuren.

Hierbij wordt het bestaande woonhuis gerenoveerd. De andere twee woningen worden in de achterliggende deel gerealiseerd.

Het bestaande woongedeelte van de boerderij wordt zoveel als mogelijk gerenoveerd in een uitstraling passend bij zijn huidige uitstraling. In de deel zullen aan de westzijde twee grote entreepuien in de gevel worden gemaakt. In de achtergevel en linker zijgevel komen enkele grotere glaspuien om voldoende licht in de wooneenheden te realiseren. Het dakvlak blijft zoveel als mogelijk intact, enkele losse daklichten in het dakvlak zorgen voor de daglichttoetreding op de verdieping.

De nieuwe losse schuren krijgen de uitstraling van een kapschuur en worden gebruikt als berging en carport voor de wooneenheden. De bijgebouwen hebben ieder een oppervlakte van ongeveer 150 m².

De schuren worden, samen met de woonboerderij rondom een gezamenlijk erf gepositioneerd. Het erf wordt omzoomd door groene elementen en de bestaande oprijlaan wordt gehandhaafd. De wooneenheden krijgen aan de oost en zuidzijde een eigen privé-buiten met uitzicht over het landschap.

In de onderstaande afbeeldingen is een impressie weergegeven van de nieuwe indeling van het erf en van de splitsing van de boerderij.

Afbeelding - Nieuwe indeling van het erf

Afbeelding - Nieuwe indeling van de begane grond van de boerderij

Afbeelding - Nieuwe voorgevel van de boerderij

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de splitsing van boerderij in drie wooneenheden en de aanleg van twee schuren van 150 m². Voor deze ontwikkeling is geen nader archeologisch onderzoek nodig.

4.2 Bodem

In november 2016 is door in opdracht van Stichting Baron van Ittersumfonds een verkennend bodemonderzoek in combinatie met een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd aan de Bremmelerstraat 2 te Wijhe. Het onderzoek heeft tot doel een actueel en betrouwbaar inzicht te geven in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater.

In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies van het bodemonderzoek gepresenteerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 1.

Resultaten
Zintuiglijk zijn in de vaste bodem zwakke tot matige bijmengingen aan puin waargenomen. Ter plaatse van de voormalige vacuüm-/melkpomp, en de vermoedelijke locatie van de voormalige bovengrondse tank, zijn zintuiglijk geen oliecomponenten waargenomen.

In de bodem is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Op het maaiveld zijn plaatjes zwerfasbest aangetroffen. In de geroerde bovengrond is analytisch maximaal 2 mg/kg gewogen asbest aangetoond. Het gewogen gehalte aan asbest overschrijdt de bepalingsgrens, maar blijft ruim beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek (½ interventiewaarde). Indien het asbestgehalte kleiner is dan de helft van de interventiewaarde, is het statistisch aannemelijk dat, ook in een nader onderzoekstraject, de interventiewaarde niet zal worden overschreden. In deze gevallen geldt geen noodzaak tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest.

In de vaste bodem zijn analytisch licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PAK en/of minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium en zink aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de achtergrondwaarden dan wel de streefwaarden, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan er geen bezwaren voor de voorgenomen nieuw-/verbouw op de locatie.

Er wordt geadviseerd om bij ontwikkeling van de locatie te werken met een gesloten grondbalans. Indien grond vrijkomt en van de locatie wordt afgevoerd is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing (Bbk). De aangetoonde verhogingen in de vaste bodem kunnen, bij toetsing aan het Bbk, beperkingen opleveren ten aanzien van het (her)- gebruik elders. Af te voeren grond dient eventueel AP-04 te worden ingekeurd, voor de bepaling van de definitieve afzetmogelijkheden.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Op het perceel Rijksstraatweg 2, op ongeveer 100 meter ten noordwesten van het plangebied, is groepsaccomodatie Het Ooievaarsnest in Olst-Wijhe gelegen. Dit betreft een categorie 3.1 bedrijf, met richtafstanden van maximaal 50 voor het aspect geluid.
• Op het perceel Herxen 63b, op ruim 750 meter ten westen van het plangebied, is transportbedrijf Grolleman Transport B.V. gevestigd. Dit betreft een categorie 3.2 bedrijf, met richtafstanden van maximaal 100 voor het aspect geluid.
• Op het perceel Rijksstraatweg 8, op ruim 800 meter ten noorden van het plangebied, is hondenkennel Van Het Sallandse BergDal gevestigd. Dit betreft een categorie 3.2 bedrijf, met richtafstanden van maximaal 100 meter voor het aspect geluid.

De genoemde activiteiten liggen op voldoende afstand van het plangebied. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidszone.

Onderhavige planontwikkeling
Het plangebied ligt nabij de kruising waar de wegen Bremmelerstraat, Herxen en Rijksstraatweg samenkomen. Daarnaast ligt de straat Het Anem ter hoogte van het plangebied evenwijdig aan de Rijksstraatweg. Op de Rijksstraatweg (N337) is de maximale toegestane snelheid 80 km/uur. Op de Bremmelerstraat en Herxen is de maximale toegestane snelheid 60 km/uur.

De dichtstbijzijnde gevel van de boerderij ligt op ongeveer 88 meter van de Rijksstraatweg, op ruim 30 meter van de Bremmelerstraat en ruim 50 meter van het Anem. In beginsel moet daarom onderzocht worden wat de geluidsbelasting op de gevel van de woning is. Er is echter sprake van een relatief rustige omgeving en de Bremmelerstraat en het Anem kenmerken zich als erfontsluitingswegen. Daarnaast worden de woningen gerealiseerd binnen een bestaande woning.

Ten westen van het plangebied loopt een spoorlijn, maar deze ligt op ruim 470 meter van het plangebied.

Akoestisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

4.5 Ecologie

In verband met de herontwikkeling op het erf aan de Bremmelerstraat 2 te Wijhe is een toetsing van de plannen aan de natuurwetgeving en het natuurbeleid noodzakelijk. Met deze toetsing moet duidelijk worden hoe de ontwikkeling gerealiseerd kan worden binnen de kaders van de natuurbescherming. Eelerwoude heeft een Quickscan flora en fauna opgesteld in oktober 2016. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek gepresenteerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 2.

Op basis van deze quickscan wordt geconstateerd dat het onderzoeksgebied een potentiële habitat biedt aan een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en een veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten) en voor strikter beschermde broedvogels, en vleermuizen. In de onderstaande tabel is een samenvatting gegeven van deze resultaten.

Tabel - Resultaten (mogelijk) aanwezige beschermde flora en fauna in het plangebied (bron: Bijlage 2 Tabel 1)

Conclusies
Op basis van deze quickscan wordt geen toetsing van de effecten van de ontwikkeling op beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebied en/of Ecologische Hoofdstructuur) noodzakelijk geacht.

In verband met beschermde vogelsoorten mogen verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 15 maart tot 15 juli. Mits rekening wordt gehouden met de voorgenoemde maatregelen en werkwijze is geen overtreding van de natuurwetten aan de orde. Vanuit de eisen van de natuurbescherming is het plan dan ook uitvoerbaar.

Ten behoeve van de huismus en kerkuil worden nog een aantal specifieke aanbevelingen gedaan. Geadviseerd wordt om de nieuwe woningen geschikt te maken voor huismussen, door bijvoorbeeld vogelvides te realiseren in deze woningen of geen vogelschroot onder de pannen te plaatsen. Daarnaast wordt geadviseerd om een kerkuilkast te plaatsen op het erf, op een donkere en rustige plek op minimaal 5 meter hoogte.

4.6 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door een tweede en derde woning mogelijk te maken zal geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit ontstaan. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Het onderhavige bestemmingsplan
In de onderstaande afbeelding zijn locaties van risicovolle inrichtingen nabij het plangebied weergegeven. Ten oosten van het plangebied, op ruim 280 meter, loopt een aardgasleiding van de Gasunie. Deze gasleiding vormt geen risico voor de onderhavige ontwikkeling vanwege de afstand tot de woningen. Er hoeft geen nader onderzoek gedaan te worden naar het aspect externe veiligheid in kader van de onderhavige ontwikkeling.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

4.8 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 9 november 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketer. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 3.

4.9 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart van de provincie is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53).

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,5 à 0,8 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2011 is vastgesteld en op 25 september 2013 onherroepelijk geworden.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Landschap - 2 toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn in de eerste plaats bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf of het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Op gronden met deze bestemming mogen alleen andere-bouwwerken worden gebouwd, met een bouwhoogte van maximaal 2 m of maximaal 3 m (alleen in geval van geluidwerende voorzieningen). Daarnaast zijn evenementen en extensieve dagrecreatie toegestaan.

5.3 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat drie woningen op het bouwvlak van de onderhavige boerderij zijn toegestaan. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Ter plaatse van de gesplitste woning is de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het pand aaneengebouwd dient te blijven.

5.4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m².

5.5 Waarde - Landschap - 2

De dubbelbestemming Waarde - Landschap - 2 dient om de waarden die samenhangen met de kommen op deze gronden te versterken. Deze waarden hebben betrekking met openheid. De gronden zijn, behalve voor de andere op deze gronden geldende bestemmingen, bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van deze openheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een geheel particulier initiatief. De gemeente zal via een anterieure overeenkomst eventuele gemeentelijke kosten verrekenen bij de initiatiefnemer. Tevens wordt een planschadeovereenkomst gesloten en worden de kosten behorende bij het bestemmingsplan volgens de legesverordening in rekening gebracht. Daarmee is dit project voor de gemeente financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 11 mei 2017 gedurende zes weken ter visie gelegen voor het indienen van zienswijzen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is op 11 september 2017 vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is opgenomen als bijlage van dit bestemmingsplan.