Buitengebied, Boxbergerweg 49

2.2.1 Uitgangspunten toekomstige situatie

Op basis van de ontwikkelingsopgave van stichting IJssellandschap en de randvoorwaarden en uitgangspunten zoals in het (gemeentelijk)beleid is opgenomen, zijn enkele basisprincipes voor het ontwerp vastgelegd. Zo dient de bestaande historische, imposante boerderij behouden te blijven en zal een nieuwe woning gerealiseerd worden in de vorm van een schuurwoning. Deze beoogde ontwikkeling behoudt de onderverdeling in 'voor' en 'achtererf' (waarbij de karakteristieke boerderij plaats neemt op het voorerf).

Met betrekking tot het landschap zijn de volgende basisprincipes van belang:

• 1. Herstel kleinschalig Hoevenlandschap;
• 2. Herstel erf met allure (Hunneburg);
• 3. De omliggende gronden en het erf moeten een geheel vormen (vervlechting gebouwen en landschap);
• 4. Eén erf-gedachte:
  • a. ruimtelijk vormgeven als een geheel;
  • b. bestaande inrit gebruiken & delen;
• 5. Opruimen en verkleinen erfoppervlakte.

Op basis van de bovengenoemde basisprincipes is het voornemen uitgewerkt zoals opgenomen in figuur 2.3.

Figuur 2.3: Inrichtingsschets Boxbergerweg 49 (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

2.2.2 Toekomstige situatie

Historische elementen erf vormen basis

Het gebied wordt gekenmerkt door agrarische erven met relatief veel bebouwingsvolume. Bij de inrichting van het erf is hier rekening mee gehouden, zodat vanuit esthetisch oogpunt het erf met de oorspronkelijke boerderij en de nieuwe woning een passend erf vormen in de omgeving.

Traditionele erfelementen, zoals moestuin, siertuin, boomgaard, erfbos, solitaire bomen en hagen worden ingezet om het erf weer te vervlechten met haar landschappelijke omgeving, landschapstypen weer voelbaar te maken en privacy te creëren.

Bebouwing geconcentreerd

In de historische boerderij en het aangrenzende bijgebouw zijn de drie wooneenheden opgenomen. Twee aparte (gedeelde) bijgebouwen dienen als garage. Aan de noordoostzijde van het erf wordt de nieuwe woning opgericht met een eigen bijgebouw. Doordat de bijgebouwen aan de westrand van het erf en aan de oostrand van het erf gesloopt worden en niet meer worden herbouwt, is het toekomstige erf kleiner dan het bestaande erf.

Materialisatie

De materialisatie van alle gebouwen passen bij elkaar. De schuurwoning heeft een strak dakvlak van donker materiaal. De buitengevel van de nieuwe woning wordt ingetogen uitgevoerd, dit zowel qua materialisering als kleurgebruik. Zodanig dat de nieuwe woning ondergeschikt blijft aan de bestaande karakteristieke boerderij. Het is voor de duurzaamheid van deze erfontwikkeling belangrijk dat deze bijgebouwen met dezelfde kwaliteit en detaillering wordt vormgegeven als de schuurwoning.

Versterking houtwallen

De noordelijke houtwal is smal. Deze zal versterkt worden door de toevoeging van inheemse heesters aan de rand van de bomenwal. Hierdoor ontstaat een gevarieerde zoom. In deze zoom -tussen de bloemenweide en de boomvormers in- vinden veel dieren hun voedsel. Door de beschutte hoekjes tussen de heesters is de zoom ook een aantrekkelijke verblijfplaats voor dieren (veelal insecten). De versterking van de houtwal is dus tweeledig: zowel landschappelijk als ecologisch.

Ook de wal aan de Rozenvoorderdijk is vrij smal. De wal bestaat uit eiken en opschot, waar ook weer heesters zullen worden aangeplant. Door deze versterking wordt de cultuurhistorische dichtheid weer terug gebracht.

Bosrand versterken

Het bos ten oosten van de oprit bestaat uit oude eiken. Het bos behoeft onderhoud. Daarnaast wordt de noordrand van het bos aangeplant met heesters. Ook dit leidt tot structuurvariatie en verdichting.

Een stevige boomgroep van 7 bomen ten zuiden van het erf legt de verbinding tussen het erf en de weg. Nu ligt het erf kaal op de rand van het beekdal en het bos. Door een landschapselement in de leegte te plaatsen, wordt het erf vervlochten met haar omgeving.

In figuur 2.4 zijn de beoogde groenelementen gesitueerd op het perceel

Figuur 2.4: Inrichtingsschets groenelementen Boxbergerweg 49 (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Ontsluiting

De drie wooneenheden in de historische boerderij en de wooneenheid ten noordoosten van de historische boerderij maken gebruik van dezelfde ontsluitingsweg. Net voor het erf vertakt deze weg zich in drieën. Eén ontsluiting naar de westkant van het erf, één ontsluiting naar het centrum van het erf en één ontsluiting naar de oostkant van het erf, door het bos.

2.2.3 Ligging van de beoogde bebouwingen op het perceel

Historische boerderij

De boerderij met bijgebouw vormt het centrum van het erf en blijft het centrale volume. Aangezien de boerderij gerestaureerd wordt, verandert zijn ligging niet. In onderstaande figuren zijn impressies opgenomen van het restauratievoorstel en situering, waarin de historische boerderij met bijgebouw is gesplitst in drie wooneenheden.

Figuur 2.5: Restauratievoorstel historische boerderij (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Figuur 2.6: Verdeling historische boerderij en aansluitend bijgebouw in drie wooneenheden (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Schuurwoning

De nieuwe te realiseren woning is gelegen aan de noordoostzijde van het erf en is gesitueerd op de plek, waar in de huidige situatie de silo is gelegen. Door de schuurachtige uitstraling neemt de nieuwe woning vorm aan als een bijgebouw bij de historische boerderij. Deze schuurwoning is ingekapseld in de landschapskamer van houtwallen. De maat en schaal van deze schuur past bij de typische Sallandse erfcomposities en is ondergeschikt aan de historische hoofdboerderij. In figuur 2.7 is een impressie van de schuurwoning opgenomen.

Figuur 2.7: Impressie schuurwoning (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Bijgebouwen 

Tussen de historische boerderij en de schuurwoning liggen twee andere bijgebouwen. Een daarvan wordt gedeeld door bewoners van twee wooneenheden van de historische boerderij. Door het delen van één gebouw wordt het aantal bijgebouwen terug gebracht. Een ander bijgebouw wordt gebruikt door de bewoner van de schuurwoning. Aan de westzijde van de historische boerderij ligt het bijgebouw van de derde woning.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2009)

De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is." De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast gaat zij uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

natuurlijke laag (dekzandvlakte):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte en kan het cultuurlandschap worden omschreven als het Oude Hoevenlandschap. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten daarbij zijn:

• Behoud en bescherming van het reliëf;
• Zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem;
• Uitgangspunt is dat er rekening wordt gehouden met de strekkingsrichting van het landschap.

laag van het agrarisch cultuurlandschap (Oude Hoevenlandschap)

Het plangebied is midden in het Oude Hoevenlandschap gelegen. Het Oude Hoevenlandschap heeft verspreide erven met een vaak 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen bezet waren. Dit leidde tot een landschap dat klein van schaal is. Tevens heeft dit reflecties op de ondergrond. Zo wordt een contrastrijk landschap gecreëerd met veel variatie. De ambitie is de kenmerkende afwisseling tussen de erven, laagtes en houtwallen te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven zelf en de landschapsbeplanting. Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterkt dienen te worden.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag: Door de ligging van de plangebied in het buitengebied van Wesepe, geeft de stedelijke laag geen aanvullende informatie over de kwaliteiten van het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling van een woonlocatie sluit aan bij het cultuurlandschap, waarin kleine erven verspreid over het gebied liggen Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Het KGO-beleid is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Voor de toepassing van KGO is een werkwijze ontwikkeld om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis van de KGO is in lijn met de ontwikkelperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' en richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Een belangrijke voorwaarde is dat in ruil voor de ontwikkelingsruimte een passende kwaliteitsimpuls wordt gedaan. Voor elke ontwikkeling geldt een basisinspanning. Dat wil zeggen dat elke ontwikkeling goed landschappelijk ingepast dient te worden door de juiste situering van gebouwen en erfbeplanting. De aanvullende prestaties die moeten worden gedaan voor de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van een drietal variabelen, namelijk:

• 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
• 3. Dient het initiatief alleen het eigen belang of zijn er ook maatschappelijke belangen?

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

3.2.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Dit plan stelt het intensiveren van een bestaand bouwperceel met een extra woning voor. Dit sluit aan op de SER-ladder.

In dit bestemmingsplan worden vier wooneenheden mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

3.3.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe

De Toekomstvisie Olst-Wijhe is door de raad op 22 juni 2009 als structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente Olst-Wijhe. De structuurvisie 'Versterken van een dijk van een gemeente' (7 april 2008), beschrijft in eerste instantie hoe de gemeente wil anticiperen op demografische ontwikkelingen, nieuwe vormen van werkgelegenheid, groei van het autoverkeer, stedelijke uitbreidingen en transformaties in het buitengebied. Daarnaast wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2025 aangegeven. Met de visie positioneert de gemeente zich als dynamisch gebied in de luwte tussen twee netwerksteden, waar het aangenaam wonen, werken en recreëren is.

Wonen wordt in de Toekomstvisie gezien als krachtig middel voor een vitale gemeente. De inwoners van de gemeente moeten ook in de toekomst prettig kunnen wonen in woningen die aansluiten op hun behoefte. De gemeente wenst een zo gevarieerd mogelijk aanbod van woningen en woonmilieus tot stand te brengen. Daarbij gaat het niet alleen om nieuwe gebieden maar zeker ook om inbreidingslocaties, waar in de toekomst grote behoefte aan bestaat.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie. Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van (her)gebruik van bestaande locaties.

3.3.2 Structuurvisie 2011

In 2011 is een actualisatie van de Toekomstvisie vastgesteld. De reden van de actualisatie waren de economische crisis, de demografische ontwikkelingen (vergrijzing etc.) en de doorwerking daarvan op de woningmarkt. Deze actualisatie geeft daarom specifiek een actualisatie en concretisering van de woningmarkt.

De gemeente streeft naar de toevoeging van ongeveer 800 tot 900 woningen in de periode tot en met 2020. Het gaat daarbij om reguliere woningen, dus uitgezonderd de woningbouw voor bijzondere doelgroepen. Met betrekking tot de woningdifferentiatie wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de demografische ontwikkelingen en rekening gehouden met de wensen van de verschillende doelgroepen. Wonen wordt daarnaast als middel ingezet om het landschap te versterken. Dit kan door wonen

in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door Rood voor Rood en door woonlandschappen.

De ontwikkeling van woonlandschappen blijft beperkt tot de ontwikkelingen rondom de kern

Wesepe.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Structuurvisie. Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake Rood voor Rood waarbij in het buitengebied van de kern Wesepe een woonlandschap wordt gecreëerd.

3.3.3 Nota Ruimtelijke kwaliteit

Op 24 februari 2014 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de kunst van het verleiden vastgesteld. Deze nota is leidend voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente. De Rood voor Rood-regeling komt hiermee ook te vervallen. Uitgangspunt van de Nota is dat aan een ruimtelijk plan -wat niet past binnen het vigerend bestemmingsplan- planologische medewerking kan worden verleend, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. De randvoorwaarden vanuit Nota Ruimtelijke Kwaliteit komen dus overeen met KGO-randvoorwaarden. Een randvoorwaarde vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is om het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie te bewaken.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan

De gemeente Olst-Wijhe heeft ook een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (23 september 2008). Volgens dit landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied in een dekzandgebied. Karakteristieken van dit landschap zijn bosgebieden, Lanen en escomplexen met randbeplanting.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen op dekzandlaagtes gelden de volgende voorwaarden:

• Erven met rationele opzet;
• Bebouwing gericht op de weg;
• Weg- en erfbeplanting zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Erfbeplanting is rationeel en kent een heldere overgang van erf naar landschap. Door bijvoorbeeld de aanplant van een haag.

3.3.5 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

4.1.1 Normstelling en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. In de Wet Natuurbescherming wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en -Habitatrichtlijn en overige soorten.

4.1.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet Natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied is echter wel op korte afstand van de NNN/EHS (ongeveer 100 meter) gelegen. Met de voorgenomen werkzaamheden worden echter geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS significant aantasten. Een toetsing aan het NNN/EHS-beleid wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit het onderzoek is gebleken dat in het plangebied beschermde vogels voorkomen. Dit onder andere in de soorten koolmees, spreeuw merel, vink, witte kwikstaart, boerenzwaluw, spreeuw, buizerd en huismus.

Alle vogelsoorten in Nederland zijn strikt beschermd onder de Wet Natuurbescherming. Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die nesten beschadigen of verstoren. Verstoring kan in veel situaties worden voorkomen door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De periode van 15 maart tot 15 juli wordt over het algemeen beschouwd als broedseizoen. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn alleen mogelijk indien is vastgesteld dat er met deze werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord.

Vogels met jaarrond beschermde nesten

Van een aantal vogelsoorten zijn de nestlocaties het hele jaar door beschermd. Ook de functionele leefomgeving is daarbij beschermd. Bij aantasting van de nestlocatie en/of de functionele leefomgeving is een ontheffing noodzakelijk. Huismus, en buizerd maken van het plangebied gebruik als foerageergebied. Voor deze soorten geldt echter dat met de sloop van schuren geen verblijfplaats verloren gaat, tevens blijft de functionele leefomgeving intact.

Conclusie en aanbeveling

Op basis van het onderzoek wordt geconstateerd dat het plangebied een potentiële habitat bieden voor een aantal beschermde soorten. Het plangebied is van belang voor enkele licht beschermde soorten en voor strikter beschermde broedvogels, steenmarter en vleermuizen. Op deze soort(groepen) worden echter geen negatieve effecten verwacht, mits de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd worden.

Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Wet Natuurbescherming een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden.

Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Indien er rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels, is een ontheffing niet noodzakelijk.

4.2.1 Normstelling en beleid

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

4.2.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Cultuurhistorische waarden

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden landschappelijke waarden. De gronden die daarvoor zijn aangewezen zijn bestemd voor het behoud, versterking en de ontwikkeling van de waarden die samenhangen met essen. Te weten openheid en reliëf. Door de bouw van de woningen op het reeds begrensde bouwvlak worden de lokale landschapswaarden niet onevenredig aangetast

Daarnaast vormt de aanwezige (karakteristieke) boerderij een belangrijk onderdeel van de cultuurhistorische waarde in het landschap. De boerderij is dan ook voorzien van de aanduiding 'karakteristiek' (conform de gemeentelijke inventarisatie).

Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan de landschappelijk waarden. Het te ontwikkelen woonerf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Voor de karakteristieke boerderij zullen de aanduidingen worden opgenomen conform het gestelde in het bestemmingsplan Buitengebied. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 1' en 'Waarde - Archeologische 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte respectievelijk groter dan of gelijk aan 2.500 en 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m2. Daarop aanvullend zullen de beoogde bebouwingen plaatsnemen op plekken waar reeds bebouwing is gesitueerd. Hierdoor worden geen negatieve gevolge voor de archeologische waarden verwacht en is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

4.3.1 Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Groot Salland.

4.3.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het beoogde voornemen heeft beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling af. Het plan heeft geen invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat het plan geen waterschapsbelang heeft. Het automatisch gegenereerde rapport is opgenomen in bijlage 2. Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan het waterschap. Uit de watertoets blijkt immers dat er geen waterschapsbelang is.

4.5.1 Normstelling en beleid

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

4.5.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gelegen. Binnen het plangebied kan daarom een goed woon en leefklimaat worden gegarandeerd. Tegelijkertijd zal de ontwikkeling geen belemmering opleveren voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de milieuzonering.

4.6.1 Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.6.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is in juni 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Daaruit is gebleken dat in de bovengrond, de ondergrond en in het grondwater enkele (zeer) lichte verontreinigingen zijn aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Asbest

De verhardingslaag is deels asbesthoudend. Het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de interventiewaarde. Vermoedelijk is het asbest diffuus aanwezig (heterogeen verdeeld). Op basis van de analyseresultaten en de vermoedelijke heterogene aanwezigheid van asbest is nader asbestonderzoek niet noodzakelijk, doch wordt wel geadviseerd om een beter beeld te vormen van de samenstelling van de puinverharding met betrekking tot asbest. Geadviseerd wordt, vooral in de puinverharding, alert te blijven op asbestnesten.

De bovengrondse dieselopslag heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit, aangezien geen minerale oliecomponenten zijn gemeten.

Conclusie

Uit milieuhygiënische oogpunt is geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Dit omdat de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem

wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.7.1 Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

4.7.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De Boxbergerweg en Rozenvoorderdijk hebben uitsluitend een functie voor de aanliggende functies (bestemmingsverkeer) en is daardoor zeer verkeersluw. De nieuwe woningen betreffen een geluidsgevoelige functie. Daarom is het in beginsel noodzakelijk om de geluidsbelasting op de gevels van het gebouw als gevolg van wegverkeer over de Boxbergerweg en Rozenvoorderdijk te bepalen.

De woningen worden op minimaal 100 meter vanaf de weg gebouwd. Gelet op de functie van de weg en de daarmee gepaarde lage verkeersintensiteit op de weg en de afstand van de woningen tot de weg, wordt aangenomen dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan. Tevens ligt het plangebied tegenover een kruising. Hierom is het aannemelijk dat de snelheid langs het plangebied lager is dan 50 km/uur. Van een akoestisch onderzoek wordt dan ook om voorgenoemde redenen afgezien. De huidige eisen uit het Bouwbesluit zullen waarborgen dat aan een maximaal toelaatbaar niveau van 53 dB wordt voldaan.

4.8.1 Normstelling en beleid

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

4.8.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit door de realisatie van 3 extra wooneenheden. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief. Ook een goed woon- en leefklimaat wat betreft de luchtkwaliteit loopt door de ontwikkeling geen gevaar.

4.9.1 Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

4.9.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Het plan wordt daarom niet belemmert door externe veiligheidsaspecten.

5.1.1 RO standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

5.1.2 Planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

5.3.1 Wonen

Voor het karakteristieke pand, het daarbij behorende voorerf en de nieuw te bouwen wooneenheden op het achtererf is de bestemming Wonen opgenomen. Het karakteristieke pand dient in stand gehouden te worden waarbij de bijgebouwen vernieuwd mogen worden. Hiervoor is in de regeling een omgevingsvergunning(stelsel) opgenomen. Het karakteristieke pand zal worden gesplitst waardoor het tevens een aanduiding 'aaneengebouwd' krijgt.

Het overige deel van het erf is zo bestemd dat bebouwingen enkel binnen het bouwvlak gerealiseerd kunnen worden. Hier is dan ook ruimte voor maximaal 1 woning. Daar waar het met een aanduiding is aangegeven, zijn woningen uitgesloten.

De inrichting van het erf dient vergezeld te gaan met een inrichtingsplan dat tenminste voldoet aan de (beplantings)voorwaarden, welke genoemd staan in bijlage 4. Binnen deze bestemming worden tevens kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis toegestaan. Ook is het toegestaan om bij deze bestemming behorende voorzieningen te plaatsen, zoals tuinen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, parkeervoorzieningen en water.

Aanduiding 'Karakteristiek'

De in stand te houden bebouwing op het erf is op de verbeelding aangeduid met de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Deze bebouwing mag niet worden uitgebreid of – worden gesloopt. Wel mogen werkzaamheden worden uitgevoerd voor onderhoud en beheer. In de bestemming Wonen is hiervoor een regeling opgenomen.

Aanduiding 'aaneengbouwd'

De bebouwing die is voorzien van de aanduiding 'karakteristiek' zal in de beoogde situatie ook worden voorzien van de aanduiding 'aaneengebouwd'. Hiermee wordt aangegeven dat de karakteristieke boerderij aaneengebouwd is en -dient te blijven

5.3.2 Dubbelbestemmingen

In het bestemmingsplan komt de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' voor. Deze archeologische dubbelbestemmingen hebben het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) of 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2) en 50 m². Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bebouwing dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Daarop aanvullend komt in het plan ook de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap 1' voor. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor respectievelijk de essen.

5.3.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 7 )

De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 8 )

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels (artikel 9 )

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Algemene wijzigingsregels (artikel 10 )

In dit artikel wordt één algemene wijziging geregeld. Concreet gaat het om het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2. Het verwijderen van de dubbelbestemming is mogelijk indien uit nader onderzoek blijkt d at er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Overige regels (artikel 11 )

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 12 )

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Sloteregel (artikel 13 )

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.