Buitengebied, Rietbergweg 6, Boerhaar 3 en Middelerstraat 2

2.1.1 Huidige situatie Rietberweg 6 te Wijhe

Het erf aan de Rietbergweg ligt tussen Wijhe en Heino. De Rietbergweg is een 60 km/uur weg. De kavel vormt één groot erf met verschillende bijgebouwen. Voor de boerderij ligt aan de zuidkant een siertuin en boomgaard. Aan de oostzijde ligt naast de boerderij een groentetuin. Aan de westzijde bestaat de tuin uit een weide met een aantal grote solitaire bomen. Naast de boerderij staan aan de noordzijde verschillende bijgebouwen. Achter het erf ligt aan de noordzijde een paardenweide. Het erf is aan drie zijdes ingeplant met singels. De weg langs de singels bestaat uit beuken, eiken, esdoorn met een onderbeplanting van vlier, kornoelje, klimop en bramen. Deze strook vouwt zich aan de noordzijde verder om het erf. Op de rand van de kavel loop aan de oostzijde een lange jongere houtsingel. Deze bestaat onder andere uit vuilboom, kamperfoelie, meidoorn, hazelaar en hondsroos.

Het karakter van het erf is vanaf de weg gesloten en open richting het landschap. Daarbij is de overgang naar de weilanden op natuurlijke wijze vormgegeven. In de omgeving van het erf stroomt het kanaal 'de Raatlewetering'. De percelen in de buurt hebben vooral woonbestemmingen. Verder van het erf af zijn wel een aantal agrarische bedrijven gevestigd.

De boerderij op het erf, bestaat uit een deel met een later aangebouwd voorhuis. Het geheel is niet als karakteristiek aangemerkt hoewel er wel enkele historische elementen in de boerderij te herkennen zijn. De gehele boerderij is een aantal jaren geleden verbouwd tot woning. Daarbij zijn het voor-en achterhuis van elkaar gescheiden. De bijgebouwen aan de noordzijde van het erf bestaan uit een stenen schuur uit 1970 en twee houten schuren (gebouwd in 1925 en 1975).

In figuur 2.1 en 2.2 is de huidige situatie aan de Rietbergweg 6 te zien.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied Rietbergweg 6 (pdok.nl)

Figuur 2.2: Toegangsweg Rietbergweg 6 (Street View)

2.1.2 Huidige situatie Boerhaar 3 te Wijhe

Het perceel aan de Boerhaar 3 ligt aan een 60 km/uur weg. Ten noorden van het plangebied loopt de N756/ Raalterweg. Het erf is gericht op de Soestwetering aan de voorzijde is het erf begrensd met een beukenhaag en karakteristieke fruitboom. De bebouwing op het achtererf is functioneel en in een matige staat van onderhoud. De kaprichting van de bijgebouwen is haaks op de Soestwetering. Het wordt gebruikt als opslagplaats.

Het erf sluit in de hoeveelheid beplanting aan op de omgeving. Aan de voorzijde staan karakteristieke fruitbomen. Aan de zuidzijde van het perceel staat een groep knotwilgen. Op de noordoosthoek markeert een monumentale eik de erfgrens.

In de omgeving van het plangebied zijn veelal woningen te vinden. Echter ligt ten zuiden van het plangebied een bedrijventerrein.

In figuur 2.3, 2.4 en 2.5 is de huidige situatie aan de Boerhaar 3 te zien.

Figuur 2.3: Huidige situatie plangebied Boerhaar 3 (pdok.nl)

Figuur 2.4: Huidige situatie vanaf Raalterweg (Street View)

Figuur 2.5: Huidige situatie vanaf Waterstraat (Street View)

2.1.3 Huidige situatie Middelerstraat 2 te Olst

Vanaf de noordzijde markeert het woonhuis de belangrijkste oprit van het erf. Er zijn drie toegangen tot het erf. De centrale oprit naar de bedrijfsgebouwen en naar de achterzijde van de woning. De oostelijke oprit als bedrijfsoprit en de westelijke oprit als toegang naar de garage bij de woning. De gebouwen staan met de nokrichting voornamelijk evenwijdig aan de Soestwetering. Deze richting wordt verder benadrukt door de singel aan de oostkant en haag als grens van de voortuin van de woning. Het erf is daarmee ruimtelijk gekoppeld aan de Soestwetering. Tegelijkertijd is de richting van het erf daarmee haaks op de Middelerstraat, hetgeen bij vrijwel alle omliggende erven het geval is. Aan de oostzijde van het erf begrenst de gasleiding de bouwmogelijkheden (zie paragraaf 4.10 en 4.11).

De percelen in de omgeving hebben bijna allemaal de bestemming 'Agrarisch'. Er zijn enkele woonbestemming aanwezig in de omgeving van het plangebied.

Het woonhuis is gebouwd uit begin jaren 1980. De veestallen zijn van 1968, en werden tot een aantal jaren geleden gebruikt voor de varkenshouderij. Nu zijn deze verhuurd als opslagruimte. De varkensstallen (1.150 m²) en het mestbassin worden gesloopt. De kapschuur achter de woning is van begin jaren 2000. Deze wordt gebruikt als garage en eigen opslag. Hoewel het erf dus al bijna 200 jaar bebouwd is, heeft het een moderne uitstraling.

De rode beuk is een karakteristieke boom in wording. Door de plek naast het woonhuis, markeert deze het woongedeelte van het erf. De voortuin met beukenhaag onderstreept dit verder. Naar de achterzijde is het erf open, met zicht op het landschap. Dit is een kwaliteit die ook in het ontwerp terugkomt. Voor de veestallen is de opgaande beplanting (veelal doorgeschoten heesters en boomvormers) een tijdje geleden vervangen door drie hoogstam fruitbomen. De oostrand van het erf, wordt begrensd door een singel met berk, fijnspar, es en populier. De boomvormers zijn zodanig groot, dat de ondergroei is verstikt. Bovendien zijn de bomen in matige staat (takval).

In figuur 2.6, 2.7 en 2.8 is de huidige situatie aan de Middelerstraat 2 te zien.

Figuur 2.6: Huidige situatie plangebied Middelerstraat 2

Figuur 2.7: Huidige situatie vanaf Middelerstraat (Street View)

Figuur 2.8: huidige situatie vanaf Bruinsweg (Street View)

2.2.1 Toekomstige situatie

2.2.2 Landschappelijke inpassing

Met dit bestemmingsplan worden drie locatie door middel van een KGO regeling herontwikkeld. Een voorwaarde van deze regeling is een goede landschappelijke inpassing. Daarom zijn voor deze drie percelen inpassingsplan en een Kwaliteitsimpuls document opgesteld. Dit rapport is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. De nieuwe inrichtingen dienen qua beeldkwaliteit te voldoen aan dit document daarnaast gelden de algemeen geldende criteria van welstand, zoals die gelden in de gemeente Olst-Wijhe (zie paragraaf 3.3.3).

2.2.3 Gemeentelijke landschapsfond

Bij een ontwikkeling waar gebruikt wordt gemaakt van een KGO-regeling moet de investeringen in ruimtelijke kwaliteit versus de ontwikkelruimte in dit project in balans zijn. In dit project wordt in totaal voor €236.427,- geïnvesteerd in sloop, landschappelijke herinrichting, advies en gemeentelijke kosten. De ontwikkelruimte (een inpandige woning en woningbouwkavel) is gewaardeerd op €250.000,-. Dit betekent dat er een bijdrage aan het gemeentelijke landschapsfonds ter grootte van €13.573,- wordt gedaan in het kader van dit project.

Op basis van het KGO-beleid, zoals beschreven in 3.2.3, is de gehele ontwikkeling in balans, wanneer er een afdracht van 13.573,- wordt gedaan in het gemeentelijke landschapsfonds. De gemeente is vervolgens verplicht om aan te tonen aan de initiatiefnemers, waar deze investering doelmatig wordt ingezet ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel is in 2017 vastgesteld als de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). De twee belangrijkste thema's van de vorige omgevingsvisie waren duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Als derde thema heeft de provincie daar nu sociale kwaliteit aan toegevoegd.

Het thema sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Zaken die daarbij een belangrijke rol spelen zijn gezondheid, vitaliteit, arbeidsparticipatie, sociale uitsluiting en armoede. Binnen het thema sociale kwaliteit zijn vier categorieën van menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van onze leefomgeving: de behoefte aan geborgenheid en veiligheid, de behoefte aan contact en communicatie, de behoefte aan informatie en variatie en tenslotte de behoefte aan duidelijkheid en herkenning.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit, wat als volgt wordt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast wordt uitgegaan van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', wat zich richt op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

Natuurlijke laag

Alle drie de locaties zijn gelegen op de dekzandvlakken en ruggen. Ontstaan na de ijstijden toen er na het verdwijnen van het ijs in grote delen van Overijssel een reliëfrijk, door de wind gevormd zandlandschap over bleef. De ambitie is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan door natuurlijkere watersystemen en door beplanting met "natuurlijke soorten". En door de strekkingsrichting van het landschap meer zichtbaar te maken. Sturing kan door het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Uitgangspunt is daarbij de strekkingsrichting van het landschap.

Figuur 3.1: Omgevingsvisie: Natuurlijke laag (bron: Atlas van Overijssel)

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De erven liggen alle drie in het oude hoevenlandschap. Het oude hoevenlandschap is ontstaan door nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Kleine dekzandkopjes werden individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, individuele en jongere variant. De erven volgen daarbij de 'organische' vormen van het landschap.

De ambitie is om het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen.

Sturing kan door ontwikkelingen bij te laten dragen aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.

Figuur 3.2: Omgevingsvisie: Laag van het agrarisch cultuurlandschap (bron: Atlas van Overijssel)

De stedelijke laag

Deze laag is niet van toepassing op de plangebieden.

De laag van de beleving

De plangebieden zijn gelegen in de Donkerte. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van het erf waar verlichting 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten.

Met de beoogde ontwikkeling wordt de functie van bestaande gebouwen gewijzigd. Met deze functiewijziging worden geen nieuwe lichtuitstralende gebouwen, zoals kassen, aan het gebied toegevoegd. De beoogde ontwikkeling heeft dan ook geen negatief effect op deze beleving van Donkerte. Door de landschappelijke inpassing van de drie erven neemt de lichtuitstraling van de erven ook af. Wat ten goede komt aan de beleving van het 'donkere' buitengebieden.

Daarnaast maakt het erf aan de Rietbergweg 6 onderdeel uit van het inundatieveld van de IJssellinie. Deze wordt gezien als baken in de tijd een relict uit de wordingsgeschiedenis van Overijssel. De ambitie is om verbinding en verbanden tussen bakens te zoeken. Op of rond de kavel zijn deze niet direct aanwezig.

Figuur 3.3: Omgevingsvisie: Laag van beleving (bron: Atlas van Overijssel)

Conclusie

De ontwikkeling van de erven sluit aan bij het agrarisch cultuurlandschap. Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Het beleid Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-beleid) is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Er is een werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken'. De gemeente Olst-Wijhe heeft het KGO-beleid ook van toepassing verklaard en nader uitgewerkt in de 'nota Ruimtelijke Kwaliteit'. De 'nota Ruimtelijke Kwaliteit' vervangt onder andere het gemeentelijke Rood voor Rood-beleid.

Toetsing beleid

Omdat de ontwikkeling in het landelijk gebied plaatsvindt, moet het initiatief voldoen aan het KGO-beleid. Twee principes zijn hierbij leidend;

• 1. Elke ontwikkeling moet bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. De ontwikkelingsruimte die men krijgt moet in evenwicht zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing, zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de volgende drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen.

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Figuur 3.4: Balans ontwikkeling vs Kwaliteit verbetering (bron: provincie Overijssel)

1. Gebiedseigen of gebiedsvreemd

De ontwikkeling op de drie locaties is volledig gebiedseigen. Per locatie:

• Middelerstraat: de beëindiging en sanering van een agrarisch bedrijf en het voortzetten van het gebruik als woning, is gebiedseigen.
• Boerhaar: het toevoegen van een extra woning in een bestaand bijgebouw is gebiedseigen, omdat er geen uitbreiding is van bebouwing voor een nieuwe functie. De erfstructuur met boerderij en aaneengebouwd bijgebouw wordt met deze nieuwe functie voor de toekomst behouden. De sloop van landschapsontsierende bebouwing past hier eveneens bij.
• Rietbergweg: het slopen van 420 m² aan landschapsontsierende bebouwing is gebiedseigen. Ook de bouw van een nieuwe woning binnen het bestaande erf is daarbij gebiedseigen.

2. ontwikkeling en impact op de omgeving

De schaal van de ontwikkelingen is beperkt. Voor de ontwikkellocaties Rietbergweg en Boerhaar is de schaal verwaarloosbaar. Er wordt immers deels binnen de bestaande bebouwing ontwikkeld en de ontwikkelingen blijven beperkt tot het erf. Voor de Middelerstraat is de impact groter. De oppervlakte van de te slopen bebouwing maakt dat dit goed zichtbaar is in de omgeving. Daarmee is de impact van de totale ontwikkeling positief te noemen. De ontwikkelruimte van de nieuwe functies vindt deels binnen de bestaande bebouwing plaats en de sloop van landschapsontsierende bebouwing draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit die ook impact heeft op de omgeving. Wanneer we dit kwantificeren leidt dat tot het volgende:

• De sloop van 1.735 m² landschapsontsierende bebouwing (schaalgrootte middel, impact positief)
• De sanering van een intensieve veehouderij (bestemming) (impact positief)
• De sanering van ruim 1.800 m² asbest (schaalgrootte gemiddeld, impact positief)
• De landschappelijke inpassing van 3 erven in de gemeente (schaalgrootte middel, impact positief)
• Het toevoegen van 2 woonbestemmingen, waarvan 1 binnen bestaande bebouwing (schaalgrootte klein en impact klein)

3. Eigen belang versus maatschappelijke belangen

Het eigen belang van de ontwikkeling is de motivatie en aanleiding van het gehele project. Voor de Middelerstraat ligt dat in het kostenneutraal slopen en saneren van de voormalige bedrijfsgebouwen, Voor de Rietbergweg en ligt dat in het toevoegen van een woning en dit geldt ook voor de locatie Boerhaar.

De maatschappelijke belangen waaraan met dit plan invulling wordt gegeven, liggen in:

• Het saneren van asbest,
• Saneren van een intensieve veehouderij (bestemming),
• Door hergebruik van gebouwen verbeteren van de leefbaarheid van het platteland (mogelijkheid tot mantelzorg, tegengaan van verpaupering van leegstaande gebouwen)
• Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door sloop en landschappelijke verbetering,
• Vergroten van biodiversiteit door het planten van inheemse planten en het toevoegen van kruidenrijke / bloemrijke graslanden.
• Een financiële bijdrage in het landschapsfonds

Door het uitvoeren van dit project met als aanleiding het realiseren van eigen belangen, wordt invulling gegeven aan meerdere maatschappelijke belangen.

Landschapsfonds

De balans in de investeringen in ruimtelijke kwaliteit versus de ontwikkelruimte in dit plan kan ook financieel gemotiveerd worden. Met dit plan wordt in totaal voor €236.427,- geïnvesteerd in sloop, landschappelijke herinrichting, advies en gemeentelijke kosten. De ontwikkelruimte (een inpandige woning en woningbouwkavel) is gewaardeerd op €250.000,-. Dit betekent dat er een bijdrage aan het gemeentelijke landschapsfonds ter grootte van €13.573,- wordt gedaan in het kader van dit project.

3.2.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maken, past binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

In dit bestemmingsplan worden twee wooneenheden mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buurgemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

3.3.1 Woonvisie 2016-2020

De woonvisie is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. In de Woonvisie is ook aandacht voor de kleine kernen. Belangrijke punten om in de kleine kernen te blijven wonen zijn met name de aanwezigheid van goede ontmoetingsplekken en een aantrekkelijk woonklimaat waar oog is voor ruimtelijke kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing, zoals beschreven in paragraaf 2.2.2 en bijlage 1. De ontwikkeling sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

3.3.2 Structuurvisie 2017

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in het gebied 'Sallands platteland'. Het Sallandse platteland kenmerkt zich door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid. Behalve door landbouwgronden wordt het Sallandse platteland ook sterk bepaald door de bewoning. Regelmatig verspreid over het platteland liggen de Sallandse boerderijen. Langs de IJsselvallei liggen boerderijen die tot de IJsselhoeven worden gerekend. Van oorsprong behoren deze boerderijen tot het hallenhuistype. Dit type bestaat uit langgerekte, driebeukige gebouwen, met de deel (ruimte in de stal of schuur) in het midden en stallen aan weerskanten. Deze boerderijen zijn vaak voorzien van een rieten dakbedekking. Bijzondere waarde heeft het complex van boerderij en erf, bestaande uit een tuin met solitaire bomen en leilinden, eventueel een moestuin en beschermd door houtwallen. De bewoning in combinatie met de agrarische werkzaamheden op het platteland was en is belangrijk voor de sociale structuur. De verspreiding van erven maakte een goede ontsluiting al vroeg noodzakelijk. Nog altijd is dit netwerk van kleinschalige infrastructuur van grote waarde als recreatieve verbinding en als ontsluiting voor onder andere het landbouwverkeer. Vanaf deze wegen is het kleinschalige landschap voor toeristen en bezoekers goed beleefbaar. Daarbij zijn de aangeboden streekproducten en de overnachtingsmogelijkheden op het platteland van groot belang voor de belevingswaarde.

De toekomst van de landgoederen is afhankelijk van de instandhouding van de monumentale gebouwen en landschapselementen en de (deels) publieke toegankelijkheid. Het individuele karakter van de landgoederen vergroot de aantrekkelijkheid. De gemeente geeft ruimte aan herbestemming van vrijkomende gebouwen die onderdeel zijn van de landgoederen.

De gemeente wil het bestaande KGO- instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. De percelen maken geen deel uit van een landgoed. Er zijn erfinrichtingsplannen opgesteld waarmee de voorgenomen ontwikkelingen aansluiten op de omgeving. Daarnaast wordt er een financiële bijdragen gedaan aan het gemeentelijke landschapsfonds.

3.3.3 Nota Ruimtelijke kwaliteit

In 2014 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de kunst van het verleiden vastgesteld. Deze nota is leidend voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente. De Rood voor Rood-regeling komt hiermee ook te vervallen. Uitgangspunt van de Nota is dat aan een ruimtelijk plan -wat niet past binnen het geldende bestemmingsplan- planologische medewerking kan worden verleend, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. De randvoorwaarden vanuit Nota Ruimtelijke Kwaliteit komen dus overeen met KGO-randvoorwaarden. Een randvoorwaarde vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is om het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie te bewaken. De plangebieden zijn gelegen in het welstandsgebied Buitengebied "Goed" waarbij onderstaande voorwaarden gelden.

Bij aanpassing van of toevoeging aan bestaande bebouwing van hoofdgebouwen:

• het materiaalgebruik, kleurgebruik en detaillering van het bestaande bouwwerk is richtinggevend.
• de aanpassingen aan de gevel, de dakvorm van een toevoeging of de kleur dient de eenheid binnen en samenhang van de bebouwing niet te verstoren
• dakkapellen op het voorgeveldakvlak zijn niet breder dan ongeveer de helft van de gevelbreedte en niet hoger dan 1,50 meter.
• erfafscheidingen grenzend aan of zichtbaar vanaf de openbare weg worden uitgevoerd in groen (haagbeplanting) of hout met draad.

Bij aanpassing van of toevoeging aan bestaande bijgebouwen/ toevoeging van nieuwe bijgebouwen:

• het materiaalgebruik en kleurgebruik passen bij karakter van het erf, dus hout of steen op erven bij woningen en naast hout of steen ook plaatmateriaal of damwandprofiel op een bedrijfsterrein of bij een agrarisch bedrijf.

Met de voorgenomen ontwikkelingen gaan de erfinrichtingsplannen gepaard waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan

In 2008 hebben de gemeente Deventer, Olst-Wijhe en Raalte het toekomstbeeld voor Salland in een LOP (landschapsontwikkelingsplan) vastgelegd. De LOP-visie schetst het toekomstbeeld voor Salland. De visie maakt duidelijk welke ontwikkelingen passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. De kern van Salland Eigen is versterking van het al bestaande landschap, behoud van streekeigen kenmerken en het tegengaan van verloedering. De ontwikkelingen die in het gebied spelen en op het gebied afkomen worden ingezet als 'motoren' voor landschapsontwikkeling.

Volgens dit landschapsontwikkelingsplan liggen de plangebieden in het zandlandschap (dekzandruggen). Karakteristieken van dit landschap zijn bosgebieden, Lanen en es complexen met randbeplanting.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen op dekzandlaagtes gelden de volgende voorwaarden:

• Erven met rationele opzet;
• Bebouwing gericht op de weg;
• Weg- en erfbeplanting zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Erfbeplanting is rationeel en kent een heldere overgang van erf naar landschap. Door bijvoorbeeld de aanplant van een haag.

Figuur 3.5: Visiekaart landschapsontwikkelingsplan, locatie Rietbergweg (bron: Kracht van Salland)

Figuur 3.6: Visiekaart landschapsontwikkelingsplan, locatie Boerhaar (bron: Kracht van Salland)

Figuur 3.7: Visiekaart landschapsontwikkelingsplan, locatie Middelerstraat (bron: Kracht van Salland)

De percelen zijn gelegen in het uitgestrekte open kommen gebied. De visueel-ruimtelijke kwaliteiten van deze lagere gronden zijn voor een belangrijk deel gelegen in het contrast tussen de lage open vlakte en de hoger gelegen mengelgronden die worden begeleid met bomen en onderbeplanting. Op de noord-zuid gerichte komgronden werken de mengelgronden als coulissen die het open landschap in oost-westelijke richting doorsnijden. Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de openheid zo veel mogelijk te behouden. Robuuste verbindingen worden behouden door lage vegetatie toe te passen. Nieuwe rode functies in het buitengebied moeten aansluiten bij de karakteristiek van het deelgebied. Nieuwe bedrijven worden zo veel mogelijk gemeden. De wegen die liggen op mengelgronden zijn beplant.

Met de voorgenomen ontwikkeling gaat een erfinrichtingsplan gepaard, zie bijlage 1 waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd.

3.3.5 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

4.1.1 Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciale bescherming van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en Weidevogelleefgebieden.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de wet Natuurbescherming. Mogelijk moet rekening gehouden worden met deze soorten, bij de ruimtelijke procedure, als zijn voorkomen.

4.1.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van de plangebieden liggen geen Natura 2000-gebieden. De afstanden tot de dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn 1,5 km (Rietbergweg), 2 km (Boerhaar) en 2,4 km (Middelerstraat). De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot de plangebieden of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

De afstand tot het dichtstbijzijnde NNN-gebieden zijn:

- Rietbergweg: 1,35 km

- Boerhaar: 1,9 km

- Middelerstraat: 1,9 km

Een toetsing aan het NNN-beleid wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. In het Programma Aanpak Stikstof (PAS) waren alle Natura 2000-gebieden opgenomen waar ten minste één stikstofgevoelig habitat voorkomt dat te maken heeft met overbelasting door stikstof. Ook kleinschalige initiatieven kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie en moeten om die reden daarop worden beoordeeld. Voor kleine plannen waarvan op voorhand (en goed gemotiveerd) kan worden onderbouwd dat deze - vanwege bijvoorbeeld de grote afstand tot Natura 2000-gebieden - geen negatieve gevolgen kunnen hebben voor de relevante Natura 2000-gebieden, kan een passende beoordeling van de stikstofdepositie achterwege blijven. Hiermee geeft het ministerie ruimte voor een kwalitatieve onderbouwing voor kleine projecten, waarvan op voorhand met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen (significant) negatief effect is op de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals woningbouwplannen, gemengde stedelijke functies of solitaire bedrijven met een beperkte milieubelasting geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie te verwachten is, aangezien er vanaf nu gasloos gebouwd moet worden. Effecten van stikstof vanwege wegverkeer hebben een beperkt bereik. Dergelijke bronnen zijn namelijk dicht bij de grond geplaatst, waardoor de stikstof snel neerslaat. Onder het PAS werd een effectafstand voor hoofdwegen of hoofdvaarwegen van respectievelijk 3 of 5 kilometer ten opzichte van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige habitat gerekend.

De plangebieden liggen op minimaal 1,5 kilometer ten opzichte van een stikstofgevoelige habitat. Daarnaast zijn de gebouwen in de huidige situatie reeds aanwezig, wel wordt er aan de Rietbergweg een nieuwe woning gerealiseerd. Met onderhavig plan ontstaan er in vergelijking met de huidige feitelijke situatie minimale nieuwe vervoerbewegingen en worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd.

Geconcludeerd kan worden dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden. Dit blijkt ook uit de uitgevoerde stikstofberekening. Deze berekening is opgenomen is bijlage 2. Daarom hoeft voor dit plan geen vergunning op grond van de Wnb te worden aangevraagd.

Conclusie en aanbeveling

Er is geen overtreding van de natuurwetten en natuurbeleid aan de orde. Vanuit de eisen van de natuurbescherming is het plan derhalve uitvoerbaar.

Soortenbescherming

De plangebieden bestaan volledig uit bebouwing. Met dit plan wordt 1735 m² aan bebouwing gesloopt. Daarom is voor de drie locaties een quickscan ecologie uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 3. Uit dit onderzoek blijkt dat, de inrichting en het gevoerde beheer maken de gebieden tot een geschikt functioneel leefgebied voor sommige algemene- en weinig kritische beschermde diersoorten, maar tot een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten.

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. Vanwege de ligging buiten beschermd natuurgebied en de lokale invloedsfeer, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming.

Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren in overeenstemming met wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden. De Wet natuurbescherming en de Omgevingsverordening Overijssel vormen geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteiten.

4.2.1 Normstelling en beleid

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010) en vervolgens verwerkt middels dubbelbestemming in het geldende bestemmingsplan.

4.2.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Cultuurhistorische waarden

Binnen de plangebieden is ook geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden. Met de landschappelijke kwaliteitseisen is tevens rekening gehouden bij het maken van het inrichtingsplan.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De locaties Rietbergweg 6 en Middelerstraat 2 hebben een hoge archeologische verwachting met een met historische bebouwing. Zij zijn daarom voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 1'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m2. De locatie aan de Boerhaar 3 heeft een middelhoge archeologische verwachting en heeft daarmee de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Bij deze dubbelbestemming geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm (of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst) of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Met dit plan wordt aan de Rietbergweg een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Het ontwerp van deze woning is nog niet definitief. Wat wel zeker is, is dat het oppervlak van deze woning onder de grens van 2.500 m² blijft. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Wel blijft de dubbelbestemming in dit bestemmingsplan van toepassing. Hiermee blijft de archeologische waarde en de beschermende functie van deze dubbelbestemming geborgd.

4.3.1 Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

4.3.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het beoogde voornemen heeft gevolgen voor de waterhuishouding vanwege de ligging in het beperkingsgebied. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling af. Het plan heeft dus wel invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Via de Digitale Watertoets is het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over dit bestemmingsplan. De resultaten van de uitgevoerde watertoetsen zijn opgenomen in bijlage 4, 5 en 6. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat met dit plan op 1 locatie (Rietbergweg 6) waterschapsbelangen worden geraakt. Voor deze locatie moet de normale procedure voor de watertoets doorlopen worden. Deze waterparagraaf heeft betrekking op het plan aan de Rietbergweg 6 in Wijhe.

Relevant beleid

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in 'Water Raakt!'. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. U kunt de genoemde documenten raadplegen op onze site www.wdodelta.nl.

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 cm. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 cm boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lagergelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Bij aanleg van bedrijventerreinen, wegen met een hoge verkeersbelasting, parkeerterreinen, marktpleinen, winkelstraten en tunnels dient de mogelijkheid voor lozing van hemelwater direct op open water met het waterschap te worden afgestemd.

Gemeentelijk beleid: De gemeente heeft een beleid dat erop is gericht om water vast te houden op particulier terrein. In het gemeentelijke rioleringsplan hebben zij aangegeven hoeveel mm water moet worden geborgen. Het waterschap adviseert rekening te houden met dit beleid.

Grondwateroverlast bij bebouwing: In gebieden waar grondwateroverlast op kan treden, adviseren wij de volgende voorkeursvolgorde toe te passen: (1) kruipruimteloos bouwen, (2) ophogen van het plangebied of (3) toepassen van drainage in openbaar gebied en particulier terrein.

Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kan de initiatiefnemer nieuwe peilbuizen plaatsen.

Waterkwaliteit

Het watersysteem wordt zo ontworpen dat het geen risico's voor de volksgezondheid creëert en voldoende schoon is voor mensen, planten en dieren.

Kwaliteit afvoer hemelwater: Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Licht vervuilde hemelwater (bijvoorbeeld van een woonstraat) wordt via een bodempassage geloosd op het oppervlaktewater.

Riolering

Optimaliseren aanvoeren afvalwater naar de rioolwaterzuivering. Verminderen van hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en beperken van riooloverstorten op het oppervlaktewater.

• Gemeentelijk rioleringsbeleid: de gemeente heeft een zorgplicht voor doelmatige verwerking en afvoer van hemelwater, afvalwater en grondwater. In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijke rioleringsbeleid. Afvalwater en hemelwater worden op de perceelgrens gescheiden aangeboden. Eventueel geldt er een bergingseis (zie wateroverlast).
• Voorkeursvolgorde afvoer hemelwater: Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu worden teruggebracht. Dat kan door infiltratie in de bodem of door berging in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om daar waar mogelijk, het hemelwater oppervlakkig af te voeren en via een wadi te infiltreren in de bodem. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater.
• Rioolcapaciteit: De capaciteit van het huidige rioolstelsel vormt een aandachtspunt. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
• Lozing afvalwater: Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels:
  • 1. Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.
  • 2. Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het “Activiteitenbesluit”.
  • 3. Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het “Besluit lozen buiten inrichtingen” (Blbi).

Beschermingszone watergangen 

De inrichting van het gebied dient zodanig te zijn, dat het beheer en onderhoud van het watersysteem op efficiënte en effectieve wijze mogelijk is. In het plan bevinden zich watergangen. Watergangen hebben een belangrijke functie voor de waterafvoer- en berging. Deze watergangen staan op de legger van het waterschap en de Keur is van toepassing. Volgens de Keur zijn alle activiteiten die plaatsvinden in, op of langs watergangen van het waterschap vergunningsplichtig. Voor minder ingrijpende activiteiten hebben zijn algemene regels vastgesteld. Hierdoor kan er sprake zijn van vrijstelling of hoeven deze activiteiten alleen te worden gemeld. Er is in het plan rekening gehouden met de Keur van het waterschap. Er wordt tijdig melding gemaakt of een vergunning aangevraagd.

Er wordt rekening gehouden met de wijze van onderhoud en de daarbij geldende voorwaarden. Voor werkzaamheden binnen de aangegeven beschermingszones van het waterschap is een vergunning op grond van de Waterwet noodzakelijk. Bij rijdend onderhoud vanaf de kant geldt een obstakelvrije zone van 5 m vanaf de boveninsteek van de watergang.

4.5.1 Normstelling en beleid

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

4.5.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Rietbergweg

In het kader van bedrijven en milieuhinder is de afstand tussen de woningen en nabijgelegen functies van belang. In de omgeving van dit perceel zijn een aantal bedrijven, op ruime afstand (minimaal 400 meter) van de woningen, gevestigd. Toetsing aan de VNG-uitgave is daarom niet noodzakelijk.

Boerhaar

In het kader van bedrijven en milieuhinder is de afstand tussen de woonbestemming en nabijgelegen functies van belang. Gezien de karakteristieken van de omgeving buitengebied kan gesproken worden van een 'gemengd gebied', waarvoor kortere richtafstanden gelden.

In de oostelijke richting van de Boerhaar 3 is de maatschappelijke functie 'Stichting (Sport) Evenementen'. In VNG-uitgave is deze functie niet opgenomen. Daarom is voor deze locatie de richtafstand van een buurt- en clubhuis gebruikt. Door deze functie geldt een richtafstand van 30 meter. Het plangebied ligt op ruim 130 meter. Daarmee valt het plangebied buiten het invloedsgebied van deze functie. Verder is erin zuidwestelijke richting een bouwmarkt en leverancier gevestigd op 200 meter afstand. Hiervoor geldt eveneens een richtafstand van 30 meter. In de omgeving van deze locatie zijn verder geen bedrijven aanwezig. Verdere toetsing is daarom niet noodzakelijk.

Middelerstraat

In het kader van bedrijven en milieuhinder is de afstand tussen de woonbestemming en nabijgelegen functies van belang. Gezien de karakteristieken van de omgeving buitengebied kan gesproken worden van een rustig buitengebied, waarvoor geen kortere richtafstanden gelden. Wel is er in oostelijke richting op 92 meter afstand een agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij gevestigd. Op basis van de VNG-uitgave geldt voor een agrarisch bedrijf (Fokken en houden van Rundvee) een grootse richtafstand van 100 meter. Aan deze richtafstand wordt dus niet voldaan. Verdere toetsing voor het aspect Geur is daarom noodzakelijk. In paragraaf 4.6 wordt de ontwikkeling getoets aan het aspect geur. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een matig maar aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van de geuremissie. Ook worden de bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.

4.7.1 Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.7.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Rietbergweg

Op de locatie Rietbergweg is in januari 2020 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 8. Uit de resultaten van dit onderzoekt blijkt dat in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan kobalt en PAK aangetoond. Er is geen asbest aangetroffen. In de ondergrond en in het grondwater zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrond-/streefwaarden.

Op basis van de informatie in IJVI/IBIS is onvoldoende duidelijk of op de locatie sprake is geweest van voor bodemverontreiniging verdachte activiteiten. Daarom is in juni 2020 een vervolgonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 9. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat er geen bodemvreemde materialen zijn waargenomen. Ook zijn er visueel geen asbestverdachte materialen op of in de bodem waargenomen.

In de bovengrond en in het grondwater zijn wel lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. van bijlage 9 In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Boerhaar

Op de locatie is een bodemonderzoek (Verkennend bodem- en asbestonderzoek Boerhaar 3 te Wijhe, Terra Agribusiness, projectnummer 2018-054, 6 juni 2018 2018) uitgevoerd. Het bodemonderzoek is uitgevoerd conform NEN 5740 en NEN 5707. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 10. Uit de resultaten van dit onderzoekt blijkt dat op deze locatie is sprake van een geval van ernstige verontreiniging met asbest in de bovengrond ter plaatse van de noordelijke druppelzone van het schuurtje. De overige resultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de geplande bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning activiteit bouw.

Zoals geadviseerd in het bodemonderzoek is voor de te slopen gebouwen een saneringsplan voor de verwijdering asbestverontreiniging opgesteld. De sanering is inmiddels volgens het Saneringsplan en het Besluit Uniforme Saneringen (BUS) uitgevoerd. Er zijn verder geen nazorgmaatregelen.

Middelerstraat

Op het adres is een agrarisch bedrijf met woning aanwezig. Ter plaatse van de onderzoekslocatie is een woning met tuin en een kapschuur aanwezig. In de kapschuur is een dieseltank geweest. Daarom heeft voor deze locatie een bodemonderzoek plaats gevonden. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 11.

De voormalige bovengrondse dieseltank (deellocatie A) heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit; de bovengrond A-BG en het grondwater bevatten geen minerale oliecomponenten. De bovengrond en de ondergrond zijn niet verontreinigd. Het grondwater is zeer licht verontreinigd met barium. De bovengrond is licht tot sterk verontreinigd. Het matig verhoogde kopergehalte en het sterk verhoogde PAK-gehalte gaf aanleiding voor nader bodemonderzoek.

De sterke PAK-verontreiniging bevindt zich grotendeels onder de klinkerverharding van de oprit. Er is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het omvangscriterium van 25 m 3 sterk verontreinigde grond niet wordt overschreden. Er is geen saneringsnoodzaak. Sanering is pas noodzakelijk indien in de sterk verontreinigde grond werkzaamheden worden verricht of wordt gebouwd. Om dit te borgen is in de planregels, zie artikel 11.3 een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat als ter plaatse van de verontreiniging grond- en/of bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd het nodig is hiervoor een plan van aanpak op te stellen en ter goedkeuring in te dienen bij de gemeente.

4.8.1 Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

4.8.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Verkeerslawaai

Met dit plan worden op de locaties Rietbergweg 6 Wijhe en Boerhaar 3 in totaal twee nieuwe twee woningen mogelijk gemaakt. Deze twee woningen zijn gelegen in een geluidzone.

Rietbergweg

De locatie Rietbergweg 6 ligt in de geluidzone van de Rietbergweg. Op een afstand van 50 meter van deze weg. De Rietbergweg is een landelijke 60 km ontsluitingsweg weg met lage verkeersintensiteit. Voldoende aannemelijk is dat geluidbelasting wegverkeer op de nieuwe woning ruim onder voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB wet geluidhinder is gelegen voorkeursgrenswaarde. In figuur 4.1 is de geluidsbelasting aan de Rietbergweg te zien. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting wegverkeer op de te splitsen woning ruim onder voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB wet geluidhinder is gelegen voorkeursgrenswaarde

Figuur 4.1: Geluidsbelasting Rietbergweg 6 (atlasleefomgeving)

Boerhaar

De locatie Boerhaar 3 ligt in de geluidzone van de provinciale weg: Raalterweg N756. Afstand tot de weg is 90 meter. Op basis van de Atlas van Overijssel (figuur 4.2) is te lezen dat locatie buiten Lden 48 dB is gelegen. Aan voorkeursgrenswaarde wet geluidhinder wordt voldaan.

Figuur 4.2: Geluidsbelasting Boerhaar 3 (Atlas van Overijssel)

Middelerstraat

De locatie Middelerstraat ligt in de geluidzone van de Middelerstraat. Afstand tot de weg is circa 15 meter. De Middelerstraat is een landelijke 60 km ontsluitingsweg weg met lage verkeersintensiteit. Voldoende aannemelijk is dat geluidbelasting wegverkeer op de woning ruim onder voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB wet geluidhinder is gelegen voorkeursgrenswaarde. In figuur 4.3 is de geluidsbelasting aan de omliggende wegen te zien. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting wegverkeer op de bestaande woning ruim onder voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB wet geluidhinder is gelegen voorkeursgrenswaarde

Figuur 4.3: Geluidsbelasting Middelerstraat 2 (atlasleefomgeving)

Industrielawaai

De woningen zijn niet gelegen nabij een bedrijf. Er is dus geen significante geluidbelasting van bedrijven.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.9.1 Normstelling en beleid

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

4.9.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het initiatief draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit door de sloop van een aantal schuren. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief. Ook een goed woon- en leefklimaat wat betreft de luchtkwaliteit loopt door de ontwikkeling geen gevaar.

4.10.1 Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

4.10.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De plangebieden en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond de plangebieden zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Wel loopt er bij de Middelerstraat 2 een gasleiding. Echter wordt hier niet gebouwd en worden geen nieuwe kwetsbare objecten aan het gebied toegevoegd. Externe veiligheid speelt geen rol.

5.1.1 RO standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

5.1.2 Planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

5.3.1 Enkelbestemmingen

Artikel 3 Wonen

Voor de locatie aan de Middelerstraat en de twee bestaande woonlocaties (Boerhaar en Rietbergweg) is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Op de locaties Boerhaar en Rietbergweg is het maximaal aantal woningen, door middel van een aanduiding vastgelegd met twee woningen.

De inrichting van de woonerven dienen vergezeld te gaan met een inrichtingsplan dat tenminste voldoet aan de (beplantings)voorwaarden. Binnen deze bestemming worden tevens kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis toegestaan. Ook is het toegestaan om bij deze bestemming behorende voorzieningen te plaatsen, zoals tuinen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, parkeervoorzieningen en water.

5.3.2 Dubbelbestemmingen

In het bestemmingsplan komen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2', Leiding - Gas 1, Waarde - Landschap 2 en Waterstaat - Waterkering.

Leiding - Gas 1

De planologisch relevante leidingen zijn in deze dubbelbestemming als zodanig bestemd. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemming is alleen na afwijking toegestaan. Alvorens het bevoegd gezag over een verzoek om afwijken beslissen, wint zij schriftelijk advies in bij de desbetreffende leidingbeheerder. Ter bescherming van aanwezige leidingen is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2

De archeologische dubbelbestemmingen hebben het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) of 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2) en 50 cm. Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bebouwing dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Waarde - Landschap 2

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor respectievelijk de essen en de kommen. Indien er in de agrarische bestemmingen mogelijkheden worden geboden die niet van toepassing zijn op de essen of de kommen is dat in dit artikel aangegeven.

Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de functie hierdoor niet onevenredig wordt geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

5.3.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 14 )

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 9 )

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen en de regels uit het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Olst-Wijhe.

Voorwaardelijke verplichtingen

Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Hier is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die het gebruik van de nieuwe woning verbiedt indien de landschapsmaatregelen conform de in Bijlage 1 van de regels opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen niet binnen een bepaalde tijd ten uitvoer zijn gebracht en vervolgens in stand worden gehouden.

Voor de locatie aan de Middelerstraat is nog een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting verbiedt grond- en bouwwerkzaamheden ter plaatse van de sterk verontreinigde grond zoals beschreven in bijlage 11 van de toelichting.

Algemene gebruiksregels (artikel 11 )

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Algemene afwijkingsregels (artikel 12)

Algemene afwijkingssregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor 1 specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van een (bedrijfs) woning buiten de bestaande fundering en de realisatie van kleinschalige windenergie.

Algemene wijzigingsregels (artikel 13)

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:

• verwijderen bestemming Waarde - Archeologie - 1, of 2, als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• herbouw (bedrijfs) woningen.

Overige regels (artikel 15 )

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 16 )

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel (artikel 17 )

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.