Beheersverordening Noorder Koeslag

1.1 Reden voor beheersverordening

Het bestemmingsplan ‘Noorder Koeslag’ is op 2 juli 2007 vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt de bouw mogelijk van het woongebied Noorder Koeslag, een nieuwbouwproject aan de zuidoostzijde van Wijhe.

Gemeenten zijn verplicht voor het gehele grondgebied binnen de gemeente te beschikken over bestemmingsplannen die niet ouder zijn dan 10 jaar. Om die reden dient dit bestemmingsplan binnen afzienbare tijd te worden herzien.

De noordzijde van Noorder Koeslag heeft een uit te werken woonbestemming in het bestemmingsplan 'Noorder Koeslag' (2007). Voor een gedeelte van dit terrein is recentelijk een uitwerkingsplan opgesteld. Voor het zuidelijk deel van het plangebied is in het bestemmingsplan 'Noorder Koeslag' (2007) een eindbestemming ('Woongebied’) opgenomen. Ook voor dit deel dient het bestemmingsplan binnen afzienbare tijd te worden herzien.

Voor dit gebied kan het nieuwe planologisch-juridische regime conserverend van aard zijn. Vandaar dat de gemeente de keuze heeft gemaakt om voor dit gedeelte van Noorder Koeslag een beheersverordening op te stellen.

Door middel van deze beheersverordening wordt het geldende bestemmingsplan opnieuw van toepassing verklaard. Dit, in combinatie met de korte procedure (zie paragraaf 1.3), maakt dat op zo kort mogelijke termijn voor het volledige grondgebied sprake is van een geldig planologisch-juridisch regime.

1.2 Ligging en grens van het besluitgebied

Deze beheersverordening heeft betrekking op een deel van de nieuwbouwwijk Noorder Koeslag. Deze wijk ligt aan de zuidoostzijde van Wijhe, op ongeveer 10 kilometer ten zuiden van Zwolle en ten oosten van de IJssel. In de onderstaande is de ligging van de wijk Noorder Koeslag globaal weergegeven.

Afbeelding - Ligging nieuwbouwlocatie Noorder Koeslag

De beheersverordening heeft betrekking op een aantal deelgebieden van Noorder Koeslag. Het betreffen de terreinen waarvoor in het bestemmingsplan "Noorder Koeslag" een eindbestemming is opgenomen. Het overige gebied, waarvoor een uit te werken bestemming is opgenomen, is uitgesloten van deze beheersverordening. In de onderstaande afbeelding is de begrenzing van het besluitgebied weergegeven, als uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

Afbeelding - Ligging en begrenzing besluitgebied binnen geldende bestemmingsplan

1.3 Achtergronden beheersverordening

Ingevolge artikel 3.38 Wro is het mogelijk om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vast te stellen. Lid 1 van dit artikel luidt als volgt:
‘Onverminderd de gevallen waarin bij of krachtens wettelijk voorschrift een bestemmingsplan is vereist, kan de gemeenteraad in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. De kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening geschiedt tevens langs elektronische weg.’

Twee sleutelbegrippen
Twee begrippen zijn hierbij van belang. Het eerste is het begrip ‘ruimtelijke ontwikkeling’. De beheersverordening kan worden ingezet wanneer in het betrokken gebied geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien. Wat precies verstaan moet worden onder ‘ruimtelijke ontwikkeling’ wordt in de Wro niet duidelijk gemaakt. Duidelijk is dat een bepaalde mate van ruimtelijke ontwikkeling mogelijk geacht moet worden. Het gaat om ruimtelijke relevante veranderingen in het planologisch toegestane gebruik van gronden, opstallen alsmede bouwkundige wijzigingen van bouwwerken die betrekking hebben op de periode na het vaststellen van de beheersverordening. Dat er toch wel iets mag, blijkt ook uit het feit, dat de beheersverordening een toetsingsgrond vormt voor aanvragen voor een omgevingsvergunning.

Het tweede begrip is het begrip ‘bestaand gebruik’. Het begrip ‘bestaand gebruik‘ kan op twee manieren worden gedefinieerd: bestaand gebruik in enge zin en in ruime zin:

• 'Bestaand gebruik' in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaat op het moment van het vaststellen van de beheersverordening. Dit geldt zowel voor het gebruik van gronden en opstallen als van de aanwezige bouwwerken. Het feitelijk bestaand gebruik van gronden en van opstallen en de aanwezige gebouwen moet worden geïnventariseerd en vastgelegd. Bij het gebruik gaat het dan niet alleen om specifieke vormen van gebruik, maar meer om algemene functies. Zo gaat het bijvoorbeeld niet om een garagebedrijf, maar om een bedrijf uit een bepaalde milieucategorie.
• Bij 'bestaand gebruik' in ruime zin gaat het niet om de feitelijk bestaande situatie, maar om het toegestane gebruik op basis van het geldende bestemmingsplan. Al het in het geldende bestemmingsplan toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd. Het gaat hier dus om wat op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Dus ook de ontwikkelingen die wel zijn toegestaan, maar nog niet gerealiseerd.

Een gemeente is vrij om te kiezen wat zij onder ‘bestaand’ verstaat. Dit kan per gebied verschillen, in die zin dat voor het een gebied gekozen wordt voor de feitelijk bestaande situatie en in een ander gebied voor het gebruik in ruime zin overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. Ook binnen een gebied kan worden gedifferentieerd.

Bestaand gebruik binnen het besluitgebied
Voor de voorliggende beheersverordening 'Beheersverordening Noorder Koeslag' wordt ingezet op de ruime betekenis van het begrip 'bestaand gebruik'. De planologische mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan die feitelijk nog niet gerealiseerd zijn worden overgenomen, op de uitwerkingsregels na.

Juridische procedure
In de Wet ruimtelijk ordening is geen specifieke voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening opgenomen. De procedure tot vaststelling van een beheersverordening kan hierdoor eenvoudiger en korter worden vormgegeven dan de vaststelling van een bestemmingsplan. De bevoegdheid tot vaststelling van een beheersverordening ligt op basis van artikel 3.38 eerste lid Wro bij de gemeenteraad.

Het vaststellen van een beheersverordening is een besluit tot vaststelling van algemeen verbindende voorschriften. Op een dergelijk besluit is hoofdstuk 3 Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing, met dien verstande dat afdeling 3.2. Awb ingevolge art. 3:1 lid 1 Awb alleen van toepassing is voor zover de aard van de algemeen verbindende voorschriften zich niet tegen toepassing van de in die afdeling opgenomen voorschriften betreffende zorgvuldigheid en belangenafweging verzetten.

Tegen het besluit tot vaststellen van een beheersverordening kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend. De beheersverordening moet conform artikel 139 Gemeentewet bekend worden gemaakt.

Geen inspraak
Omdat in de Wro geen bijzondere voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening is vastgelegd, kan een gemeente zelf invulling geven aan deze voorbereidingsprocedure. De gemeentelijke inspraakverordening is hiervoor in de meeste gevallen leidend.
Op basis van de gemeentelijke inspraakverordening van de gemeente Olst-Wijhe heeft de gemeente geen verplichting tot inspraak bij een beheersverordening. Vanwege het sterk conserverende karakter van de beheersverordening is besloten om af te zien van inspraak.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Voor het besluitgebied zijn de volgende bestemmingsplannen van kracht:

Bestemmingsplan	Vastgesteld
Bestemmingsplan Noorder Koeslag	2 juli 2007
Bestemmingsplan Noorder Koeslag, partiële herziening regels	7 augustus 2009
Bestemmingsplan Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011	2 april 2012

In de onderstaande afbeelding is de ligging van het besluitgebied weergegeven binnen het bestemmingsplan Noorder Koeslag (2007). De rode lijnen geven het besluitgebied voor de onderhavige beheersverordening weer. Met de zwarte lijnen is inzichtelijk gemaakt wat de locatie is van bestemmingsplan 'Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011'. In blauwe lijnen is daarnaast de locatie te zien waarvoor een ruimtelijke onderbouwing is opgesteld en een omgevingsvergunning is verleend om af te wijken van het geldende bestemmingsplan.

Afbeelding - Uitsnede besluitgebied in Bestemmingsplan Noorder Koeslag (2007), weergegeven in rood, het plangebied uit 'Bestemmingsplan Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011', weergegeven in zwart en het projectbesluit, weergegeven in blauw

Met het bestemmingsplan Noorder Koeslag is de ontwikkeling van het woongebied Noorder Koeslag mogelijk gemaakt.

Op 7 augustus 2009 is een partiële herziening vastgesteld voor de planregels van het geldende bestemmingsplan Noorder Koeslag. Deze partiële herziening had als doel om een foutieve formulering te repareren met betrekking tot voorgeschreven lage goothoogtes voor uit het zicht liggende (achter-)gevels.

Het bestemmingsplan 'Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011' is vastgesteld op 2 april 2012, om de goot- en nokhoogte voor een aantal woonvelden aan te passen. Deze woonvelden zijn binnen het besluitgebied van de onderhavige beheersverordening gelegen. In de navolgende afbeelding is de verbeelding van bestemmingsplan 'Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011' weergegeven.

Afbeelding - Verbeelding bestemmingsplan 'Noorder Koeslag, partiële herziening plankaart 2011'

Met ruimtelijke onderbouwing die is opgesteld in kader van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan, is het mogelijk gemaakt om 16 woningen te bouwen, daar waar op grond van het bestemmingsplan de bouw van slechts 14 woningen mogelijk was. Het besluit omgevingsvergunning met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 2.

De overige bestemmingsplannen zijn als bijlagen van de regels opgenomen.

2.1 Beeldkwaliteit

De raad van de gemeente Olst-wijhe heeft op 2 juli 2007 het bestemmingsplan Noorder Koeslag vastgesteld voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk ten zuidoosten van het dorp Wijhe. Gelijktijdig het het vaststellen van het bestemmingsplan Noorder Koeslag op 2 juli 2007, heeft de gemeenteraad het Beeldkwaliteitsplan Noorder Koeslag vastgesteld welk plan voor het plangebied Noorder Koeslag in de plaats treedt van de welstandscriteria uit de gemeentelijke welstandsnota. Daar waar mogelijk zijn welstandscriteria uit het Beeldkwaliteitsplan juridisch ‘doorvertaald’ in de bestemmingsplanvoorschriften. Het Beeldkwaliteitsplan geeft bijvoorbeeld aan dat voor bepaalde zones in het plangebied een lage goothoogte gewenst is. Dit is verwerkt in de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan in combinatie met een aanduiding op de plankaart.

De volgende voor het beeldkwaliteitsplan relevante uitgangspunten hebben ten grondslag gelegen aan het stedenbouwkundige plan voor Noorder Koeslag.

• De realisering van de volgende woontypes vrijstaand, halfvrijstaand, woningen aaneen en appartementen;
• bij het ontwerpen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de verkavelingaspecten, zoals energetische aspecten, sociaal veilig, differentiatie woonplekken en hoogwaardig woonmilieu;
• de reservering van circa 15-20 % van het plangebied voor groen en water: Binnen de groenvoorzieningen worden mogelijkheden geboden voor speelvoorzieningen ;
• voor parkeren wordt een norm gebruikt van 1,7 voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Voor woningen ‘aaneen’ en appartementen wordt een norm gebruikt van 1,5 parkeerplaats per woning/appartement.
• De norm is inclusief parkeren op eigen terrein;
• de realisering van een school in het plangebied, door opneming bestemming Maatschappelijke Doeleinden;
• in het plan dient naast de school ook een mogelijkheid voor maatschappelijke voorzieningen te worden geboden binnen de bestemming Woongebouwen;
• het realiseren van een zogenaamd ‘dorpsommetje’;
• het creëren van minimaal twee ontsluitingsmogelijkheden van het woongebied. Eén op de Omloop en één op de Zandhuisweg;
• het aanhouden van een groenzone langs de Zandhuisweg van 6 meter (verkeersaspect en aangeplante eiken);
• levensloopbestendig bouwen is uitgangspunt;
• bouwen conform de nota kwaliteitsgericht bouwen en gezond wonen.

3.1 Archeologie

In het kader van de beheersverordening wordt getoetst aan de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW). Het IKAW geeft een lage verwachting aan en voor een beperkt gedeelte een middelhoge verwachting. Uit het plangebied zijn geen archeologische vondsten bekend. Omdat het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft is, ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Noorder Koeslag (2007), in overleg met de provinciaal archeoloog overeen gekomen dat een archeologisch onderzoek niet vereist is.

3.2 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bodemanalyse te worden verricht met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van bepaalde bestemmingen of bestemmingwijzigingen.
Het voorliggend beheersverordening is conserverend van aard. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen in het besluitgebied mogelijk gemaakt. In het kader van deze beheersverordening behoeft derhalve geen aanvullend onderzoek verricht te worden.

Wanneer in de toekomst sprake is van afwijking van de beheersverordening, of bij uitgifte/aan- en verkoop van percelen door de gemeente is bodemonderzoek noodzakelijk. Bodemonderzoek moet in deze gevallen aantonen dat de bodem geschikt is voor het realiseren van een gewenst project. Dat wil zeggen dat uit onderzoek moet blijken dat er geen verontreiniging aanwezig is, dat de eventueel aanwezige verontreiniging niet schadelijk is voor de omgeving, of welke maatregelen er nodig zijn om de bodem geschikt te maken om de uitbreiding te realiseren.

3.3 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen het onderwerp externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR); is de plaatsgebonden kans per jaar dat een onbeschermd persoon komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico (PR) is weer te geven met een contour rondom een activiteit.
• het Groepsrisico (GR); geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico bestaat uit een invloedsgebied waarbinnen het risico verantwoord moet worden.

In het kader van de externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• 1. Inrichtingen, waarin opslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
• 2. Transportroutes, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
• 3. Buisleidingen, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Voor elke risicobron is een apart wettelijk kader opgesteld waarin beschreven staat hoe met de risico's moet worden omgegaan. Het betreft hier de volgende wettelijke kaders:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
• Circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” (cRNVGS).
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van de externe veiligheid is opgenomen dat voor iedere toename van het groepsrisico een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

Het besluitgebied
In de onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van de risicokaart ter plaatse van het besluitgebied. Ten westen van de Noorder Koeslag ligt Autobedrijf Dul met een LPG-afleverinstallatie. Het besluitgebied is met een afstand van circa 700 meter ruim buiten de risicocontouren van deze inrichting gelegen.

Ten noordwesten van het besluitgebied, op ongeveer 730 meter afstand, ligt een gasontvangstation. Ook deze installatie vormt belemmering voor het besluitgebied.

Daarnaast loopt een aardgasleiding ten zuiden van het plangebied. Deze is weergegeven in de navolgende afbeelding.

Afbeelding - Uitsnede risicokaart voor het besluitgebied (www.risicokaart.nl)

De gemeente Olst-Wijhe heeft alle hogrdrukaardgasleidingen van de Gasunie binnen hun grondgebied laten doorrekenen, met als doel om te bepalen of er in de toekomst nog ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Hiertoe zijn drie QRA berekeningen gemaakt in het programma Carola waarbij de huidige situatie t.a.v. het plaatsgebonden en groepsrisico langs deze leidingen in kaart is gebracht.

Uit de berekening is gebleken dat nergens langs de hogedrukaardgasleiding een groepsrisico wordt berekend. Dat wil niet zeggen dat er geen groepsrisico is maar dat de kans op meer dan 10 slachtoffers kleiner is dan 1 op de miljard. Er vindt dan ook geen overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico plaats.

Het advies van Kennispunt Externe Veiligheid en de rapportage van de uitgevoerde kwalitatieve risicoanalyse zijn opgenomen zijn opgenomen in Bijlage 3 en Bijlage 4.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor deze beheersverordening. Aangezien voorliggend beheersverordening conserverend van aard is en er geen nieuwe ontwikkelingen in het besluitgebied mogelijk worden gemaakt, hoeft in het kader van deze beheersverordening geen onderzoek verricht te worden.

3.4 Flora en Fauna

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming ingetreden, die Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten beschermt. De wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Gebiedsbescherming
Het besluitgebied ligt niet in een EHS/NNN-gebied of Natura 2000-gebied. De IJsseloever op ongeveer 950 meter afstand betreft wel een EHS/NNN-gebied en Natura 2000 (een vogelrichtlijngebied en habitatrichtlijngebied en beschermd natuurmonument).

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen kunnen hebben op de in de omgeving liggende waardevolle natuurgebieden.

Soortenbescherming
Wanneer de beheersverordening handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

Het besluitgebied maakt onderdeel uit van de kern van Wijhe. De beheersverordening maakt verder geen directe nieuwe ontwikkelingen mogelijk die kunnen leiden tot hinder of beschadiging van eventuele aanwezige natuurwaarden.

3.5 Geluid

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) is het noodzakelijk akoestisch onderzoek te doen als nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen) of bij een uitbreiding van dergelijke bestemmingen binnen de geluidszone van een weg worden gesitueerd.

Wegverkeerlawaai
De beheersverordening is conserverend van aard. Binnen het besluitgebied worden geen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Daarom is onderzoek naar wegverkeerslawaai niet nodig.
Wanneer in de toekomst sprake is van een plan waarbij nieuwe geluidgevoelige objecten worden gerealiseerd, dient hier akoestisch onderzoek voor uitgevoerd te worden. Dit akoestische onderzoek dient dan zowel te voldoen aan de eisen uit de Wgh als het gemeentelijke geluidbeleid.

Railverkeerlawaai
De spoorlijn ten westen van Noorder Koeslag is op 500 meter afstand gelegen en valt niet binnen de geluidszone van de spoorlijn. Daarnaast is deze beheersverordening conserverend van aard. Binnen het besluitgebied worden geen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Onderzoek naar spoorweglawaai is daarom niet nodig.

3.6 Luchtkwaliteit

Sinds 2007 is de nieuwe Wet luchtkwaliteit in werking getreden. In deze wet zijn grenswaarden opgenomen die bindend zijn voor de overheid. In de wet wordt aangegeven dat bij uitoefening van bestuurlijke bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit ten aanzien van een bepaalde luchtverontreinigende stof, de betreffende grenswaarden in acht moeten worden genomen. Omdat grenswaarden bindend zijn, stellen ze beperkingen aan activiteiten waardoor overschrijding van de grenswaarden voor de buitenluchtkwaliteit geldt. De grenswaarden moeten derhalve worden betrokken bij de ruimtelijke planvorming.

Bij ministeriële regeling (de regeling Niet in betekenende mate bijdragen) zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarin (onder andere) het vaststellen van een bestemmingsplan/beheersverordening in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder de categorieën van deze gevallen is het niet noodzakelijk luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die dermate negatieve gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit dat de grenswaarden worden overschreden. Onderzoek naar luchtkwaliteit is derhalve niet noodzakelijk.

3.7 Bedrijven en milieuzonering

Ten aanzien van de milieuzonering rond de in het besluitgebied voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende afstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk).

In de directe omgeving van het bestemmingsplan Noorder Koeslag zijn geen bedrijven gevestigd. Daarnaast maakt de beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, anders dan de ontwikkelingen die op basis van de geldende bestemmingsplannen binnen de ter plaatse geldende woonbestemming mogelijk zijn. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de onderhavige beheersverordening.

3.8 Waterparagraaf

Sinds 14 februari 2001 is het verplicht een Watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook de beheersverordening - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen.
De beheersverordening is echter conserverend van aard en staat geen ontwikkelingen toe die leiden tot wijzigingen in het waterhuishoudingssysteem in het besluitgebied.

3.9 Kabels en leidingen

Binnen het besluitgebied liggen geen kabels of leidingen die restricties opleggen aan het gebruik van gronden in hun directe nabijheid.

4.1 Algemene juridische opzet

De Beheersverordening Noorder Koeslag is vervat in planregels, een verbeelding en een toelichting. In de planregels zijn voor het besluitgebied de voorschriften uit de geldende bestemmingsplannen opnieuw van toepassing verklaard. Op de verbeelding wordt aangegeven waar welk bestemmingsplan (en daarmee welke bestemming) en projectbesluit van toepassing wordt verklaard. De planregels en verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van de beheersverordening.

4.2 Bestemmingen

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan, zoals een beheersverordening, dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Bestaande bouw- en uitbreidingsmogelijkheden uit geldende bestemmingsplannen vallen niet onder de verplichting tot kostenverhaal. Omdat de beheersverordening alleen de bestaande (feitelijke en/of juridische) situatie vastlegt en er dus géén sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die niet ook al mogelijk waren volgens de geldende bestemmingsplannen is er geen noodzaak tot het opstellen van een exploitatieplan.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De beheersverordening wordt door de gemeenteraad vastgesteld zonder mogelijkheden voor inspraak en zienswijzen. De gemeenteraad heeft beleidsvrijheid om de keuze te maken voor een beheersverordening in plaats van een bestemmingsplan. In de beheersverordening wordt enkel de huidige planologisch-juridische situatie vastgelegd. Omdat de feitelijke en/of juridisch-planologische situatie niet wijzigt, is er voor de beheersverordening geen inspraakprocedure doorlopen.

De beheersverordening Noorder Koeslag is op 29 mei 2017 vastgesteld. Het Vaststellingsbesluit is opgenomen als bijlage van het bestemmingsplan.