Buitengebied, Boxbergerweg 31-31a

2.2.1 Huidige situatie

Het erf en de bijbehorende gronden aan de Boxbergerweg 31 en 31a ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, in buurtschap De Eikelhof, ten zuidoosten van Boskamp en ten noorden van Diepenveen.

Op het erf aan de Boxbergerweg 31 en 31a in Olst staat een relatief groot volume aan bebouwing. Het betreft het voormalige horeca-bedrijf De Lepelaar (gesloten in 2018) in buurtschap De Eikelhof. De Lepelaar betrof een horeca-bedrijf met o.a. een eetgelegenheid, er werden feesten gegeven en er was speelgelegenheid op het buitenterrein (op het achter-erf). Het terrein vormde tevens een ontmoetingsplek voor het buurtschap en op het terrein ligt nog steeds een Toeristisch Overstappunt (TOP-punt) met parkeergelegenheid.

Het erf bestaat aan de voorzijde (aan de kant van de Boxbergerweg) met name uit bebouwing en verharding, voornamelijk asfalt (met veel parkeerplaatsen voor het voormalige horeca-bedrijf). Aan de achterzijde lag een voormalige speeltuin die reeds is opgeruimd. Ook ligt aan de achterzijde een verwaarloosd kleinschalig bosgebied. Ook hierin zijn nog restanten van speelgelegenheden aanwezig, waaronder verharding. Tevens staat er een relatief klein gebouw, met ontsluiting en ruimte voor parkeren, aan de kant van de Eikelhofweg (noordzijde plangebied).

Het aanwezige TOP-punt is een belangrijke plek voor recreanten. Het TOP-punt ligt op een knooppunt van wandel- en fietsroutes en geldt dan ook als een belangrijk verzamel- en vertrekpunt, met ruimte om te parkeren.

De TOP Eikelhof is hier oorspronkelijk vanuit het horeca-bedrijf De Lepelaar op deze plek terechtgekomen, maar wordt in de praktijk nu nog steeds gebruikt. Hierbij wordt dus geparkeerd op gronden die nu in particulier eigendom zijn. Het TOP-punt zelf bestaat uit een aantal zitjes en een informatiepaneel.

Figuur 4: Luchtfoto plangebied (indicatief weergegeven), met daarop aangegeven (met cijfers en pijlen) waar vandaan de foto’s zijn genomen die in figuur 5 zijn weergegeven.

Figuur 5: Foto’s plangebied, met daarop aangegeven (met cijfers en pijlen). De cijfers in de foto’s verwijzen naar figuur 4, waarin is aangegeven waar vandaan de foto’s zijn genomen.

Figuur 6: Weergave informatiepaneel TOP-punt Eikelhof

2.2.2 Voorgenomen plan

Inleiding

Initiatiefnemers hebben het terrein met opstallen gekocht met als doel om hier te gaan wonen en werken. Ook willen initiatiefnemers de maatschappelijke en recreatieve functie van het terrein behouden, maar dan wel op kleinschalige en kwalitatief hoogwaardige wijze en op een manier die ook qua beheer en bedrijfsmatig uitvoerbaar is.

Hiertoe is een plan ontwikkeld die bestaat uit de volgende hoofdpunten:

• Ontwikkelingen binnen de bestaande bebouwing op het voormalige horecaterrein.
• Ontwikkelingen buiten de bestaande bebouwing, op het voormalige horecaterrein.
• Ontwikkelingen op het achtererf, in het bosgebied.
• Kwaliteitsimpuls gehele buitenterrein.

Ontwikkelingen binnen de bestaande bebouwing op het voormalige horecaterrein.

• Initiatiefnemer heeft samen met zijn kinderen de huidige woning betrokken welke wordt verbouwd. Zijn ouders (tevens initiatiefnemers) gaan een woning realiseren in het achterste deel van de bestaande bebouwing. Hier is bewust voor gekozen met het oog op het leveren van zorg tussen de generaties.
• Het bestaande bijgebouw (nu circa 30-40 m2) op het achtererf wordt vernieuwd en vergroot tot maximaal 100 m2, behorend als bijgebouw bij één van de twee woningen.
• Binnen de bestaande bebouwing wordt tevens een praktijk-/therapie-/training-/vergaderlocatie gerealiseerd, welke wordt gerund door één van de initiatiefnemers. Dit op relatief kleinschalige wijze. Het grondoppervlak hiervan bedraagt circa 100 m2.
• Tot slot wordt een bed & breakfast gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Dit betreft ruimte voor overnachting, met een gemeenschapsruimte en keuken. Het heeft als doel dat mensen kunnen overnachten in maximaal 4 slaapkamers (8 – 10 slaapplaatsen) als men een training gaat volgen of op recreatieve wijze. Deze functie neemt circa 120 m2 oppervlakte aan begane grond in en de zolder erboven.

Ontwikkelingen buiten de bestaande bebouwing, op het voormalige horecaterrein.

• Doel is om het bestaande verzamel- en vertrekpunt, het Toeristische Overstappunt, te behouden. Dit betreft een zitgelegenheid, informatiepunt en circa 18 parkeerplaatsen. 18 parkeerplaatsen (8 tot 9 plekken ten behoeve van het Toeristische Overstappunt en 9 plekken voor de praktijk- en recreatieve ruimten). Behoud is belangrijk vanwege de maatschappelijke meerwaarde die het punt heeft. Het punt ligt op een knooppunt van toeristische routes en wordt door veel mensen gebruikt als uitvalsbasis.
  Vergelijkbare vertrekpunten, met parkeerplaatsen, liggen niet in de directe omgeving. Er is dan ook grote behoefte aan het behoud van deze functie. Ook is er behoefte vanuit de buurtbewoners om hier incidenteel te parkeren, bijvoorbeeld bij verjaardagen, gezien het ontbreken van parkeerplaatsen elders in het buurtschap. Ook wordt het terrein bijvoorbeeld incidenteel gebruikt door de Oranjevereniging Eikelhof.
• Om deze functie te kunnen behouden is het noodzakelijk hier een relatief kleinschalig horecapunt/ rustpunt bij te realiseren. Er is behoefte bij de gebruikers aan een dergelijk horecapunt, voor bijvoorbeeld een kopje koffie/thee, soep en/of een broodje. Deze faciliteiten zijn er nu niet meer, gezien De Lepelaar is gestopt, en er geen alternatieven in de directe omgeving zijn. Maar anderzijds is dit horecapunt ook nodig, om het beheer te kunnen bekostigen. Doel is het realiseren van een gebouw van maximaal 100 m2. Onderdeel van het gebouw is ook een ruimte waar mensen even kunnen zitten. Deze ruimte kan ook incidenteel worden gebruikt door bijvoorbeeld Plaatselijk Belang, voor een vergadering. Hiermee behoudt deze plek haar maatschappelijke en recreatieve functie. Het overige deel van het gebouw wordt gebruikt als opslagruimte/ berging. Dit is benodigd voor het materieel waarmee het omliggende terrein wordt onderhouden en geldt tevens als berging voor de andere woning op het perceel, die nog geen bijgebouw heeft. Het betreft daarmee een multifunctioneel gebouw.

Ontwikkelingen op het achtererf.

• Het achtererf was in gebruik bij het horecabedrijf als parkeerplaats, terras en speelgelegenheid. Een deel van deze speelgelegenheid was gesitueerd tussen de bomen op het achtererf. Dit betreft een relatief verwaarloosd gebied. In dit gebied staat nog een bijgebouw van circa 25 m2. Doel is om hier een kleinschalig recreatieverblijf te maken binnen dit bestaande gebouw. Tevens wordt een boomhut (van circa 12-16 m2) gerealiseerd in de nabijheid van dit bijgebouw. Dit betreft alleen een overnachtingsplek, op palen, in de aanwezige bomen (zonder verdere binnen-faciliteiten), met eventueel buiten douche/toilet.

Kwaliteitsimpuls gehele buitenterrein.

De voorgenomen ontwikkelingen worden landschappelijk zorgvuldig ingepast. Hierbij is ook aandacht voor de beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing. Doel is om de voorgenomen ontwikkeling daarnaast samen te laten gaan met een forse kwaliteitsimpuls.

• Een deel van het asfalt wordt verwijderd;
• Verharding op het achtererf, tussen de bomen, wordt verwijderd (van de voormalige speelgelegenheid);
• Het gebied waar de bomen staan (en welke de bestemming ‘Natuur’ heeft) wordt kwalitatief opgewaardeerd tot een volwaardig en kwalitatief bosgebied.

Figuur 7: Weergave van de te verwijderen verharding.

2.2.3 Inrichtingsplan

Ten behoeve van het voorgenomen plan aan de Boxbergerweg 31 en 31a is een inrichtingsplan opgesteld. Voor dit inrichtingsplan wordt verwezen naar de bijlage: ‘Boxbergerweg 31 + 31a te Olst, Erfontwikkelingsplan’. Hierna volgt een beknopte toelichting.

Door een groot deel van de verharding op het erf te verwijderen ontstaat er veel ruimte om het erf een kwaliteitsimpuls te geven op het gebied van biodiversiteit en klimaatadaptatie. Het erf krijgt zijn maatschappelijke functie weer terug, waarbij het erf een aangenaam aanzicht krijgt voor voorbijgangers, recreanten van het Toeristisch Overstappunt en het buurtschap. Het voorerf bij de twee woningen wordt ingericht als siertuin welke aansluit op de naastgelegen tuinen. Dit moet ervoor zorgen dat het erf als privéterrein wordt aangezien en niet meer als openbare parkeerplaats.

De parkeerplaats aan de noordoostzijde blijft behouden. Deze wordt tussen zonsopgang en zonsondergang opengesteld voor bezoekers van het TOP-punt en het te realiseren horeca-rustpunt. Ook kan de parkeerplaats incidenteel worden gebruikt, door bijvoorbeeld buurtbewoners. Dit horeca-rustpunt wordt gerealiseerd in een nieuw gebouw van maximaal 100 m2, welke tevens dienst gaat doen als beheerschuur en als bijgebouw van woning nummer 31. Op het achtererf wordt de recreatietak voortgezet. Er wordt een nieuwe kleinschalige boomhut (12-16m²) gerealiseerd in het bosgebied. Deze boomhut heeft verder geen voorzieningen, behalve eventueel een buitendouche/wc, en wordt opgenomen in zijn bosrijke omgeving. Het bestaande schuurtje grenzend aan de Eikelhofweg, wordt ingericht voor recreatief verblijf. Parkeren hiervoor vindt plaats op de huidige verharding nabij het schuurtje. Het andere bestaande schuurtje van circa 30 – 40 m² wordt uitgebreid tot maximaal 100 m² en zal dienen als bijgebouw voor woning nummer 31a.

Het bestaande verwaarloosde kleinschalige bosgebied, met de bestemming ‘natuur’, wordt kwalitatief verbeterd en opgewaardeerd tot volwaardig voedselbos. De bestaande bosschage wordt verder aangevuld met bes-, vrucht- en nootdragende beplanting. Door het bestaande bosgebied verder op te waarderen wordt hiermee de biodiversiteit verhoogd. Door het verwijderen van alle verharding wordt ook op het gebied van klimaatadaptatie veel meerwaarde gecreëerd.

Dit heeft geleid tot het inrichtingsplan zoals weergegeven in figuur 8.

Figuur 8: Weergave inrichtingsplan plangebied Boxbergerweg 31 en 31a

Beplanting

Ten behoeve van het plan is een beplantingsplan opgesteld. Deze is opgenomen in het bijgevoegde inrichtingsplan ‘Boxbergerweg 31 + 31a te Olst, Erfontwikkelingsplan’.

3.2.1 De Nationale Omgevingsvisie

Nederland staat in de komende jaren voor een aantal opgaven van nationaal belang. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) stelt dat grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw Nederland flink zullen veranderen. Deze opgaven moeten benut worden om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden. De NOVI biedt perspectief om de grote opgaven aan te pakken Hierbij is omgevingskwaliteit het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit.

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. In de NOVI wordt gesproken over een 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI beschrijft enerzijds een toekomstperspectief met ambities en anderzijds de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Deze opgaven zijn het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze vier prioriteiten zijn beleidskeuzes gemaakt:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuze weloverwogen te maken worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven, namelijk:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het onderhavige plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling die geen inbreuk maakt op nationale belangen. Ook voldoet het plan aan de prioriteit voor toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Met het voorliggende plan krijgt bestaande bebouwing vervolgfuncties en vindt er maar beperkt nieuwbouw plaats. Ook borgt het plan maatschappelijke functies, zoals het TOP-punt en het bieden van parkeergelegenheid. Met het voorliggende plan wordt daarnaast overbodige verharding gesloopt, waardoor regenwater weer beter kan infiltreren en wordt het verwaarloosde bosgebied kwalitatief opgewaardeerd.

3.2.2 Barro en Bro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen.

Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS/NNN, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (bij besluit van 21 april 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd in verband met de aanpassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Artikel 3.1.6, lid 2: “De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied".

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het voorliggende plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling. Bestaande bebouwing wordt hergebruikt en er vindt slechts zeer beperkt nieuwbouw plaats. Het perceel heeft in het huidige bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd’ en is daarmee o.a. bestemd voor horecabedrijven uit categorie 1a, 1b en 1c van de Staat van Horeca-activiteiten (zoals gevoegd bij het bestemmingsplan) en dagrecreatieve voorzieningen. Deze functies worden met het voorliggende plan doorgezet, maar dan minder intensief en op relatief kleinschalige wijze, passend binnen het buurtschap. Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling als het voorliggende, waarbij de functies niet wezenlijk wijzigen en de bebouwing niet relatief flink toeneemt, niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. De wijzigingen qua functies op het erf zijn ook niet te kwalificeren als significant van invloed op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

3.2.3 Wet natuurbescherming

Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er voor projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mag optreden. Binnen de Natura 2000-gebieden zijn de Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied te onderscheiden. De Vogelrichtlijn (vastgesteld in 1979) is een regeling van de Europese Unie (EU) die tot doel heeft alle in het wild levende vogelsoorten op het grondgebied van de EU te beschermen. De lidstaten van de EU zijn verplicht voor alle vogelsoorten die in hun land leven leefgebieden van voldoende grootte en kwaliteit te beschermen. De Europese Habitatrichtlijn (vastgesteld in 1992) beoogt de biologische diversiteit te waarborgen door het instandhouden van de (half)natuurlijke leefgebieden en de wilde flora en fauna. De Habitatrichtlijn is gericht op de bescherming van soorten en natuurlijke habitats. Hiervoor zijn eveneens speciale beschermingszones aangemeld.
Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied en ligt ook niet in de directe omgeving van een Natura 2000-gebied. Een uitgebreide toetsing van het plan aan de wet- en regelgeving m.b.t. natuurbescherming (o.a. m.b.t. soortenbescherming) is opgenomen in paragraaf 4.2. Hieruit blijkt dat het voorgenomen plan voldoet aan de wet- en regelgeving.

3.2.4 Conclusie Rijksbeleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het Rijksbeleid. Vanuit relevante beleidsdocumenten en regelgeving werken geen randvoorwaarden of uitgangspunten rechtstreeks door op het voorgenomen plan. In hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is de toetsing aan de Wet natuurbescherming opgenomen.

3.3.1 Actualisatie Omgevingsvisie- en verordening

Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld, evenals de actualisatie van de verordening. Daarmee staat onder andere ook de herbegrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Natuurnetwerk Nederland (NNN) vast. Binnen de begrenzing van de NNN heeft de provincie de gronden opgenomen die nodig zijn om de doelen te halen voor Natura 2000. Voor de begrenzing van de ontwikkelopgave Natura 2000 heeft de provincie gebiedsdocumenten en maatregelkaarten laten opstellen. Voor het realiseren van de NNN en de Ontwikkelopgave Natura 2000 zijn landbouwgronden nodig. Deze gronden worden gebruikt voor het realiseren van nieuwe natuur of om maatregelen te nemen voor de naastgelegen natuurgebieden. Deze maatregelen zorgen veelal voor vernatting van de gronden en/of hebben betrekking op minder of geen bemesting. Hierdoor worden deze gebieden minder of ongeschikt voor de landbouw. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Overijssel 2017 ‘Beken kleur’ en de Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Met de vaststelling van het nieuwe Omgevingsbeleid is invulling gegeven aan de:

• 1. verdieping van de thema’s energietransitie, logistiek, agro & food, bestaand bebouwd gebied en ondergrond;
• 2. verruiming van de mogelijkheden voor het (onder voorwaarden) toekennen van een woonbestemming aan permanent bewoonde recreatiewoningen;
• 3. aanpassing van de Omgevingsvisie aan de huidige tijd met het verleidelijke verhaal van Overijssel. Hoe ziet Overijssel er in 2030 uit, met doorkijk naar 2050?;
• 4. verwerking van reeds genomen PS besluiten over de onderwerpen ADT/TBT, drinkwater/grondwaterbeleid, landgoederen, cultuurhistorie (CHW-kaart), mobiliteit , natuur, ondergrond, ruimtelijk economisch beleid, veiligheid en gezondheid (modernisering milieubeleid), water, luchtvaartbeleid, rode draden duurzaamheid, sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit, bestuursfilosofie, instrument reprogrammeren, instrument ladder duurzame verstedelijking;
• 5. uitvoering in de context van ‘de andere overheid’ en de participatiesamenleving.

Vervolgens is de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de eisen van de nieuwe Omgevingswet. Dat heeft de provincie ‘beleidsarm’ gedaan: eerder vastgesteld beleid is verwerkt in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie heeft de provincie een beperkt aantal aanpassingen doorgevoerd.

Voor het voorliggende plan is het met name van belang dat het plan geen negatieve invloed op Natuurnetwerk Nederland heeft. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.2. Op het plan zijn verder met name de beginselen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik van toepassing (artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening en zie paragraaf 3.3.2 van deze Ruimtelijke Onderbouwing), regels m.b.t. verblijfsrecreatie (artikel 2.12.1 van de
Omgevingsverordening en zie paragraaf 3.3.3 van deze Ruimtelijke Onderbouwing), regels m.b.t. realisatie van nieuwe woningen (artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening en zie paragraaf 3.3.4 van deze Ruimtelijke Onderbouwing), de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ (artikel 2.1.6. van de Omgevingsverordening en zie paragraaf 3.3.5 van deze Ruimtelijke Onderbouwing) en het plan wordt uitgevoerd met toepassing van het ‘Uitvoeringsmodel’ zoals opgenomen in de Omgevingsvisie en geborgd middels artikel 2.1.5 in de Omgevingsverordening (zie paragraaf 3.3.6 van deze Ruimtelijke Onderbouwing).

3.3.2 Zuining en zorgvuldig ruimtegebruik

Artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:
  • a. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
  • b. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
• 2. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:
  • a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
  • b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing plan aan artikel 2.1.3

Bij het voorgenomen initiatief is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe functies worden voor veruit het grootste deel in bestaande bebouwing gerealiseerd. Bij woningen in het buitengebied mag planologisch gezien een bijgebouw tot maximaal 100 m2 gerealiseerd. Bij het voorliggende plan worden voor twee woningen ook twee bijgebouwen gerealiseerd van elk maximaal 100 m2 (bij één hiervan betreft het vernieuwing en uitbreiding tot maximaal 100 m2 ). Eén van deze bijgebouwen wordt echter multifunctioneel in gebruik genomen (ook als horeca-rustpunt (lichte horeca)). Binnen de bestaande bebouwing is hier geen plek voor. Daarnaast wordt dit horeca-rustpunt gerealiseerd in de directe nabijheid van het TOP-punt en de parkeerplaats die dient als vertrekpunt voor wandelaars en fietsers. Deze parkeerplaats wordt veelvuldig gebruikt en er is behoefte door de gebruikers aan een plek waar ze kort kunnen zitten en/of o.a. drinken kunnen verkrijgen.

Daarnaast wordt alleen een nieuwe boomhut van 12-16 m2 gerealiseerd (qua nieuwe bebouwing), op het achtererf. Dit betreft een innovatief en heel kleinschalig concept dat nieuw gebouwd wordt, met een constructie op palen in de bomen en wat wegvalt in de natuurlijk in te richten omgeving.

3.3.3 Verblijfsrecreatie

Artikel 2.12.2 uit de Omgevingsverordening: Nieuwe recreatiewoningen

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in de bouw van nieuwe recreatiewoningen als:

• er sprake is van een innovatief concept;
• verzekerd is dat recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd en verhuurd worden en
• de recreatiewoningen in de vorm van een complex van recreatiewoningen worden gerealiseerd.

• 2. In afwijking van het eerste lid geldt de eis van complexgewijs realiseren van recreatiewoningen niet als:

• de recreatiewoningen worden gerealiseerd in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, en
• de nieuwe recreatiewoningen voldoen aan de eisen van bedrijfsmatige exploitatie en verhuur.

Toetsing plan aan artikel 2.12.2

Met het voorliggende plan wordt een nieuwe boomhut van 12-16 m2 gerealiseerd (qua nieuwe bebouwing), op het achtererf, in het bosgebied. Dit betreft een innovatief en heel kleinschalig concept dat nieuw gebouwd wordt, met een constructie op palen in de bomen en wat wegvalt in de natuurlijk in te richten omgeving. Deze boomhut betreft alleen een slaapplek (verblijfsrecreatie), zonder verdere voorzieningen (alleen wellicht een buitendouche/wc), die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en verhuurd. Ditzelfde geldt voor het kleinschalige gebouw van circa 25 m2, gelegen aan de Eikelhofweg, waar ook een overnachtingsplek in wordt gerealiseerd (zonder verdere voorzieningen). Het betreft daarmee geen volwaardige recreatiewoningen. De verblijven zijn bijvoorbeeld nog kleinschaliger (en voorzien van minder conform) dan ‘plattelandskamers’, welke (onder voorwaarden en met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid) in de gemeente Olst-Wijhe planologisch worden toegestaan. Het is innovatief en heel kleinschalig. Op deze ontwikkeling is ook de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ van toepassing (zie paragraaf 3.3.5). Het voorliggende plan is daarmee niet strijdig met artikel 2.12.2. uit de Omgevingsverordening.

3.3.4 Realisatie nieuwe woning

Artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening: Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Toetsing plan aan artikel 2.2.2.

In de gemeentelijke Woonvisie 2022-2025 is opgenomen dat er tot 2030 1000 tot 1200 woningen gebouwd moeten worden. Tegelijkertijd ziet de gemeente dat de harde plancapaciteit (aantal woningen waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld) de afgelopen jaren flink gedaald is door de realisatie van woningen enerzijds en de geringe aanwas van nieuwe plannen anderzijds. In 2021 is de nog beschikbare harde plancapaciteit gedaald tot onder de 200 woningen. Daarnaast zijn er voor grotere woningbouwlocaties weinig bestemmingsplannen concreet in voorbereiding, en is de zachte voorraad (bestemmingsplan in voorbereiding) gedaald tot circa 100 woningen. De komende jaren dreigt een gat te ontstaan in de woningbouwproductie. Dat betekent dat de versnelling van woningbouw als prioriteit met stip op nummer één moet staan, om niet al direct bij de start een achterstand op te lopen in de ambitie. Voor een flexibel en evenwichtig aanbod in de kleine kernen en buurtschappen, de leefbaarheid en behoud van jongeren, is het van belang dat ook daar woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarom is bij de realistische trend uitgegaan van een streefaantal van ca nieuwe 200 woningen voor de periode 2021 – 2030 in kleine kernen en buurtschappen. Voor het dorp Boskamp geldt dat dit een duidelijke samenhang vertoont met de ontwikkeling van het dorp Olst. Zo kan het dorp Boskamp bijdragen aan de woonopgave van Olst. Bovendien is ervan uit het dorp Boskamp ook een structurele behoefte aan woningbouw.

Het voorliggende plan draagt bij aan het behalen van de doelstelling om 1000 tot 1200 woningen te realiseren tot 2030. De te realiseren nieuwe woning (binnen de huidige bebouwing) voldoet aan de kwalitatieve behoefte in de markt en wordt gerealiseerd voor een concrete behoefte naar woonruimte. De nieuwe woning wordt betrokken door de mede-initiatiefnemers van het plan. In de reeds aanwezige woning woont hun zoon (medeinitiatiefnemer) en zijn kinderen. Hiermee wonen drie generaties op één erf, waarbij men voor elkaar kan zorgen.

Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

3.3.5 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. ‘Rood voor Rood’, ‘Rood voor Groen’ en ‘Nieuwe landgoederen’ vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend:

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Figuur 9: Ruimtelijke kwaliteitsimpuls, verbeelding van de balans

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Toetsing plan aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In verband met de voorgenomen ontwikkeling is een inrichtingsplan opgesteld waarin is onderbouwd dat het plan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Met het plan wordt een relatief groot horeca-bedrijf (met bijbehorende ruimtelijke uitstraling en effecten) met bijbehorend terrein herontwikkeld tot een terrein waarbij op meer kleinschalige wijze wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd en waarbij de plek zijn maatschappelijke meerwaarde voor het buurtschap en de omgeving behoud. De ontwikkeling is enerzijds voor een deel gebiedsvreemd te kwalificeren, maar gezien de voorgaande functies van het plangebied (zoals ook planologisch geborgd), zijn de nieuwe functie ook als gebiedseigen te kwalificeren, en doordat met name het horeca-deel kleinschaliger wordt, is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving relatief klein.

Naast een eigen belang, dient het initiatief maatschappelijke belangen. Zo blijft het bestaande verzamel- en vertrekpunt, het Toeristische Overstappunt, behouden. Dit betreffen een zitgelegenheid, informatiepunt en circa 18 parkeerplaatsen. Het punt ligt op een knooppunt van toeristische routes en wordt door veel mensen gebruikt als uitvalsbasis. Vergelijkbare vertrekpunten, met parkeerplaatsen, liggen niet in de directe omgeving. Er is dan ook grote behoefte aan het behoud van deze functie. Ook is er behoefte vanuit de buurtbewoners om hier incidenteel te parkeren, bijvoorbeeld bij verjaardagen, gezien het ontbreken van parkeerplaatsen elders in het buurtschap. Ook wordt het terrein bijvoorbeeld incidenteel gebruikt door de Oranjevereniging Eikelhof. Om deze functie te kunnen behouden is het noodzakelijk hier een relatief kleinschalig horecapunt/rustpunt bij te realiseren. Er is behoefte bij de gebruikers aan een dergelijk horeca-rustpunt, voor bijvoorbeeld een kopje koffie/ thee, soep en/of een broodje. Deze faciliteiten zijn er nu niet meer, gezien De Lepelaar (het eerdere horecabedrijf) is gestopt en er geen alternatieven in de directe omgeving zijn. Anderzijds is dit horeca-rustpunt ook nodig, om het beheer van de maatschappelijke voorziening te kunnen bekostigen. Onderdeel van het te realiseren gebouw is ook een ruimte waar mensen even kunnen zitten. Deze ruimte kan ook incidenteel worden
gebruikt door bijvoorbeeld Plaatselijk Belang, voor een vergadering. Hiermee behoudt deze plek haar maatschappelijke en recreatieve functie. Het overige deel van het gebouw wordt gebruikt als opslagruimte/berging. Dit is benodigd voor het materieel waarmee het omliggende terrein wordt onderhouden en geldt tevens als berging voor de andere woning op het perceel, die nog geen bijgebouw heeft. Het betreft daarmee een multifunctioneel gebouw. Het realiseren van twee kleinschalige recreatieve verblijven op het achtererf (één in een bestaand gebouw en één in de vorm van een boomhut) sluiten aan op het relatief kleinschalige recreatieve concept.

De voorgenomen ontwikkeling betreft hiermee een ontwikkeling met een grote maatschappelijke meerwaarde. Dit maakt onderdeel uit van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Bij dit soort ontwikkelingen moet worden aangetoond dat het eventuele verlies aan ecologische en/ of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. In het voorliggende plan is nauwelijks sprake van een verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden, maar wordt juist geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Met het plan gaat slechts één eik verloren (op de plek van het horecarustpunt) en er wordt beperkt nieuw gebouwd, maar ter compensatie wordt veel erfverharding gesaneerd, wordt het erf landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting en wordt het bosgebied kwalitatief verbeterd.

Conclusie is dat het voorliggende plan past binnen het KGO-beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is in balans met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Met de uitvoering van het plan wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt

3.3.6 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie figuur 1). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde:

• 1. Generieke beleidskeuzes;
• 2. Ontwikkelingsperspectieven;
• 3. Gebiedskenmerken.

Figuur 10: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS/NNN, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc.

Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit. Het plangebied ligt wel in ‘Overstroombaar gebied’ (artikel 2.14..4), binnen het dijktraject van de IJssel. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Het voorliggende plangebied ligt op ruime afstand van de IJssel, op meer dan 2 kilometer. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en daardoor zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Het voorliggende plangebied zal daarmee niet als eerste onder water lopen. In het voorliggende plangebied, wordt één extra wooneenheid gerealiseerd en twee kleinschalige recreatieve verblijven, voor (in beginsel) zelfredzame mensen. Bij overstroming zal de maximale waterdiepte 0 tot 1 meter zijn (weergegeven op de Risicokaart, www.atlasleefomgeving.nl). In geval van overstroming zal er redelijkerwijs voldoende tijd zijn om te evacueren. Het plangebied is daarbij goed bereikbaar, via de Eikelhofweg en de Boxbergerweg. Via deze weg kan worden gevlucht naar het oosten, waardoor bereikbaarheid en zelfredzaamheid bij calamiteiten verzekerd is. Extra maatregelen en/of voorzieningen zijn hier dan ook niet noodzakelijk.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn daarnaast geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vorm gegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven.

Het voorliggende plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a ligt binnen het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ (zie figuur 11).

Figuur 11: Weergave ontwikkelingsperspectief aan de Boxbergerweg 31 en 31a (Bron: Omgevingsvisie Overijssel).

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Met aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. En aan de andere kant ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De kwaliteitsambitie 'voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' staat hierbij voorop. De provincie wil de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Uitgangspunten voor mixlandschappen zijn:

• Behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied;
• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen;
• Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

De herontwikkeling van deze horeca-locatie aan de Boxbergerweg 31 en 31a, op een relatief kleinschalige en passende wijze, waarbij het erf maatschappelijke functies behoud, de ontwikkeling gepaard gaat met investeringen in landschap en natuur en het verwijderen van erfverharding, past binnen dit ontwikkelingsperspectief.

3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan/ruimtelijke onderbouwing (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtinggevende uitspraken worden gedaan, voorziet het (bestemmings)plan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden.

Het plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a ligt in een dekzandvlakte en ruggen-gebied (zie figuur 12). De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.

Figuur 12: Weergave kaart natuurlijke laag aan de Boxbergerweg 31 en 31a, Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel).

Normerend uitgangspunt:

• Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaatsvinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

In het voorliggende plan vinden ruimtelijke ontwikkelingen plaats op het erf Boxbergerweg 31 en 31a. Met dit plan wordt geen kenmerkend reliëf aangetast. Het erf met bijbehorende gronden wordt landschappelijk ingepast. Er wordt veel erfverharding verwijderd, wat bijdraagt aan een betere infiltratie van regenwater. Hierbij wordt de natuurlijke laag gerespecteerd.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Het plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a ligt in het Oude hoevenlandschap (zie figuur 13).

Figuur 13: Weergave kaart laag agrarisch cultuurlandschap aan de Boxbergerweg 31 en 31a, Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Het oude hoevenlandschap heeft verspreide erven met vaak een ‘eigen’ es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen ‘bezet’ waren. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Dit is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het betreft contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en -ontginningen. Daartussen kleinere bovenlopen van beken. De ambitie is de kenmerkende afwisseling te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven en de landschapsbeplanting.

Normerend uitgangspunt:

• De essen en esjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.
• Ontwikkelingen vergroten de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

In het voorliggende plan vinden ruimtelijke ontwikkelingen plaats op het erf Boxbergerweg 31 en 31a. Met dit plan wordt geen kenmerkend reliëf aangetast en ook geen karakteristieke openheid. Het erf met bijbehorende gronden wordt landschappelijk ingepast. Er wordt veel erfverharding verwijderd, wat bijdraagt aan een betere infiltratie van regenwater. Hierbij wordt de laag van het agrarische cultuurlandschap gerespecteerd.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Voor het plangebied zijn de aanduidingen ‘informele trage netwerk’ en ‘verspreide bebouwing’ van toepassing.

Relevante uitgangspunten zijn:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap;
• Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het inrichtingsplan. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en wordt het erf beter gekoppeld aan het landschap. Ook wordt met het plan geborgd dat het erf blijft dienen als startpunt voor wandelaars en fietsers, die vanaf hier de landgoederenzone bezoeken.

Laag van de beleving

Het plangebied ligt in ‘donkertegebied’. Hier is rekening mee gehouden door extra lichthinder te beperken. Ook ligt het plangebied in ‘IJssellinie inundatieveld’, wat geen rechtstreekse doorwerking heeft op dit plan. Tot slot maakt het plangebied deel uit van ‘Stads- en dorpsrandgebied’. De ‘Stads en dorpsrandgebieden’ vormen de overgang tussen de stedelijke en de groene omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de groene als de stedelijke omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Veel stads- en dorpsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan. Als er naast de inmiddels geplande woon- en werklocaties nog behoefte ontstaat, kunnen nieuwe woon- en werkmilieus worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in deze gebieden te versterken. In de stads- en dorpsrandgebieden liggen ook kansen om beleidsambities op het gebied van natuur, water, en energie te realiseren. Het voorliggende plan, met de genoemde maatschappelijke en recreatieve functies, sluit aan de genoemde uitgangspunten.

3.3.7 Conclusie provinciaal beleid

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het provinciale beleid, zoals ook vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past o.a. binnen het KGO-beleid en binnen het geldende ontwikkelingsperspectief en is uitgewerkt op basis van de gebiedskenmerken.

3.4.1 Structuurvisie Olst-Wijhe

In 2017 is de Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. De structuurvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. Hierin gaat het over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen, water, enzovoort. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Met de Structuurvisie speelt de gemeente in op de volgende strategische doelen:

• Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen;
• Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit;
• Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met het aantrekkelijke ‘IJsselfront OlstWijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling;
• Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten;
• Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie;
• Samen werken aan circulaire economie, aan mogelijkheden voor lokale ondernemers om zich te vestigen en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Het plangebied ligt daarbij in de ‘Landgoederenzone’. In deze zone wordt specifiek ingezet op het verbeteren van de toegankelijkheid en de beleefbaarheid van de landgoederen en buitenplaatsen voor recreanten.

Figuur 14: Weergave kaart uit de Structuurvisie Olst-Wijhe, met daarop aangegeven de verbindingen in ‘Lommerijke Landgoederen’.

Het voorliggende plan sluit aan op een aantal doelen die in de structuurvisie zijn omschreven. Er wordt ingezet op aantrekkelijk en veilig wonen voor drie generaties in één gebouw, op maatschappelijke voorzieningen waar behoefte aan is en op het verbeteren van de toegankelijkheid en beleefbaarheid van de landgoederenzone, als starten eindpunt van recreatieve tochten en als plek waar kleinschalige recreatieve overnachtingsmogelijkheden worden aangeboden.

De gemeente gebruikt de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Zoals onderbouwd in paragraaf 3.3.5 voldoet het voorliggende plan aan de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’.

3.4.2 Woonvisie 2022-2025

In de gemeentelijke Woonvisie 2022-2025 is opgenomen dat er tot 2030 1000 tot 1200 woningen gebouwd moeten worden. Tegelijkertijd ziet de gemeente dat de harde plancapaciteit (aantal woningen waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld) de afgelopen jaren flink gedaald is door de realisatie van woningen enerzijds en de geringe aanwas van nieuwe plannen anderzijds. In 2021 is de nog beschikbare harde plancapaciteit gedaald tot onder de 200 woningen. Daarnaast zijn er voor grotere woningbouwlocaties weinig bestemmingsplannen concreet in voorbereiding, en is de zachte voorraad (bestemmingsplan in voorbereiding) gedaald tot circa 100 woningen. De komende jaren dreigt een gat te ontstaan in de woningbouwproductie. Dat betekent dat de versnelling van woningbouw als prioriteit met stip op nummer één moet staan, om niet al direct bij de start een achterstand op te lopen in de ambitie. Voor een flexibel en evenwichtig aanbod in de kleine kernen en buurtschappen, de leefbaarheid en behoud van jongeren, is het van belang dat ook daar woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarom is bij de realistische trend uitgegaan van een streefaantal van ca nieuwe 200 woningen voor de periode 2021 – 2030 in kleine kernen en buurtschappen.

Het voorliggende plan draagt bij aan het behalen van de doelstelling om 1000 tot 1200 woningen te realiseren tot 2030. De te realiseren nieuwe woning (binnen de huidige bebouwing en buurtschap De Eikelhof) voldoet aan de kwalitatieve behoefte in de markt en wordt gebouwd voor een concrete behoefte naar woonruimte. De nieuwe woning wordt betrokken door de mede-initiatiefnemers van het plan. In de reeds aanwezige woning woont hun zoon (mede-initiatiefnemer) en zijn kinderen. Hiermee wonen drie generaties op één erf, waarbij men voor elkaar kan zorgen. Het voorgenomen plan past binnen de Woonvisie 2022-2025.

3.4.3 Landschapsontwikkelingsplan Salland

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een ‘motor’ kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en ‘rood’ in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

Het plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a ligt in het dekzandlandschap met als deelgebied de dekzandruggen. Door de reliëfverschillen en open ruimtes ontstond er een gevarieerd landschapsbeeld van besloten en een half open landschap. Landgoederen zijn veel aanwezig in dit landschapstype. De buitenplaatsen vormen een karakteristiek beeld. Voornamelijk bij landgoederen is het verschil in de hogere en lagere delen in het landschap goed waar te nemen.

Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristieke door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd. De wegen op de ruggen zijn beplant.

Landschappelijke karakteristieken:

• Rug verdicht met landschapselementen als bosjes, landgoederen, houtwallen, hagen, singels en solitaire bomen (soorten van de hogere gronden zoals eik, beuk).
• Afwisseling van verdichte en open ruimtes, verrassende doorkijkjes.
• Essen onbeplant, omzoomd met houtwallen.
• Perceelscheidingen worden minimaal en terughoudend toegepast, aansluitend aan het open karakter.
• Wegen veelal kronkelend, zich voegend naar de erven, soms over erf.
• Wegen beplant, essen zoveel mogelijk onbeplant, tenzij er sprake is van doorgaande historische structuren.
• Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan.
• Erven langs rand van de es, grote dakvlakken tegen groene achtergrond, knooperven en zandwegen.
• Kleinschalige grillige blokverkaveling deels omzoomd met houtwallen
• Reliëf door essen en kampen, soms in de vorm van een steilrand.

Met het voorliggende plan worden de landschappelijke karakteristieken niet aangetast. Het kleinschalige bosgebied wordt kwalitatief verbeterd, er wordt erfverharding verwijderd, er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing, en de nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen beplanting. Hiermee past het voorliggende plan binnen het LOP.

3.4.4 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de “Nota Ruimtelijke Kwaliteit”, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden.

Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving (in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is nader onderbouwd dat geen waarden worden aangetast)?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. De toets aan dit ‘KGO-beleid’ is opgenomen in paragraaf 3.3.5 van deze Ruimtelijke Onderbouwing.

3.4.5 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het gemeentelijke beleid. Het plan past binnen het KGO-beleid, sluit aan op relevante doelstellingen uit de Structuurvisie Olst-Wijhe en de Woonvisie 2022-2025 en past binnen principes zoals genoemd in het Landschapsontwikkelingsplan.

4.2.1 Soortenbescherming

Met betrekking tot soortenbescherming heeft een toetsing aan de Wet natuurbescherming plaatsgevonden. Het rapport ‘Quickscan Wet natuurbescherming Boxbergerweg 31 en 31a Olst’ is als Bijlage 1 bijgevoegd. De toetsing bevat de volgende conclusies.

Soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt

De ontwikkeling zal naar verwachting leiden tot een positief effect op de grootte van het leefgebied van een aantal beschermde zoogdieren waarvoor een provinciale vrijstelling geldt. Het betreft soorten als ree, haas, konijn, vos en diverse algemene muizen en spitsmuizen. Voor de amfibieënsoorten met een provinciale vrijstelling zal de ingreep naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van het leefgebied. De ingreep heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er sprake is van een tijdelijke, en plaatselijke verstoring, voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft.

Soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt

Met de volgende soorten en/of soortgroepen dient rekening te worden gehouden.

Broedvogels

Bij de werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met (in gebruik zijnde) nesten van vogels.

Algemene zorgplicht

In de Wet natuurbescherming is in artikel 1.11 een omschrijving opgenomen over de algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen ‘voldoende zorg’ in acht neemt voor alle in het wild levende dieren en planten, dus ook niet-beschermde soorten, en hun directe leefomgeving. Dit is een algemene verantwoordelijkheid die voor iedereen geldt. Het betekent bijvoorbeeld dat er niet onnodig dieren en planten worden gedood, wanneer er redelijkerwijs een andere oplossing voor is, bijvoorbeeld de dieren te verplaatsen naar een ander gebied.

4.2.2 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998, inmiddels Wet natuurbescherming, beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)/ Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het omhakken of rooien van bossen is niet zomaar toegestaan in de Wet natuurbescherming. Dit geldt ook bij het rooien of het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van bomen tot gevolg hebben. Hieronder valt ook beschadiging door vee. Onder bos wordt verstaan:

• alleen bossen die buiten de ‘bebouwde kom Boswet’ liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are (1.000 m2);
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Natura 2000 – gebieden

Niet stikstof-gerelateerde effecten

Het plangebied aan de Boxbergerweg 31 ligt niet in een Natura 2000-gebied. In de ruime omgeving van het plangebied liggen diverse Natura 2000-gebieden. Op ongeveer 4 km afstand ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken (AERIUS, 2023). De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maken dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er geen sprake van mogelijk negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000- gebied. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming van niet stikstof-gerelateerde effecten wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Stikstof-gerelateerde effecten

Gezien de kleinschalige aard van de beoogde werkzaamheden, de relatief kleinschalige nieuwe (bedrijfs)activiteiten binnen het plangebied en de grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (circa 4 km) wordt een significante stikstofdepositie niet verwacht. Niet in de aanlegfase en ook niet in de gebruiksfase (voor de nieuwe activiteiten). M.b.t. de aanlegfase gaat het in dit plan om werkzaamheden die verspreid over meerdere jaren plaatsvinden en relatief kleinschalig van aard zijn. Het betreft de realisatie van enkele relatief kleinschalige gebouwen en inpandige verbouwingen, die grotendeels door initiatiefnemers zelfstandig worden uitgevoerd, verspreid over een relatief langere tijd. Ook de herinrichting van de buitenruimte is qua werkzaamheden, en bijbehorende verkeersbewegingen, relatief gezien beperkt. Voor de gebruiksfase geldt dat het plangebied reeds nu al wordt gebruikt als TOP en startpunt voor wandelaars en fietsers. Dit wijzigt in de nieuwe situatie niet. In de nieuwe situatie zijn de horeca-activiteiten ook kleinschaliger. De extra verkeersbewegingen aangaande de bedrijfsactiviteiten en verblijfsrecreatie zijn daarbij beperkt, gezien het kleinschalige karakter.

Houtopstanden

Er is geen sprake van houtopstanden die met het voorliggende plan gekapt worden, waarvoor een meldings- of herplantplicht geldt volgens de Wet natuurbescherming. Er wordt één relatief dunne eik gekapt. Hiervoor is een kapvergunning van de gemeente noodzakelijk.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Met de voorgenomen werkzaamheden worden geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN significant aantasten. Er ligt geen NNN-gebied in de directe nabijheid van het plangebied.

4.5.1 Europees beleid

Sinds 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Deze richtlijn moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater verbeterd zodat het water chemisch en ecologisch (weer) gezond wordt. Alle waterbeheerders moeten ervoor zorgen dat de waterkwaliteit in 2015 op orde is. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op stroomgebied niveau plannen opgesteld. In deze stroomgebiedplannen staan de concrete doelstellingen en maatregelen beschreven voor de verschillende stroomgebieden.

4.5.2 Rijksbeleid

Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Er wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering.
• We moeten blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte.
• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven hoe we omgaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027. Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen.

4.5.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. De provincie werkt nauw samen met Waterschappen om haar ambities te realiseren. Hiervoor hebben de waterschappen eigen regionale waterbeheerplannen opgesteld. De Provinciale staten hebben de wettelijke bevoegdheid tot het instellen en opheffen van waterschappen, tot regeling van hun gebied, taken, inrichting, samenstelling van hun bestuur en tot de verder reglementering van waterschappen. De manier waarop de waterschappen hun taak uitoefenen is onderhevig aan provinciaal toezicht doordat het waterbeheerplan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten behoeft. Dus de provincie stelt de regels en de waterschappen doen verder de uitvoering van het waterbeheer.

4.5.4 Waterschap Drents Overijsselse Delta

Voor het plangebied is het Waterbeheersplan 2022 – 2027 van het Waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. Daarnaast is de Keur van het waterschap een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

4.5.5 Invloed plan op de waterhuishouding

Binnen dit bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en er is sprake van een afname van oppervlakte verharding. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied, stedelijke watercorridor of beschermingsgebied / invloedszone van een A-watergang of B-watergang, waterkering of persleiding. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte aangehouden van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil gehanteerd. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

M.b.t. de bestaande bebouwing geldt dat er gebruik wordt gemaakt van het bestaande riool, net als in de bestaande situatie. Dit riool is verbonden met een put waarin een pomp zorgt dat het naar het riool van de gemeente wordt gepompt. Zo is het ook met het regenwater. Er zijn reeds al afvoerpijpen, die niet op het riool aangesloten zijn. Er is reeds één extra afvoerpijp aan de dakgoot van de nieuwe woning gekomen in de hoek van de keuken en de woonkamer, die niet aangesloten is op de afvoerpijpen. Hierbij is een zinkput gerealiseerd. Voor de opvang van het regenwater van de andere bedrijfswoning is een opvangbak van 1000 liter neergezet. Die stroomt nu eerst vol en daarna stroomt het water over het asfalt naar het laagste punt bij het bospad, alwaar ook een zinkput is gemaakt (reeds door de vorige eigenaren).
In de nieuwe situatie wordt relatief veel verharding (asfalt) verwijderd, waardoor er meer gelegenheid komt voor het hemelwater om over een grotere breedte afgevoerd te kunnen worden in de open grond. In het nieuwe recreatieve verblijf (met minimale faciliteiten) in het bestaande gebouw aan de Eikelhofweg stroomt het regenwater van het dak op de bovengrond, in de huidige situatie. In de nieuwe situatie wordt een dakgoot aangebracht en daarvoor wordt ook een zinkput gerealiseerd. Voor het nieuwe horecapunt komt er een dakgoot langs de dakrand en het hemelwater wordt ondergronds naar de grote bestaande zinkput afgevoerd naast het bospad waar ook alle andere water van het erf naar toe stroomt.

Het plangebied ligt daarnaast in ‘Overstroombaar gebied’. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Het voorliggende plangebied ligt op ruime afstand van de IJssel, op meer dan 2 kilometer. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en daardoor zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Het voorliggende plangebied zal daarmee niet als eerste onder water lopen. In het voorliggende plangebied, wordt één extra wooneenheid gerealiseerd en twee kleinschalige recreatieve verblijven, voor (in beginsel) zelfredzame mensen.

4.5.6 Watertoets plan Boxbergerweg 31 en 31a

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het watertoetsresultaat is bijgevoegd in Bijlage 2 bij de toelichitng. Uit de digitale watertoets komt dat de 'korte procedure' gevolgd kan worden. Hiermee is het plan voldoende afgestemd met het waterschap.

5.3.1 Algemeen

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht er toe om bij ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

5.3.2 Wegverkeerlawaai

De nieuw te realiseren betreft een ‘geluidsgevoelig object’ op grond van de Wet geluidhinder. De woning ligt binnen de geluidszone van 250 meter van de Boxbergerweg en de Eikelhofweg. Hiertoe is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is als Bijlage 4 bijgevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat het geluid afkomstig van wegverkeer voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en daarom geen belemmering geeft voor het uitvoeren van het plan.

5.3.3 Railverkeerlawaai

Van railverkeerlawaai is geen sprake.

5.3.4 Industrielawaai

In de nabijheid van het plangebied is geen gezoneerd industrieterrein gesitueerd. In de omgeving van het plangebied zijn wel enkele individuele bedrijven aanwezig. Blijkens de paragraaf ‘Bedrijven en milieuzonering' (zie paragraaf 5.7 van deze Ruimtelijke Onderbouwing) wordt aan de richtafstanden voor geluid voldaan. Bij deze afstanden is het voldoende aannemelijk dat ter hoogte van de woning wordt voldaan aan de geluidniveaus die voor deze bedrijven gelden op basis van de geluidvoorschriften en deze bedrijven door de woonbestemming niet worden belemmerd in bedrijfsvoering. Een akoestisch onderzoek industrielawaai is niet nodig

5.3.5 Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

5.4.1 Externe werking

Het plan betreft het realiseren van een extra woning, een praktijk-/therapie-/training-/vergaderlocatie, bed & breakfast, twee kleinschalige recreatieve verblijven en een TOP-punt. Dit plan is voor emissies van luchtverontreinigende stoffen fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) als Niet in Betekenende Mate te beschouwen in de zin van de Wet milieubeheer. Hiermee wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen van titel 5.2 van de Wet milieubeheer.

5.4.2 Interne werking

Van belang is uit oogpunt van een goede ruimtelijk ordening te beoordelen of de luchtkwaliteit op de locatie geschikt is voor het voorgenomen plan. Op de grootschalige concentratie- en depositiekaarten Nederland, gepubliceerd door het Rijksinstituut Volksgezondheid en Milieu op http://geodata.rivm.nl/gcn/, zijn op schaal van vierkante km vakken de gemiddelde achtergrondconcentraties aangegeven van diverse luchtverontreinigende stoffen, waarvan stikstofdioxide en fijnstof het meest relevant zijn. De gegevens voor het plangebied worden weergegeven in de volgende tabel.

Uit de tabel blijkt dat aan de grenswaarden wordt voldaan, maar nog niet (in alle gevallen) wordt voldaan aan de WHO-advieswaarde. Alleen de WHO-advieswaarde voor fijnstof PM2,5 wordt in beperkte mate overschreden. Dit vormt echter geen wettelijke belemmering.

Conclusie

• De bijdrage van het plan aan de concentraties voor PM10 en NO2 zijn Niet in Betekenende Mate, waarmee wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen van titel 5.2 Wet milieubeheer.
• De achtergrondconcentratie stikstofdioxide, (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) voldoet aan grenswaarden van bijlage 2 Wet milieubeheer.
• Luchtkwaliteit is geschikt voor de beoogde functies.

5.4.3 Conclusie

De emissie van het plan is voor emissie Niet in Betekenende Mate. De Luchtkwaliteit ter plaatse is geschikt voor het plan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

5.5.1 Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallenmet gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport. Het doel van het veiligheidsbeleid is zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en op termijn ook het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) gemeenten en provincies bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet op de ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle activiteiten. Geregeld is hoe gemeenten moeten omgaan met risico's voor mensen in de omgeving van een risicobron als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in de risicobron. Afstanden die aangehouden moeten worden, worden bepaald door het plaatsgebonden risico van een risicovolle activiteit. Het ijkpunt voor het groepsrisico wordt bepaald door een oriëntatiewaarde. De externe veiligheid van risicobronnen wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van de risicobron.

5.5.2 Onderzoek

Om in beeld te brengen of er in het plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a in Olst, waar o.a. een nieuwe wooneenheid wordt gerealiseerd, of in de nabijheid daarvan risicobronnen aanwezig zijn, is de externe veiligheid
- signaleringskaart geraadpleegd. Een uitsnede daarvan is weergegeven in figuur 15.

Figuur 15: Externe veiligheid signaleringskaart waarbij het plangebied aan de Boxbergerweg 31 en 31a met de rode icoon is aangeduid

Plaatsgebonden risico

Het plan is niet gelegen binnen aan te houden afstanden voor het plaatsgebonden risico (PR-10) van inrichtingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) of buisleidingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Groepsrisico

Het plan is ook niet gelegen in invloedgebied van een BEVI-inrichting, transportroute gevaarlijke stoffen of buisleiding. Een verantwoording van het groepsrisico is niet nodig.

Overige risicobronnen

Er liggen geen overige risicobronnen in en om het plangebied die beperkend kunnen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan, m.b.t. externe veiligheid, uitvoerbaar is.

5.6.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt ingegaan op het aspect geur, m.b.t. veehouderijen. Van geurhinder afkomstig van industriële bedrijven is geen sprake.
Afhankelijk van het aantal en soort dieren wordt het aspect geurhinder van dierenverblijven getoetst aan het Activiteitenbesluit milieubeheer (hierna Activiteitenbesluit) of de Wet geurhinder en veehouderij (hierna Wgv). Voor de inhoudelijke toetsing maakt het niet uit welk toetsingskader van toepassing is. Met minimaal aan te houden vaste afstanden en maximale waarden voor geurbelasting krijgen geurgevoelige objecten bescherming tegen geurhinder. Aangezien er aan het buitengebied een nieuwe woning (dit betreft een geurgevoelig opbject) wordt toegevoegd moet (vanwege de omgekeerde werking) bekeken worden of voor deze woning aan de minimaal aan te houden vaste afstanden en/of maximale waarde voor de geurbelasting voldoet. Daarbij mogen in de omgeving gelegen veehouderijbedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Daarnaast dient er sprake te zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de ‘nieuwe woning’.

5.6.2 Onderzoek

In een straal van circa 1 kilometer zijn diverse agrarische bouwvlakken gelegen. Binnen deze functies zijn agrarische bedrijven toegestaan ten behoeve van akker- en vollegrondtuinbouw, grondgebonden veehouderijen en intensieve kwekerijen. Voor veehouderijen waar geen geuremissiefactor voor is vastgesteld geldt op basis van Wgv/Abm voor geur een vaste afstand van 50 meter buiten de bebouwde kom tussen een emissiepunt van dierverblijven en de te beschermen objecten. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf is gelegen aan de Boxbergerweg 28. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 140 meter. Gesteld wordt dat aan de richtafstand van 50 meter wordt voldaan. Voor de veehouderijen waar dieren worden gehouden waarvoor geuremissiefactoren zijn vastgesteld (zoals bijvoorbeeld varkens en pluimvee) gelden geurnormen. In een cirkel van circa 2 kilometer rondom het plangebied bevinden zich diverse veehouderijen waarvoor geen vaste afstanden gelden. Op basis van aard en omvang van nabij gelegen veehouderijen en de afstand tot het plangebied wordt gesteld dat de geurnormen ter plaatse van het plangebied niet worden overschreden.

Op grond van de Wro dient daarnaast te worden beoordeeld of het woon- en leefklimaat geschikt is voor de beoogde functie wonen. De geursituatie is een van de parameters die dit woon- en leefklimaat beïnvloedt. Naast toetsing aan de vaste afstanden en geurbelasting door individuele bedrijven zal aannemelijk moeten worden gemaakt waarom de cumulatieve geurbelasting door geuremissies van dieren met geuremissiefactor aanvaardbaar is voor het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woning. Voorliggende locatie ligt buiten de bebouwde kom binnen een geur concentratiegebied. Op basis van artikel 3 lid 1 sub b (Wgv), geldt een grenswaarde van maximaal 14 odour units per kubieke meter lucht (ouE/s). Gelet op nabijgelegen veehouderijen en de bijbehorende dierenaantallen/diersoorten, wordt op basis van een indicatieve toetsing verwacht dat aan de grenswaarde wordt voldaan. In de nabijheid zijn diverse agrarische bedrijven gelegen. Voorliggend plangebied is voor geen de meest nabijgelegen woning.

5.6.3 Conclusie

Het voorliggende plan is uitvoerbaar m.b.t. het aspect geur

5.7.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 m
2	30 m
3.1	50 m
3.2	100 m
4.1	200 m
4.2	300 m

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Met het realiseren van een milieugevoelige bestemming (bij het voorliggende plan betreft dat de extra woning) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen.

5.7.2 Doorwerking in het plan, interne werking

In de volgende tabel zijn de bedrijven weergegeven in de omgeving van het perceel en zijn tevens de VNGrichtafstanden opgenomen. Bij de kolom ‘afstand’ is de kleinste afstand tussen de betreffende milieu gecategoriseerde functie en de beoogde woonbestemming aan de Boxbergerweg 31-31a Olst opgenomen.

* Op basis van het bestemmingsplan zijn bedrijven vallende in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan ** Op basis van het bestemmingsplan zijn bedrijven vallende in de milieucategorie 3 toegestaan, in de toetsing wordt uitgegaan van de maximale categorie 3.2.

Figuur 16: Weergave ligging bedrijfspercelen in directe omgeving plangebied.

In voorliggend geval wordt aan alle richtafstanden voldaan, behalve de richtafstand voor het aspect ‘geur’ van de veehouderij aan de Boxbergerweg 28. Voor veehouderijen zijn echter niet de richtafstanden, maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekende geurbelasting van de Wet geurhinder en veehouderij of het Activiteitenbesluit bepalend. Een nadere beschouwing van het aspect ‘geur’ t.a.v. omliggende veehouderijen vindt plaats in paragraaf 5.6 van de voorliggende Ruimtelijke Onderbouwing. Voor de overige aspecten (stof, geluid en gevaar) wordt op basis van de richtafstanden geconcludeerd dat deze geen belemmering vormen voor voorliggende ontwikkeling.

5.7.3 Doorwerking in het plan, interne werking

Het plan betreft het planologisch toestaan van één extra woning. Een woning vormt geen belastende functie voor de omgeving. Naast de woning is initiatiefnemer voornemens om kleinschalige bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied op te richten. Het plan betreft kleinschalige horeca, verblijfsrecreatieve activiteiten en een praktijkruimte. Voor deze functies gelden geen richtafstanden. Deze functies vallen onder categorie 1 of zijn daaraan gelijk te stellen.

5.8.1 Inleiding

Het Besluit milieueffectrapportage geeft activiteiten en gevallen aan waarin een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Ook gelden er verplichtingen als een voorgenomen project valt onder de genoemde activiteiten, maar niet onder de drempelwaarden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.- beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

5.8.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen waardoor, indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden, sprake kan zijn van een m.e.r-beoordelingsplichtig plan. In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., met name: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject.' Aangezien hier sprake van is, dient te worden getoetst of sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

5.8.3 Onderzoek

Als voorliggend plan wordt vergeleken met de drempelwaarden uit de D-lijst kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook, wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in 2017 een (standaard) beoordelingskader voor de kwalificatie van stedelijke ontwikkelingsprojecten gegeven (ECLI:NL:RVS:2017:694). Hierin stelt de Afdeling voorop dat het begrip “stedelijk ontwikkelingsproject” ruimte voor interpretatie laat. Het is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Blijkens jurisprudentie worden deze concrete omstandigheden van het geval beoordeeld aan de hand van verschillende aspecten. Concreet gaat het onder andere om aspecten zoals:

• de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen (functie)wijziging, en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

Het voorgenomen plan betreft het realiseren van een extra woning, een praktijk-/therapie-/training- /vergaderlocatie en bed & breakfast binnen bestaande bebouwing die eerder werd gebruikt voor horecaactiviteiten. Tevens worden twee kleinschalige recreatieve verblijven en een TOP-punt gerealiseerd (kleinschalige horeca). Er is daarbij geen onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Het aantal parkeerplaatsen wordt zelfs verminderd ten opzichte van de huidige situatie. Gezien deze kenmerken van het project betreft het geen “stedelijk ontwikkelingsproject”.

Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Geconcludeerd wordt dan ook dat in voorliggend plan, gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling, geen sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’.

Conclusie

Op basis van de beschikbare informatie kan de conclusie worden getrokken dat het plan geen “stedelijk ontwikkelingsproject” betreft. Het plan is daarom niet m.e.r.- (beoordelings-)plichtig. Ook brengt de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige milieueffecten met zich meebreng (zoals ook is onderbouwd in de hoofdstukken 4 en 5 van deze Ruimtelijke Onderbouwing).

5.10.1 Verkeer

De nieuw te realiseren functies worden ontsloten op de Boxbergerweg, via de bestaande twee ontsluitingen. Het betreft twee bestaande inritten die overzichtelijk zijn. De twee kleinschalige recreatieve verblijven, nabij de Eikelhofweg, zijn ook vanaf deze weg bereikbaar, via de bestaande ontsluiting hier. De wegen kunnen de voorgenomen ontwikkeling goed aan. De verkeersbewegingen zijn vergelijkbaar of kleiner, ten opzichte van de situatie dat de Lepelaar hier nog als horeca-bedrijf zat.

5.10.2 Parkeren

In de nieuwe situatie is voldoende parkeergelegenheid voor de auto’s van de toekomstige bewoners van het erf en bezoekers, van o.a. het TOP-punt en de faciliteiten op het erf. Er worden in totaal 18 parkeerplaatsen gerealiseerd welke worden ontsloten vanaf de Boxbergerweg op de bestaande ontsluiting (8 tot 9 plekken ten behoeve van het Toeristische Overstap-punt en 9 plekken voor de praktijk- en recreatieve ruimten). Ook is extra ruimte voor parkeren op de bestaande verharding aan de Eikelhofweg.

Hiermee zijn in totaal voldoende parkeerplaatsen voor de relatief kleinschalige functies.

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1 Begrippen)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2 Wijze van meten)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte, dakhelling, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig/toegestaan is;
• Afwijken van de gebruiksregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de gebruiksregels;

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 8)

In dit artikel zijn de algemene bouwregels beschreven, die voor hele plangebied gelden. In de algemene bouwregels zijn bepalingen over afwijkende en bestaande maten opgenomen. tevens wordt in de algemene bouwregels ingegaan op herbouw van woningen en parkeren.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In de algemene gebruiksregels zijn diverse bepalingen omtrent strijdig gebruik opgenomen. Tevens wordt hierbij ingegaan op het parkeren van voertuigen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Het gaat over het toestaan van mantelzorg, vergroten van de inhoudsmaat van karakteristieke gebouwen en kleinschalige windenergie.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 11)

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen, die erin voorzien dat bepalingen in het plan op ondergeschikte punten kunnen worden gewijzigd. Het gaat over het splitsen van karakteristieke panden, de realisatie van een woning in een karakteristiek bijgebouw, het verwijderen van de bestemming archeologie en de herbouw van woningen buiten bestaande funderingen.

• Overige regels (Artikel 12)

In dit artikel is bepaald dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3.1 Bestemmingen

'Natuur'

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden en bos, extensieve dagrecreatie, houtoogst en water. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatieverblijf' is tevens een recreatieverblijf toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is tevens een parkeerterrein toegestaan. Tot slot is bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals wegen, bruggen, paden, recreatieve voorzieningen en trafohuisjes toegestaan.

'Wonen'

Op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding is een woonbestemming opgenomen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken. Onder geschikt aan de woonfunctie betreft een bed&breakfast, een rustpunt en kleinschalige horeca ter plaatse van de aanduiding 'kleinschalige horeca'. De woonbestemming is voorzien van een bouwvlak. Het aantal woning is middels een maatvoering gemaximeerd tot twee woningen.

Binnen de woonbestemming is tevens een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het uitvoeren van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in Bijlage 1 teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de sanering van de verontreiniging in de bodem zoals opgenomen in Bijlage 2.

Dubbelbestemmingen

De gronden binnen het plangebied zijn daarnaast (deels) voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2'.

Deze dubbelbestemmingen zijn conform het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" overgenomen in dit bestemmingsplan.