Buitengebied, Wechterholt 35

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de splitsing van een karakteristieke boerderij aan de Wechterholt 35 te Wijhe en de bouw van een schuur naast de nieuwe woning. In het kader hiervan wordt een extra wooneenheid aan de woonbestemming op het huidige perceel toegevoegd. In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsregel opgenomen die het toekennen van een extra wooneenheid mogelijk maakt. Echter, de toevoeging van een extra schuur van 100 m² naast de bestaande schuren die gezamenlijk een oppervlakte van 265 m² kennen, maakt dat de ontwikkeling buiten de kaders van de wijzigingregels valt. De gemeente Olst-Wijhe verleent medewerking aan dit initiatief, omdat de toevoeging van de schuur gezien het volume van het hoofdgebouw alsmede de ruimtelijke wenselijke en efficiënte indeling van het erf wenselijk is.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuidwesten van het dorp Heino. Deze locatie ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, in de Overijsselse regio Salland. Het plangebied is omgeven door weilanden en andere (voormalige) boerderijen. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 25 september 2013 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming 'Wonen' en grotendeels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Het bouwvlak heeft de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Voor het gehele gebied is daarnaast een gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwevingsgebied' van toepassing. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het plangebied in het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied

Wijzigingsbevoegdheid
In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om hoofdgebouwen met de aanduiding 'karakteristiek' te splitsen en een extra woning toe te staan. Artikel 43.1 luidt als volgt:

Artikel 43.1 Woningsplitsing karakteristieke panden
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

• a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
• b. de aanduiding karakteristiek dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 6 of 7 een karakteristiek hoofdgebouw betreft;
• c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
• d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
• e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
• f. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
• g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
• h. woningsplitsing in drie woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
• i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
• j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
• k. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;
• l. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

Het initiatief voldoet aan nagenoeg alle voorwaarden. Echter, de toevoeging van een extra schuur van 100 m² naast de bestaande schuren die gezamenlijk een oppervlakte van 265 m² kennen, maakt dat de ontwikkeling buiten de kaders van de wijzigingregels valt.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie ter plaatse van het plangebied en op de nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste beleidskaders die relevant zijn voor het plangebied toegelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de onderhavige ontwikkeling.

2.1 Huidige situatie

Op het huidige perceel zijn een boerderij en twee schuren aanwezig. De bestaande boerderij aan de Wechterholt 35 is in 1883 gebouwd. De boerderij heeft een inhoud van ongeveer 1800m³ en bestaat uit twee delen. Het voorhuis van de boerderij is in 2006 grondig verbouwd tot woning. Dit deel van de boerderij heeft een oppervlakte van ongeveer 225m². De achterzijde van de boerderij betreft de voormalige stal, die nog in originele staat is en een oppervlakte kent van 102 m². Tussen de voor- en achterzijde is een brandwerende muur aangebracht. In de onderstaande afbeeldingen zijn impressies weergegeven van de buitenzijde en binnenkant van de boerderij en van de indeling van het perceel.

Afbeelding - Voorzijde van de boerderij

Afbeelding - Zuidzijde van de boerderij

Afbeelding - Achter- en zijgevel van de boerderij

Afbeelding - Bestaande indeling van de boerderij

Het plangebied bestaat uit 2 percelen (perceel Wijhe 407 sectie L en perceel Wijhe 801 sectie L), die gezamenlijk een oppervlakte hebben van 5086 m². In de onderstaande afbeelding zijn deze percelen weergegeven met de ligging van de boerderij (1) en de bestaande schuren (2 en 3).

Afbeelding - Huidige situatie op het woonperceel (1 = boerderij met bakhuis, 2 en 3 zijn schuren).

2.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt de stal verbouwd tot woning en een schuur gebouwd met een oppervlakte van 100 m². De nieuwe woning heeft een inhoud van ongeveer 650 m3. In de onderstaande afbeeldingen is de indeling van de boerderij en de nieuwe indeling van het erf weergegeven.

Afbeelding - Nieuwe indeling boerderij

Afbeelding - Nieuwe erfindeling met contouren van de boerderij, bestaande twee schuren en nieuw te bouwen schuur

Erfinrichtingsplan
Voor de nieuwe erfinrichting is een inrichtingsplan opgesteld. Waar de huidige achtergevel en zijgevels zijn geschilderd om de diverse gebruikte steensoorten te camoufleren, worden deze vernieuwd met zoveel mogelijk herstel van de karakteristieke kenmerken. Daarnaast wordt in het inrichtingsplan voorgesteld om 6 hoogstam fruitbomen aan te planten en 600 m² houtsingel met inheemse soorten aan te planten (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding - Inrichtingsplan voor de nieuwe erfinrichting

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de splitsing van een karakteristieke boerderij en de toevoeging van een extra schuur van 100 m². Voor deze ontwikkeling is geen nader archeologisch onderzoek nodig.

4.2 Bodem

In april 2016 is door Hunneman Milieu-Advies Raalte B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie aan de Wechterholt 35 te Wijhe. Het onderzoek heeft als doel om de actuele kwaliteit van de bodem en het grondwater vast te stellen. Het veldwerk, de grond- en/of grondwaterbemonstering en het laboratoriumonderzoek is uitgevoerd conform de geldende beoordelingsrichtlijn “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek” BRL-SIKB 2000.

In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies van het bodemonderzoek gepresenteerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 1.

Resultaten
Zintuiglijk zijn in de vaste bodem geen noemenswaardige bijmeningen aan bodemvreemde materialen waargenomen.

Analytisch zijn in de vaste bodem en in het grondwater, met uitzondering van een licht verhoogd gehalte aan barium in het grondwater, geen gehalten aangetoond boven de achtergrond- of streefwaarden. Het aangetoonde gehalte aan barium in het grondwater overschrijdt de streefwaarde, maar vormt geen aanleiding tot nader onderzoek.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaren voor de voorgenomen verbouwing op de locatie.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Op het perceel Lierderholthuisweg 16 is Kjelvik International B.V. gevestigd, een groothandel in Scandinavische kleding. Dit bedrijf is een categorie 1 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 10 meter geldt voor geluid. Het bedrijf ligt op een afstand van ongeveer 9000 meter van het onderhavige plangebied, en vormt daarmee geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.
• Op het perceel Duisterendijk 5a is Shop4koken gevestigd, een online bedrijf in keukengerij. Dit bedrijf is een categorie 2 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand van 30 meter geldt voor geluid en 10 meter voor geur, stof en gevaar. Dit bedrijf ligt op ongeveer 800 meter van het plangebied en vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidszone.

Onderhavige planontwikkeling
Aan de weg Wechterholt geldt een maximale snelheid van 60 km/uur. De dichtstbijzijnde gevel van de boerderij ligt op ongeveer 10 meter afstand van deze weg en daarmee binnen de wettelijke geluidszone van deze weg. In beginsel moet daarom onderzocht worden wat de geluidsbelasting op de gevel van de woning is. Er is echter sprake van een relatief rustige omgeving, de weg kenmerkt zich als een erfontsluitingsweg. Daarnaast is de nieuwe woning gesitueerd aan de achterzijde van het erf, en heeft deze een grotere afstand van de weg.

Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van onaanvaardbare hinder als gevolg van wegverkeerslawaai.

Ten oosten van het plangebied ligt een spoorlijn, maar deze is op meer dan 1.000 meter afstand gelegen.

Akoestisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

4.5 Ecologie

In opdracht van de initiatiefnemer is de voorliggende ontwikkeling getoetst aan het natuurbeleid door adviesbureau 'Ruimte voor Advies'. In kader hiervan is het plangebied op 13 april 2016 bezocht en onderzocht op beschermde natuurwaarden. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek gepresenteerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 2.

Gebiedsbeleid
Het terrein maakt geen deel uit van beschermde gebieden. De dichtstbijzijnde beschermde gebieden (EHS/NNN) liggen aan de oostzijde van de weg op circa vijftig meter van het erf (fig. 5). Aangezien de bestemming van het erf niet verandert en de fysieke ingrepen gering zijn is een negatief effect op beschermde gebieden uitgesloten.

Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF)
In de NDFF zijn beschikbare waarnemingen opgenomen van verschillende bronnen, zoals Waarneming.nl, natuurbeschermingsorganisaties en onderzoeksbureaus. De databank is geraadpleegd ten aanzien van het erf. De NDFF bevat geen waarnemingen van het erf zelf en in de directe omgeving zijn slechts waarnemingen gedaan van onbeschermde soorten en één beschermde soort (Wilde zwaan). De waarnemingen zijn niet relevant voor het plan.

Soortenbeleid
De woningsplitsing heeft betrekking op het in gebruik nemen van de deel van de boerderij (fig. 1 & 2), de realisatie van een schuur in de noordwesthoek van het erf (fig. 4) en de aanleg van een oprit via de noordelijke ingang (fig. 3). De deel heeft spouwloze muren en een rietgedekt dak zonder beschot. De ruimte is in gebruik als opslag. De deel is betrekkelijk goed afgesloten van de buitenwereld en alleen kleinere fauna heeft toegang, bijvoorbeeld vleermuizen. De open binnenruimte is alleen potentieel geschikt voor een soort als Grootoorvleermuis, omdat besloten ruimten, zoals spouwen en een hol plafond ontbreken. De deel is geïnspecteerd op aanwezigheid van vleermuizen en sporen en hierbij zijn geen aanwijzingen gevonden voor gebruik van de ruimte door vleermuizen. Sporen van vleermuizen in een droge binnenruimte zijn jaarrond te traceren. Er is daarom geconcludeerd dat de ruimte in het recente verleden niet heeft gediend als verblijfplaats voor vleermuizen.

De locaties van de schuur en de oprit bestaan uit soortenarm gazon met her en der een jong boompje. In de vegetatie is geen strikter beschermde flora en fauna aangetroffen, behalve broedvogels. Tijdens het veldbezoek hield zich in de noordwesthoek van het terrein een territoriale Tjiftjaf op de vermoedelijk in ruig gras bij een kers op de erfgrens nestelde. Verder zijn licht beschermde kleine zoogdieren te verwachten, zoals Veldmuis en Huisspitsmuis.

Conclusies
Uit het onderzoek komen met betrekking tot de woningsplitsing geen aspecten naar voren die conflicteren met de FF-wet. Wel moet bij de aanleg van de schuur en de oprit rekening worden gehouden met broedvogels zonder vaste nestplaats. Het volstaat in dit geval om het gazon kort te houden en opgaande begroeiing te inspecteren voor het rooien. Voor ingrepen die van invloed zijn op licht beschermde kleine zoogdieren geldt een algemene vrijstelling van de relevante verbodsartikelen van de FF-wet.

4.6 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de bouw van de bedrijfswoning ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Het onderhavige bestemmingsplan
In de onderstaande afbeelding zijn locaties van risicovolle inrichtingen nabij het plangebied weergegeven. Ten oosten van het plangebied ligt een kampeerterrein voor jeugd, met overige voorzieningen voor recreatief verblijf. Ter plaatse van dit kampeerterrein ligt een opslag van vloeistoffen die zeer giftige gassen kunnen vormen (500 liter chloorbleekloog en 500 liter zoutzuur). Dit terrein ligt echter op meer dan 1.000 meter afstand, buiten de risicocontour van de opslag.

Ten noordwesten ligt een vergistingsinstallatie. Deze ligt echter op nog grotere afstand van het plangebied en vormt ook geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

4.8 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 21 april 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketer. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 3.

4.9 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart van de provincie is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53).

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,5 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 25 september 2013 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen op het bouwvlak van de onderhavige boerderij zijn toegestaan. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan bijgbouwen gerealiseerd mag worden).

In de Regels is opgenomen dat pas gebouwd mag worden indien de landschappelijk inrichting van de gronden conform het landschappelijk inrichtingsplan (zie Bijlage 1 van de Regels) ten uitvoer is gebracht en vervolgens aldus in stand wordt gehouden.

5.3 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2).

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een geheel particulier initiatief. De gemeente zal via een anterieure overeenkomst eventuele gemeentelijke kosten verrekenen bij de initiatiefnemer. Tevens wordt een planschadeovereenkomst gesloten en worden de kosten behorende bij het bestemmingsplan volgens de legesverordening in rekening gebracht. Daarmee is dit project voor de gemeente financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

PM