Hiethaarshoek

2.2.1 Inpassingsplan

Door de crisis kwam de verkoop van de kavels niet op gang. Door de initiatiefnemers en in overleg met de gemeente Olst - Wijhe is voor het gebied een analyse gemaakt. Op basis van veld- en gebiedsanalyse zijn nieuwe uitgangspunten opgesteld voor aanpassingen van het bestaande ontwerp.

• Ontwerp en de inrichting zijn naar ‘binnen’ gericht en voelt aan als een vakantiepark en heeft daardoor weinig relatie met het omringende landschap.
• Alle woningen zijn gericht op het centrale hart en hebben hierdoor weinig of geen onderscheidend vermogen ten opzichte van een reguliere woonwijk.
• De kavelprijzen zijn niet marktconform en zijn veel hoger dan de prijzen die door gemeente wordt gehanteerd voor haar bouwrijpe kavels.
• Communicatie met de omgeving en bewoners van Wesepe is belangrijk ter ondersteuning van het verkoopproces.

Bij de herinrichting blijven robuuste landschappelijke beplanting, bomen en houtsingels behouden.

De nieuwe verkaveling houdt zorgvuldig rekening met het behouden van alle landschappelijke beplanting. Het inpassingsplan wordt in Bijlage 1 en Bijlage 2 uitgebreide beschrijving.

Op basis van de bovengenoemde basisprincipes is het voornemen uitgewerkt zoals opgenomen in figuur 2.4.

Figuur 2.4: Inpassingsplan Hiethaarshoek (Bijlage 2)

2.2.2 Beeldkwaliteit

Bebouwing

Voor dit gebied wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de criteria opgenomen waaraan de woningen moeten voldoen. In de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als Bijlage 3. In dit beeldkwaliteitsplan worden het plangebied opgedeeld in drie type woningen opgenomen.

Eerste type woningen "Dorpse woningen", zijn de woningen aan de Boxbergerweg. De nieuwe woningen moeten het bebouwingslint langs deze weg versterken. De volgende randvoorwaarde zijn voor deze woningen van toepassing:

• Rechthoekige plattegronden;
• Nok richting haaks op de Boxbergerweg;
• Toepassen van zadeldaken (geen wolfseinden) (voorzien van donkere dakpannen);
• Goothoogte maximaal 4,5 meter 1 zijde en maximaal 6 meter 1 zijde. Nokhoogte 10 meter;

• Gevels van metselwerk (waarbinnen) vlakken voorzien van andere materialen);

Figuur 2.5: Referentie beelden woningen Boxbergerweg

Het tweede type woningen, zijn de woningen gelegen aan de Hiethaarshoek. Deze woningen dienen lager te zijn, dan de woningen aan de Boxbergerweg. Daarnaast moeten deze woningen aansluiten bij het landschappelijke groene karakter van het achterliggende gebied.

De volgende randvoorwaarde zijn voor deze woningen van toepassing:

• Variabele plattegronden
• Nok richting variabel
• Toepassen van zadeldaken (kan met wolfseinden) (voorzien van dakpannen of riet)
• Goothoogte maximaal 4,5 meter en nokhoogte maximaal 10 meter
• Gevels van metselwerk diverse materialen (metselwerk, gevelstuc, hout) waarbij witte vlakken indien toegepast ondergeschikt zijn.

Figuur 2.6: Referentie beelden woningen Hiethaarshoek

Tot slot moet een dubbele woning de entree van de wijk vormen. Door deze dubbele woningen wordt de overgang van de lintbebouwing aan de Boxbergerweg en de woningen aan de Hiethaarshoek versterkt. De volgende randvoorwaarden zijn van toepassing:

• Rechthoekige plattegronden
• Nok richting haaks op de weg.
• Toepassen van zadeldaken (kan met wolfseinden) (voorzien van dakpannen of riet)
• Goothoogte maximaal 4,5 meter en nokhoogte maximaal 10 meter.
• Gevels van metselwerk diverse materialen (metselwerk, gevelstuc, hout) waarbij witte vlakken indien toegepast ondergeschikt zijn.

Figuur 2.6: Referentie beelden woningen entree

2.2.3 Verkeer en parkeren

De wegenstructuur blijft ongewijzigd ook het openbaar fiets- voetpad blijft gelijk. Elke woning moet minimaal twee parkeerplaatsen realiseren op eigen terrein. Er is voldoende overcapaciteit langs de openbare weg. Het is niet wenselijk dat voor overcapaciteit parkeren verharde inrichting wordt gemaakt. Twee woningen krijgen een enkele nieuwe uitrit rechtstreeks op de Boxbergerweg.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel is in april 2017 vastgesteld als de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). De twee belangrijkste thema's van de vorige omgevingsvisie waren duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Als derde thema heeft de provincie daar nu sociale kwaliteit aan toegevoegd.

Het thema sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Zaken die daarbij een belangrijke rol spelen zijn gezondheid, vitaliteit, arbeidsparticipatie, sociale uitsluiting en armoede. Binnen het thema sociale kwaliteit zijn vier categorieën van menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van onze leefomgeving: de behoefte aan geborgenheid en veiligheid, de behoefte aan contact en communicatie, de behoefte aan informatie en variatie en tenslotte de behoefte aan duidelijkheid en herkenning.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit, wat als volgt wordt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast wordt uitgegaan van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', wat zich richt op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Dus de woningen, in een natuurlijk landschap, passen goed in dit gebied.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

Natuurlijke laag (dekzandvlakte en ruggen):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte en een deel 'Beekdalen en natte laagtes'. Het cultuurlandschap wordt omschreven als het Oude Hoevenlandschap. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten daarbij zijn:

• Behoud en bescherming van het reliëf;
• Zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem;
• Uitgangspunt is dat er rekening wordt gehouden met de strekkingsrichting van het landschap.

De natuurlijke laag verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen uitbreiding van de bebouwing is hiervoor te klein

Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Oude Hoevenlandschap)

Het plangebied is midden in het Oude Hoevenlandschap gelegen. Het Oude Hoevenlandschap heeft verspreide erven met een vaak 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen bezet waren. Dit leidde tot een landschap dat klein van schaal is. Tevens heeft dit reflecties op de ondergrond. Zo wordt een contrastrijk landschap gecreëerd met veel variatie. De ambitie is de kenmerkende afwisseling tussen de erven, laagtes en houtwallen te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven zelf en de landschapsbeplanting. Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterkt dienen te worden.

De stedelijke laag: Informele trage netwerk en Verspreide bebouwing

Het plangebied is gelegen in het buitengebied, er is dan ook geen stedelijke laag van toepassing.

De laag van de beleving Donkerte en IJssellinie inundatieveld

Het plangebied is gelegen in de IJssellinie inundatieveld en in de Donkerte. Door de ontwikkeling naar een woonbestemming wordt de Donkerte en de IJssellinie inundatieveld niet onevenredig aangetast.

Conclusie

De ontwikkeling van een woonlocatie sluit aan bij het cultuurlandschap, waarin kleine erven verspreid over het gebied liggen. Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Het KGO-beleid is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Voor de toepassing van KGO is een werkwijze ontwikkeld om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis van de KGO is in lijn met de ontwikkelperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' en richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Een belangrijke voorwaarde is dat in ruil voor de ontwikkelingsruimte een passende kwaliteitsimpuls wordt gedaan. Voor elke ontwikkeling geldt een basisinspanning. Dat wil zeggen dat elke ontwikkeling goed landschappelijk ingepast dient te worden door de juiste situering van gebouwen en erfbeplanting. De aanvullende prestaties die moeten worden gedaan voor de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van een drietal variabelen, namelijk:

• 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
• 3. Dient het initiatief alleen het eigen belang of zijn er ook maatschappelijke belangen?

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Onderstaand beschrijft welke kwaliteitsimpulsen er reeds zijn gedaan en welke extra zijn voor het nieuwe plan. Dit is nader uitgewerkt in de toelichting op de landschappelijke inpassing, zie Bijlage 1.

Reeds geïnvesteerde KGO's in 2008

1. In 2008 is een fietsverbinding gerealiseerd, deze ligt op het oude spoortracé. Een openbaar fietspad vanuit het dorp Wesepe naar sportpark 'Het Muggert' De opdrachtgever heeft in 2008 ca. €175.000,00 bijgedragen aan het realiseren van het fietspad en een brug over de Vloedgraven. De ondergrond voor het fietspad is een min op de aantal vierkante meters te verkopen terrein. De ondergrond wordt om niet overgedragen aan de gemeente.

2. Sanering en sloop van de slachterij In 2008 zijn de sloopwerkzaamheden, saneringswerkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervan zijn geweest ca. €700.000,00.

3. Landschappelijke inrichting In 2008 is het gebied landschappelijk ingericht en is de infrastructuur aangebracht.

Nieuwe KGO's

1. Minder te verkopen oppervlak kavels

Er kan in het nieuwe plan ongeveer 1.740 m2 minder oppervlakte worden verkocht doordat er een weilandje met bestemming natuur wordt gesitueerd in het hart van het plan.

2. Landschappelijke inpassing

Zorgvuldige inpassing van bestaande structurerende landschappelijke elementen. Er worden enkele bomen en beukenhagen toegevoegd. Alle bomen in het plan blijven behouden en zijn ingepast in het nieuwe plan.

3. Grondoverdracht voor 1 euro

Overdacht aan de gemeente van ondergrond van het openbaar fietspad

4. Water in het gebied

Er wordt een sloot met een plasdrasberm, lengte 100 meter toegevoegd aan de oostzijde van het plan. De aanlegkosten zijn voorlopig geraamd op ongeveer €36.000,00.

5. Nieuwe natuur

Het middengebied wordt open gemaakt en de ontstane ruimte wordt ingericht als nieuwe natuur (bloemrijk grasland).

6. Beeldkwaliteit woningen

Een beeldkwaliteitsplan voor de woningen maakt onderdeel uit van het gehele plan, zie Bijlage 3. Overwogen wordt om hier een projectarchitect voor in te zetten.

Gezien het voorgaande wordt voldaan aan de KGO.

Door de wijziging worden de verschillende onderdelen van de omgevingsvisie niet nadelig beïnvloedt. Het gewenste bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid

3.3.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe 2011

Deze Toekomstvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. De structuurvisie gaat over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen en water. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Ten aanzien van ‘Wonen’ is in deze visie opgenomen dat uitgangspunt is dat plannen en projecten bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voorzien in een 'eigen' woonbehoefte en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke ‘plus’ op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort. Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. De gemeente gaat strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij het uitgangspunt dat kleinschalige wooninitiatieven bij de kleinere kernen worden gefaciliteerd, die passen bij de schaal en aard van de kern en aansluiten bij de lokale behoefte, zoals onder andere voor jongeren en ouderen.

Door het toevoegen van drie extra woningen verandert de situering van het gehele plangebied ten opzicht met het huidige plan. Door de nieuwe situering ontstaat er een wijk die het landschap en versterkt. De nieuwe situatie van de woningen, langs de Boxbergerweg, versterken de lintbebouwing langs deze weg. Deze gewijzigde situering zorgt er voor dat landschapskenmerken extra worden versterkt en dat daardoor de onderhavige ontwikkeling aansluit bij de uitgangspunten van de Toekomstvisie Olst-Wijhe 2011.

3.3.2 Woonvisie 2016-2020

De woonvisie is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. In de Woonvisie is ook aandacht voor de kleine kernen. Belangrijke punten om in de kleine kernen te blijven wonen zijn met name de aanwezigheid van goede ontmoetingsplekken en een aantrekkelijk woonklimaat waar oog is voor ruimtelijke kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing en sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

3.3.3 Structuurvisie 2017

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in de 'Lommerrijke landgoederen'. Landgoederen zijn de parels van Overijssel, die bijdragen aan het gevarieerde Overijsselse landschap. Daarmee dragen ze ook voor een belangrijk deel bij aan de identiteit en het karakter van de provincie.

De toekomst van de landgoederen is afhankelijk van de instandhouding van de monumentale gebouwen en landschapselementen en de (deels) publieke toegankelijkheid. Het individuele karakter van de landgoederen vergroot de aantrekkelijkheid. De gemeente geeft ruimte aan herbestemming van vrijkomende gebouwen die onderdeel zijn van de landgoederen.

Op hoofdlijnen zijn de uitgangspunten voor de uitvoering van de visie op het deelgebied 'Lommerrijke landgoederen' uitgewerkt:

De gemeente wil het bestaande KGO- instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. Het perceel maakt geen deel uit van een landgoed. Daarnaast is er een erfinrichtingsplan opgesteld (Bijlage 1) waarmee de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de omgeving.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan

De gemeente Olst-Wijhe heeft ook een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (23 september 2008). Volgens dit landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied op de rand van het zandlandschap (dekzandruggen) en weteringenlandschap.

De uitgangspunten van de visie op het gebied zijn hieronder opgesomd:

• Het verdichten van dekzandruggen door de aanleg van droge verbindingen;
• Het versterken van natte karakterzones langs weteringen door de realisatie van natte verbindingszones;
• Nieuwe ontwikkelingen op erven laten aansluiten op het karakteristiek van het deelgebied;
• Ruimtelijk verdichten door de toepassing van Rood voor Rood of de nieuwe landgoederen regeling, in combinatie met de aanleg van landschapselementen;
• Openheid in weteringenlandschap behouden door behoud weidegronden en beperken van nieuwe huisvesting;
• Ontwikkeling geleidelijke overgang buitengebied naar stad/dorp;
• Creëren fysieke verbindingen tussen buitengebied en stad;
• Ontwikkelen kleinschalige recreatieve voorzieningen met aanleg van landschapselementen.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen in het weteringenlandschap:

• Onbeplante wegen blijven onbeplant;
• Open landschapsstructuur, doorgaande structuren worden gestimuleerd;
• Nadruk op rationeel en rechtlijnige verkaveling, haaks op de wetering;
• Beplanting passend in open landschap (Knotwilgen, rietoevers, transparante elzensingels);
• De hogere gronden worden gekenmerkt door bebouwing, erfbeplanting en singels.

Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van de karakteristieken. Bij ontwikkelingen op de erven is het wenselijk in te spelen op het karakter van dit deelgebied door in de beplantingskeuze hier bij aan te sluiten.

De huidige erfopzet voldoet aan het karakter dat bij dit landschapstype hoort. Er wordt voldaan aan de wensen vanuit het Landschapsontwikkelingsplan.

3.3.5 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

4.1.1 Normstelling en beleid

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

4.1.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 15 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Op 23 januari 2019 is vastgesteld dat geen MER nodig is, zie Bijlage 7. Ook is daar de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

4.2.1 Normstelling en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. In de Wet Natuurbescherming wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en -Habitatrichtlijn en overige soorten.

4.2.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet Natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Het dichtst bij gelegen Natura-2000 gebied, Rijntakken, bevindt zich op iets meer dan 6,1 kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied zelf bevindt zich niet binnen het NNN, zodat er geen invloed is op die gebieden en er geen nader onderzoek naar gebiedsbescherming noodzakelijk is. Voor het plangebied is een quickscan flora -en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 5.

De conclusie uit het onderzoek is dat het plangebied geen deel uitmaakt van het NNN of Natura 2000. Het effect van het plan op beschermde gebieden in de omgeving heeft in een eerder stadium plaatsgevonden en is geen onderwerp in dit onderzoek. Een deel van het plangebied overlapt met de zone ondernemen met natuur en water buiten het NNN. Door de herinrichting neemt de oppervlakte met bestemming natuur netto toe. De herontwikkeling conflicteert daarmee niet met de doelstelling van de zone.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting. Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn er geen beschermde dier- en plantensoorten zijn aangetroffen. In en met name rond het plangebied zijn de afgelopen tien jaar voornamelijk onbeschermde soorten waargenomen. Hieronder wordt per soortgroep de conclusies uit het ecologisch onderzoek (Bijlage 5) beschreven.

Uit de soortgroep zoogdieren zijn enkele nationaal beschermde soorten vermeld. In het plangebied zijn geen zoogdieren waargenomen. Wel zijn sporen van konijn en kleine knaagdieren gevonden in de vorm van graafkuiltjes en holten. Van deze soorten geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen.

Van de soortgroep vogels zijn zeven soorten vermeld. Het gaat om losse waarnemingen van overvliegende en ter plaatse verblijvende dieren buiten het plangebied. In het gebied zijn algemene soorten als broedvogel te verwachten. Te denken valt aan soorten als Tuinfluiter, Braamsluiper, Grasmus, Zwartkop, Tjiftjaf, Fitis, Zanglijster, Houtduif, Vink, Kraai en Ekster. De begroeiing is te jong om vaste nestplaatsen te herbergen.

Vleermuizen zijn strikt beschermd in de Habitatrichtlijn. Verblijfplaatsen kunnen zich in bomen en kunstwerken bevinden, zoals gebouwen, bunkers, bruggen en dergelijke. In het plangebied staan geen bomen die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Het terrein zal in gebruik zijn als foerageergebied, met name wat de hogere begroeiing betreft. De herinrichting van het terrein is niet van wezenlijke invloed op deze functie.

Van de soortgroep amfibieën is alleen de nationaal beschermde gewone pad waargenomen. Voor deze soort geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen.Er zijn geen aanvullende maatregelen noodzakelijk

Van de overige soortgroepen zijn geen beschermde soorten waargenomen. Bij het rooien van groen dient rekening gehouden te worden met broedsels van vogelsoorten zonder vaste nestplaats. De genoemd activiteiten dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk. In onderstaand tabel 1 worden de maatregelen en vervolgachties per soortgroep weergeven.

Tabel 1 Maatregelen en vervolgacties (bron: Bijlage 5 Flora- en faunaonderzoek)

4.3.1 Normstelling en beleid

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

4.3.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Cultuurhistorische waarden

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden landschappelijke waarden. De gronden die daarvoor zijn aangewezen zijn bestemd voor het behoud, versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna. Door de bouw van de woningen op het reeds begrensde bouwvlak worden de lokale waarden niet onevenredig aangetast.

Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan de landschappelijk waarden. Het te ontwikkelen woonerf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past, binnen de bestaande landschappelijke structuur. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte respectievelijk groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Aangezien de gewenste nieuwbouw aanzienlijk kleiner is dan 5.000 m2, is nader onderzoek naar archeologie niet nodig.

4.4.1 Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

4.4.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het plan is op 3 juli 2018 kenbaar gemaakt bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta(Bijlage 8). Uit de digitale watertoets blijkt dat de invloed van het plan op de waterhuishouding mogelijk is, zodanig dat de normale procedure voor de watertoets wordt doorlopen.

Naar aanleiding van de uitgevoerde watertoets heeft het waterschap een uitganspuntennotitie opgesteld. Het watersysteem en de mogelijke gevolgen voor de bodem zijn verwerkt in de toelichting op het landschapsplan (zie Bijlage 1). Hiermee is een goede invulling gegeven aan de wateraspecten voor dit plan.

4.5.1 Normstelling en beleid

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

4.5.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Voor doorwerking naar het plan moet het vanuit twee perspectieven worden beoordeeld:

1. Vanuit de omgeving naar de planlocatie

2. Vanuit de planlocatie naar de omgeving

Vanuit de omgeving naar het plangebied

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen. De bedrijven in de omgeving liggen dus op ruim voldoende afstand van het plangebied.

Vanuit de planlocatie naar de omgeving

De toekomstige woningen liggen op voldoende afstand van de omringende (agrarische) bedrijven.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.6.1 Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.6.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Voor de planlocatie is ten tijde van de sloop van het bedrijf een bodemonderzoek gedaan. Voor dit gewijzigde plan is een aanvullend verkennend bodemonderzoek gedaan, zie Bijlage 9. Dit is uitgevoerd door Hunneman milieu . advies, projectnummer 180664/dh/sh, datum 19 september 2018.

De volgende conclusies en aanbevelingen zijn gedaan: zintuiglijk zijn in de bovengrond sporen tot resten aan puindelen waargenomen.

In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan arseen en PAK aangetoond. In het grondwater zijn verhoogde gehalten aan zware metalen en Vocl (vluchtige chloorkoolwaterstoffen) aangetoond. Lokaal is een sterk verhoogd gehalte aan arseen aangetoond. Het maximaal aangetoonde gehalte aan arseen overschrijdt de interventiewaarde.

Uit voorgaande onderzoeken blijkt dat er in de omgeving vaker verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater zijn aangetoond. De verhoogde gehalten betreffen naar verwachting regionaal voorkomende gehalten, vanwege agrarische activiteiten en van nature aanwezige achtergrondwaarden.

Op basis van de analyseresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaren voor de voorgenomen verkoop en nieuwbouw op de locatie.

Het advies is om te werken met een gesloten grondbalans. Indien grond vrijkomt en van de locatie wordt afgevoerd is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing (Bbk). De aangetoonde verhogingen in de ondergrond (maximaal industriegrond) kunnen, bij toetsing aan het Bbk, beperkingen opleveren ten aanzien van het (her)gebruik elders. Af te voeren grond dient eventueel AP-04 te worden gekeurd, voor de bepaling van de definitieve afzetmogelijkheden.

De aanbevelingen uit het onderzoek zullen worden opgevolgd.

4.7.1 Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

4.7.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Voor het nieuwe plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Sound Force One te Deventer, projectnummer wese201830 v1.0, datum 20 juni 2018. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 10 toegevoegd aan deze toelichting. De conclusie uit het onderzoek is dat ter plaatse van het plan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op 3 woningen wordt overschreden als gevolg van de Boxbergerweg. Bij deze drie woningen is de geluidbelasting op 4,5 meter hoogte 49 dB en op 7,5 meter hoogte. 50 dB.

Ondanks deze geringe overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, kan er voor een goed woon-en leefklimaat gezorgd worden. Het binnenniveau zal moeten voldoen aan de 33 dB grenswaarde. Een bouw akoestisch onderzoek zal moeten aantonen hoe hieraan voldaan gaat worden en op welke manier een gevelwering van 22 dB bereikt gaat worden. Voor de 3 woningen is een hogere grenswaarde procedure doorlopen Bijlage 6.

4.8.1 Normstelling en beleid

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

4.8.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Hierbij geldt:

Bijlage 3A van de Regeling NIBM geeft aan, in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is.

NIBM-grens woningbouwlocaties (voorschrift 3A.2):

3% criterium:

1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;

• 3.000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Volgens de toelichting bij de Regeling NIBM wordt onder begrip 'netto' aantal woningen verstaan:

“Het ‘netto’ begrip bij woningbouwlocaties houdt in dat bij uitbreiding of wijziging van bestaande woningbouwlocaties, of bij bouw die bestaande bouw vervangt (na sloop, renovatiebouw of vernieuwbouw) alleen de netto toename van het aantal woningen ten opzichte van de eerdere of bestaande situatie in aanmerking wordt genomen.”

Het gaat dus om het aantal woningen dat er (netto) bij komt, vergeleken met de eerdere planologisch toegestane situatie.

Een project dat omvangrijker is dan bovengenoemde grenzen is in beginsel IBM. Dit plan is vele malen kleiner dan hiervoor is aangeduid en is dus NIBM.

4.9.1 Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

4.9.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied.

Op verdere afstand (circa 1 kilometer) is aan de Raalterweg 56 een tankstation met LPG aanwezig. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied. Op circa 2 kilometer afstand ten noorden van het plangebied loopt een hoge druk aardgasleiding van de Gasunie.

Het plangebied ligt niet binnen het invloedgebied van de buisleiding en inrichtingen met opslag van gevaarlijke stoffen. Een berekening en verantwoording van het groepsrisico is dus niet noodzakelijk.

5.1.1 RO standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

5.1.2 Planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

5.3.1 Enkelbestemmingen

Groen

Het in het plangebied voorkomende (openbaar) groen dat behoort tot de groenhoofdstructuur is als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen, maar wel andere bouwwerken toegestaan voor zover deze ondergeschikt zijn aan de groenfunctie. Ook biedt de bestemming mogelijkheden voor het realiseren van nutsvoorzieningen. De bouwhoogte van lantaarnpalen of lichtmasten mag niet meer bedragen dan 6,5 meter en de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer dan 2,5 meter.

Tuin

De gronden ter plaatse van de bestemming 'Tuin' zijn bedoeld voor onbebouwde tuinen bij woningen. Het betreft (delen van) percelen behorende bij een woning, maar waarop bebouwing niet gewenst is, meestal de voortuinen.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming regelt de in het gebied gelegen wegen en voetgangersgebieden. Binnen de bestemming zijn straten, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn niet toegestaan. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen, maar wel andere bouwwerken toegestaan. Dit is alleen aan de orde voor zover deze ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer. Daarop aanvullend biedt de bestemming ook mogelijkheden voor het realiseren van nutsvoorzieningen. De bouwhoogte van deze andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 8 meter.

Water

In het oosten van het plangebied wordt een sloot met plas-drasberm gerealiseerd. Deze is als zodanig bestemd, met de bestemming 'Water'. Middels een duiker krijgt deze sloot verbinding met de Vloedgraven. Door deze duiker direct onder het maaiveld te leggen wordt het regenwater in het gebied vastgehouden en kan infiltreren. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Woongebied

Voor de woningen in het plangebied en de daarbij behorende erven is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. Binnen het plangebied zijn maximaal 15 woningen toegestaan. Er zijn bouwmogelijkheden voor vrijstaande, halfvrijstaande of anderszins aaneen te bouwen woonhuizen. Verder zijn de toegestane goot- en/of bouwhoogte respectievelijk maximaal 4,5 en 10 meter bedragen.

5.3.2 Dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologische 2

Deze archeologische dubbelbestemming heeft het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bouwwerken of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 centimeter met een groter oppervlak dan 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2). Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bouwwerken dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

5.3.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 9 )

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 10 )

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels (artikel 12 )

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Overige regels (artikel 12 )

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 14 )

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel (artikel 15 )

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.