Buitengebied, Wechterholt 4, Wijhe

1.1 Aanleiding

Op het perceel aan de Wechterholt 4 is een karakteristieke boerderij en karakteristieke schuur (bijgebouw) gelegen. De initiatiefnemer is voornemens om de boerderij te splitsen in twee wooneenheden en de schuur te verbouwen tot een zelfstandige wooneenheid. In toekomstige situatie is dus sprake van drie woningen.

Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan een woonbestemming met de aanduiding karakteristiek. Binnen het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om, onder voorwaarden, woningsplitsing toe te staan voor woningen met de aanduiding 'karakteristiek'. Tevens is het binnen het bestemmingsplan mogelijk om in een karakteristiek bijgebouw een zelfstandige woning te kunnen realiseren. Het voorliggende wijzigingsplan maakt deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuidwesten van het dorp Heino. Deze locatie ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, in de Overijsselse regio Salland. Het plangebied is omgeven door weilanden en andere (voormalige) boerderijen. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op basis van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Olst- Wijhe heeft het perceel aan de Wechterholt 4, de bestemming 'Wonen' met een bouwaanduiding 'karakteristiek' binnen het bouwvlak. Tevens heeft het perceel de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1'en 'Waarde – Landschap 2'. Ook ligt er een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen – voormalige bedrijfsbebouwing' op het perceel. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het plangebied in het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in het vigerende bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Op het perceel aan de Wechterholt 4 ligt de karakteristieke boerderij en schuur. Momenteel is er één wooneenheid toegestaan. Het kadastraal oppervlak van het perceel is 3.892 m2.

Afbeelding - vooraanzicht van de karakteristieke boerderij en aanpandige schuur

2.2 Nieuwe situatie

De planologische wijziging die plaatsvindt is de splitsing van de karakteristieke boerderij en het realiseren van een nieuwe woning in de karakteristieke schuur. Na de wijziging worden drie wooneenheden mogelijk gemaakt die elk hun eigen kavel hebben.

Afbeelding - nieuwe voetprint van de woningen

Een oude schuur, die geen historische waarde heeft, wordt gesloopt. Bij alle woningen wordt vervolgens een nieuw bijgebouw gerealiseerd.

Ontsluiting en parkeren
Woning 1 en 2 krijgen een nieuwe ontsluiting. Er komt een nieuwe uitrit op de Wechterholt. Deze ontsluiting aan de zuidzijde is eveneens voor het bestaande wandelpad langs de Nieuwe Wetering.

Bij alle woningen is voldoende parkeergelegenheid om te voorkomen dat er wordt geparkeerd in de berm langs de Wechterholt.

Landschappelijke inrichting
Ten behoeve van het initiatief is een landschapsinrichtingsplan opgesteld, zie bijlage 1. De bestaande bomen, een beukenboom en fruitbomen, aan de noordzijde van het erf blijven behouden. Aan de zuidzijde bij de bestaande hooiberg wordt sierbeplanting weggehaald alsmede een perenboom die te dicht op de boerderij staat. Een markante hulstboom/-struik blijft behouden.
Uitgangspunt is een herkenbaar open Sallands erf. Herkenbare sobere inrichting van het achtererf en een eenvoudig tuin met haag aan de voorzijde. Solitaire erfbomen en fruitbomen zijn belangrijke groene erf elementen.

Toevoegingen aan het erf

• 1. een rij van drie lindebomen aan de zuidzijde van het erf
• 2. boomgaard met 8 hoogstam fruitbomen en een walnoot
• 3. twee erfbosjes met inheemse boomsoorten en struiken
• 4. een beukenhaag t.b.v. een herkenbare eenvoudige voortuin
• 5. twee solitaire erf bomen; lindeboom en een walnoot.

Afbeelding - uitsnede landschapsinrichtingsplan

Het bouwvlak blijft gelijk met het huidige bouwvlak. Er wordt een maatvoeringsaanduiding gegeven voor maximaal 3 wooneenheden in het bouwblok. Tevens krijgt het gehele bouwvlak de bouwaanduiding 'aaneengebouwd'.

De 'gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwevingsgebied' verdwijnt van het plangebied.

3.1 Provinciaal beleid

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Archeologische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die de archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit bestemmingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding - uitsnede archeologische verwachtingskaart met rood omcirkelt de globale ligging van het plangebied.

Het plangebied is gelegen in een gebied met een hoge, middelhoge en lage verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

Het onderhavige wijzigingsplan
Voor het onderhavige plangebied geldt een hoge verwachtingswaarde. In het onderhavige wijzigingsplan wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd, daarom is geen archeologisch onderzoek vereist. De bestaande dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - 1" blijft behouden.

4.2 Bodem

Door Hunneman Milieu-Advies Raalte is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de planlocatie. Het onderzoek heeft tot doel een actueel en betrouwbaar inzicht te geven in de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 2. Hieruit zijn de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren gekomen.

Verkennend bodemonderzoek
Zintuiglijk zijn lokaal in de vaste bodem zwakke bijmengingen met puin waargenomen. Zintuiglijk zijn in de vaste bodem geen oliecomponenten waargenomen. In de vaste bodem is zintuiglijk geen asbest aangetroffen.

In de vaste bodem is een licht verhoogd gehalte aan lood aangetoond. In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. De aangetoonde gehalten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Op en in de vaste bodem is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. In de actuele contactzone onder de drup van de gebouwen is analytisch 640 mg/kg d.s. aan gewogen asbest aangetoond. Het gewogen gehalte overschrijdt de interventiewaarde (100 mg/kg d.s.). Op het overige terrein zijn geen noemenswaardige gehalten aan asbest aangetoond.

Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, met uitzondering van de asbestverontreiniging, geen bezwaren voor de nieuwbouw op de locatie.

Wij adviseren om de aangetroffen asbestverontreiniging ter plaatse van RE-01 (onder de drupzone) onder milieukundige begeleiding te verwijderen. Voorafgaand aan de uitvoer dient een BUS-melding (immobiel) te worden ingediend bij het bevoegd gezag, de Provincie Overijssel.

Beoordeling Omgevingsdienst IJsselland
Door de Omgevingsdienst IJssellan is het verkennend bodemonderzoek beoordeeld. Deze beoordeling is als bijlage 3 van de toelichting toegevoegd. De omgevingsdienst concludeert het volgende:
Op de locatie is sprake van een geval van ernstige verontreiniging met asbest in de bovengrond ter plaatse van de druppelzones van de gebouwen met asbesthoudende daken. De overige resultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de geplande bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning activiteit bouw.

De locatie is op dit moment niet geschikt voor de beoogde functie. Hiervoor is een saneringsplan voor de verwijdering van de aangetoonde asbestverontreiniging nodig. Voor de omgevingsvergunning activiteit bouw geldt een uitgestelde inwerkingtreding. De vergunning treedt in werking op het moment dat is ingestemd met een saneringsplan of BUS-melding voor de verwijdering van de aangetoonde asbestverontreiniging.

Geadviseerd wordt om de omgevingsvergunning, activiteit bouw, aan te geven dat de vergunning pas in werking treedt als is ingestemd met een saneringsplan of BUS-melding voor de verwijdering van de aangetoonde asbestverontreiniging. Daarnaast is het goed om de volgende voorwaarde toe te voegen:

• De bouwwerkzaamheden mogen starten op het moment dat is ingestemd met de resultaten van de uitgevoerde sanering.

Het onderhavige wijzigingsplan
Indien het advies van de Omgevingsdienst wordt opgevolgd zal de omgevingsvergunning voor het bouwen pas inwerking treden nadat de grond gesaneerd is. Op deze manier kan het plan zijn doorwerking vinden en wordt er gegarandeerd dat de bodem vrij van verontreiniging is. Na de sanering vormt het aspect bodem geen belemmering meer voor het initiatief.

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde.

De planlocatie ligt in de geluidzone van de Wechterholt en het betreft het toevoegen van twee woningen (geluidsgevoelige functies). Door SoundForceOne is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 4. Het akoestisch onderzoek is nodig omdat bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen voor wegverkeerslawaai een voorkeurswaarde van 48 dB en maximale grenswaarde van 63 dB (binnenstedelijk) van toepassing is. Bij overschrijding van de voorkeurswaarden kan onder voorwaarden een hogere waarde worden vastgesteld.

Akoestisch onderzoek
Uit de berekeningsresulaten blijkt dat de voorkeurswaarde van 48dB met aftrek conform artikel 110g Wgh op de esgevel wordt overschreden als gevolg van de Wechterholt. Ter plaatse van het meest maatgevende waarneempunt bedraagt de geluidsbelasting inclusief aftrek conform art 110g Wgh, als gevolg van de Wechterholt maximaal 52 dB (exclusief aftrek conform art 110g Wgh 57 dB) op de zuidwestelijk gelegen woning (zie figuur 1 van de bijlage). Op de westgevel van de noordoostelijk gelegen woning bedraagt de gevelbelasting maximaal 49 dB.

Maatregelen
Als gevolg van de Wechterholt bedraagt de gevelbelasting inclusief aftrek conform art 110g Wgh maximaal 52 dB. Toetsing aan de Wet geluidhinder geeft dan aan dat onderzocht moet worden of maatregelen haalbaar zijn. Echter zullen bron- en overdrachtsmaatregelen voor de overschrijding bij twee woningen financieel gezien niet doelmatig en ook op stedenbouwkundige en landschappelijke bezwaren stuiten. Het toepassen van stil asfalt op deze weg heeft geen voorkeur aangezien landbouwvoertuigen, zeker in oogsttijd, het wegdek snel zullen vervuilen. Dit leidt tot hogere onderhoudskosten dan op bijvoorbeeld binnenstedelijke wegen het geval is.

Tevens zal het plaatsen van een geluidscherm ertoe leiden dat de erftoegang van de woningen verplaatst zou moeten worden. Wat vanwege het aanwezige kanaal onwenselijk is.

Indien maatregelen ter vermindering van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van financiële, stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige of landschappelijke aard kan in dit geval worden volstaan met de vaststelling van een hogere waarde.

Het plan betreft een transformatie waardoor het hoofdstuk verbouw van het Bouwbesluit aan de orde is. Daardoor is het zogenaamde ‘rechtens verkregen niveau’ van toepassing. Dat betekent dat de woning minimaal een gevelwering moet hebben die het had bij oplevering. Het gebouw is een oude boerderij waardoor eigenlijk niet meer is vast te stellen wat het rechtens verkregen niveau was. In het kader van een goede leefkwaliteit is het echter voorstelbaar dat er wel naar het binnenniveau gekeken wordt. Bij een gevelwering van 20 dB (wat de standaard norm voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit is) wordt een binnenniveau gerealiseerd van 37 dB. Met standaard HR++ glas en een modern dakpakket onder het rietendak wordt dat niveau wel gehaald en is de leefkwaliteit voor een bestaande situatie als deze acceptabel.

Het onderhavige wijzigingsplan
Ter plaatse van het gebouw wordt de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op 2 gevels overschreden als gevolg van de Wechterholt. Voor twee van de drie te realiseren woningen stemt de gemeente in met het vast stellen van hogere waarden van 52 dB en 49 dB. Deze procedure loopt parallel aan het wijzigingsplan.

4.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Het onderhavige wijzigingsplan
De onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op de mogelijkheid om inpandig twee extra woningen mogelijk te maken. Deze ontwikkeling is dermate beperkt dat de ontwikkeling onder de regeling 'Niet in betekenende mate' valt. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl) 

Het onderhavige wijzigingsplan
Uit de risicokaart blijkt dat binnen 1 km vanaf de locatie geen risicobronnen liggen. Tevens is er een toets uitgevoerd via de Overijsselse signaleringskaart externe veiligheid, zie bijlage 5. Uit deze toets blijkt ook dat externe veiligheid geen belemmering voor het plan vormt.

4.6 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) schrijft voor op welke wijze een bevoegd gezag de geurhinder vanwege dierenverblijven moet beoordelen indien een veehouderij een milieuvergunning aanvraagt. Indirect geeft de Wgv ook consequenties voor de totstandkoming van geurgevoelige objecten en dus voor de ruimtelijke ordening, dit wordt wel de 'omgekeerde werking' genoemd. De reden hiervoor is duidelijk: een geurnorm is bedoeld om mensen te beschermen tegen overmatige geurhinder, omgekeerd moet een bevoegd gezag dan ook niet toestaan dat mensen zichzelf blootstellen aan die overmatige hinder.

Het onderhavige wijzigingsplan
In 2005 er er een milieucontrole uitgevoerd op de locatie Wechterholt 4. Er was toen nog sprake van een bedrijf. De locatie is dus een voormalige locatie van een veehouderij waarop op 19 maart 2000 nog een vergunning rustte voor een veehouderij. Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij geldt dan in het buitengebied alleen een vaste afstandseis van 50 meter tot omliggende veehouderijen (er geldt geen geurnorm).

“Individuele/rechtstreekse” beoordeling
De afstand tussen de vergunde stalruimte van de de melkrundveehouderij aan de Wechterholt 9. De milieuregelgeving gaat uit van deze afstand. Zolang de woningen aan de Wechterholt 4 niet dichter bij de melkrundveehouderij aan de Wechterholt 9 komen staan deze eventuele toekomstige uitbreidingen van dit bedrijf niet in de weg.

Cumulatieve geurhinder
Voor een berekening van de cumulatieve geurhinder moeten veehouderij gegevens van alle bedrijven met dieren met geuremissiefactoren binnen een straal van 2 km van de planlocatie in een rekenprogramma worden ingevoerd de resultaten worden op een kaart weergegeven. Deze berekeningen zijn voor Olst-Wijhe in 2009 uitgevoerd door Arcadis in het kader van de plan-Mer voor het bestemmingsplan buitengebied, zie bijlage Met de deze kaart en de informatie over de veranderingen die sindsdien hebben plaatsgevonden is te herleiden wat de huidige geurbelasting is.

De Wet geurhinder en veehouderij geeft aan dat alleen vaste afstandseisen gelden bij woningen op locatie waar op of na 19 maart 2000 nog een veehouderij was gevestigd. Vanuit het nationale geurbeleid en waarschijnlijk ook vanuit een goede ruimtelijk ordening is het echter niet de bedoeling dat er meer (ernstig) geurgehinderden bijkomen.

In het kader van het bestemmingsplan Buitengebied is in 2009 een plan-Mer bestemmingsplannen buitengebied Salland opgesteld. Onderdeel van deze plan-Mer zijn kaarten met de geurbelasting. Een uitsnede van de kaart ter hoogte van de planlocatie is als bijlage meegestuurd. Uit dit kaartmateriaal, op basis van de situatie in 2009, blijkt dat er sprake is van een zeer goed leefklimaat. Er liggen geen grote intensieve veehouderijen in de directe omgeving van de planlocatie. Gezien de afstand tot de grote intensieve veehouderijen is de verwachting dat eventuele ontwikkelingen bij deze bedrijven niet hebben geleid tot een zodanige wijziging van de geurbelasting dat daarmee kwalificatie van het leefklimaat op de planlocatie is gewijzigd.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• Het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Het onderhavige wijzigingsplan
Nabij het plangebied zijn de volgende agrarische bedrijven gelegen:

• aan de Wechterholt 9 zit Kappert Bedrijfsverzorging. Het bedrijf is actief in de branche Dienstverlening voor het fokken en houden van dieren. Zolang de nieuwe woningen niet dichterbij de Wechterholt 9 komen te liggen is er geen bezwaar.

De nieuwe (inpandige) woningen liggen op 30 a 40 meter afstand. Voor het bedrijf vormt dit geen extra belemmering, aangezien de woningen inpandig zullen zijn en er nu ook al woningen zijn gevestigd.

4.8 Ecologie

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) ingetreden, die Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten beschermt. De wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Gebiedsbescherming
De bescherming van natuurgebieden komt voort uit de Europese richtlijnen voor behoud van een Natura 2000-netwerk en uit het provinciale beleid voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De gebiedsbescherming houdt in dat wanneer er binnen of nabij een natuurgebied ruimtelijke ingrepen of menselijke activiteiten gaan plaatsvinden, er beoordeeld moet worden of de beschermde natuurgebieden niet in het geding zijn. In dat geval is een ecologisch onderzoek noodzakelijk.

Soortenbescherming
Wanneer een bestemmingsplan (of zoals in dit geval een wijzigingsplan) handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

In opdracht van de initiatiefnemer is er door Bureau Blijerveld een Quickscan Wnb uitgevoerd. De quickscan is in bijlage 7 van de toelichting gevoegd. Hieronder worden de conclusies en aanbevelingen uit de quickscan opgenomen opgenomen.

Quickscan Wnb
Gebiedsbescherming
Het plangebied is geen onderdeel van een beschermd gebied. Ten noorden van het plangebied ligt een onderdeel van het Nederlandse Natuurnetwerk (NNN). De minimale afstand tot het NNN bedraagt circa 670 meter. Binnen een afstand van vier kilometer bevinden zich geen Natura 2000-gebieden. Gelet op de grote afstand van het plangebied tot de beschermde gebieden en de toekomstige bestemming is een negatief effect van het plan op voorhand uit te sluiten.

Soortenbescherming
Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF)
In de databank zijn geen waarnemingen uit het plangebied bekend. In de omgeving zijn sinds 2000 van de beschermde soorten alleen losse waarnemingen van broedvogels zonder vaste nestplaats gedaan. Verder zijn algemene, onbeschermde soorten van met name de soortgroep planten gemeld.

Flora
Het erf is begroeid met gazon en soortenarm productiegrasland. Er zijn geen bedreigde of beschermde soorten gevonden en het voorkomen van dergelijke soorten is uit te sluiten.

Zoogdieren
Op het erf zijn van de beschermde soorten alleen enkele algemene, weinig kritische soorten zoogdieren te verwachten, met name Veldmuis en Huisspitsmuis. Beide soorten zijn nationaal beschermd in de Wnb. Voor de genoemde en te verwachten soorten geldt in provincie Overijssel een algemene ontheffing van de verbodsbepalingen in geval van ruimtelijke ontwikkelingen. De gebouwen zijn in theorie geschikt als verblijfplaats voor Steenmarter, maar verborgen ruimten in de constructie komen niet voor en in de ruimten zijn geen sporen van de soort aangetroffen.

Vleermuizen
De gebouwen zijn in de huidige staat ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen,omdat verborgen ruimten ontbreken. Een rol van het erf in vlieg- en foerageerroutes is uit te sluiten.

Vogels
In de binnenruimten van de boerderij zijn geen broedvogels te verwachten. De te slopen schuur beschikt niet over verborgen ruimten, maar de constructie is dermate complex dat kleine vogelsoorten die nestelen in nissen en dergelijk niet zijn uit te sluiten. Er moet gedacht worden aan soorten zonder vaste nestplaats als Spreeuw, Witte kwikstaart, Merel en Roodborst. Wat de soorten met een vaste nestplaats betreft is het erf kenmerkend voor Steenuil, Kerkuil en Huismus. De schuur en de stal zijn niet geschikt voor de genoemde uilen, omdat voldoende grote verborgen ruimten ontbreken. Er zijn in de gebouwen ook geen sporen van uilen gevonden. Huismus was op het erf aanwezig. circa tien tot twintig vogels verbleven in de struiken en onder het riet van het zitje ten zuidoosten van de boerderij. Onder de kap van het zitje waren nesten zichtbaar. In de te slopen schuur zijn geen sporen van gebruik gevonden, maar het is niet geheel uit te sluiten dat van het gebouw gebruik wordt gemaakt als nestplaats. De stal is niet geschikt als nestplaats voor Huismus.

Overige soortgroepen
Het plangebied biedt geen habitats die voldoen aan de eisen van beschermde soorten
uit de overige soortgroepen.

Het onderhavige wijzigingsplan
Op grond van de resultaten van het onderzoek is geconcludeerd dat het plan geen negatieve effecten heeft voor beschermde natuurgebieden. De ingrepen kunnen een negatief effect hebben op algemene, kleine zoogdieren, maar voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen. Bij de sloop van de schuur en het eventuele rooien van groen moet rekening gehouden met broedvogels. Het is verboden schade te berokkenen aan vogels en broedsels. Daarom dienen de genoemde ingrepen buiten het broedseizoen plaats te vinden. De piek van het broedseizoen ligt in de periode van 15 maart tot 15 juli, maar eerdere en vooral latere broedsels komen voor. Met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van vaste nestplaatsen van Huismus in de te slopen schuur dienen vier duurzame nestkasten te worden geplaatst. Als locatie voor de kasten gaat de voorkeur uit naar de binnenzijde van de nieuwe kapschuur. Aan de locatie van een goed functionerende voorziening zijn voorwaarden verbonden. Zo dient de kast minimaal drie meter boven de grond en niet in de volle zon te hangen. Voor een juiste plaatsing dient een ecoloog te worden geraadpleegd.

Voordat de gebouwen worden gesloopt is in het kader van de zorgplicht uit de Natuurbeschermingswet nader onderzoek nodig naar vaste rust en verblijfplaatsen van huismus. Dit nadere onderzoek staat de uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan echter niet in de weg. Indien uit het nadere onderzoek blijkt dat nestplaatsen aanwezig zijn, dan kunnen deze gemakkelijk gecompenseerd worden op het erf. Hoogstens is ontheffing nodig voor het verstoren/vernietigen van vaste rust- en verblijfplaatsen van huismus. Maar op voorhand kan redelijkerwijs worden gesteld dat deze ontheffing zal worden verleend.
Wanneer rekening gehouden wordt broedvogels is geen ontheffing van de Wnb benodigd, mits het nadere onderzoek naar Huismus geen nestplaatsen aantoont in de schuur.

Het aspect natuur en ecologie vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.9 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het wijzigingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

Het onderhavige wijzigingsplan
De watertoets voor dit plan heeft op 2 juli 2018 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Op basis van de watertoets is gebleken dat er bij dit plan geen waterhuishoudkundige aspecten van belang zijn. Het Waterschap Drentse Overijsselse Delta heeft geen belang bij dit plan. Voor de volledigheid is de samenvatting van de watertoets opgenomen in bijlage 8 van het wijzigingsplan.

Het aspect water vormt geen belemmering voor het onderhavige wijzigingsplan.

4.10 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen.

Afbeelding - uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het dijkringgebied Salland (nummer 53) aan.
Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

4.11 Verkeer en parkeren

Eind 2014 is de Woningwet gewijzigd waarbij is bepaald dat een groot deel van de bouwverordening uiterlijk op 1 juli 2018 van rechtswege komt te vervallen. Het gaat dan onder andere om de stedenbouwkundige bepalingen waaronder de parkeernormbepaling. Vóór 1 juli 2018 moeten alle bestemmingsplannen op dit onderdeel zijn aangepast. Er kan dan niet meer verwezen worden naar stedenbouwkundige bepalingen. Dit geldt met name voor de parkeernormen. Voor alle bestemmingsplannen van de gemeente Olst-Wijhe dient hiervoor een bepaling worden opgenomen. Vanaf begin 2015 gebeurt dit al bij alle nieuwe bestemmingsplannen maar omdat vóór 1 juli 2018 niet alle bestemmingsplannen zijn herzien moet dus in elk bestemmingsplan de verwijzing naar de Bouwverordening worden verwijderd en is via deze parapluregeling een nieuw artikel opgenomen waarin het parkeerbeleid wordt geregeld. Om de parkeernormen ook van toepassing te laten zijn op dit bestemmingsplan zijn de bepalingen uit het Parapluplan Parkeren overgenomen. Hierdoor kunnen nieuwe aanvragen worden getoetst aan de vigerende parkeernormen van de gemeente Olst-Wijhe.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regelsvan de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn enkele flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen, Waarde - Archeologie - 1, en Waarde - Landschap 2 toegelicht.

5.2 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat vier woningen in het bouwvlak zijn toegestaan. Deze woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m3. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

5.3 Waarde - Archeologie 1

Om de archeologische waardevolle gebieden met een hoge archeologische verwachting veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m².

5.4 Waarde - Landschap 2

De dubbelbestemming Waarde - Landschap - 2 dient om de waarden die samenhangen met de kommen op deze gronden te versterken. Deze waarden hebben betrekking met openheid. De gronden zijn, behalve voor de andere op deze gronden geldende bestemmingen, bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van deze openheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Zienswijzen
Het ontwerpwijzigingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen van 19 juli 2018 tot en met 29 augustus 2018. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen.In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.
Het ontwerpbesluit Hoger grenswaarden geluid heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Ook hier zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling
Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 11 september 2018. Het besluit tot het vaststellen van het wijzigingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.