Wesepe - Mengerweg 4

1.1 Aanleiding

Het perceel Mengerweg 4 is een voormalig agrarisch perceel waarop een woning en agrarische bedrijfsgebouwen zijn gelegen. Een groot deel van deze gebouwen bestaat uit landschapsontsierende bebouwing en zal worden gesloopt. De initiatiefnemer is voornemens om in plaats van deze bebouwing een nieuwe woning te bouwen.

Dit voornemen is in lijn met de toepassing van de KGO-regeling van de provincie Overijssel. De gemeente Olst-Wijhe verleent planologische medewerking aan het initiatief onder voorwaarden van de kaders van het KGO-beleid. Door de initiatiefnemer is een erf- en landschapsplan opgesteld waarin uitdrukkelijk aandacht wordt besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit op het erf.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het erf van Mengerweg 4 is gelegen in Wesepe, ten westen van de kern van deze plaats en van de N348. Het perceel ligt in een hoevenlandschap dat aan de noordzijde overgaat in een beekdal. De nabije omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een open landschap. Er bevinden zich veel weilanden, boerderijen en een paar bedrijven rondom het plangebied. In de onderstaande afbeeldingen zijn de ligging en directe omgeving van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale ligging perceel Mengerweg 4

Afbeelding - Plangebied en directe omgeving

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe', dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan

De gronden ter plaatse van het plangebied liggen binnen een bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch'. Er geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' voor het grootste gedeelte van het plangebied, en een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' ten noordoosten van de bestaande bebouwing. Voor het gehele plangebied geldt een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie ter plaatse van het plangebied toegelicht, evenals de geplande ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij de geplande ontwikkeling. Hoofdstuk 5 heeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

2.1 Huidige situatie

Op het huidige erf zijn diverse gebouwen aanwezig. In de onderstaande afbeelding zijn deze gebouwen te zien, geïdentificeerd met verschillende letters. Op het erf staan diverse schuren (C,D,G,I), stallen (A,B), een kippenhok (E) en een mestkelder (F). Daarnaast ligt er een betonnen vloerplaat van meer dan 1.000 m² op het erf (H). Aan de noordoostzijde van het plangebied staat een woning.

Afbeelding - Weergave huidige bebouwing op het terrein

2.2 Nieuwe situatie

De landschapsontsierende schuren op het erf zullen worden gesloopt. De totale oppervlakte te slopen schuren is 723 m2. Alleen de kapschuur aangeduid met 'I' en een deel van de Pinkenstal ter plaatse van 'B' blijven behouden. Wel vindt hier asbestsanering plaats aan de golfplaten. Ook de vloerplaat (aangeduid met 'H') wordt verwijderd. De oppervlakte te saneren kuilvoerplaten en kelders is ongeveer 1.060 m2.

In de plaats voor de landschapsontsierende gebouwen die gesloopt zullen worden, wil men een woning bouwen. De bestaande woning op het erf zal daarnaast blijven behouden. Deze ontwikkeling past binnen de kaders van het KGO. De initiatiefnemer heeft een erf- en landschapsplan laten opstellen, om de gewenste ontwikkeling landschappelijk in te passen. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op dit erf- en landschapsplan.

2.3 Erf- en landschapsplan

In deze paragraaf worden de belangrijkste uitgangspunten voor de inrichting van het erf en de nieuwe woning beschreven, zoals deze zijn opgenomen in de toelichting op het erf- en landschapsplan. De toelichting op het erf- en landschapsplan is te vinden in Bijlage 1.

Inrichting van het landschap
De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd om het landschap te versterken.

1. Aanleg van 114 m1 meidoorn langs de toegangsweg. Het erf wordt met een landschappelijk element verbonden met bospercelen en openbare weg aan de zuidzijde.

2. Aanplant van een gestrooide bomenrij, inlandse eiken, in de meidoornhaag. Samen met de haag is dit een belangrijk robuust landschapselement.

3. Aanleg van een houtwal
Aan de westzijde op het erf en langs de kavelgrens wordt een houtwal aangelegd. De lengte van de houtwal is 65 strekkende meters en de breedte is 5 meter. De hoofdhoutsoort is inlandse eik.
Deze houtwal bestaat uit verschillende specifieke bomen en struikensoorten, zoals de inlandse eik, hazelaar, sleedoorn en gelderse roos.

4. Aanplant van knotwilgen langs de boerensloot
Aan de noordzijde liggen op de kavelgrenzen de afwateringssloten. Het maaiveld ligt ruim 1 meter lager dan het erf, op NAP 3.69+. Dit is een natte plek in het landschap.
Langs de sloot aan de noordzijde worden 15 knotwilgen geplant.

5. Nieuwe natuur
Langs de sloot wordt een strook van ongeveer 7 meter uitgerasterd en gedeeltelijk beplant met twieg. Samen met de aanplant van knotwilgen en twieg kan door extensief beheer van gras mooie robuuste nieuwe natuur ontstaan langs de bestaande sloot.

6. Erfbomen
Op het erf zijn drie bomen aanwezig. In de nieuwe situatie worden 5 erfbomen toegevoegd om het erf landschappelijk veel meer kwaliteit te geven.

7. Boomgaard
Oorspronkelijk had ieder erf haar eigen nuts fruitbomen. Aan de zuidzijde wordt een kleine boomgaard aangeplant.

8. Aangepast ontwerp
Op het erf blijft de kapschuur en de helft van schuur B behouden. Het dak met asbesthoudende platen, oppervlakte ongeveer 300 m2, wordt gesaneerd en de gevels worden voorzien van nieuwe bijpassende materialen. De vorm en de plek blijft behouden.

Compensatiewoning met bijgebouw
Aan de zuidzijde wordt een compensatie woning met bijgebouw toegevoegd. De verschijningsvorm van deze woning en de schuur is 'schuurvormig' en hierdoor ondergeschikt in het ensemble. De bouwrichting is gelijk aan de bestaande boerderij en bijgebouw. Door zoveel mogelijk functies op de begane grond te projecteren, beperkt de hoogte zich van de nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw. Qua detaillering wordt er overeenstemming gezocht met de te behouden kapschuur. Mede hierdoor gaan ze een (ondergeschikte) eenheid vormen op het perceel. Door de ingetogen vormgeving van de overige gebouwen, behoud de bestaande boerderij zijn karakter en blijft deze de drager van het erf.

Afbeelding - Schets uiterlijk nieuwe woning conform erf- en landschapsplan

Erf- en landschapsplan
In de onderstaande afbeelding is het erf- inrichtingsplan voor de bestaande en huidige woning weergegeven. Deze sluit aan bij de transformatie van het erf van een agrarische naar een woonbestemming. Het erf- en landschapsplan is opgenomen in Bijlage 2.

Afbeelding - Erf- en landschapsplan

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.2 Gemeentelijk beleid

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van verschillende schuren en de bouw van één nieuwe woning met bijgebouw. Het terrein waarop de nieuwe woning wordt gebouwd heeft een oppervlakte van minder dan 2.500 m2. Bovendien zal worden gebouwd op plekken waar nu al schuren staan. Er kan van uit worden gegaan dat de bodem reeds geroerd is. Om deze redenen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig.

4.2 Bodem

In mei 2015 is ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van der Poel Milieu Advies B.V. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies gepresenteerd.

Historisch onderzoek en zintuiglijke waarnemingen
Op basis van het historisch onderzoek en zintuiglijke waarnemingen kan de onderzoekslocatie ten aanzien van de parameter asbest in bodem als onverdacht worden aangemerkt. Een verkennend onderzoek asbest conform de NEN 5707 wordt niet noodzakelijk geacht.

Analyseresultaten veld- en laboratoriumwerkzaamheden
Een aantal belangrijke conclusies uit de veld- en laboratoriumwerkzaamheden zijn:

• Het opgeboorde materiaal is in het veld zintuiglijk beoordeeld. Hierbij is plaatselijk puin aangetroffen (sporen tot zwak). Verder zijn er geen bijzonderheden waargenomen die duiden op het voorkomen van een mogelijke bodemverontreiniging. Tijdens het veldwerk is door de veldmedewerkers ter plaatse van de boringen in de bodem en op het maaiveld van de locatie zintuiglijk geen asbest verdacht materiaal waargenomen.
• In de bovengrond (0-0,5 m-mv) overschrijdt plaatselijk het lood en PAKgehalte de desbetreffende achtergrondwaarde. Ter plaatse van de voormalige dieseltank wordt minerale olie gemeten boven de desbetreffende achtergrondwaarde. In het grondwater overschrijdt de concentratie barium de desbetreffende streefwaarde. Verder zijn in grond en grondwater geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten/concentraties die de achtergrondwaarden/streefwaarden en/of de rapportagegrenzen overschrijden. De gemeten waarden voor de pH en de EGV kunnen als normaal worden beschouwd. De troebelheid van het grondwatermonster is zeer licht verhoogd ten opzichte van de troebelheid van grondwater onder natuurlijke omstandigheden. Dit kan een overschatting van de concentraties aan organische parameters als gevolg hebben.

Hoewel er licht verhoogde gehalten zijn aangetoond, wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht gezien de geringe verhogingen.

Milieuhygiënisch zijn er naar mening van het adviesbureau geen belemmeringen voor de voorgenomen transactie van de locatie. Opgemerkt wordt dat in de grond achtergrondwaarden worden overschreden. Deze grond is niet geschikt voor onbeperkt hergebruik en kan niet zonder meer in het grondverkeer worden gebracht. Geadviseerd wordt eventueel vrijkomende grond op de locatie toe te passen.

Beoordeling bodemonderzoek
De gemeentelijke beoordeling van het bodemonderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Deze is opgesteld in april 2016. In de beoordeling van het bodemonderzoek is aangegeven dat het rapport niet volledig inclusief bijlagen is. het onderzoek is niet ontvangelijk, want de analysecertificaten ontbreken. Hierdoor is het niet mogelijk om te controleren of het onderzoek conform AS3000 is uitgevoerd.

Vanwege de verwachting dat wel is voldaan aan de kwaliteitscriteria is het onderzoek wel inhoudelijk beoordeeld. Het onderzoek is inhoudelijk akkoord. Advies is om in te stemmen met het achterwege laten van een asbestonderzoek conform de NEN5707 op basis van de onderbouwing van het adviesbureau in combinatie met de zintuiglijke waarnemingen (maximaal enkele boring sporen puin).

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde.

Onderhavige ontwikkeling

Wegverkeer
Aan de Mengerweg geldt een maximale snelheid van 60 km/uur. Deze weg heeft het karakter van een erfontsluitingsweg. De nieuw te bouwen woning ligt op meer dan 100 meter afstand van deze weg. Op meer dan 200 meter ten oosten van het plangebied ligt de provinciale weg, de N348.

In de onderstaande afbeelding zijn de geluidscontouren ter plaatse van en rondom het plangebied gevisualiseerd. De nieuw te bouwen woning ligt in het wit gearceerde deelgebied, waar een geluidscontour geldt van minder dan 43 dB. Er hoeft geen akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden naar de geluidhinder van wegverkeer.

Afbeelding - Visualisatie geluidscontouren plangebied en omgeving

Spoorweg
Ten westen van het plangebied ligt een spoorlijn, op ruim 5 kilometer afstand. Gezien de afstand tot deze spoorlijn wordt nader akoestisch onderzoek naar de geluidhinder van deze spoorlijn niet nodig geacht.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Op het perceel Eikenweg 13 te Wesepe is Carrosseriebouw Jansen gevestigd, op ruim 300 meter van het plangebied. Dit gaat om een categorie 4.1 bedrijf, waarvoor een afstand van 200 meter geldt voor geluid en 100 meter voor geur.
• Op het perceel Wethouder M. van Doorninckweg 7 te Wesepe is een autodealer gevestigd, Autohandel A. van de Kraats. Dit bedrijf ligt ten noorden van het plangebied, op ongeveer 400 meter. Voor dit bedrijf geldt een afstand van 30 meter voor geluid en 10 meter voor geur en gevaar.
• Op het perceel Raalterweg 50 te Wesepe is het bedrijf Mueller Services gevestigd, op ruim 500 meter ten oosten van het plangebied. Dit is een producent van melkkoeltanks, procestanks en (kelder-)biertanks.

Omliggende bedrijven liggen op voldoende afstand van de nieuwe woning. Er kan van uit worden gegaan dat geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare hinder. Andersom zal de nieuwe woning niet voor een extra belemmering zorgen voor de bestaande bedrijven. Dit vanwege de ligging van meerdere woningen in de buurt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door de bouw van één extra compensatiewoning ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Onderhavige ontwikkeling
In de nabije omgeving van het plangebied zijn vrijwel geen risicovolle inrichtingen gelegen. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven. Op ongeveer 700 meter ten noordoosten van het plangebied ligt het tankstation Hartholt Olie B.V. Wesepe. De op de risicokaart weergegeven contouren op ongeveer 500 meter ten zuidoosten van het plangebied zijn verouderd: op deze locatie rust geen vergunning meer voor een LPG tankstation.

Het plangebied ligt ruim buiten de risicocontouren van tankstation Hartholt Olie B.V. Zoals in paragraaf 3.1.2 reeds is beschreven, is daarnaast geen hinder te verwachten van de buisleiding die onder het provinciaal routenetwerk gevaarlijke stoffen valt. De N348 is de enige aangewezen weg voor transport van gevaarlijke stoffen binnen de gemeente Olst-Wijhe. Aangezien het plan op meer dan 200 meter van deze weg ligt, is een beoordeling van de risico's in kader van externe veiligheid op basis van het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) niet noodzakelijk. Het aspect externe veiligheid brengt geen belemmeringen met zich mee voor de onderhavige ontwikkeling.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Overstromingsrisico´s
Op de Risicokaart van de provincie Overijssel is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Voor een groot deel is het plangebied aangeduid als 'potentieel overstroombaar gebied' (kleine kans).

Afbeelding - Overstromingrisico's (bron: www.risicokaart.nl)

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,2 à 0,5 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

4.7 Ecologie

Ter plaatse van het plangebied is door Bureau Bleijerveld een quick scan opgesteld van beschermde natuurwaarden in en rond het plangebied. Deze quickscan is opgenomen in Bijlage 5, navolgend worden de belangrijkste resultaten en conclusies beschreven.

Beschermde gebieden
Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden. In de omgeving liggen onderdelen van het Nederlandse Natuurnetwerk. De afstand van deze gebieden tot het plangebied in combinatie met de toekomstige bestemming van het erf sluiten een negatief effect op het karakter en het functioneren uit.

Beschermde soorten
In het plangebied en op de plaatsen van de ingrepen zijn licht beschermde soorten van tabel 1 uit de soortgroepen zoogdieren te verwachten. Daarnaast moet rekening worden gehouden met broedsels van vogels zonder vaste nestplaats. De broedsels kunnen aanwezig zijn in zowel de opgaande begroeiing als de te slopen of te saneren gebouwen. In de te saneren kapschuur is mogelijk een vaste rust- of verblijfplaats van de Kerkuil aanwezig. De potentiële locatie gaat verloren door de sanering. De voorgenomen plaatsing van een uilenkast compenseert het verlies van de mogelijke vaste rust- en verblijfplaats. Voor vaste rust- en verblijfplaatsen van andere soorten zijn geen aanwijzingen gevonden.

Maatregelen
Er moet bij de uitvoering rekening gehouden worden met de broedtijd van vogels. In dit verband dient het eventuele rooien van groen en het slopen of saneren van de gebouwen buiten het broedseizoen te gebeuren, tenzij een inspectie aantoont dat er geen broedsels voorkomen. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk, met name van duiven. In de periode november-februari is de kans op broedgevallen zeer klein. Met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van een vaste rust- of verblijfplaats van de Kerkuil dient ruim voor de sanering een uilenkast te zijn geplaatst, tenzij een onderzoek aantoont dat de locatie niet in gebruik is.

4.8 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 23 juni 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 6.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Agrarisch, Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, in de productietakken akker- en vollegrondtuinbouw en grondgebonden veehouderij. Daarnaast mogen bij deze bestemming behorende voorzieningen op deze gronden staan, zoals paardenbakken, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden. Ook een bed & breakfast, evenementen en extensieve dagrecreatie zijn toegestaan, maar ondergeschikt aan de eerder genoemde functies.

Er geldt geen bouwvlak voor deze bestemming en er mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, op erf- of terreinafscheidingen na.

5.3 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen zijn toegestaan. Deze woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m². Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels is bepaald dat de gronden en bouwwerken binnen de bestemming 'Wonen' alleen mogen worden gebruikt als binnen twee jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het erf- en landschapsplan (zie Bijlage 1 en Bijlage 2).

5.4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.5 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan Wesepe - Mengerweg 4 heeft van 11 augustus 2016 tot en met 21 september 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

De provincie en het waterschap hebben aangegeven geen reden te zien om een zienswijze in te dienen.

Het bestemmingsplan is op 10 oktober 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Olst-Wijhe. Het besluit tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.