Buitengebied, Boxbergerweg 25-25a

1.1 Aanleiding

Op het perceel aan de Boxbergerweg 25 en 25a is initiatiefnemer voornemens om een nieuwe woning te bouwen. Alvorens de woning kan worden gebouwd, moet de bestaande bebouwing, een voormalige winkel en showroom, worden gesloopt. De gemeente wil medewerking verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan door middel van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO).

Op het perceel bevindt zich naast de voormalige winkel nog een woning. Ter plaatse van deze huidige woning worden geen veranderingen toegepast. Het achtererf van de huidige woning wordt deels opgesplitst voor de nieuwe woning.

Op grond van het geldende bestemmingsplan geldt de bestemming 'Detailhandel'. Tevens liggen er twee dubbelbestemmingen (waarde Archeologie - 1 en waarde Archeologie - 2 ) op het perceel. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, zal het bestaande bouwvak met de bestemming 'Detailhandel' worden omgezet naar de bestemming 'Wonen'. De huidige dubbelbestemmingen zullen op het bestemmingsvlak blijven liggen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Boxbergerweg 25 en 25a in de gemeente Olst - Wijhe. Het ligt in het buurtschap Eikelhof, ten zuidoosten van de kern Olst. De nabije omgeving van het plangebied wordt met name gekenmerkt door weilanden.

Afbeelding - Globale ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst - Wijhe', dat is vastgesteld op 21 mei 2012 en op 8 september 2014 is herzien. Het ontwerp van een tweede herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied' is op 16 mei 2017 gepubliceerd.

Momenteel heeft het plangebied de bestemming 'Detailhandel' en de gedeeltelijke dubbelbestemmingen waarde Archeologie - 1 en waarde Archeologie - 2. Tevens ligt er een gebiedsaanduiding 'reconstruciewetzone - verwevingsgebied'.

Afbeelding - Uitsnede van het plangebied in het geldende bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Momenteel bevindt zich op het perceel een leegstaande winkel en showroom. Bij deze winkel behoorde een woonhuis die op het perceel is gelegen. Het woonhuis is nog steeds bewoond. Ter plaatse van deze huidige woning worden geen veranderingen toegepast. Het achterterrein van de huidige woning wordt deels opgesplitst voor de nieuwe woning

Afbeelding - Huidige situatie ter plaatse van het plangebied

2.2 Nieuwe situatie

De nieuwe situatie is te zien op onderstaande afbeelding. Dit erfinrichtingsplan is tevens opgenomen als bijlage 1 bij dit plan. Dit erfinrichtingsplan is opgesteld in het kader van de 'Kwaliteitsimpuls Groene omgeving' (KGO). Dit beleid houdt in dat er ruimte is voor nieuwe functies in het buitengebied indien het verlies aan landschappelijke ruimtelijke kwaliteit in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. In paragraaf 3.2.3 wordt hier verder op ingegaan.

De initiatiefnemer is voornemens om de leegstaande winkel te slopen. Op de vrijgekomen plek wordt een nieuwe woning gebouwd. De nieuwe woning komt met de voorgevel op dezelfde lijn te liggen als de bestaande woning. Aan de achterzijde wordt een bijgebouw gerealiseerd. Het achterste gedeelte van de nieuw aan te leggen tuin (weide) sluit aan bij het agrarisch achtergelegen gebied wat aansluit bij de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Afbeelding - Erfinrichtingsplan

3.1 Nationaal beleid

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel, beken kleur (2017)

De 'Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze is sinds 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). In de omgevingsvisie worden onderwerpen beschreven als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel.
De focus in de omgevingsvisie ligt op de thema's 'klimaat', 'energie' en 'regionale economie.'

• Klimaat

Opgaven en kansen:

• 1. Overijssel met zijn rivierdelta en hoge gronden staat voor een grote opgave voor voldoende waterveiligheid, bescherming tegen wateroverlast en, in tijden van droogte, een goede zoetwatervoorziening (kwantitatief en kwalitatief). In het landelijke Deltaprogramma zijn voorkeursstrategieën opgenomen die zorgen voor bescherming tegen overstromingen en voor voldoende zoetwater, nu en in de toekomst. Voor een goede ruimtelijke vertaling van de wateropgaven en 'verbinding' met andere regionale opgaven, ruimtelijke kwaliteit en het creëren van maatschappelijke meerwaarde is stevige provinciale regie nodig.
• 2. Stedelijke herstructurering en transformatie bieden kansen om in de stad ruimte te maken voor wateropvang en groen, en zo wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen te beperken. Dat geeft tegelijk kansen om de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving te verbeteren.
• Energie en milieu
  Opgaven en kansen:
  • 1. Er is een transitie noodzakelijk naar (vooral ook) decentrale opwekking van hernieuwbare energie, hergebruik van grondstoffen en energie-efficiëntie. De provincie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke keuzen die samenhangen met de opwekking van hernieuwbare energie en het bij elkaar brengen van partijen.
  • 2. Herstructurerings- en transformatieopgaven kunnen hand in hand gaan met energieopgaven en kansen bieden voor het zuinig(er) en zorgvuldiger gebruik van energie en grondstoffen.
  • 3. Transitie naar een duurzame agrarische bedrijfsvoering, met – in antwoord op de veranderde eisen van consumenten en direct omwonenden – bijzondere aandacht voor volksgezondheid, dierenwelzijn en zorg voor het milieu (onder andere door ketenoptimalisatie). Dit biedt kansen om de concurrentiepositie van de agro- en foodsector – en daarmee de toegevoegde waarde voor de regionale economie - te versterken.
  • 4. Energiebesparing en CO2-reductie in het openbaar vervoer, onder andere door zero emissie busvervoer.
• Regionale economie:
  Opgaven en kansen:
  • 1. Stimulering van de economie en zorg voor werkgelegenheid is een belangrijke opgave. Overijssel heeft een goede uitgangspositie in de nationale topsectoren hightech, chemie, energie, agro&food en life sciences/health. En in de regionale sectoren: vrijetijdseconomie en de bouw. Verder liggen er kansen voor de logistieke sector: Overijssel heeft qua ligging, infrastructuur, ondernemerschap en kennis belangrijke troeven in handen om een sterkere positie in te nemen in het (inter)nationale logistieke netwerk. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe werkgelegenheid voor zowel laag, middelbaar als hoog opgeleiden.
  • 2. Herstel van de balans tussen vraag en aanbod van woon- en werklocaties (zowel kwantitatief als kwalitatief) is een belangrijke opgave. Daarnaast noodzaakt afname van de ruimtedruk tot het kwalitatief op peil houden en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Regionaal is een stimuleringsbeleid en een actieve (re)programmering op bovenlokale ontwikkelingen voor woningbouw en werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel) noodzakelijk. Het feit dat in Overijssel krimp en groei naast elkaar bestaan, vraagt om specifiek maatwerk dat rekening houdt met deze verschillen.
  • 3. De verminderde financiële armslag betekent dat we steeds vaker een afweging moeten maken tussen het maatschappelijk belang van een bepaalde voorziening en financiële overwegingen (zoals rendabele voorzieningen op een bepaald schaalniveau). De instandhouding van een goed netwerk van (betaalbaar) openbaar vervoer is bijvoorbeeld een grote uitdaging.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, gebruiken we het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal.

Afbeelding - de rode draden uit de omgevingsvisie

• Of – generieke beleidskeuzes
  Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.
• Waar – ontwikkelingsperspectieven
  Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.
• Hoe – gebiedskenmerken
  Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.
  

Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de structuurvisie vindt je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.

Boringsvrijezones

In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.

Beleid boringsvrijezones drinkwatervoorzieningen

In de boringsvrije zones is het beleid gericht op het behoud van de beschermende bodemlagen. Doorboren van deze bodemlagen is niet toegestaan. Ook geldt een verbod om koelwater, afvalwater en overige (verontreinigde) vloeistoffen te lozen en een verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren. Het belang van het water is kaderstellend.

Beleid boringsvrije zone Salland Diep

Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat we onttrekkingen alleen toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.

In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige (verontreinigde) vloeistoffen te lozen. Het belang van het water is kaderstellend.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving
In de Groene Omgeving gaat het wat de provincie betreft vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. Voor het bepalen van de mate van aanvullende kwaliteitsprestaties gelden drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling 'gebiedseigen' of 'gebiedsvreemd?';
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?; en
• 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen?

Hulpmiddel bij toepassing in de praktijk is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat samen met gemeenten is opgesteld. Het werkboek geeft antwoord op vragen als 'Voor welke ontwikkelingen geldt het?' en 'Hoe bepaal je de balans?'. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is opgenomen in de provinciale verordening.

In de Groene Omgeving worden drie ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, ieder met een eigen accent:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Zoals in navolgende afbeelding is weergegeven, valt het onderhavige plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Afbeelding - Uitsnede Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

Binnen de onderhavige ontwikkeling wordt, zoals reeds in paragraaf 2.2 is beschreven, de bestemmingen voorzien van een adequate landschappelijke inpassing doormiddel van toepassen van het KGO beleid.

Stads- en dorpsrandgebieden
De stads- en dorpsrandgebieden vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Veel stads- en dorpsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan.
Als er naast de inmiddels geplande woon- en werklocaties nog behoefte ontstaat, kunnen nieuwe woon- en werkmilieus worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in deze gebieden te versterken.

Gebiedskenmerken - Hoe

Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:

• de natuurlijke laag
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• de stedelijke laag
• de laag van de beleving

Gebiedskenmerken Natuurlijke laag
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:

• natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap
• een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel

Het (beter) afstemmen van locatiekeuzen en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:

• het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf
• het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering
• het voorkomen dat locatiekeuzen leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap)
• het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit)

In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden.

De percelen Boxbergerweg 25 en 25a vallen binnen de categorie 'Dekzandvlakte en ruggen'. De ruimtelijke kwaliteitsambitie binnen de dekzandvlakte en ruggen is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Tevens is bij ontwikkelingen de richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Afbeelding - Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag' Dekzandvlakte en ruggen

De ontwikkelingen zijn niet in strijd met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap
De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.
De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:

• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.

Het gebied maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'. De ruimtelijke kwaliteitsambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Als ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan het behoud en accentuering van de dragende structuren van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' Oude hoevenlandschap'

De ontwikkelingen zijn niet in strijd met het gebiedstype 'Oude Hoevenlandschap'.

Stedelijke laag
De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen spoorwegen en waterwegen. het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

Het perceel ligt binnen de stedelijke laag het gebiedskenmerk 'Verspreide bebouwing'. Hier is sprake van een brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad heeft zijn eigen kleur. Contrast tussen dynamische en luwe gebieden moeten worden versterkt door het infrastructuurnetwerk. Hierbij is de sturingsfilosofie dat de ontwikkeling van nieuwe erven bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

De ontwikkelingen zijn niet in strijd met het gebiedstypen 'Verspreide bebouwing'.

Laag van de beleving
In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.

Op het gebied is het gebiedskenmerk 'Donkerte' van toepassing. Over het gebiedskenmerk 'Donkerte' kan tot slot worden gezegd, dat hier de sturingsfilosofie is het in de donkere gebieden alleen minimaal noodzakelijk toepassen van kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. Er is veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied

De ontwikkelingen zijn niet in strijd met het gebiedstypen 'Donkerte'.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Olst-Wijhe

De raad van de gemeente Olst-Wijhe heeft recentelijk in opiniërende zin gesproken over op de structuurvisie “Olst Wijhe, ruimte voor initiatief en innovatie”. Het is de verwachting dat de raad deze structuurvisie in het 3e kwartaal van 2017 zal vaststellen. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

De hoofdpunten uit de visie zijn:

• Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en ‘IJsselfront Olst-Wijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling.
• Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen.
• Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Afbeelding - Lommerrijke landgoederen

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in de 'Lommerrijke landgoederen'. Landgoederen zijn de parels van Overijssel, die bijdragen aan het gevarieerde Overijsselse landschap. Daarmee dragen ze ook voor een belangrijk deel bij aan de identiteit en het karakter van de provincie.

De toekomst van de landgoederen is afhankelijk van de instandhouding van de monumentale gebouwen en landschapselementen en de (deels) publieke toegankelijkheid. Het individuele karakter van de landgoederen vergroot de aantrekkelijkheid. De gemeente geeft ruimte aan herbestemming van vrijkomende gebouwen die onderdeel zijn van de landgoederen.

Op hoofdlijnen zijn de uitgangspunten voor de uitvoering van de visie op het deelgebied 'Lommerrijke landgoederen' uitgewerkt:
De gemeente wil het bestaande KGO- instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

Onderhavige ontwikkeling
Voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. Het perceel maakt geen deel uit van een landgoed. Daarnaast is er een erfinrichtingsplan opgesteld waaruit blijkt dat de onderhavige ontwikkeling aansluit bij de omgeving.

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit bestemmingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• a. hoge archeologische verwachting;
• b. middelhoge archeologische verwachting;
• c. lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding - uitsnede archeologische verwachtingskaart met rood omcirkelt de globale ligging van het plangebied.

Het plangebied is gelegen in een gebied met een hoge, middelhoge en lage verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

Onderhavige ontwikkeling
De onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van de leegstaande winkelruimte en de bouw van één nieuw woning met bijgebouwen. Het deel waar de ontwikkeling plaatsvindt heeft een oppervlakte van minder dan 2500 m2. Bovendien wordt er gebouwd op plekken waar nu al schuren staan. Er kan van uit worden gegaan dat de bodem reeds geroerd is. Om deze redenen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig.

4.2 Bodem

Door Klink-Nijland is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de planlocatie. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Hieruit zijn de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren gekomen.

Onderhavige ontwikkeling
Uit het verkennend bodemonderzoek komt naar voren dat de hypothese van onverdachte locatie moet worden verworpen. In zowel de bovengrond als het grondwater zijn licht verhoogde gehalten/concentraties aangetoond.

In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan zink en/of PAK-10 aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan barium en naftaleen aangetoond. De verhoogde gehalten in de grond en het grondwater overschrijden niet de voormalige tussenwaarden. Hierdoor wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er milieukundig geen belemmeringen voor de geplande activiteiten.

Bij de geplande nieuwbouw komt mogelijk grond vrij. In de bovengrond ter plaatse van de voormalige winkel is een licht verhoogd gehalte aan PAK-10 aangetoond. De bovengrond is ondanks het licht verhoogde gehalte aan PAK-10 vrij toepasbaar.

Ter plaatse van de huidige woning is de bovengrond licht verontreinigd met PAK-10. Op basis van een indicatieve toetsing betreft de bovengrond klasse Wonen.

Conform de CROW publicatie 132 'werken in of met verontreinigde grond' zijn voor handelingen op/in de grond geen specifieke veiligheidseisen vereist. Het uitgevoerde onderzoek voldoet niet als partijkeuring (AP-04 keuring) conform het Besluit Bodemkwaliteit en SIKB-protocol 1001.

Conclusie bodemkwaliteitskaart
De kwaliteit van de grond bij de woning wijkt af van de bodemkwaliteitsklasse die op de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart staat aangegeven. Omdat niet duidelijk is waar de scheiding ligt tussen kwaliteit wonen en kwaliteit achtergrondwaarde en er geen toezicht te houden is op welke kwaliteit van de grond nou precies wordt afgegraven, dient bij het werk het volgende in acht te worden genomen: indien alle grond bij deze locatie aanwezig blijft kan er gewoon worden gewerkt. Er hoeft dan geen aparte AP04-keuring te worden uitgevoerd. Indien er grond van locatie wordt afgevoerd is een AP04 keuring noodzakelijk.

Verkennend bodemonderzoek
De Regionale Uitvoeringsdienst IJsselland (RUD IJsselland) heeft het verkennend bodemonderzoek beoordeeld. Deze beoordeling is toegevoegd als Bijlage 3.

Op basis van deze beoordeling zijn de volgende aanbevelingen en conclusies naar voren gekomen:

Hergebruik grond buiten de locatie

Wanneer in de toekomst (bv bij bebouwing) grond vrijkomt, dan kan deze grond op het terrein worden verwerkt. Als dat niet kan, gelden voor de afvoer en de toepassing de regels uit Besluit Bodemkwaliteit en de nota Bodembeheer IJsselland.

Nadere onderbouwing van advies

Onderzoeksopzet

• Het vooronderzoek is voldoende uitgevoerd.
• Uit het vooronderzoek blijkt dat op het terrein geen activiteiten hebben plaatsgevonden die tot een bodemverontreiniging hebben kunnen leiden.

Beoordeling Resultaten:

• Zintuiglijk zijn geen bijzonderheden aangetroffen die duiden op de mogelijke aanwezigheid van een verontreiniging;

Analyseresultaten grond:

• In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan zink en/of PAK gemeten. De verontreiniging in de bovengrond vormt geen belemmering voor de bouwplannen.
• In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond aan onderzochte componenten.

Analyseresultaten grondwater:

• Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen. De aangetoonde gehalten overschrijden de streefwaarden en blijven beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek. Op basis van het vooronderzoek, het veldwerk en de hoogte is er geen reden om te verwachten dat een verontreinigingskern zich op het terrein bevindt. Vandaar dat de geconstateerde concentraties geen belemmeringen zijn voor de toekomstige plannen.

Conclusie op basis van de beoordeling
Op basis van het vooronderzoek, het veldwerk en de hoogte is er geen reden om te verwachten dat een verontreinigingskern zich op het terrein bevindt. Vandaar dat de geconstateerde concentraties in de bodem geen belemmeringen zijn voor de onderhavige ontwikkeling.

4.3 Geluid

Volgens artikelen 76 en 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij het nieuwe planologisch regime waarin woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt binnen de zones van wegen, akoestisch onderzoek worden verricht.

Door Sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen Bijlage 4. Hieruit zijn de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren gekomen.

Onderhavige ontwikkeling
Op basis van onderhavig onderzoek kan worden geconcludeerd dat de geluidbelasting vanwege de Boxbergerweg inclusief aftrek conform artikel 110 g Wgh vanwege wegverkeer niet meer bedraagt dan 48 dB. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat en is verder onderzoek naar maatregelen of het volgen van verdere procedures op het gebied van geluid vanwege wegverkeerslawaai niet aan de orde. De woning kan zonder meer gebouwd worden.

Conclusie
Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

- Op het perceel Boxbergerweg 14 is Grozo Graszoden gevestigd. Dit bedrijf ligt op circa 400 meter van het plangebied.

- Aan de Eikelhof 18b is Duteweert Miniwerktuigen gevestigd dat gespecialiseerd is in compattractoren en aanbouwwerktuigen. Het gaat om een bedrijf dat valt in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor een gedeelte van het terrein is tevens een bedrijf gericht op tuin- en parkmechanisatie uit categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Dit bedrijf ligt op circa. 300 meter van het plangebied.

Conclusie
De omliggende bedrijven liggen op voldoende afstand van de nieuwe woning. Er kan van uit worden gegaan dat geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare hinder. Andersom zal de nieuwe woning niet voor een extra belemmering zorgen voor de bestaande bedrijven. Dit vanwege de ligging van meerdere woningen in de buurt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door de bouw van één woning ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Onderhavige ontwikkeling
Inrichtingen
Ten zuidoosten van het plangebied is een propaangastank van 3.300 liter gelegen. Deze inrichting ligt op meer dan 500 meter afstand ten opzichte van het plangebied en vormt daarmee geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Transportroutes
Er zijn geen transportroutes in de nabije omgeving van het plangebied gelegen.

Buisleidingen
Er is een aardgasleiding NEN 3650-leiding van de Gasunie aanwezig ten westen van het plangebied op meer dan 1.000 meter afstand.

4.7 Ecologie

De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 de Flora- en Faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. De basis wordt gevormd door de zorgplicht (artikel 1.11) waarin gesteld wordt dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Onderhavige ontwikkeling
Otte Groen Advies heeft een Ecologische Quickscan uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Deze Quickscan is opgenomen in Bijlage 5. Hieruit zijn de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren gekomen.

Beschermde gebieden
Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden en Natura 2000. Op grond van de beperkte schaal van de ingreep en de bestemming is een negatief effect op beschermde natuurgebieden uit te sluiten.

Beschermde soorten

• Tijdens het veldbezoek werden geen beschermde of bedreigde plantsoorten of resten hiervan op het plangebied aangetroffen, het voorkomen van strikter beschermde plantsoorten zijn derhalve uit te sluiten;
• Het perceel is geschikt voor de huismuis en mol. Deze soort is niet beschermd in de Wet natuurbescherming. Voor deze soorten geldt de algemene zorgplicht;
• Het perceel en de omgeving zijn geschikt voor de huisspitsmuis, egel, konijn, haas en ree. Deze soorten zijn opgenomen in de lijst nationaal beschermde soorten, Wet natuurbescherming. In het kader van de ruimtelijke inrichting geeft de provincie Overijssel vrijstelling voor deze soorten. Eveneens zijn voor deze soorten de algemene zorgplicht van toepassing;
• De bebouwing is niet geschikt voor de soort steenmarter. Negatieve effecten op steenmarter kan worden uitgesloten;
• Wat betreft vaste verblijfplaatsen van vleermuizen biedt het bedrijfspand geen geschikte mogelijkheden als verblijfplaats voor vleermuizen. Het valt niet te verwachten dat de geplande sloopwerkzaamheden een negatieve invloed heeft op eventueel aanwezige vlieg- en foerageerroutes van vleermuizen;
• Het terrein is beperkt geschikt voor gewone pad, bastaard kikker en bruine kikker. Deze soorten zijn opgenomen in de lijst nationaal beschermde soorten, Wet natuurbescherming. In het kader van de ruimtelijke inrichting geeft de provincie Overijssel vrijstelling voor deze soorten. Voor deze soorten is de algemene zorgplicht van toepassing;
• Goedgekeurde gedragscode Flora- en faunawet, ruimtelijke ontwikkeling van de vereniging stadswerk kan worden toegepast tijdens de werkzaamheden. Hierin wordt beschreven hoe om te gaan met o.a. de algemene zorgplicht. Wel moet er een kanttekening worden geplaatst, als basis van de gedragscode ligt de Flora- en faunawet. De gedragscode is nog niet aangepast op de (per 1 januari 2017) geldende, Wet natuurbescherming.

Aanbevelingen

• Zorg dat de werkzaamheden binnen het plangebied plaatsvinden. Mocht er tijdens de uitvoer van het werk onverhoopt bijzonderheden worden aangetroffen, raadplaag een inzake deskundige;
• Om schade aan broedsels te voorkomen wordt geadviseerd om buiten het broedseizoen te werken. De piek van het broedseizoen ligt in de periode half maart-half juli, maar eerdere en latere broedgevallen komen voor. Het is mogelijk om tijdens het broedseizoen te werken wanneer maatregelen zijn genomen om broedgevallen te voorkomen of wanneer een inspectie uitwijst dat geen broedsels aanwezig zijn.

Conclusie
Naar verwachting zijn deze fysieke ingrepen van dusdanig beperkte aard dat deze geen of zeer beperkt effect hebben op de aanwezige natuurwaarden. Het aspect natuur en ecologie vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.8 Water

Algemeen
Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Onderhavige ontwikkeling
Op 16 november 2017 is de digitale watertoets doorlopen (zie bijlage 6) voor de onderhavige ontwikkeling. Hiermee is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. Er is sprake van een waterbelang: het plangebied ligt in een beperkingsgebied. Voor dit plan moet de normale procedure voor de watertoets doorlopen worden. Met het Waterschap is contact opgenomen over het initiatief.

Wateradvies
Op 27 november 2016 heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta een advies uitgebracht, zie bijlage 7. Navolgend wordt hier op ingegaan.

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding
Het plangebied bevindt zich binnen een Grondwaterbeschermingsgebied (drinkwater). Daarom is sprake van de normale procedure.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Het plangebied of een gedeelte daarvan ligt in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning
Het plangebied of een gedeelte daarvan ligt in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale grondwaterbeschermingsbeleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel 2009. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. Voor meer informatie kan worden gekeken op de internetsite van de provincie Overijssel: http://www.overijssel.nl/thema's/water/watergebruik-0/item-125728/ 

Rioleringssysteem
Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen afvalwater van huishoudelijke aard of bedrijfsafvalwater (bijvoorbeeld wasplaatsen) mag worden aangesloten als de capaciteit van het stelsel dit toelaat. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces
De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl . De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Zodra blijkt dat uit het voorontwerpbestemmingsplan het wateradvies is overgenomen kan het waterschap Drents Overijsselse Delta een positief wateradvies geven.

4.9 Overstromingsrisico's

Op de Risicokaart van de provincie Overijssel is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Het plangebied is aangeduid als 'potentieel overstroombaar gebied' (kleine kans).

Afbeelding - Overstromingsrisico's (bron: www.risicokaart)

Dit dijkringgebied (dijkringgebied 53) loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Voor het plangebied is de maximale waterdiepte tijdens een overstroming in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 toegelicht.

5.2 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen zijn toegestaan. Deze woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m3. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

5.3 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.4 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 21 december 2017 tot en met 31 januari 2018. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

De provincie en het waterschap hebben aangegeven geen reden te zien om een zienswijze in te dienen.

Vaststelling
Het bestemmingsplan is vastgesteld op 12 maart 2018. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vastellingsbesluit.