Buitengebied, Het Anem 26

3.1.1 Omgevingsvisie Overijssel, beken kleur (2017)

De 'Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze is sinds 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). In de omgevingsvisie worden onderwerpen beschreven als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel.

De focus in de omgevingsvisie ligt op de thema's 'klimaat', 'energie' en 'regionale economie.'

• Klimaat

Opgaven en kansen:

• 1. Overijssel met zijn rivierdelta en hoge gronden staat voor een grote opgave voor voldoende waterveiligheid, bescherming tegen wateroverlast en, in tijden van droogte, een goede zoetwatervoorziening (kwantitatief en kwalitatief). In het landelijke Deltaprogramma zijn voorkeursstrategieën opgenomen die zorgen voor bescherming tegen overstromingen en voor voldoende zoetwater, nu en in de toekomst. Voor een goede ruimtelijke vertaling van de wateropgaven en 'verbinding' met andere regionale opgaven, ruimtelijke kwaliteit en het creëren van maatschappelijke meerwaarde is stevige provinciale regie nodig.
• 2. Stedelijke herstructurering en transformatie bieden kansen om in de stad ruimte te maken voor wateropvang en groen, en zo wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen te beperken. Dat geeft tegelijk kansen om de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving te verbeteren.
  

• Energie en milieu

Opgaven en kansen:

• 1. Er is een transitie noodzakelijk naar (vooral ook) decentrale opwekking van hernieuwbare energie, hergebruik van grondstoffen en energie-efficiëntie. De provincie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke keuzen die samenhangen met de opwekking van hernieuwbare energie en het bij elkaar brengen van partijen.
• 2. Herstructurerings- en transformatieopgaven kunnen hand in hand gaan met energieopgaven en kansen bieden voor het zuinig(er) en zorgvuldiger gebruik van energie en grondstoffen.
• 3. Transitie naar een duurzame agrarische bedrijfsvoering, met – in antwoord op de veranderde eisen van consumenten en direct omwonenden – bijzondere aandacht voor volksgezondheid, dierenwelzijn en zorg voor het milieu (onder andere door ketenoptimalisatie). Dit biedt kansen om de concurrentiepositie van de agro- en foodsector – en daarmee de toegevoegde waarde voor de regionale economie - te versterken.
• 4. Energiebesparing en CO2-reductie in het openbaar vervoer, onder andere door zero emissie busvervoer.
  

• Regionale economie

Opgaven en kansen:

• 1. Stimulering van de economie en zorg voor werkgelegenheid is een belangrijke opgave. Overijssel heeft een goede uitgangspositie in de nationale topsectoren hightech, chemie, energie, agro&food en life sciences/health. En in de regionale sectoren: vrijetijdseconomie en de bouw. Verder liggen er kansen voor de logistieke sector: Overijssel heeft qua ligging, infrastructuur, ondernemerschap en kennis belangrijke troeven in handen om een sterkere positie in te nemen in het (inter)nationale logistieke netwerk. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe werkgelegenheid voor zowel laag, middelbaar als hoog opgeleiden.
• 2. Herstel van de balans tussen vraag en aanbod van woon- en werklocaties (zowel kwantitatief als kwalitatief) is een belangrijke opgave. Daarnaast noodzaakt afname van de ruimtedruk tot het kwalitatief op peil houden en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Regionaal is een stimuleringsbeleid en een actieve (re)programmering op bovenlokale ontwikkelingen voor woningbouw en werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel) noodzakelijk. Het feit dat in Overijssel krimp en groei naast elkaar bestaan, vraagt om specifiek maatwerk dat rekening houdt met deze verschillen.
• 3. De verminderde financiële armslag betekent dat we steeds vaker een afweging moeten maken tussen het maatschappelijk belang van een bepaalde voorziening en financiële overwegingen (zoals rendabele voorzieningen op een bepaald schaalniveau). De instandhouding van een goed netwerk van (betaalbaar) openbaar vervoer is bijvoorbeeld een grote uitdaging.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, gebruiken we het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal.

Afbeelding - de roden draden uit de omgevingsvisie

• Of – generieke beleidskeuzes
  Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.
• Waar – ontwikkelingsperspectieven
  Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.
• Hoe – gebiedskenmerken
  Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.
  

Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de structuurvisie vind je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.

Boringsvrijezones
Het plangebied ligt in de boringsvrije zone Salland Diep. In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.

Beleid boringsvrije zone Salland Diep
Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat we onttrekkingen alleen toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.

In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige (verontreinigde) vloeistoffen te lozen. Het belang van het water is kaderstellend.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving  
In de Groene Omgeving gaat het wat de provincie betreft vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. Voor het bepalen van de mate van aanvullende kwaliteitsprestaties gelden drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling 'gebiedseigen' of 'gebiedsvreemd?';
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?; en
• 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen?

Hulpmiddel bij toepassing in de praktijk is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat samen met gemeenten is opgesteld. Het werkboek geeft antwoord op vragen als 'Voor welke ontwikkelingen geldt het?' en 'Hoe bepaal je de balans?'. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is opgenomen in de provinciale verordening.

In de Groene Omgeving worden drie ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, ieder met een eigen accent:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Zoals in navolgende afbeelding is weergegeven, valt het onderhavige plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Afbeelding - Uitsnede Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Hoe - Gebiedskenmerken

Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:

• de natuurlijke laag;
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• de stedelijke laag;
• de laag van de beleving.

Gebiedskenmerken natuurlijke laag
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:

• natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap;
• een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel.

Het (beter) afstemmen van locatiekeuzes en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:

• het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf;
• het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering;
• het voorkomen dat locatiekeuzes leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap;)
• het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit).

In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie navolgende afbeelding). De ruimtelijke kwaliteitsambitie binnen de dekzandvlakte en ruggen is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Tevens is bij ontwikkelingen de richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Afbeelding - Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag' 'Dekzandvlakte en ruggen'

De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap
De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:

• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.

Onderhavige ontwikkeling valt binnen de categorie 'Oude hoevenlandschap', zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding Uitsnede plangebied binnen de 'Laag van het agrarisch landschap' 'Oude hoevenlandschap'

De ruimtelijke kwaliteitsambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Als ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan het behoud en accentuering van de dragende structuren van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

De ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'.

Stedelijke laag
De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

Het perceel ligt binnen de stedelijke laag in het gebiedskenmerken 'Informele trage netwerk' en 'Verspreide bebouwing'.

Het 'Informele trage netwerk' is het 'langzame' netwerk van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. Indien ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedsfeer van stad en dorp liggen, dan dragen deze ontwikkelingen bij aan het behoud en de verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk.

In het gebiedskenmerk 'Verspreide bebouwing' is sprake van een brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad heeft zijn eigen kleur. Contrast tussen dynamische en luwe gebieden moeten worden versterkt door het infrastructuurnetwerk. Hierbij is de sturingsfilosofie dat de ontwikkeling van nieuwe erven bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

De ontwikkeling is niet in strijd met de gebiedstypen 'Informele trage netwerk' en 'Verspreide bebouwing'.

Laag van de beleving
In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.

Op de locatie is het gebiedskenmerk 'Donkerte' van toepassing. Over het gebiedskenmerk 'Donkerte' kan worden gezegd, dat hier de sturingsfilosofie is dat in de donkere gebieden wordt ingezet op de minimaal noodzakelijk toepassingen van het kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. Er is veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Het plangebied is tevens aangeduid als onderdeel van de 'IJssellinie inundatieveld'.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van de beleving' IJssellinie inundatieveld' en 'Donkerte'

In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de ligging van het plangebied binnen de 'IJssellinie inundatieveld'. Tevens is de ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Donkerte'.

3.1.2 Omgevingsverordening Overijssel, beken kleur (2017)

De Omgevingsverordening geeft vanuit de ambities en doelstellingen, die zijn neergelegd in de Omgevingsvisie, richting aan de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Uitgangspunt daarbij is dat niet meer geregeld is dan strikt noodzakelijk en dat dubbele regelgeving wordt voorkomen.

In de Omgevingsverordening is door de provincie opgenomen dat onderbouwd dient te worden dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken en passen binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie is neergelegd. Bij dergelijke ontwikkelingen geldt bovendien de voorwaarde van een goede landschappelijke inpassing.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)
Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. 'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen' en 'Nieuwe Landgoederen' vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, mits hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke ruimtelijke kwaliteit in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend;

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals de situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling
De ontwikkeling betreft de transformatie van een agrarisch boerenerf naar een woonerf aan het Anem 26 te Wijhe. De woonfunctie past goed in dit gebied. In de nabije omgeving bevinden zich meerdere woonfuncties op vrijgekomen boerenerven. Het gebied kenmerkt zich als een 'mixlandschap', waarbij agrarische functies vermengd zijn met woonfuncties.

Het uiterlijk van het eindresultaat bepaalt in sterke mate of de ontwikkeling esthetisch past in het gebied of niet. In het erfinrichtingsplan zijn uitgangspunten opgesteld waaraan voldaan moet worden. Hiermee is geborgd dat het uiterlijk van het eindresultaat esthetisch past in het gebied.

Schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving
De schaal van de ontwikkeling is mede bepalend voor de impact op de omgeving. De schaal van de ontwikkeling aan Het Anem 26 is klein. Met toepassing van het KGO-beleid kunnen de landschapsontsierende objecten aan Het Anem 26 worden gesloopt. Ter compensatie wordt een nieuwe woning op de slooplocatie toegevoegd. De nieuwe woning wordt als schuurwoning ondergeschikt aan de boerderij gerealiseerd. Het oude boerenerf wordt een compact erf waarbij de bebouwing is geclusterd. Het oppervlak aan bijgebouwen wordt beperkt tot 100 m2 (bij recht toegestaan). Het bouwvolume op het erf neemt aanmerkelijk af. Daarnaast wordt de ontwikkeling landschappelijk goed ingepast. Al met al wordt daarmee een forse winst in ruimtelijke kwaliteit geboekt. De impact op omgeving is dan ook klein.

Eigen belang versus maatschappelijk belang
Door de transformatie naar een woonerf met drie woningen wordt de ontwikkeling economisch uitvoerbaar. Functies in de omgeving van het plangebied worden niet beperkt. Het plan dient deels een eigen belang, maar past binnen het overheidsbeleid. Het plan heeft ook een maatschappelijk belang, namelijk het instandhouden en beheren van de karakteristieke boerderij. De karakteristieke boerderij wordt gesplitst, zodat deze behouden blijft voor de volgende generaties. Het plan voorziet in een nieuwe functie voor een voormalig agrarisch erf. Leegstaande landschapsontsierende agrarische bebouwing wordt gesloopt.

Met de sloop van de jongveestal, de mestkelder en de oude funderingen van een schuur kan een forse impuls worden gegeven aan de ruimtelijke kwaliteit. De terp waarop de oude IJsselhoeve staat, is in het landschap nog goed zichtbaar. Herstel van de terp zal de cultuurhistorische waarde van het oude boerenerf sterk verbeteren.

Conclusie
Op basis van het KGO-beleid is alleen het goed ruimtelijk inpassen van de ontwikkeling voldoende om een compensatiewoning te realiseren. Er wordt een forse winst in de ruimtelijke kwaliteit geboekt door de sloop van landschapsontsierende, leegstaande bebouwing en de erfverharding, mestkelder aan Het Anem 26.

• De compensatiewoning is gebiedsvreemd:
• Het totale bouwvolume neemt af;
• Bestaande functies in de omgeving worden niet beperkt;
• Het nieuwe woonerf wordt landschappelijk zorgvuldig ingepast met aandacht voor de historische waarde van de plek;

Op basis van het KGO-beleid zijn extra inspanningen noodzakelijk. Een extra woning toevoegen ter compensatie van de sloop van agrarische bebouwing is altijd gebiedsvreemd.

Voor de locatie aan het Anem 26 zullen extra kwaliteitsmaatregelen worden genomen, zoals:

• het inzaaien van kruidenmengsels langs de akkerranden;
• restaureren van de karakteristieke boerderij in samenwerking met de Monumentenwacht Overijssel Flevoland;
• sloop van de stenen schuur en hergebruik van de materialen bij wederopbouw;
• aanplant van landschapselementen buiten het erf;
• Inzet van de zichtbaarheid van de verhoogde ligging in het landschap door het agrarisch land tot aan de gevel te laten doorlopen;
• De stenen garage aan de oostzijde van de boerderij passend maken door bijvoorbeeld de gevel te keimen.

3.2.1 LOP-visie

In 2008 hebben de gemeente Deventer, Olst-Wijhe en Raalte het toekomstbeeld voor Salland in een LOP (landschapsontwikkelingsplan) vastgelegd. De LOP-visie schetst het toekomstbeeld voor Salland. De visie maakt duidelijk welke ontwikkelingen passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. De kern van Salland Eigen is versterking van het al bestaande landschap, behoud van streekeigen kenmerken en het tegengaan van verloedering. De ontwikkelingen die in het gebied spelen en op het gebied afkomen worden ingezet als 'motoren' voor landschapsontwikkeling.

Uit de toelichting landschappelijke ontwikkeling, zie bijlage 1, blijkt dat de boerderij is gelegen op een hoge kop van de Sallandse oeverwallen in het rieveren landschap. De grond heeft een fijnzandige bodem. Het is niet duidelijk of deze kop door wind of door rivierafzetting is ontstaan. De meesten hadden in het verleden een naam die eindigde op –berg. Voorbeelden zijn de Schaesberg, Horzelberg en de Opberg. De boerderij de Grote Opberg dank zijn naam naar alle waarschijnlijkheid aan deze hoger gelegen kop.

Het landschap ter plaatse kenmerkt zich door openheid. In de jaren vijftig tot zeventig van de vorige eeuw waren veel percelen in gebruik voor fruitteelt. Tegenwoordig zijn er afwisselend melkvee houderijen en burgerwoningen. Waarschijnlijk heeft er voor de boerderij een formele omhaagde tuin gelegen. De typische erfelementen zoals de moestuin siertuin en fruitgaard zijn niet meer aanwezig. Aan de oostzijde bevindt zich een aantal (knot)wilgen welke mogelijk zijn voortgekomen uit de teelt van wilgentenen welke werden gebruikt voor het maken van manden en korven. De boerderij bevindt zich op een natuurlijk ontstane terp. Het is een open gebied met prachtige vergezichten. De hoge ligging met relatief weinig hoge beplanting benadrukt dit.

Uitgangspunten bij de landschappelijke inpassing

• Behoud van de openheid
• Behoud zichtlijnen
• Herstel typisch erfelementen
• Compact erf behouden
• Op het erf staan aan de oostzijde enkele solitaire bomen (populieren). Verder bevindt zich naast de ligboxenstal een solitaire boom (inlandse eik).

3.3.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar ideeën en wensen voor de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd in een structuurvisie. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De structuurvisie van Olst-Wijhe is op 22 juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe (d.d. 7 april 2008) en het Realisatiehoofdstuk (d.d. 14 april 2009).

Op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe een actualisatie van de Structuurvisie vastgesteld en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen aangepast.

Kernpunten van het profiel voor Olst-Wijhe
De kernpunten van de Toekomstvisie zijn:

• 1. Inzetten op de lokale samenleving: overzichtelijk, met betrokkenheid, een bloeiend verenigingsleven en ontplooiingskansen voor iedereen.
• 2. Behouden en waar mogelijk versterken van het brede voorzieningenpakket: van detailhandel, scholen, sport, zorg tot cultuur. Extra woningbouw als motor voor dit streven.
• 3. Een brede economische structuur met de focus op de lokale economie met voldoende werkgelegenheid en oog voor verbreding, innovatie en ondernemerschap.
• 4. Versterken van het landschap, de diversiteit en de grote potentie die het landschap en haar natuurwaarden hebben als vestigingsplaatsfactor (wonen) en voor recreatie en toerisme. Het watersysteem en de natuur vormen de duurzame dragers.
• 5. Vitaliteit van het landelijk gebied door in te zetten op een brede, kwalitatieve landbouw en nieuwe economische dragers in het buitengebied.

Wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente
Bestaand beleid
In het beleid van de provincie, zoals verwoord in het Streekplan, geldt Olst-Wijhe als een gemeente zonder bijzondere taakstelling. De gemeente Olst-Wijhe dient te bouwen voor ‘eigen behoefte’ en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Olst-Wijhe heeft op dit moment daarnaast een tijdelijk taakstelling voor de bovenlokale behoefte.

De afspraken rond woningbouw worden niet langer op basis van alleen kwantitatieve aspecten gevoerd (contingenten) maar ook op kwalitatieve aspecten. Het doel is onder meer om de landelijke gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van woonruimte voor sociaaleconomisch gebonden doelgroepen, met name jongeren (starters op de woningmarkt) en ouderen. Het uitgangspunt is dat er vraaggericht wordt gebouwd.

Woningbouw in en nabij de kernen
Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. Het overgrote deel van de nieuw te bouwen woningen wordt geclusterd rond Olst en Wijhe, mede om de voorzieningenstructuur daar te versterken.

Wonen wordt daarnaast als middel ingezet om het landschap in het buitengebied te versterken. Dit kan door wonen in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door rood-voor-rood, in woonlandschappen en door nieuwe landgoederen.

Het voorliggende bestemmingsplan sluit goed aan op de Toekomstvisie Olst-Wijhe. Met voorliggend initiatief is sprake van (her)gebruik van een bestaande locatie waarmee en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gepaard gaat.

3.3.2 Structuurvisie Olst - Wijhe (2017)

De structuurvisie Olst-Wijhe wordt waarschijnlijk in het najaar van 2017 vastgesteld. De structuurvisie Olst-Wijhe beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. De visie beschrijft de aard van de gemeente (de identiteit), de ontwikkelingen die spelen, de ambities en de manier waarop die gerealiseerd kunnen worden. Voor deze visie is de gemeente ingedeeld in vier gebieden:

• Sterke dorpen
• Prachtige IJsselzone
• Lommerrijke landgoederen
• Sallandse platteland.

Het plangebied ligt binnen het gebied 'Sallands platteland' en kenmerkt zicht door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid.
Het uitgangspunt in de structuurvisie het behouden en versterken van de identiteit van de gebieden. De visie is een handleiding voor èn een uitnodiging aan inwoners en organisaties om nieuwe ontwikkelingen te realiseren. Ontwikkelingen die bijdragen aan de versterking van de identiteit en kwaliteit van de leefomgeving en het landschap.

De hoofdpunten uit de visie zijn:

• 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
• 2. Evenwicht tussen leefkwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
• 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en ‘IJsselfront Olst-Wijhe’ als integrale gebiedsontwikkeling.
• 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen.
• 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
• 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Wonen
Nieuwe woonvormen voor ouderen en kwetsbare groepen zoals de meer-generatie-woning, kangoeroewoning, meegroeiwoning, maar ook het Vriendenerf Olst, zijn in opkomst als antwoord op veranderende woonbehoeftes. Een logische ontwikkeling met een steeds ouder wordende bevolking die langer (zelfstandig) thuis wil of moet wonen. Ook duurzame woningen zijn een trend, zoals de nul-op-de-meterwoningen (zelfvoorzienend in energie). Daarnaast zijn de gasloze wijken (geen gasaansluiting) in opkomst.

De woningmarkt heeft lange tijd ‘op slot’ gezeten en komt nu weer op gang. Ook in Olst-Wijhe is er de komende tijd sprake van een lichte groei door de vraag naar specifieke woonvormen, bijvoorbeeld private woon-zorg combinaties of klein en betaalbaar wonen. Daarnaast bestaat de trend van minder mensen per woning en de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Op basis van de huishoudensprognose zal de behoefte aan extra woningen het grootst zijn in de dorpen Olst en Wijhe.

Voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie en het gebied 'Sallands Landschap'. Er is een Erf- en Landschapsplan opgesteld waarmee de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de omgeving.

3.3.3 Woonvisie Olst-Wijhe 2016-2020

Sinds 1 januari 2016 is de Woonvisie 2016 - 2020 van kracht. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen ons allen en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen.

In dit beleidskader is de volgende visie en uitgangspunten voor het wonen in Olst-Wijhe geformuleerd.

De visie luidt: Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen.

Dit vertaalt zich in de volgende uitgangspunten:

• We streven naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• Wij streven naar een passend aanbod van voorzieningen in de verschillende kernen. Een passend aanbod betekent dat rekening wordt gehouden met verschillen in schaalgrootte en dat bestaande voorzieningen zoveel mogelijk in stand worden gehouden; Een aantal voorzieningen zoals winkels, zorg en welzijn is vooral in de kernen Olst en Wijhe geconcentreerd.
• Wij kennen een rijke differentiatie aan woonmilieus en sluiten aan bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van onze inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.
• Alle doelgroepen worden zo goed mogelijk bediend. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar kwetsbare groepen, zorgbehoevenden en jongeren met een kleine beurs die willen starten op de woningmarkt.
• Een aantrekkelijk woonklimaat betekent dat we ons sterk maken voor leefbare wijken en kernen met veel groen en met oog voor ruimtelijke kwaliteit. Ook opteren we voor behoud van goede vervoersverbindingen naar Deventer, Zwolle en Raalte.
• Wij willen inzetten op een duurzame woonomgeving. Onze ambitie is om in de toekomst energieneutrale kernen te ontwikkelen. Daarbij richten wij ons op energie neutrale nieuwbouw, verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en op samenwerking op wijken kernniveau om collectief in te zetten op een duurzaam veilige en leefbare woonomgeving.

Het profiel als woongemeente
De kracht van ons profiel als woongemeente zit met name in de bijzondere ligging aan de IJssel tussen de Hanzesteden Deventer en Zwolle. Daarbij beschikken we over een prima voorzieningenniveau, afgezet tegen de schaal van onze gemeente en kernen - en kennen we uitstekende verbindingen met de beide genoemde Hanzesteden. Ook is het prettige leef- en woonklimaat met gevarieerde woonmilieus, actief noaberschap en een bloeiend verenigingsleven een duidelijke plus. Dit sterke profiel kunnen we nog sterker voor onze promotie inzetten.

Het voorliggende initiatief is gericht op het behoud van de karakteristieke IJsselhoeve en ondergeschikt hieraan de bouw van een schuurwoning. Het sluit goed aan bij de uitgangspunten van de Woonvisie. Tevens opteert de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen voor inbreiding indien daar concrete mogelijkheden voor zijn.

6.2.1 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied, Het Anem 26, Wijhe heeft van 17 januari 2019 tot en met 27 februari 2019 ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzagelegging gaf de eigenaar van het perceel ten westen van het perceel Het Anem 26 aan een opmerking te hebben op het erf- en landschapsplan. Na overleg tussen de eigenaar, de initiatiefnemer van de bestemmingsplanherziening en de gemeente is besloten een wijziging in het erf- en landschapsplan door te voeren. Het gewijzigde 'Erf- en Landschapsplan' is opgenomen in bijlage 2. In de Nota ambtshalve wijzigingen wordt deze wijziging verder toegelicht. Er zijn verder geen zienswijzen ingediend.

Het ontwerpbestemmingsplan is ter toetsing voorgelegd aan de provincie Overijssel en het Waterschap Drents Overijsselse Delta. De provincie kan instemmen met het plan. Het waterschap heeft geen reactie gegeven op het plan.

6.2.2 Vaststelling

Het bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld op 8 april 2019. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.